Решение от 24 ноября 2023 г. по делу № А66-3443/2023

137/2023-148707(2)


АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

после перерыва в порядке статьи 163 АПК РФ

Дело № А66-3443/2023
г.Тверь
24 ноября 2023 года


Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2023 года

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Голубевой Л.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, при участии истца ИП ФИО2 (до перерыва), представителя истца - ФИО3, по доверенности (до перерыва), рассмотрев в открытом судебном заседании в режиме веб-конференции дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2, Тверская область, г. Торжок,

к Муниципальному образованию городской округ город Торжок Тверской области в лице Комитета по управлению имуществом муниципального образования город Торжок Тверской области, Тверская область, г. Торжок,

об урегулировании разногласий при заключении договора (с учетом уточнений)

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, Тверская область, г. Торжок, обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к Муниципальному образованию городской округ город Торжок Тверской области в лице Комитета по управлению имуществом муниципального образования город Торжок Тверской области, Тверская область, г. Торжок, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 13.3 кв. м., кадастровый номер 69:47:0130503:61, адрес объекта: <...>, путем принятия пунктов 4.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «4.1. Цена за приобретаемый Объект согласно отчету от 26.12.2022 N3010/22-3 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, общей площадью 13,3 кв.м, кадастровый номер: 69:47:0130503:61, адрес объекта: <...>, проведенной обществом с ограниченной ответственностью «Актуальность», составляет 274 000 (двести семьдесят четыре тысячи) рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не облагается." (с учетом уточнений).

Определением от 24 августа 2023 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки и экспертизы», г. Тверь, эксперту Чихачёву Александру Алексеевичу. Производство по делу А663443/2023 приостановлено до получения результатов экспертизы.

19 сентября 2023 года в суд поступило заключение эксперта от 15.09.2023.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, представил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика в порядке статьи 156 АПК РФ.

Истец не возражал против возобновления производства по настоящему делу, поддержал исковые требования в полном объеме

Протокольным определением суд возобновил производство по делу.

Из материалов дела следует, что 03 февраля 2020 года между Комитетом по управлению имуществом города Торжка (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды № 06/20, в соответствии с условиями которого Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, общей площадью 13.3 кв.м., кадастровый номер: 69:47:0130503:61. адрес объекта: <...>, ном. № 13.

27 сентября 2022 года ИП ФИО2 обратился в Комитет по управлению имуществом города Торжка с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного нежилого помещения.

ИП ФИО2 получил решение Торжокской городской Думы от 30.11.2022 № 155 и проект договора купли-продажи с ценой недвижимого имущества 483 000 руб. с учетом отчета № 14С72022 от 03.11.2022, выполненного ООО «ОЭК АБГ».

Не согласившись с выкупной ценой объекта, ИП ФИО2 заключил договор от 30.10.2022 с ООО "Актуальность" на проведение оценки рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: <...>.

На основании отчета от 26.12.2022 № 3010/22-3 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, назначение нежилое помещение, общей площадью 13,3 кв.м. кадастровый номер: 69:47:0130503:61, адрес объекта: Тверская область, г. Торжок, уд. Дзержинского, дом 107, пом. № 13, выполненного ООО "Актуальность", рыночная стоимость спорного объекта составила 274 000 рублей.

28.12.2022 истец обратился к ответчику, предложив заключить договор на условиях цены объекта в размере 274 000 руб.

Поскольку при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 13,3 кв.м. кадастровый номер:

69:47:0130503:61, адрес объекта: Тверская область, г. Торжок, ул. Дзержинского, дом 107, ном. № 13, у сторон возникли разногласия по цене имущества, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Из содержания статей 1, 2 и 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в

собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

Из положений статей 3, 4, 6 Закона № 159-ФЗ в совокупности следует, что заключение компетентным федеральным органом исполнительной власти с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого государственного имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

В силу статьи 3 упомянутого Федерального закона отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

Назначать экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки, при оценке имеющегося отчета независимого оценщика как одного из доказательств по делу рекомендовано судам пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо № 92).

Согласно пункту 2 Информационного письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд, учитывая правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 18.10.2012г. № 7240/12, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, посчитал необходимым определить рыночную стоимость имущества по состоянию на 27 сентября 2022 года (на дату обращения истца с заявлением о выкупе).

Принимая во внимание заявленные истцом требования, в целях установления рыночной цены недвижимого имущества на дату обращения истца с заявлением о выкупе, суд в процессе рассмотрения дела назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки и экспертизы», г. Тверь, эксперту ФИО4.

Экспертом установлено, что рыночная стоимость рыночная стоимость нежилого помещения № 13 общей площадью 13,3 кв. м., кадастровый номер 69:47:0130503:61, адрес объекта: <...> по состоянию на 27.09.2022, составляет 375 000 руб., в том числе НДС 20%.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, государственного и муниципального имущества, не закрепленного за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего казну федеральной территории "Сириус", выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего

предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Суд, признавая достоверность выводов судебной экспертизы, учитывая отсутствие иных допустимых бесспорных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 27 сентября 2022 года, и принимая во внимание имущественные интересы ответчика, как продавца имущества, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела документы, а также, учитывая, что в силу положений подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, не являются объектом обложения налогом на добавленную стоимость, считает возможным определить продажную цену объекта недвижимости в размере 300 000 руб. (без учета НДС).

При таких обстоятельствах пункт 4.1 подлежит включению в договор в следующей редакции:

«4.1 Цена за приобретаемый Объект составляет 300 000 руб., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не облагается».

Иные пункты оферты договора купли-продажи спорного объекта недвижимости сторонами не оспариваются и на урегулирование не выносились.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и на оплату услуг эксперта в размере 20 000 руб. подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 110,156,167-170, 173 АПК РФ, суд Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО2, г. Торжок, ОГРН ИП 319695200036282, ИНН <***>, и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования город Торжок Тверской области, г. Торжок ОГРН <***>, ИНН <***>, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 13,3 кв.м., кадастровый номер 69:47:0130503:61, адрес объекта: <...>, изложив пункт 4.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «4.1 Цена за приобретаемый Объект составляет 300 000 руб., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не облагается».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом муниципального образования город Торжок Тверской области, г. Торжок ОГРН <***>, ИНН <***>, в пользу ИП ФИО2, г. Торжок, ОГРН ИП 319695200036282, ИНН <***>,

6000 руб. судебных расходов по уплате госпошлины и 20 000 руб. судебных издержек по оплате судебной экспертизы.

Исполнительный лист по делу подлежит выдаче в порядке, предусмотренном ст. 319 АПК РФ.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда, в течение месяца со дня его принятия, в порядке, предусмотренном АПК РФ.

Судья Л. Ю. Голубева