Решение от 28 июля 2021 г. по делу № А57-13996/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-13996/2019
28 июля 2021 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 21.07.2021

Полный текст решения изготовлен 28.07.2021

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...> арбитражное дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 319645100037870

к Комитету по управлению имуществом г. Саратова

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Товарищество собственников жилья «Пчела»

о признании права собственности на нежилое помещение площадью 69,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>, литер «А»

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 по доверенности от 05.06.2019,

от ответчика: не явился, извещен,

от ТСЖ «Пчела»: ФИО4 по доверенности от 12.03.2021,

от иных лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРНИП 319645100037870 с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом г. Саратова, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Товарищество собственников жилья «Пчела» о признании права собственности на нежилое помещение площадью 69,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>, литер «А».

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.02.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.02.2020 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 27.10.2020 решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.02.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Отводов суду не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представители третьего лица возражал против заявленных требований.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что 12 сентября 2001 года между Комитетом по управлению имуществом города Саратова (Продавец) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта нежилого фонда № 1288-нп, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил нежилое помещение общей площадью 69,3 кв.м на первом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: <...>, Литер «А» (п. 1.1. договора).

Согласно п. 2.1. договора, сумма настоящего договора определяется расчетом цены продажи Объекта от 11 сентября 2001 года и составляет 161 633,40 руб.

В рамках заключенного договора купли-продажи ИП ФИО2 выплатила Комитету по управлению имуществом города Саратова стоимость купленного объекта в сумме 161 633,40 руб. (п. 2.1. договора купли-продажи № 1288-нп от 12.09.2001), что подтверждается квитанцией от 03.10.2001.

20 ноября 2001 года предпринимателю ФИО2 выдано свидетельство об окончании приватизации в отношении нежилого помещения общей площадью 69,3 кв.м на первом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: <...>, Литер «А», регистрационный номер № 1322 нп.

В 2019 году ИП ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по Саратовской области за оформлением права собственности на спорный объект. Уведомлением от 25 января 2019 года за № 64/197/001/2018-16135 истцу было отказано во включении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости-помещении, площадью 69,3 кв.м на первом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: <...>, Литер «А» в связи с тем, что в представленных документах отсутствуют сведения позволяющие считать такой объект ранее учтенным.

В связи с тем, что истец не может документально оформить переход права собственности на спорное нежилое здание, ИП ФИО2 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 61 постановления Пленума № 10/22, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ); иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение указанной сделки сторонами и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред., действовавшей в спорный период) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация права, возникшего на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, проводится по заявлению обеих сторон договора. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (статья 16 Закона № 122-ФЗ).

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как указано в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что 12 сентября 2001 года между Комитетом по управлению имуществом города Саратова (Продавец) и Предпринимателем ФИО2 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта нежилого фонда № 1288-нп, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил нежилое помещение общей площадью 69,3 кв.м на первом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: <...>, Литер «А».

Оплата по договору купли-продажи подтверждается квитанцией от 03.10.2001 на сумму 161 633,40 руб.

Согласно техническому паспорту от 21.10.2005 нежилое помещение находится на первом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: <...>, Литер «А», площадью 69,3 кв.м, 1993 года постройки.

Постановлением Администрации Волжского района от 1992 № 85 в связи с вводом в эксплуатацию объектов строящегося 2-го микрорайона Ново-Соколовогоского планировочного района и на основании решения горисполкома № 30 от 24.01.1992 «О присвоении наименований вновь образованным улицам в Ново-Соколовогоском поселке Волжского района» присвоены объектам 2-го микрорайона адреса, в том числе: строительный номер объекта 7-А-Б улица Усть-Курдюмская, 11.

Постановлением Администрации города Саратова от 18.03.1998 № 145 поручено Комитету по управлению имуществом включить помещения в доме № 11 по ул. Усть-Курдюмской в реестр муниципального нежилого фонда с последующей безвозмездной передачей МУП ЖКХ № 2 Волжского района.

20 ноября 2001 года предпринимателю ФИО2 выдано свидетельство об окончании приватизации в отношении нежилого помещения общей площадью 69,3 кв.м на первом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: <...>, Литер «А», регистрационный номер № 1322 нп.

16.05.2002 ИП ФИО2 выдано заключение городского управления Госархстройнадзора о приемке объектов в эксплуатацию встроенно-пристроенное помещение парикмахерской в жилом доме по ул. Усть-Курдюмская, д. 11.

В 2019 году ИП ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по Саратовской области за оформлением права собственности на спорный объект. Уведомлением от 25 января 2019 года за № 64/197/001/2018-16135 истцу было отказано во включении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости-помещении, площадью 69,3 кв.м на первом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: <...>, Литер «А» в связи с тем, что в представленных документах отсутствуют сведения позволяющие считать такой объект ранее учтенным.

В данном случае спор возник в связи с необходимостью проведения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное предпринимателем на основании договора купли-продажи у продавца.

Комитет по управлению имуществом города Саратова в судебных заседаниях подтвердил факт заключения данного договора, его исполнения и принадлежности спорного помещения истцу.

Судом установлено, что спорный договор купли-продажи от 12.09.2001 № 1288-нп полностью исполнен сторонами, объект недвижимого имущества передан предпринимателю, которое, в свою очередь, произвело оплату комитету всей стоимости приобретенного имущества. Указанный договор купли-продажи в настоящее время является действительным и никем не оспорен в установленном законом порядке.

При этом, спорный объект, начиная с 2001 года находится у истца, который производит его эксплуатацию, содержание и ремонт, открыто, непрерывно владеет и распоряжается спорным имуществом как своим собственным, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела договоры, квитанции.

В материалы дела представлен технический паспорт на многоквартирный жилой дом, технический паспорт на нежилое помещение, поэтажный план дома № 11, выписка из ЕГРН на нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:010115:1125.

ТСЖ «Пчела» возражает против удовлетворения искового заявления истца на том основании, что в состав помещения площадью 69,3 кв.м, право собственности на которое просит признать истец, входит помещение площадью 6,4 кв.м, которое относится к общему имуществу многоквартирного дома № 11 по ул. Усть-Курдюмской г. Саратова.

Помещение площадью 6,3 кв.м является вторым дополнительным сквозным проходом в шестом подъезде дома № 11 по ул. Усть-Курдюмской г. Саратова, что подтверждается письмом 1-й пожарной части по охране Волжского района г. Саратова от 15.12.2002 № 412, находящегося в составе эскизного проекта «Организации входа и перепланировка нежилых помещений по адресу ул. Усть-Курдюмская, 11 литер «А» в Волжском районе г. Саратова», выполненного ООО «Темперт», архивный № 65-Волж-03 Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Саратов.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 АПК РФ).

В связи с наличием у сторон разногласий относительно площади помещения, принадлежащего истцу, и учитывая, что для разрешения данного вопроса требуются специальные познания, суд по ходатайству истца и третьего лица назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручено эксперту ООО «Саратовский Центр Экспертиз» (410004, <...>) – ФИО5.

В соответствии с экспертным заключением № 1701-1/2020 от 16.01.2020 эксперт пришел к следующим выводам:

1) Нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:010115:1125 расположено в десятиэтажном многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 64:48:010115:387, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010115:212 по адресу: <...>, имеет площадь 69,3 кв.м.

2) Помещение, общей площадью 6,4 кв.м, переданное ИП ФИО2 по договору купли-продажи объекта нежилого фонда № 1288- ип от 12.09.2001, входит в состав нежилого помещения общей площадью 69,6 кв.м с кадастровым номером 64:48:010115:1125, и является коридором, входной группой.

3) Помещение, общей площадью 6,4 кв.м, переданное ИП ФИО2 по договору купли-продажи объекта нежилого фонда № 1288-ип от 12.09.2001, не входит в состав общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: <...>. По критериям его функциональное назначение коридор в составе встроенного помещения № 14.

4) Нежилое помещение площадью 6,4 кв.м не является сквозным проходом многоквартирного жилого дома по адресу: <...> и является коридором, составной частью встроенного помещения № 14, общей площадью 69,3 кв.м.

5) Планировочная часть по данным эскизного проекта от 15.12.2002 № 412 имеет отступление от технических условий в организации перепланировки нежилых помещений № 14 и № 15 встроенного помещения здания по адресу: <...> Литер А. Организованный проход из помещения № 14 через помещение № 15 является проектной и технической ошибкой, что не предусматривалось при строительстве и дальнейшей эксплуатации жилого дома здания по адресу: <...> Литер А.

Представитель третьего лица с заключением эксперта не согласен. Указал, что выявленные нарушения при производстве экспертизы, неполнота исследования, позволяют утверждать о необоснованности и необъективности сделанных экспертом выводов.

В ходе рассмотрения дела ТСЖ «Пчела» представило в материалы дела Экспертное исследование № 01/2021-003 от 14.01.2021, выполненное ООО «Экспертно-исследовательский центр».

В соответствии с указанным экспертным заключением эксперт пришел к следующим выводам:

- помещение, общей площадью 6,4 кв.м, переданное ИП ФИО2 по договору купли-продажи объекта нежилого фонда № 1288-ип от 12.09.2001, при проектировании и строительстве жилого дома, в том числе и на дату приватизации первого жилого помещения 19.05.1994, функционально предназначалось исключительно для обслуживания жилого дома, как составная часть сквозного прохода (коридор). Указанное помещение должно использоваться как общее имущество многоквартирного дома для обеспечения противопожарной безопасности. Какие-либо документы (схемы и пр.), свидетельствующие о вхождение помещения площадью 6,4 кв.м в состав нежилого помещения 69,3 кв.м (приобретенного ИП ФИО2 по договору купли-продажи объекта нежилого фонда № 1288-нп от 12.09.2001, заключенному с Комитетом по управлению имущества города Саратова) на 19.05.1994 в материалах арбитражного дела № А57-13996/2019, содержащего техническую документацию на многоквартирный дом, отсутствуют.

При новом рассмотрении по ходатайству истца судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Саратовский Центр Экспертиз».

В соответствии с Заключением эксперта № 63-Э-21 от 22.04.2021 эксперт пришел к следующим выводам:

1) Изначально при проектировании и строительстве многоквартирного жилого дома № 11 по ул. Усть-Курдюмская, д. 11 (строительный 7А,Б) в городе Саратове спорное помещение общей площадью 6,4 кв.м, переданное ИП ФИО2 по договору купли-продажи объекта нежилого фонда № 1288-ип от 12.09.2001, предназначалось для целей входа в многоквартирный жилой дом, а именно было запроектировано как тамбур.

2) Сформировано (учтено) помещение площадью 6,4 кв.м в многоквартирном доме № 11 по ул. Усть-Курдюмская, г. Саратова в составе жилого помещения квартиры и предназначалось для самостоятельного использования, как жилая комната согласно требованиям Приказа № 37 от 4 августа 1998 года «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».

Помещение площадью 6,4 кв.м относительно момента приватизации первой квартиры в жилом доме (19.05.1994) использовалось:

- по данным плана 1-го этажа «Кафе на 50 мест в осях «15-17»» стадии РП листа АС-6 по состоянию на 1984 год, как входная группа (тамбур), проектные решения, принятые в стадии РП на листе АС-6 по состоянию на 1984 год, являются не актуальными, исходя из СНиП 1.02.01-85 п. 1.12;

- по данным технического паспорта по состоянию на 20.06.1999 как часть жилой комнаты квартиры.

Помещение площадью 6,4 кв.м было предназначено:

- по данным плана 1-го этажа «Кафе на 50 мест в осях «15-17»» стадии РП листа АС-6 по состоянию на 1984 год, для обслуживания многоквартирного дома № 11 по ул. Усть-Курдюмская, г. Саратова, проектные решения, принятые в стадии РП на листе АС-6 по состоянию на 1984 год, являются не актуальными, исходя из СНиП 1.02.01-85 п. 1.12;

- по данным технического паспорта по состоянию на 20.06.1999 для самостоятельного использования.

3) Исходя из технической документации, имеющейся в материалах дела, на многоквартирный дом № 11 по ул. Усть-Курдюмская, г. Саратова, помещение общей площадью 6,4 кв.м было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования только по данным технического паспорта по состоянию на 20.06.1999 (часть жилой комнаты квартиры).

Исходя из данных технического паспорта по состоянию на 13.12.2007 помещение общей площадью 6,4 кв.м было предназначено (учтено, сформировано) и используется на момент экспертного осмотра (13.04.2021), для отдельного (обособленного) входа в помещение парикмахерской и ТСЖ «Пчела»

Исходя из данных проектной документации (план 1-го этажа «Кафе на 50 мест в осях «15-17»» стадии РП лист АС-6 по состоянию на 1984 год), помещение общей площадью 6,4 кв.м., было предназначено (учтено, сформировано), только для обслуживания многоквартирного дома № 11 по ул. Усть-Курдюмская, г. Саратова (входная группа (тамбур).

Представитель третьего лица с заключением эксперта не согласен. Указал, что выявленные нарушения при производстве экспертизы, неполнота исследования, позволяют утверждать о необоснованности и необъективности сделанных экспертом выводов.

Суд обращает внимание на разъяснения, данные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно которым, исходя из положений части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключения экспертов являются одним из доказательств по делу, не имеют заранее установленной силы и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В экспертном исследовании экспертами использовались сведения из технического паспорт БТИ от 20.06.1999. Однако, в техническом паспорте БТИ от 20.06.1999 отсутствуют сведения о нежилом помещении площадью 69,3 кв.м, переданном по договору купли-продажи ФИО2, что подтверждается содержанием технического паспорта БТИ от 20.06.1999 и планами к этому паспорту: технический паспорт выполнен на часть дома под строительным номером 7А, содержит описание квартир № 308-481, находящихся в подъездах № 10-14.

Искомый же объект находится в части дома, имевшей строительный номер 7Б, в подъезде № 6, на которую технический паспорт БТИ на 20.06.1999 отсутствует.

На плане БТИ от 20.06.1999 на стр. 18 заключения, помещение, указанное экспертами как спорное, не является помещением 69,3 кв.м, переданным по договору купли-продажи ФИО2, так как отсутствует его описание в техническом паспорте, план помещения в составе технического паспорта от 20.06.1999 не соответствует планировке, изображенной на плане БТИ от 14.05.2002, содержащегося в составе эскизного проекта, выполненного ООО «Темпер» на организацию входа и перепланировки нежилых помещений по адресу ул. Усть-Курдюмская, 11, лит. А в Волжском районе г. Саратова, а так же другим планам, созданным в более поздний срок.

Так же не совпадает нумерация рядом расположенных квартир в подъезде, указанных на плане предполагаемого помещения Истца (306, 307, 309), которые не соответствуют нумерации квартир на первом этаже 6 подъезда многоквартирного дома (кв. 172-173).

В связи с чем, использовать в экспертном заключении технический паспорт БТИ от 20.06.1999 не обоснованно.

Иную техническую документацию на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, получить в ходе рассмотрения дела не представилось возможным.

Так, ГУПП «Институт Саратовгражданпроект» Саратовской области в письме от 27.09.2019 № 1608 сообщило, что в архиве какой-либо информации о разработке проектной документации для строительства жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> года постройки, не имеется.

ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» выдана справка № 305 от 27.09.2019 о том, что в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, за период до 01.01.2013 техническая инвентаризация не проводилась.

По информации Комитета по архитектуре Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 25.12.2020 № 01-26/2645 в архиве комитета отсутствует архитектурно-планировочная часть рабочего проекта многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

МУП «Городское бюро технической инвентаризации» в письме от 03.02.2021 № 189 сообщило, что по архивным данным техническая инвентаризация объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> лит Б, не производилась.

В соответствии с письмом ОГУ «Государственный архив Саратовской области» от 30.06.2021 № 2136 учреждение сообщает, что выявленных сведений о многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>, в архиве не имеется. Проектная документация на объект в архив на хранение не поступала. Сведениями о ее местонахождении архив не располагает.

ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» в письме от 22.06.2021 № 1778 сообщает, что в архивном фонде отсутствуют сведения на нежилое помещение, площадью 69,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>, литер «А».

ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» в письме от 02.07.2021 № 1944 сообщает, что в архивном фонде отсутствуют сведения на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>.

Судом установлено, что помещение площадью 6,4 кв.м, предназначено для обслуживания всего многоквартирного дома № 11 по ул. Усть-Курдюмской г. Саратова в качестве второго дополнительного сквозного прохода в шестом подъезде дома № 11 по ул. Усть-Курдюмской г. Саратова, что подтверждается письмом Первой пожарной части по охране Волжского района г. Саратова от 15.12.2002 № 412, находящегося в составе эскизного проекта «Организации входа и перепланировка нежилых помещений по адресу ул. Усть-Курдюмская, 11 литер «А» в Волжском районе г. Саратова», выполненного ООО «Темперт», архивный № 65-Волж-03 Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Саратов. При этом эскизный проект был согласован при условии выполнения требования, содержащегося в письме Первой пожарной части но охране Волжского района г. Саратова от 15.12.2002 № 412, проектной документацией, представленной Комитетом по управлению имуществом МО г. Саратов.

Кроме того, в соответствии с Эскизным проектом организации входа и перепланировки нежилых помещений по адресу: ул. Усть-Курдюмская, 11 литер «А», по состоянию на 2002 год в плане помещения, как до перепланировки, так и после перепланировки указано на наличие сквозного прохода в подъезд дома.

Согласно техническому паспорту от 25.11.2014 на нежилое помещение, занимаемое в настоящее время ТСЖ «Пчела», имеются сведения на наличие сквозного прохода в подъезде многоквартирного жилого дома.

На основании пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пунктам 1 и 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила).

Согласно подпункту «а» пункта 2 Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Согласно правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.03.2010 № 13391/09, правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме и в отношении того имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что спорное помещение площадью 6,4 кв.м изначально при проектировании и строительстве (реконструкции) здания многоквартирного жилого дома было сформировано (учтено) исключительно для обслуживания жилого дома, то есть для обслуживания более одного помещения в здании.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

Руководствуясь частью 1 статьи 4 АПК РФ и разъяснениями, содержащимися в пункте 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленумов № 10/22), суды должны разрешить спор, определив надлежащий способ защиты прав (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2020 № 305-ЭС20-2700).

В пункте 58 постановления Пленума № 10/22 разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса (пункт 59 постановления Пленума № 10/22).

Учитывая, что обращаясь в суд, истец правом собственности на спорное имущество до вступления Закона о регистрации не обладал, в качестве основания возникновения права собственности указал сделку купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с установленными Гражданским кодексом и Законом о регистрации правилами.

Таким образом, иск о признании права - это иск о подтверждении уже возникшего права, и предприниматель, обратившись в суд с требованием о признании права собственности на указанное недвижимое имущество, по сути, преследует цель, направленную на государственную регистрацию его права собственности.

Согласно статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) в редакции, действующей до 01.01.2017, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Закон № 122-ФЗ определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон № 122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Аналогичные положения содержатся в части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за продавцом не влияет на действительность названной сделки как основание возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по ней прав.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на заявленный к регистрации объект недвижимости не отменяет необходимости установления факта наличия возникшего до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ правового титула на вещь, то есть ранее возникшего права (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124).

Из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 № 2665/12 следует, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца недвижимости не является препятствием для удовлетворения требования лишь в том случае, если это право возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив обоснованность заявленных требований истца, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 62,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>, литер «А», за Индивидуальным предпринимателем ФИО2, ОГРНИП 319645100037870.

В удовлетворении исковых требований в части нежилого помещения общей площадью 6,4 кв.м следует отказать.

С учетом предоставления истцом надлежащих доказательств исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества как со стороны продавца, так и со стороны покупателя, при отсутствии иных обстоятельств, препятствующих государственной регистрации договора купли-продажи, суд делает вывод о необходимости удовлетворить заявленные исковые требования в части.

В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины и судебной экспертизы возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично.

Зарегистрировать переход права собственности на нежилое помещение площадью 62,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>, литер «А», за Индивидуальным предпринимателем ФИО2, ОГРНИП 319645100037870.

В остальной части в удовлетворении исковых требований – отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 319645100037870 в пользу Товарищества собственников жилья «Пчела» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 6 000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Судья арбитражного суда

Саратовской области И.М. Заграничный