Решение от 5 ноября 2020 г. по делу № А82-22049/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-22049/2019
г. Ярославль
05 ноября 2020 года
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании заявление Общества с ограниченной ответственностью "Аметист плюс" (ИНН <***>; ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-и лица: Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля», Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

о признании незаконным уведомления от 16.08.2019 № 76/001/003/2019-8480 и обязании зарегистрировать договор аренды от 26.01.2018

при участии:

от заявителя – ФИО2 – по дов. от 09.01.2020

от ответчика – не явились

от 3-х лиц – не явились

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Аметист плюс" обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о признании незаконным уведомления от 16.08.2019 № 76/001/003/2019-8480 и обязании осуществить государственную регистрацию права аренды по договору аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 26.01.2018 №25789/2-о.

Определением суда от 08.04.2020 принято уточнение заявленных требований, в котором заявитель просил признать незаконным решение Управления Росреестра по Ярославской области от 16.08.2019, оформленное в виде уведомления №76/001/003/2019-8480, признать незаконным решение Управления Росреестра по Ярославской области от 18.11.2019 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 26.01.2018 №25789/2-о между ООО «Аметист плюс» и МКУ «Агентство по аренде земельных участков мэрии г. Ярославля» и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области осуществить государственную регистрацию права аренды земельного участка по договору аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 26.01.2018 №25789/2-о, заключенного между ООО «Аметист плюс» и МКУ «Агентство по аренде земельных участков мэрии г. Ярославля».

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 03.06.2014 по делу№А82-14015/2012 ООО «Аметист плюс» (до 10.07.2013 ООО «Трест «Ярпромжилстрой») признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Заявитель требования поддержал.

Ответчик возражал по доводам письменного отзыва.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст.51 АПК РФ привлечены муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля.

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля поддержало правовую позицию заявителя, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя (ходатайство удовлетворено).

Суд установил следующее.

26.01.2018 между МКУ «Агентство по аренде земельных участков мэрии г. Ярославля» и ООО «Аметист плюс» заключен договор аренды №25789/2-о земельного участка, находящегося в собственности города Ярославля, площадью 45 кв.м, с кадастровым номером 76:23:030509:72, расположенного по адресу: <...>.

Вид разрешенного использования земельного участка: для эксплуатации стадиона.

Земельный участок предоставлен для завершения строительства канализационной насосной станции.

В преамбуле договора указано, что договор заключен на основании п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и п.1 ст.11.4 Земельного кодекса РФ (раздел земельного участка).

Договор заключен на срок с 13.04.2017 по 14.03.2020.

06.08.2019 ООО «Аметист плюс» через ГАУ ЯО «МФЦ» по Кировскому району обратилось с заявлением о государственной регистрации прав на земельный участок площадью 45 кв.м, с кадастровым номером 76:23:030509:72, расположенный по адресу: <...> на основании договора аренды от 26.01.2018 №25789/2-о .

16.08.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии вынесено уведомление №76/001/003/2019-8480 о приостановлении государственной регистрации по основаниям, предусмотренным п.5 ч.1 ст.26 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно: установлено, что в противоречие требованиям пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, на основании которого заключен договор аренды, по данным Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке отсутствуют объекты строительства, принадлежащие на праве собственности арендатору ООО «Аметист плюс». Также регистрирующему органу не представлено сведений о предоставлении данного земельного участка ООО «Аметист Плюс» в аренду до 01.03.2015.

Осуществление действий по государственной регистрации договора было приостановлено до 16.11.2019.

В связи с истечением срока приостановления и неустранением причин, препятствующих осуществлению регистрационных действий, ответчиком вынесено уведомление от 18.11.2019 №76/001/003/2019-8480 об отказе в государственной регистрации по изложенным выше основаниям.

На основании части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При этом в ходе осуществления правовой экспертизы государственным регистратором проводится проверка правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов, а также анализ сведений, содержащихся в ЕГРН.

Порядок предоставления государственной услуги по государственному кадастровому учету недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определяющий в том числе последовательность административных процедур и порядок проведения правовой экспертизы документов, утвержден Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 07.06.2017 №278 «Об утверждении административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее - Административный регламент).

Порядок проведения и пределы проводимой государственным регистратором правовой экспертизы регламентируются пунктами 213-239 Административного регламента.

В соответствии с пунктом 215 Административного регламента правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, осуществляется на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления учетно-регистрационных действий либо для отказа в их осуществлении.

При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливается в том числе действительность поданных заявителем документов; соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства; наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти (пункт 216 Административного регламента).

Ответчик считает выявленные при правовой экспертизе документов обстоятельства препятствующими осуществлению государственной регистрации договора аренды, в отзыве поддержал правомерность оснований приостановления и отказа.

Заявитель считает, что оснований для принятия Управлением Росреестра указанных выше уведомлений не имелось. В обоснование правовой позиции ссылается на то, что объект канализационная насосная станция (КНС) возводился как вспомогательное сооружение Многофункционального центра с инженерными коммуникациями на пл. Труда в г. Ярославле. У ООО «Аметист плюс» имеются акты выполненных работ по строительству КНС и проектная документация на нее. Заявитель полагает достаточным того, что наличие у ООО «Аметист плюс» объекта незавершенного строительства установлено собственником земельного участка до заключения договора аренды. Договор аренды от 26.01.2018 заключен, никем не оспорен, является действующим, поэтому, по мнению заявителя, регистрирующий орган вышел за пределы своих полномочий, приостанавливая регистрацию уже заключенного договора на том основании, что на земельном участке отсутствуют объекты ООО «Аметист плюс».

В материалы дела заявителем представлен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №12951-о от 25.04.2003, заключенный между КУМИ мэрии города Ярославля и ООО «Трест «Ярпромжилстрой» на аренду земельного участка площадью 15747 кв.м с кадастровым номером 76:23:030510:0001 по адресу: <...>. Целевое назначение: для строительства подземной автостоянки с реконструкцией парадного входа стадиона «Шинник», размещением ТП и инженерными сетями. Срок аренды: с 07.04.2003 по 30.09.2004.

Пунктом 6.4. предусмотрена пролонгация договора.

Дополнительными соглашениями срок аренды продлевался до 31.12.2012.

Также заявителем представлен договор аренды земельного участка №18886-о от 03.05.2006 земельного участка площадью 5288 кв.м с кадастровым номером 76:23:030509:0009 по адресу: <...>. Целевое назначение: для завершения проектирования и строительства многофункционального центра с корректировкой проекта подземной автостоянки и инженерными коммуникациями. Срок аренды по 31.12.2012 (с учетом доп. соглашений).

В материалы дела заявителем представлены акты о приемке выполненных работ 2010 года по объекту – канализационная насосная станция бытовых стоков.

Несогласие ООО «Аметист плюс» с уведомлениями Управления Росреестра по Ярославской области от 16.08.2019 №76/001/003/2019-8480 и от 18.11.2019 №76/001/003/2019-8480 явилось основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Оценив представленные доказательства, суд пришел к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 2 и части первой статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. В соответствии с частью первой статьи 198, частью второй статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц признаются незаконными в том случае, если арбитражный суд установит, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 39.6. Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи Земельного кодекса РФ предусмотрено предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В пункте 5 статьи 39.6. Земельного кодекса РФ указано, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Аналогичное правило для объектов незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано до 01.03.2015, установлено пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, обязательным условием предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства является наличие у заявителя права собственности на объект незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сформулирована правовая позиция, согласно которой государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Приведенные выше положения законодательства и правоприменительной практики позволяют сделать вывод о том, что право на заключение договора аренды для завершения строительства может быть реализовано только при условии государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства либо иного документа, удостоверяющего права на такой объект, и позволяющего осуществить государственную регистрацию права.

В рассматриваемом случае как на дату заключения договора аренды земельного участка, так и на дату обращения с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка и на дату рассмотрения спора судом канализационная насосная станция как объект незавершенного строительства в ЕГРН за заявителем не зарегистрирован.

По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 76:23:030509:72, площадью 45 кв.м, образован путем разделения земельного участка с кадастровым номером 76:23:030509:6, государственный кадастровый учет в отношении данного земельного участка осуществлен 13.04.2017.

Сведений, подтверждающих наличие прав ООО «Аметист Плюс» на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 76:23:030509:6, либо подтверждающих предоставление указанного земельного участка ООО «Аметист Плюс» до 01.03.2015 регистрирующему органу не представлялось.

Суду были представлены копии договоров аренды земельного участка на пл.Труда в г.Ярославле, однако предмет договоров иной и предоставление земельного участка для строительства КНС из них не прослеживается. Указанное не позволяет суду сделать вывод о предоставлении заявителю в аренду до 1 марта 2015 года испрашиваемого к регистрации земельного участка. Наличие документов по строительству КНС не отменяет указанного выше требования о наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, в данном случае – канализационной насосной станции.

Таким образом, государственным регистратором, действующим в соответствии с Законом о регистрации и Административным регламентом, правомерно установлено наличие основания для приостановления государственной регистрации, в связи с чем 16.08.2019 обоснованно принято решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка № 25789/2-о от 26.01.2018 в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ, согласно которому осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для ее осуществления.

Поскольку причины, послужившие основанием для приостановления в установленный законом 3-месячный срок устранены не были, 18.11.2019 ответчиком обоснованно принято решение об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:030509:72.

Таким образом, решение о приостановлении государственной регистрации от 16.08.2019 №76/001/003/2019-8480 и последующее решение об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды от 18.11.2019 принято в соответствии с законодательством. Орган регистрации прав не вышел за пределы своих полномочий.

Доводы ООО «Аметист плюс» о достаточности установления органом, уполномоченным на распоряжение земельным участком, наличия на участке объекта незавершенного строительства суд отклоняет в виду необходимости документального подтверждения указанного факта в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Доводы заявителя о том, что КНС возводилась как вспомогательное сооружение многофункционального центра с инженерными коммуникациями на пл. Труда в г. Ярославле при данном предмете спора судом отклоняются, поскольку строительство вспомогательного сооружения не требует самостоятельного оформления прав на арендуемый земельный участок и, соответственно, не требует государственной регистрации.

С учетом вывода суда о несостоятельности доводов заявителя, суд полагает, что при вынесении оспариваемых ненормативных актов ответчиком соблюдены требования законодательства.

При таких обстоятельствах суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований заявителя по настоящему делу.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - http://kad.arbitr.ru (ч.1 ст.177 АПК РФ). По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Судья

Секерина С.Е.