Постановление от 5 марта 2025 г. по делу № А07-23982/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7375/24

Екатеринбург

06 марта 2025 г.


Дело № А07-23982/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2025 г.


Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Гуляевой Е.И., Купреенкова В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО1 рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Министерство, истец, заявитель жалобы) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2024 по делу № А07-23982/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле № А07-23982/2023, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено судом округа путем использования системы веб-конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании приняла участие в режиме «онлайн» представитель Министерства – ФИО2 (доверенность от 18.10.2024 № ФН-М04-04-1/6994-Ю).

Муниципальное казенное учреждение «Уфагортранс» городского округа город Уфа Республики Башкортостан, созданное с 15.11.2024в результате реорганизации путем преобразования муниципального унитарного предприятия «Уфагортранс» городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – предприятие «Уфагортранс», ответчик),о чем свидетельствуют сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, а также Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также – Управление), ФИО3 явку в судебное заседание суда округа не обеспечили. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Министерство обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском о взыскании с предприятия «Уфагортранс» задолженности по договору аренды земельного участка от 31.12.2024№ 134314, а именно: задолженности по арендной плате за землепользование в сумме 2 121 472 руб. 80 коп., образовавшейся за период с 27.09.2016по 17.03.2022, а также неустойки по пункту 7.1 договора в сумме1 334 723 руб. 61 коп., начисленной за период с 15.04.2017 по 17.03.2022.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица,не заявляющего самостоятельных требовании? относительно предмета спора, привлечены Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ФИО3

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2024 в удовлетворении заявленных исковых требований Министерству отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2024 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, Министерство обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение, постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права (части 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В жалобе заявителем приведены доводы о несогласии какс ошибочным выводом судов об отсутствии оснований для взыскании спорной задолженности с ответчика – предприятия «Уфагортранс»со ссылкой на договор от 19.01.2015 о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:55:010502:1797по договору аренды от 31.12.2024 № 1343-14 третьему лицу –ФИО3

Заявитель жалобы настаивает на том, что договор перенаймаот 19.01.2015 следует квалифицировать как ничтожную сделку, посколькуон был совершен предприятием «Уфагортранс» с ФИО3 в нарушение пункта 5.3.3 договора аренды от 31.12.2024 № 1343-14 –в отсутствие письменного согласия арендодателя – Управления земельныхи имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Как считает заявитель жалобы, судами не было учтеното обстоятельство, что изначально срок действия договора арендыот 31.12.2024 № 1343-14 был установлен на 1 год (пункт 3.1), в связи с чем положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерациио праве арендатора при аренде земельного участка из публичной собственности на срок более чем 5 лет передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления не подлежат применению. Применению в рассматриваемом случае подлежат положения пункта 5 названной статьи о праве арендатора при аренде земельного участка из публичной собственности передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления только в том случае, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Указание апелляционного суда на то, что договор перенаймаот 19.01.2015 является оспоримой сделкой со ссылкой на положения статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель жалобы считает несостоятельной.

Заявитель жалобы также считает, что имеются основания для признания договора перенайма от 19.01.2015 мнимой сделкой, поскольку после истечения срока действия договора оплату за пользование земельным участком производили от имени ответчика иные лица, в том числе и третье лицо – ФИО3 Указанное обстоятельство оставлено судами без внимания.

Резюмируя изложенное, заявитель жалобы указывает, что заявленныев рамках настоящего дела исковые требования к предприятию «Уфагортранс» подлежали удовлетворению в пределах срока исковой давности.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округав порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов настоящего дела, во исполнение постановления администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.12.2014 № 5729 между Управлением (арендодатель) и предприятием «Уфагортранс» (арендатор) был заключен договор аренды от 31.12.2014 № 1343-14 в отношении земельного участка общей площадью 112 кв. м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Советский район городского округа <...> рядом с домом № 3, кадастровый номер участка 02:55:010502:1797, – с установлением цели аренды – для размещения диспетчерского пункта общественного транспорта города Уфы в составе временного остановочного павильона.

В пунктах 3.1, 3.2, 3.3 договора оговорено, что срок аренды устанавливается на период с 25.12.2014 по 25.12.2015. По истечении срока, указанного в пункте 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон. Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чемза 3 месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме.

В случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном договорами неустойку, предусмотренную пунктом 7.3 договора (пункт 3.4 договора).

По истечении срока действия настоящего договора арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора (пункт 3.5 договора).

В разделе 4 договора сторонами определены условия, касающиеся арендной платы за землепользование, в том числе условие о том, что арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.7 договора).

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

Передача земельного участка с кадастровым номером 02:55:010502:1797 в аренду предприятию «Уфагортранс» оформлена актом приема-передачи от 31.12.2014.

Министерство встало на место арендодателя по договору арендыот 31.12.2014 № 1343-14 на основании Соглашения от 15.04.2021 о передаче администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан прав и обязанностей по договорам и соглашениямв отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, приказа Министерства от 16.02.2022 № 232-к «О делегировании некоторых полномочий руководителям структурных подразделений Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по муниципальным районам и городским округам».

В связи со снятием 18.03.2022 с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 02:55:010502:1797 Министерство составило акт о прекращении с 18.03.2022 договора аренды от 31.12.2014 № 1343-14, заключенного с предприятием «Уфагортранс».

Указав, что условия договора аренды от 31.12.2014 № 1343-14не исполнялись арендатором надлежащим образом, сумма образовавшейся задолженности за период с 27.09.2016 по 17.03.2022 составляет2 121 472 руб. 80 коп., Министерство 24.10.2022 направило в адрес предприятия «Уфагортранс» соответствующую претензию о необходимости погашения указанной задолженности.

Поскольку данное требование было оставлено предприятием «Уфагортранс» без удовлетворения, Министерство обратилосьв арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Возражая по существу исковых требований, предприятие «Уфагортранс» заявило об истечении срока исковой давности по части требований, а также представило в материалы дела договор от 19.01.2015о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участкас кадастровым номером 02:55:010502:1797 по договору аренды от 31.12.2014 № 1343-14 третьему лицу – ФИО3, уведомлениео состоявшемся перенайме с отметкой о вручении арендодателю – Управлению.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями главы 34 и 24 Гражданского кодекса Российской Федерации (об аренде, о перемене лиц в обязательстве), положениями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из отсутствия доказательств наличия у ответчика – предприятия «Уфагортранс» статуса арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:55:010502:1797 по договору аренды от 31.12.2014 № 1343-14с учетом передачи им прав и обязанностей арендатора указанного земельного участка по обозначенному договору третьему лицу – ФИО3 по договору перенайма от 19.01.2015. При этом суд по заявлению ответчика применил исковую давность к требованиям о взыскании задолженности, образовавшейся за период с 27.09.2016 по 17.06.2020, начисленнойна данную задолженность неустойки.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал, дополнительно указав на то, что договор перенайма от 19.01.2015 исходяиз положений пункта 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является оспоримой сделкой, которая в установленном порядке не была оспорена, не признана недействительной.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения, постановления судов первой, апелляционной инстанций с направлением настоящего дела на новое рассмотрение исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, исковые требования Министерствао взыскании с предприятия «Уфагортранс» спорной задолженности основаны на договоре аренды от 31.12.2014 № 1343-14, заключенном с указанным лицом в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010502:1797 из состава земель, государственная собственностьна которые не разграничена, в целях размещения диспетчерского пункта общественного транспорта города Уфы в составе временного остановочного павильона.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Соответственно, суды при рассмотрении настоящего спора верно исходили из того, что правоотношения между сторонами по поводу использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010502:1797 регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде, применяемыми во взаимосвязис положениями Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Исходя из положений пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из взаимосвязанных положений норм статей 606, 611, 614, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора –во внесении платежей за пользование этим имуществом; обязанность арендатора по оплате арендной платы и содержанию имущества возникаету арендатора с момента передачи ему арендуемой вещи до моментаеё возврата.

Практика применения приведенных норм закона об аренде определенав числе прочего Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в пункте 10 которого разъяснено, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанностипо внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений – совершения договора аренды от 31.12.2014 № 1343-14 и договора перенайма 19.01.2015) установлено, что арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взносав производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участкане предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных правв залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участкане требуется.

В пункте 9 данной статьи (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений – совершения договора арендыот 31.12.2014 № 1343-14 и договора перенайма 19.01.2015) также закреплено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами,в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе праваи обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, действовавшее на момент совершения договора перенайма от 19.01.2015, в соответствии с которым, как установлено судами, права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:55:010502:1797 по договору аренды от 31.12.2014 № 1343-14были переданы предприятием «Уфагортранс» третьему лицу –ФИО3, земельное законодательство допускало возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без согласия публичного собственника при условии уведомления арендодателя об этом только в случае, если договор аренды заключен на срок более чем 5 лет.

При этом из системного толкования приведенных норм следует, что в случае, если договор аренды заключен на срок, не превышающий 5 лет, то применению подлежат положения пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающие возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления только в случае, когда договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Из содержания договора аренды от 31.12.2014 № 1343-14 однозначно следует, что срок его действия был установлен сторонами в 1 год(с 25.12.2014 по 25.12.2015 – пункт 3.1) с указанием на возможность его пролонгации.

Учитывая указанные обстоятельства, у судов не имелось оснований  для применения специального регулирования перенайма земельных участков, переданных арендатору по договору аренды на срок более 5 лет, предусмотренного пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, и свидетельствует о необходимости применения к рассматриваемому спору общих норм, закрепленных в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, по которым арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) только с согласия собственника этого имущества, если это установлено договором аренды.

Поскольку, как установлено судами, пунктом 5.3.3 договора арендыот 31.12.2014 № 1343-14 была предусмотрена необходимость получения письменного согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по этому договору третьему лицу, договор перенаймаот 19.01.2015 не мог быть заключен без письменного согласия Управленияпо земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В материалы дела предоставлено уведомление от 19.01.2015о состоявшемся перенайме земельного участка с кадастровым номером 02:55:010502:1797 с отметкой о вручении арендодателю – Управлению, которое, как верно указано апелляционным судом, нельзя расценивать как согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей арендаторапо договору иному лицу.

Доказательств, свидетельствующих о получении предприятием «Уфагортранс» письменного согласия Управления на перенайм земельного участка с кадастровым номером 02:55:010502:1797, как этого требовало условие, согласованное в пункте 5.3.3 договора арендыот 31.12.2014 № 1343-14, в дело не было представлено.

В силу статьи 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

При этом, как установлено положениями пункта 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

В этой связи суд округа, вопреки выводам апелляционного судаоб оспоримости договора перенайма от 19.01.2015 со ссылкой на положения пункта 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает обоснованными доводы кассационной жалобы с указанием на ничтожность данной сделки, учитывая положения пункта 2 статьи 391, статьи 392.3и положения статьи 168 названного Кодекса, в силу пункта 1 которойза исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанныес недействительностью сделки.

Указанное согласуется с разъяснениями, приведенными в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерацииот 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» о том, чтов силу прямого указания закона к ничтожным сделкам относятся,в частности, соглашения о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий,за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью,и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылки апелляционного суда на то, в спорный период времени платежи по договору аренды от 31.12.2014 № 1343-14 поступалине от предприятия «Уфагортранс», а от ФИО3, обществас ограниченной ответственностью «ВИРА - П.А.Д.», не согласуютсяс материалами дела. Так, из представленной Министерством электронной выписки платежей прямо усматривается, что поименованными выше лицами платежи по договору вносились не от своего имени, а за предприятие «Уфагортранс».

Более того, в дело представлены письма Управления от 14.06.2019№ 16298, от 08.08.2019 № 16298, направленные в адрес предприятия «Уфагортранс» в ответ на его обращение от 14.05.2019 № 16298о расторжении договора аренды от 31.12.2014 № 1343-14.

Исходя из изложенного выводы судов об отсутствии у предприятия «Уфагортранс» с 19.01.2015 статуса арендатора земельного участкас кадастровым номером 02:55:010502:1797 и именно в этой связи отсутствии у него с указанной даты обязанности оплачивать землепользованиена условиях договора аренды от 31.12.2014 № 1343-14 нельзя признать верными.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанныйв договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (пункт 1). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (пункт 2).

По смыслу названной нормы условием продления договора арендына неопределенный срок является продолжение использования земельного участка арендатором и отсутствие возражений со стороны арендодателя.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В дело не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что после истечения срока действия договору аренды от 31.12.2014 № 1343-14(25.12.2015) арендатор возвратил из аренды земельный участок,а арендодатель заявлял возражения против продолжения пользования переданным в аренду земельным участком, что позволяет квалифицировать данный договор как возобновленный на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды без указания срока каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Следовательно, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений,а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды; такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которыхне завершено.

Указанное согласуется с правовой позицией, сформированнойв постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.

Между тем обстоятельства действия договора аренды от 31.12.2014№ 1343-14 во времени с учетом имеющихся в материалах дела сведенийоб обращении предприятия «Уфагортранс» в Управление с обращениемот 14.05.2019 № 16298 о расторжении договора, обстоятельства возврата/невозврата земельного участка с кадастровым номером 02:55:010502:1797 из аренды в период до 17.03.2022 судами исходя из всех обстоятельств дела не ставились, не исследовались.

Без выяснения всех вышеперечисленных обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела, выводы судовотсутствии правовых оснований для взыскания с предприятия «Уфагортранс» как с ненадлежащего ответчика спорной задолженностипо арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 02:55:010502:1797 с учетом начисленной неустойки (в пределах исковой давности – доводов, свидетельствующих о несогласии с выводами судов о пропуске истцом срока исковой давности по требованиямо взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за периодс 27.09.2016 по 17.06.2020 в кассационной жалобе не приведено) являются преждевременными.

При таких обстоятельствах обжалованные судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, как это требует статья 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, чтов соответствии с частями 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены.

Для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, поэтому дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В силу положений части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий делов кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть примененаи какие решение, постановление должны быть приняты при новом рассмотрении дела (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12).

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо устранить указанные недостатки, а также с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и имеющихся в нем доказательств установить обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовать и дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупностии разрешить спор по существу в соответствии с требованиями действующего законодательства и сложившейся правоприменительной практики.

Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины суд округа не рассматривает, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопросо распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2024по делу № А07-23982/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2024 по тому же делу отменить.

Дело № А07-23982/2023 направить на новое рассмотрениев Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий                                               Л.А. Суспицина


Судьи                                                                            Е.И. Гуляева


                                                                                            В.А. Купреенков