Решение от 12 апреля 2019 г. по делу № А28-16062/2018

130/2019-46903(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102 http://kirov.arbitr.ru Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ



Дело № А28-16062/2018
г. Киров
12 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 апреля 2019 года. В полном объеме решение изготовлено 12 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Славинского А.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Трактор-Комплект Киров» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, место нахождения: 117186, Россия, <...>)

к муниципальному образованию «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 610000, Россия, <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности от 14.09.2018

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 27.12.2018

установил:

общество с ограниченной ответственностью Производственно- коммерческая фирма «Трактор-Комплект Киров» (далее – истец, ООО ПКФ «Трактор-Комплект Киров») обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – ответчик, Департамент) с требованием об обязании ответчика урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 31.08.2018 № 9, изложив пункт 2.1 в редакции покупателя:

«Цена продажи имущества, указанного в п.1.1 настоящего договора составляет 2 555 975 (два миллиона пятьсот пятьдесят пять тысяч девятьсот семьдесят пять) рублей 00 копеек, без учета НДС (стоимость продажи имущества определена в соответствие с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об

оценочной деятельности в Российской Федерации»). Стоимость имущества подлежит уменьшению на сумму неотделимых улучшений в размере 1 013 598 (один миллион тринадцать тысяч пятьсот девяносто восемь) рублей 76 копеек. Цена продажи имущества указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 1542376 (один миллион пятьсот сорок две тысячи триста семьдесят шесть) рублей 24 копейки, без учета НДС».

Исковые требования основаны на положениях статей 445-446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), нормах Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) и мотивированы тем, что при заключении договора между сторонами возникли разногласия по пункту 2.1 договора, определяющему стоимость выкупаемого имущества, которые не были урегулированы истцом и Департаментом вследствие чего между сторонами возник преддоговорный спор.

В ходе рассмотрения дела определением суда от 07.02.2019 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением по ходатайству истца судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 43:40:000306:208 по состоянию на 29.06.2018 без учета НДС и стоимости неотделимых улучшений произведенных истцом по состоянию на 29.06.2018. Проведение экспертизы было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью Центр Комплексной Оценки «Независимая экспертиза» ФИО4 и ФИО5.

Определением суда от 19.03.2019 производство по делу возобновлено.

По результатам судебной экспертизы от 07.03.2019 сделан вывод о том, что рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 29.06.2018 составляет 2 700 000 рублей 00 копеек без учета НДС, стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 29.06.2018 составляет 678 575 рублей.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал. Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований.

Суд, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, установил следующие фактические обстоятельства.

ООО ПКФ «Трактор-Комплект Киров» на основании договора аренды нежилого помещения от 17.04.2003 № 4335 является арендатором нежилого помещения 1009, кадастровый номер 43:40:000306:208, расположенного по адресу: <...>, предоставленного с целью использования под помещение офиса.

03.10.2017 истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении согласия на проведение ремонтных работ помещения.

Протоколом заседания комиссии по использованию муниципальной собственности от 28.04.2018 № 2544-01-05ДМС истцу дано разрешение провести капитальный ремонт в арендуемом помещении за счет средств арендатора.

На основании заключенного истцом с ИП ФИО6 договора подряда от 16.05.2018 в арендуемом помещении произведен капитальный ремонт, общей

стоимостью 1 013 598 рублей 76 копеек, что подтверждается представленными в материалы дела договором подряда, актами КС-2, КС-3.

28.06.2018 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемого нежилого помещения, установленное Федеральным законом № 159-ФЗ.

21.08.2018 в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ администрацией города Кирова вынесено постановление № 2225-п «Об условиях приватизации имущества - нежилого помещения офиса с кадастровым номером 43:40:000306:208 по адресу: <...>», согласно которому истцам предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по рыночной стоимости в размере 3 338 983 рублей 05 копеек (без учета НДС).

Проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа № 9, подписанный со стороны ответчика, был передан истцу для подписания.

Стоимость выкупаемого имущества была определена Департаментом на основании экспертного заключения ИП ФИО7 от 01.08.2018 № 090118Ц- 1658/Ю-01М/126.

Получив от ответчика оферту и не согласившись с размером выкупной цены, ООО ПКФ «Трактор-Комплект Киров» подписал и направил Департаменту протокол разногласий от 31.08.2018, в котором сообщил о намерении заключить предложенный договор, но при условии изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи имущества, указанного в п.1.1 настоящего договора составляет 2 555 975 (два миллиона пятьсот пятьдесят пять тысяч девятьсот семьдесят пять) рублей 00 копеек, без учета НДС (стоимость продажи имущества определена в соответствие с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Стоимость имущества подлежит уменьшению на сумму неотделимых улучшений в размере 1 013 598 (один миллион тринадцать тысяч пятьсот девяносто восемь) рублей 76 копеек. Цена продажи имущества указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 1542376 (один миллион пятьсот сорок две тысячи триста семьдесят шесть) рублей 24 копейки, без учета НДС».

Цена, указанная в протоколе разногласий была определена истцом на основании заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» от 18.09.2018 № О-086-КО/2018.

Письмом от 11.10.2018 № 6186-01-05ДМС Департамент известил ООО ПКФ «Трактор-Комплект Киров», что отклонил протокол разногласий, предложенный истцом.

Поскольку соглашение по существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным требованиям, при

возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества регламентирован статьей 4 Закона № 159- ФЗ.

Согласно части 2 статьи 9, части 3 статьи 10 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, обязан: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В силу пункта 1 статьи 435 ГК РФ офертой является адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

С учетом требований к форме договора купли-продажи недвижимости, установленных статьей 550 ГК РФ, а именно необходимости заключения договора в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, оферта договора купли-продажи недвижимого имущества должна быть подписана стороной-оферентом.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол

разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, факт направления ответчиком и получения истцом подписанного ответчиком проекта договора купли-продажи подтверждаются материалами дела и самим ответчиком.

Истец обратился в суд с иском о заключении договора на своих условиях после отклонения Департаментом протокола разногласий к договору, следовательно, им соблюден порядок, предусмотренный пунктом 2 статьи 445 ГК РФ.

Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия, возникшие при заключении договора, касаются цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 8 Закона об оценочной деятельности, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости таких объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки

достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Сторонами в материалы дела представлены два экспертных заключения о рыночной стоимости объекта недвижимости с различной стоимостью объекта оценки: ИП ФИО7 от 01.08.2018 № 090118Ц-1658/Ю-01М/126 на сумму 3 338 983 рублей 05 копеек (без учета НДС) и ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» от 18.09.2018 № О-086-КО/2018 на сумму 2 555 975 рублей 00 копеек (без учета НДС).

В результате проведения судебной экспертизы было получено экспертное заключение ООО Центр Комплексной Оценки «Независимая экспертиза», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 29.06.2018 составляет 2 700 000 рублей 00 копеек без учета НДС, стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 29.06.2018 составляет 678 575 рублей.

Указанная экспертиза была назначена судом в соответствии с положениями части 1 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из экспертного заключения следует, что оно составлено квалифицированными специалистами на основании требований нормативных документов, а также документов, которые были представлены судом для проведения экспертизы.

Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертное заключение является полным и соответствует требованиям статьи 25 вышеуказанного Федерального закона.

Экспертиза проводилась методом изучения представленных материалов, полученных экспертом данных, сопоставления их друг с другом и требованиями строительных норм и правил, законодательства об оценочной деятельности, инструкций и положений, утвержденных в установленном порядке и применяемых на момент проведения экспертизы, а также использовались расчетные методы.

При проведении экспертизы экспертом были использованы два подхода: сравнительный и доходный, что соответствует требованиям Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки».

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость спорного помещения (цена его продажи), должна быть определена по результатам судебной экспертизы, подготовленной ООО Центр Комплексной Оценки «Независимая экспертиза» и должна составлять 2 021 425 рублей 00 копеек (2 700 000 рублей – стоимость помещения без НДС минус 678 575 рублей – стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений).

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что требования истца об обязании Департамента заключить договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 43:40:000306:208, на условиях договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, являются обоснованными и подлежат удовлетворению, изложив условия пункта 2.1 договора в редакции: «Цена продажи имущества, определенная в соответствии с

экспертным заключением независимой оценочной организации, составляет 2 021 425 (два миллиона двадцать одна тысяча четыреста двадцать пять) рублей (без НДС)».

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде уплаченной ООО Производственно-коммерческая фирма «Трактор-Комплект Киров» государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

принять пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в следующей редакции: «Цена продажи имущества, определенная в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации, составляет 2 021 425 (два миллиона двадцать одна тысяча четыреста двадцать пять) рублей (без НДС)».

Взыскать с муниципального образования «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 610000, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Трактор-Комплект Киров» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, место нахождения: 117186, Россия, <...>) судебные расходы в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кировской области.

Судья А.П. Славинский