Решение от 4 ноября 2025 г. по делу № А32-36147/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ 350063, <...> ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-36147/2024
г. Краснодар
05 ноября 2025 года
Резолютивная часть решения вынесена 22.10.2025. Полный текст решения изготовлен 05.11.2025.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шитиковой А.О., при

ведении протокола судебного заседания помощником судьи Медведевым К.Н., рассмотрев

в открытом судебном заседании заявление

индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к администрации муниципального образования Темрюкский район, г. Темрюк

(ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании, при участии в заседании: от заявителя: ФИО1, по доверенности; от заинтересованного лица: не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования Темрюкский район, г. Темрюк (далее – заинтересованное лицо, администрация) с требованиями:

- признать отказ администрации муниципального образования Темрюкского района от 14.06.2024 № 07-02-8578/24 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:30:0202006:1321, общей площадью 2 401 кв. м – незаконным;

- обязать администрацию муниципального образования Темрюкского района в течение 20-ти дней с момента вступления настоящего решения суда в законную силу расторгнуть договор аренды от 18.07.2023 № 3000010267 и направить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:30:0202006:1321 (уточненная редакция).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2025 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ЭКСПРУС» (ИНН <***> ОГРН <***>) эксперту ФИО2.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2025 произведена замена эксперта на ФИО3

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2025 производство по делу возобновлено.

Заявитель в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований, дал пояснения.

Администрация явку представителя в судебное заседание не обеспечила, направила ходатайство о рассмотрение в отсутствие.

Суд в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявил перерыв в течение дня до 18-00 час. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие участников процесса, без ведения аудиозаписи.

При указанных обстоятельствах спор рассматривается по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.

18.07.2023 между предпринимателем и администрацией заключен договор аренды земельного участка № 3000010267, заключенный по результатам торгов (в форме аукциона) (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату земельный участок, с кадастровым номером 23:30:0202006:1321. площадью 2 401 кв. м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <...> с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

На основании пункта 7.2 договора срок его действия составляет 10 лет.

Из содержания заявления следует, что предприниматель на указанном земельном участке построила здание (площадью 64 кв. м., вид разрешенного использования: жилой дом), поставила ее на кадастровый учет (кадастровый номер 23:30:0202006:1360) и зарегистрировала право собственности (запись государственной регистрации права от 20.11.2023 № 23:30: 0202006:1360-23/237/2023-1).

Заявитель указывает, что 10.01.2024 им было подано заявление на выкуп земельного участка без проведения торгов, на что получен отказ от 02.04.2024. В обоснование отказа администрацией указано, что площадь испрашиваемого к предоставлению в собственность земельного участка значительно превышает площадь принадлежащего заявителю строения и не является необходимой для его эксплуатации.

24.04.2024 предпринимателем подано повторное заявление на выкуп земельного участка без проведения торгов. Ответом на данное заявление послужил отказ 14.06.2024, мотивированный тем, что площадь испрашиваемого к предоставлению в собственность земельного участка составляет 2 401 кв. м., которая значительно превышает площадь принадлежащего заявителю строения, которое составляет 64 кв. м., и не является необходимой для его эксплуатации. Процент застройки от максимально возможного возведения – 60 %, составляет всего лишь 3 %.

Не согласившись с отказом от 14.06.2024, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

В представленном в материалы дела отзыве заинтересованное лицо возражает относительно удовлетворения заявленных требований.

При принятии решения суд руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

По смыслу статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц. Такое заявление может быть

удовлетворено судом при одновременном наличии двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 АПК РФ, пункт 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198 АПК РФ).

Оспариваемый отказ датирован 14.06.2024, с заявлением предприниматель обратился в суд 28.06.2024, таким образом, трехмесячный срок на обжалование отказа не пропущен.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно пункту 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания оспариваемого решения и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий: оспариваемое решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; оспариваемое решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие

в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 АПК РФ).

Арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу (статья 10 АПК РФ).

Возражая относительно удовлетворения требований администрация в отзыве от 30.08.2024 указывает, что вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» находится в основных видах и подразумевает под собой размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости). Минимальный размер земельного участка с данным видом – 500 кв. м. Площадь испрашиваемого к предоставлению в собственность земельного участка значительно превышает площадь принадлежащего заявителю строения и не является необходимой для его эксплуатации. С учетом изложенного, заявителю предложено предоставить обоснования нормативной площади земельного участка с кадастровым номером 23:30:0202006:1321 и повторно обратиться в администрацию муниципального образования Темрюкский район с заявлением о предоставлении испрашиваемого земельного участка. При повторном обращении за оказанием муниципальной услуги, заявителем представлено обоснование, в котором указаны нормы градостроительного законодательства, однако не доказано, что земельный участок заявленной площадью, на котором расположен объект недвижимости, необходим для его эксплуатации в целом. Согласно сведеням публичной кадастровой карты, наглядно установлено, что в границах спорного земельного участка отсутствуют иные объекты капитального строительства, в том числе вспомогательного характера, а также доказательства осуществления заявителем деятельности по производству сельскохозяйственной продукции, насаждению территории культурными растениями. При этом здание, площадью 64 кв. м., занимающее 3 % от площади всего участка, расположено в угловой его части таким образом, который предполагает в дальнейшем возможность раздела спорного участка на несколько самостоятельных с соблюдением размера минимальной площади (500 кв. м.) для данного вида разрешенного использования, с последующей их реализацией иным лицам исходя из чего следует, что цель для которой земельный участок предоставлялся в аренду, а именно: для индивидуального жилищного строительства, не достигнута.

При вынесении настоящего решения суд руководствуется следующим.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Как следует из пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. В случаях, прямо предусмотренных Земельным кодексом, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или

муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов (пункт 2 статьи 39.6), одним из таких случаев является предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9).

Если иное не установлено статьей 39.20 ЗК РФ или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

По смыслу положений ЗК РФ об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13).

Возражая относительно позиции администрации, предприниматель ходатайствовал о назначении судебной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение арбитражного суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Назначение судом первой инстанции экспертизы является способом получения доказательств по делу и направлено на всестороннее, полное и объективное его рассмотрение, находятся в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

При данных обстоятельствах определением суда от 05.02.2025 по делу № А32-36147/2024 удовлетворено ходатайство заявителя о назначении судебной экспертизы; назначена судебная экспертиза по делу, проведение которой поручено ООО «ЭКСПРУС» (ИНН <***> ОГРН <***>) эксперту ФИО2.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Описать характеристики земельного участка с кадастровым номером 23:30:0202006:1321.

2. Определить какие объекты недвижимости, в том числе объекты инженерных коммуникаций расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:30:0202006:1321.

3. Какая площадь земельного участка, необходима для функционирования и эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:30:0202006:1321.

4. Возможен ли раздел земельного участка с кадастровым номером 23:30:0202006:1321, площадью 2 401 кв. м., с учетом фактического расположения и параметров возведенного объекта капитального строительства, с учетом установленного вида разрешенного использования, параметров и требований, предусмотренных Правилами землепользования и застройки Фонталовского сельского поселения Темрюкского района на два самостоятельных земельных участка.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2025 произведена замена эксперта на ФИО3

В материалы дела поступило заключение эксперта от 29.05.2025 № 21099, из содержания которого следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:30:0202006:1321 расположен в кадастровом квартале 23:30:0202006 п. Кучугуры. Кадастровый квартал расположен в юго-восточной части поселка. Кадастровый квартал частично застроен жилыми домами. Общая площадь земельного участка составляет 2 401 квадратных метров. Участок четырехугольной неправильной формы, ровный, очищен от растительности. На участке расположен жилой дом площадью 64 кв. м. Участок частично огорожен. Непосредствено рядом с жилым домом разбиты клумбы, имеются посадки овощных культур. Часть участка используется для складирования строительных материалов, имеются следы удаления поросли многолетних деревьев. На смежных участках строения отсутствуют, кроме смежного участка в северо-восточной части к.н. 23:30:0202006:279 на котором имеется строение.

Отвечая на вопрос № 3 эксперт указывает, что согласно требований СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», норма площади земельного участка для размещения индивидуального жилого дома не регламентируется в зависимости от площади жилого дома. Устанавливается норма отвода 400-600 кв. м. и более, при этом предельные размеры земельных участков устанавливаются органами местного самоуправления. Согласно действующих Правил землепользования и застройки Фонталовского сельского поселения Темрюкского района, предельные размеры земельных участков для зоны Ж-1 установлены в пределах от 500 до 2 500 кв. м. Местными градостроительными нормами также установлен ряд дополнительных видов использования земельных участков в пределах территориальной зоны Ж-1.

Таким образом, для функционирования и эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:30:0202006:1321 необходима площадь от 500 кв. м. (минимальная площадь, установленная градостроительными нормами) до 2 401 кв. м. (в пределах общей площади земельного участка) в зависимости от видов дополнительного использования земельного участка, выбранных собственником недвижимости в пределах, разрешенных местными градостроительными нормами.

Относительно вопроса № 4 эксперт делает вывод, что при рассмотрении возможности раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0202006:1321, площадью 2 401 кв. м., необходимо отметить, что площадь жилого дома, согласно данных, представленных в материалы дела составляет 65 кв. м., общая площадь земельного участка позволяет с технической точки зрения произвести его раздел обеспечив размер каждого из вновь образуемых земельных участков выше (не менее) минимально установленного уровня 500 кв. м.

В то же время, в данном случае вопрос о возможности разделе земельного участка носит юридический характер так как может ограничивать правообладателя в размещении подсобных (вспомогательных) строений, использовании земельного участка с целью осуществления разрешенных вспомогательных видов разрешенного использования.

Суд исходит из того, что указанные выводы, сформированные экспертом, носят ясный, безусловный характер, не имеют предположительного либо вероятностного характера.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта ФИО3 судом не установлено; противоречий в выводах экспертного заключения от 29.05.2025 № 21099 не имеется.

Как указано ранее предприниматель обратился с заявлением о предоставления в собственность земельного участка площадью 2 401 кв. м.

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394).

При этом заявителем не обоснована испрашиваемая площадь участка как необходимая для использования принадлежащего ему объекта недвижимости площадью 65 кв. м.

Отсутствие обоснованности предоставления земельного участка в указанной площади не противоречит выводам экспертного заключения о предельных размерах земельных участков для зоны Ж-1, установленных в пределах от 500 до 2 500 кв. м., и не исключает необходимость такого обоснования.

Наличие договора аренды земельного участка от 18.07.2023 № 3000010267, заключенного с администрацией также не освобождает заявителя, в случае намерения реализовать свое исключительное право на приватизацию земельного участка, занятого зданиями, сооружениями, на обоснование площади земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации конкретного объекта недвижимости.

В отсутствие наличия фактических доказательств возможного дальнейшего использования испрашиваемого земельного участка позиция заявителя, озвученная в судебном заседании о дальнейшем размещении сада и вспомогательных построек, не принимается судом.

Более того, суд обращает внимание на довод администрации, изложенный в отзыве от 30.08.2024, о том, что расположение объектом на спорном земельном участке предполагает в дальнейшем возможность раздела спорного участка на несколько самостоятельных с соблюдением размера минимальной площади (500 кв. м.) для данного вида разрешенного использования, с последующей их реализацией иным лицам.

С учетом установленного в ЕГРИП в отношении индивидуального предпринимателя ФИО1 основного вида деятельности (68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом), а также дополнительных видов деятельности (41.20 Строительство жилых и нежилых зданий; 68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества; 68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом; 68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом; 68.31 Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе), довод администрации о дальнейшей судьбе земельного участка не является безосновательным.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2)

Согласно изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, от 09.11.2010 № 7454/10, от 01.03.2011 № 14880/10 правовой позиции земельные участки, занятые объектами недвижимого

имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Вместе с тем, площадь испрашиваемого спорного участка более чем в 37 раз превышает площадь расположенного на спорном участке объекта недвижимого имущества.

Довод заявителя о планируемой в будущем застройке земельного участка носит вероятностный характер и не может служить обоснованием предоставления спорного земельного участка в собственность в испрашиваемом размере.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что предпринимателем не доказана необходимость предоставления земельного участка площадью 2 401 кв. м. для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности.

Суд обращает внимание заявителя, что с учетом выводов экспертного заключения о возможности раздела спорного земельного участка, предприниматель не лишен права на приватизацию земельного участка в обоснованной для эксплуатации здания площади.

Учитывая вышеизложенное, суд приход к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167 - 170, 197 – 201 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.О. Шитикова