Решение от 3 октября 2019 г. по делу № А40-112358/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-112358/19-85-656
г. Москва
04 октября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2019 года Полный текст решения изготовлен 04 октября 2019 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДРИМ ХАУС" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО2 (ОГРНИП 318505300077847, ИНН <***>)

о взыскании 5 529 064 руб. 80 коп., признании договора прекращенным

при участии:

от истца – ФИО3 по дов. от 16.07.2019 № ДХ-11/18

от ответчика – ФИО4 по дов. от 27.06.2019 № б/н

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ДРИМ ХАУС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 22 197,17 долларов США, расходов по оплате коммунальных услуг в размере 235 306 руб. 07 коп., неустойки в размере 9 490 долларов США, неустойки (штрафа) за нарушение арендатором неденежных обязательств в размере 49 900 долларов США по договору долгосрочной аренды от 01.08.2018 №2.1., на основании ст.ст. 12, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Протокольным определением от 10.09.2019 в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд удовлетворил ходатайство истца об уменьшении исковых требований в части взыскания неустойки за нарушение графика работы до 1 800 долларов США, поскольку данное ходатайство не противоречит закону, не нарушает права других лиц, заявление подписано полномочным лицом.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва ан иск, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, которые полностью изложили и поддержали свою позицию по делу, суд пришел к выводу, что заявленный иск подлежит удовлетворению.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом РФ.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Из материалов дела следует, что между истцом – АО "ДРИМ ХАУС" (Арендодатель) и ответчиком – ИП ФИО2 (Арендатор) заключен договор долгосрочной аренды от 01.08.2018 №2.1, который зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 04.12.2018 (номер регистрации 50:20:0010411:1419-50/001/2018-262).

Помещение было передано арендатору по акту приема-передачи объекта аренды от 01.08.2018 №б/н.

В соответствии с п. 2.1. договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату в соответствии с п.3.1. договора аренды во временное владение и пользование (аренду) часть торгового центра, определенную в п.2.2. договора аренды, далее «объект аренды». Общая площадь объекта аренды согласно документам БТИ составляет 204,4 кв.м. Границы объекта аренды определены на плане объекта аренды, содержащемся в Приложении №1 к договору аренды.

Торговая площадь: часть здания торгового центра, общей площадью согласно БТИ 204,4 кв.м., состоящая из комнат №№ 1 (106,7 кв.м.), 2 (15,1 кв.м.), 6 (9,8 кв.м.), 7 (2,1 кв.м.), 8 (8,7 кв.м.), 9 (16,8 кв.м.), 10 (31,5 кв.м.), 12 (11,5 кв.м.), 13 (2,2 кв.м.), расположенных на 2 (втором) этаже здания по адресу: <...> (далее - «Здание») (п. 2.2.1. договора).

Как усматривается из материалов дела, что ответчиком в нарушение условий договора не внесена арендная плата за период с сентября по март 2019 в размере 11 749,70 долларов США, а также возникла задолженность по оплате эксплуатационных расходов за период с октября 2018 по март 2019 в размере 10 447, 47 долларов США, коммунальных услуг за период с августа 2018 по февраль 2019 в размере 235 306 руб. 07 коп.

Согласно п. 3.1.2 договора аренды ежемесячная арендная плата за торговую площадь в период с 01.08.2018 по 30.09.2018 составляет рублевый эквивалент 1 000 долларов США (не включая НДС), в период с 01.10.2018 по 31.01.2019 - 1 373,57 долларов США (не включая НДС), в период с по 30.04.2019 - 2 912,70 долларов США (не включая НДС), в период с 01.05.2019 по 31.07.2019 - 1 441,02 долларов США (не включая НДС), в период с 01.08.2019 по 30.04.2019 - 3 057,82 долларов США (не включая НДС), в период с 01.05.2020 по 31.07.2020 - 1 514,60 долларов США (не включая НДС), в период с 01.08.2020 по 30.04.2021 - 3 211,12 долларов США (не включая НДС), начиная с 01.05.2021- 1 590,23 долларов США (не включая НДС).

На основании п. 3.1.4 договора аренды ежемесячные эксплуатационные расходы составляют рублевый эквивалент 1 703,33 долларов США (не включая НДС).

В соответствии с п. 3.4.1 договора аренды НДС подлежит оплате арендатором сверх сумм, указанных в договоре аренды.

Согласно п.п. 3.1.2, 3.1.4 и 3.3.1 договора аренды арендная плата и эксплуатационные расходы уплачиваются на основании договора аренды авансом не позднее 5 календарного дня каждого месяца.

В соответствии с п. 3.3.3 договора арендная плата и эксплуатационные расходы, предусмотренные договором аренды, устанавливаются в долларах США, но оплачиваются арендатором в российских рублях в сумме, эквивалентной сумме в долларах США по курсу доллара США к рублю, равному 65 рублей за 1 Доллар США.

Коммунальные расходы, подлежащие компенсации арендатором арендодателю на основании п. 3.2.1 договора аренды оплачиваются арендатором в течение 5 рабочих дней с даты получения арендатором счета арендодателем.

Арендодатель на основании п. 22.1.1 договора аренды направил арендатору уведомление письмо исх.№ 23/ДХ от 27.02.2019 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды (копии письма, описи-вложения с квитанцией об отправке прилагаются) (далее - «Уведомление»), согласно которому последний день действия договора аренды 05.03.2019.

Арендатор помещение освободил, что подтверждается актом возврата имущества от 22.03.2019, однако от подписания акта о возврате помещения арендодателю арендатор уклонился.

Исходя из условий договора, а также представленных документов арбитражный суд приходит к выводу, что срок оплаты задолженности за спорный период по договору, наступил.

Представитель истца в судебном заседании указал, что задолженность ответчика составляет по арендной плате в размере 22 197,17 долларов США, расходов по оплате коммунальных услуг в размере 235 306 руб. 07 коп.

Направленная в адрес ответчика претензия от 14.11.2018 исх.№87/дх, оставлена без ответа и удовлетворения, в результате чего истец обоснованно обратился за судебной защитой.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Учитывая, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате, соответствует условиям договоров, не противоречит требованиям действующего законодательства, наличие и размер задолженности документально подтверждены, доказательства погашения задолженности сторонами не представлены, суд считает требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 22 197,17 долларов США, расходов по оплате коммунальных услуг в размере 235 306 руб. 07 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что вопреки условиям договора объект аренды был передан лишь в декабре 2018, совершены действия по смене замков дверей, доступ ответчика был прекращен в помещение, судом не могут быть приняты как состоятельные, поскольку в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчик не представил документально подтверждения данных обстоятельств.

Требование истца о взыскании задолженности по компенсации расходов по государственной регистрации договора аренды в размере 52 000 руб., подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 28.4 договора аренды арендатор обязуется по требованию арендодателя возместить арендодателю все расходы, связанные с государственной регистрацией договора аренды, с государственным кадастровым учетом помещения, включая расходы по подготовке необходимой для государственного кадастрового учета помещения документации.

Таким образом, поскольку истцом были понесены расходы по изготовлению технического плана на помещение в размере 30 000 руб., а также при регистрации договора аренды истцом была оплачена государственная пошлина за регистрацию договора в размере 22 000 руб., следовательно, требование истца о компенсации расходов по государственной регистрации договора аренды в размере 52 000 руб. подлежит удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что отсутствует надлежащая регистрация договора в уполномоченном органе, судом не принимаются, ввиду того что основаны на неверном толковании норм права, с учетом того, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. При том, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование арендатора на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими. Таким образом, отсутствие государственной регистрации соответствующего договора само по себе не свидетельствует об отсутствии между его сторонами обязательств, связанных с предоставлением этого имущества во владение и пользование. С момента достижения соглашения по всем существенным условиям договор влечет правовые последствия в отношениях между сторонами, а также порождает весь комплекс последствий, на которые непосредственно направлен после государственной регистрации. По настоящему делу ни истец, ни ответчик не ссылались на несогласованность существенных условий договора аренды. Спорный договор содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида.

Разрешая настоящий спор в части заявленного истцом требования о взыскании начисленной истцом неустойки в размере 9 490,56 долларов США за период с 06.09.2018 по 05.03.2019, арбитражный суд исходит из положений п. 24.8 договора согласно которому (в случае просрочки платежей по договору аренды арендатор обязуется по требованию арендодателя уплатить штрафную неустойку в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки), на основании которого, с учетом установленной судом просрочки оплаты арендных платежей со стороны ответчика и представленных в дело доказательств, арбитражный суд приходит к выводу, что требование о взыскании неустойки является обоснованным, при исчислении указанной суммы неустойки истцом соблюдены порядок и сроки исчисления.

Также, истцом заявлены требования истца о взыскании с ответчика начисленных неустоек:

- за не предоставление отчетов о доходах за ноябрь 2018, декабрь 2018 и январь 2019 в размере 14 500 долларов США (п. 24.6 договора);

- за нарушение графика работы в размере 1 800 долларов США (п. 24.5 договора);

- за непредставление копии договора на техническое обслуживание в размере 18 000 долларов США (п. 24.14 договора);

- за не предоставление доступа в помещение в размере 100 долларов США (п. 24.14 договора);

- за непредставление документации по завершении отделочных работ в размере 15 000 долларов США (п. 24.14 договора).

Представленный истцом расчет проверен судом.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Таким образом, сумма неустоек подлежат принудительному взысканию с ответчика. Оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд в настоящем деле не усматривает, исходя из разъяснений, изложенных п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Доводы ответчика о том, что неустойка, предусмотренная п. 24.14 договора не может быть начислена, в связи с отсутствием государственной регистрации договора, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку ответчик доказательств о заключении договора на техническое обслуживание ни до регистрации договора, ни после не представил.

В соответствии с п. 2 ст. 450.1 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 22.1.1 договора арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды в следующем случае: арендатор задерживает выплату арендной платы или любых других платежей, сумм, подлежащих уплате арендатором по договору аренды или в связи с ним (п. 22.1.1 договора).

Аналогичная позиция отказа от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке изложена в п. 27 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

В соответствии с п. 2 ст. 165.1 ГК РФ, правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

В связи с нарушениями сроков оплаты по договору аренды, а также иных обязательств, предусмотренных договором аренды, арендодателем было направлено арендатору письмо от 05.02.2019 исх.№ б/н.

Арендатор допущенные им нарушения условий договора аренды в установленный срок не устранил, в связи с чем арендодатель на основании п. 22.1.1 договора аренды направил арендатору уведомление от 27.02.2019 исх.№ 23/ДХ об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Учитывая отсутствие доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств в размере, указанном в уведомлении об отказе от исполнения договора, истец правомерно отказался от исполнения договора в соответствии со ст. ст. 309, 450.1, 606, 614 ГК РФ, и договор прекращен на момент рассмотрения дела с учетом согласованных в п.п. 22.1.1, 22.2 договора условий.

Пунктом 1 ст. 11 ГК РФ установлено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд).

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном Кодексом.

Защита гражданский прав, в силу ст. 12 ГК РФ осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнении обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Таким образом, приведенный в ст. 12 ГК РФ перечень не является исчерпывающим, поскольку законами могут быть предусмотрены и иные способы защиты права.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", лицо, право которого нарушено, может прибегнуть к его самозащите, соответствующей способу и характеру нарушения (статья 14 ГК РФ). Возможность самозащиты не исключает права такого лица воспользоваться иными способами защиты, предусмотренными статьей 12 ГК РФ, в том числе в судебном порядке.

В пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" также разъяснено, что при наличии спора относительно установления обстоятельств одностороннего внесудебного отказа от договора, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Поскольку судом установлен факт прекращения действия договора аренды во внесудебном порядке, заявленные требования в части признания договора прекратившим действие, в соответствии со ст. ст. 11, 12, 165.1, 309, 310, 450.1, 606, 614 ГК РФ, подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Судом при изготовлении печатного текста резолютивной части решения суда была допущена опечатка, неверно указан абзац, а следует читать верно: «Признать прекратившим договор долгосрочной аренды от 01.08.2019 №2.1 свое действие с 05.03.2019», а также при объявлении резолютивной части решения суда неверно оглашена сумма неустойки (штраф) за нарушение арендатором неденежных обязательств с учетом принятого судом уменьшения исковых требований в данной части и государственная пошлина, так следует читать верно: «неустойка (штраф) за нарушение арендатором неденежных обязательств в размере 49 400 (сорок девять тысяч четыреста) долларов США» «возвратить АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ДРИМ ХАУС" государственную пошлину в размере 5 901 руб.». Согласно ч. 3 ст. 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания. Применительно к указанной норме суд считает возможным исправить допущенные при изготовлении резолютивной части решения суда опечатки.

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 11, 12, 307, 309, 310, 330, 450.1, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и руководствуясь ст. ст. 4, 9, 27, 49, 64, 65, 71, 110, 112, 121, 122, 123, 131, 150. 159, 167-170, 171, 176, 179, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать прекратившим договор долгосрочной аренды от 01.08.2019 №2.1 свое действие с 05.03.2019.

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО2 (ОГРНИП 318505300077847, ИНН <***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДРИМ ХАУС" (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате в размере 22 197 (двадцать две тысячи сто девяносто семь),17 долларов США, расходы по оплате коммунальных услуг в размере 235 306 (двести тридцать пять тысяч триста шесть) руб. 07 коп., неустойку в размере 9 490 (девять тысяч четыреста девяносто) долларов США, неустойку (штраф) за нарушение арендатором неденежных обязательств в размере 49 400 (сорок девять тысяч четыреста) долларов США, расходы по оплате государственной регистрации договора аренды в размере 52 000 (пятьдесят две тысячи) руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 645 руб.

Возвратить АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ДРИМ ХАУС" из дохода Федерального бюджета Российской Федерации оплаченную по иску государственную пошлину в размере 5 901 руб., перечисленную по платежному поручению от 26.04.2019 №297.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Девятом арбитражном апелляционном суде, в течение месяца после его принятия судом.

Судья:Д.Н. Федорова