Решение от 15 апреля 2019 г. по делу № А49-7923/2018

Арбитражный суд Пензенской области

440000, г. Пенза, ул. Кирова, д. 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: info@penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А49-7923/2018
г. Пенза
15 апреля 2019 года
резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2019 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Аверьянова С.В., при ведении протокола помощником судьи Поповой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью компания «Анжелика» (ОГРН <***>) к Управлению муниципального имущества администрации города Пензы (ОГРН <***>) об оспаривании достоверности величины рыночной оценки нежилого помещения, с участием: от истца – директора ФИО1 (по приказу), представителя ФИО2 (по доверенности), ФИО3 (по доверенности); от ответчика – представителя ФИО4 (по доверенности),

установил:

ООО «Анжелика» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Управлению муниципального имущества администрации города Пензы, в котором просит признать недостоверным отчет от 12.03.2018 №02/02-18 об определении рыночной стоимости объектов муниципальной собственности – нежилого помещения с кадастровым номером 58:29:3002002:4477, общей площадью 64,8 кв.м, по адресу: <...> и обязать ответчика направить истцу подписанный договор купли-продажи указанного помещения по цене, соответствующей результатам независимой судебной экспертизы. Исковые требования мотивированы наличием у истца преимущественного права выкупа арендованного имущества по рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ). При этом истец считает, что предложенная ответчиком за нежилое помещение цена – 2 034 000 руб. не соответствует рыночной.

В отзыве на иск Управление с требованиями истца не согласилось по следующим доводам. По мнению Управления, истцом неверно определен ответчик по делу, а также избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Ответчик также ссылается на соответствие отчета установленным требованиям и отсутствие альтернативной оценки.

В дополнении к отзыву на иск Управление возражает против уменьшения выкупной стоимости на стоимость неотделимых улучшений в размере 362 257 руб. ввиду отсутствия согласия арендодателя.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен ИП ФИО5, который, будучи извещенным надлежащим образом (т.2 л.д.33, 42, 74, 76, 77, 78, 131, 162), явку представителя в судебное заседание не обеспечил, что в силу ч.5 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела.

В судебном заседании истец уточнил исковые требования и окончательно по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 58:29:3002002:4477, общей площадью 64,8 кв.м, по адресу: <...>, на условиях проекта договора купли-продажи, кроме условий о цене, по цене, равной 1 235 915 руб., с рассрочкой оплаты на 60 месяцев и внесением ее равными долями. От требования признать недостоверным отчет от 12.03.2018 №02/02-18 об определении рыночной стоимости объектов муниципальной собственности истец в судебном заседании отказался.

Уточнение исковых требований принято арбитражным судом на основании ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Производство по первому требованию подлежит прекращению на основании п.4 ч.1 ст.150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании в иске просил отказать по доводам, которые приведены в отзыве на иск и дополнении к отзыву.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

На основании договора аренды здания (помещения) №2384 от 05.05.2012 (т.1 л.д.17-20) истец является арендатором муниципального имущества – нежилого помещения с кадастровым номером 58:29:3002002:4477, общей площадью 64,8 кв.м, по адресу: <...>.

18.12.2017 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного нежилого помещения в собственность в силу норм Закона №159-ФЗ.

В ответ на это заявление ответчик в письме от 15.01.2018 №10/14119 (т.1 л.д.22) наличие у истца преимущественного права выкупа подтвердил и сообщил, что договор купли-продажи будет заключен после проведения рыночной оценки имущества.

Письмом от 28.03.2018 №10/1523 (т.1 л.д.23) ответчик дополнительно сообщил, что работы по оценке рыночной стоимости арендуемого помещения проведены, но в связи с приостановлением Управлением Росреестра по Пензенской области государственной регистрации права собственности муниципального образования, работа по заявлению истца представляется невозможной и будет возобновлена после завершения регистрации.

Письмом от 15.05.2018 №10/2262 (т.1 л.д.24) Управление сообщило истцу о завершении регистрации и возобновлении работы по его заявлению.

Впоследствии ответчик получил от Управления проект договора купли-продажи имущества (т.2 л.д.1-10).

Согласно п.2.1 проекта договора цена имущества составляет 2 034 000 руб., что соответствует рыночной стоимости, указанной в отчете ИП ФИО5 от 12.03.2018 №02/02-18 об определении рыночной стоимости объектов муниципальной собственности.

ООО «Анжелика» с предложенной ценой не согласилось и предложило повторно определить рыночную стоимость с учетом заключения №11-2018 ООО «Облкоммунжилпроект и акта обследования помещения комиссией от 05.04.2018, о чем ответчик был уведомлен заявлением от 25.06.2018 (т.2 л.д.11).

Письмом от 28.06.2018 (т.2 л.д.12) ответчик отклонил предложение истца, указав, что в случае возникновения спора о достоверности произведенной оценки такой спор подлежит рассмотрению судом.

Принимая решение по результатам оценки материалов дела по правилам ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд руководствовался следующим.

Статьей 3 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч.3 ст.14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). При этом преимущественное право может быть реализовано при наличии определенных в этой статье условий.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена (п.п.2 п.1 ст.4 Закона №159-ФЗ).

Наличие у истца преимущественного права на выкуп муниципального имущества по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В силу ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст.13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В п.2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст.75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст.51 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации).

В связи с тем, что рассматриваемый спор касался рыночной стоимости подлежащего выкупу муниципального нежилого помещения, арбитражный суд, принимая во внимание доводы сторон и подлежащее применению к спорным правоотношениям нормативное регулирование, по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам ООО «Приволжский экспертно-консультационный центр» ФИО6 и ФИО7, обладающими необходимыми знаниями и достаточной для проведения судебной экспертизы квалификацией.

На разрешение экспертов были поставлены вопросы, касающиеся наличия нарушений при определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 58:29:3002002:4477, общей площадью 64,8 кв.м, по адресу: <...>, установления рыночной стоимости данного помещения по состоянию на 1 квартал 2018 года, а также определения соответствия выполненных с 05.05.2012 неотделимых улучшений капитальному ремонту и установления рыночной стоимости помещения за вычетом стоимости неотделимых и документально подтвержденных улучшений.

Об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения эксперты предупреждены (т.2 л.д.80, 81).

Из заключения эксперта №1886 от 18.02.2019 (т.2 л.д.82-123) следует, что при определении рыночной стоимости объекта оценки оценщиком был допущен целый ряд нарушений требований федеральных стандартов оценки (ФСО), в том числе и тех, которые непосредственно влияют на итоговую величину рыночной стоимости, а именно: в нарушение ФСО №7 были применены поправки для производственно-складских объектов, в то время как помещение обозначено в отчете как торгово-офисное (стр.16 отчета); в нарушение ФСО №7 применен доходный метод, несмотря на то, что объект оценки требует значительных капитальных вложений в его ремонт в соответствии с описанием конструктивных элементов на стр.16 отчета; в нарушение ФСО №7 оценщик применяет затратный подход, несмотря на то, что объект оценки является нежилым помещением (частью здания), а рынок предложения достаточен для применения сравнительного подхода. Кроме того, в нарушение ФСО №7 оценщиком необоснованно указан год постройки 1990 вместо 1988, необоснованно указан повышающий коэффициент на группу капитальности 1,16 (объект относится к первой группе капитальности), применен сборник УПВС №26 (для совхозов, колхозов и т.п.) вместо сборника №25, принятый аналог из сборника УПВС имеет кирпичные стены и крышу с деревянными стропилами, в то время как объект оценки является крупнопанельным зданием с ж/б крышей и рулонным покрытием. Все нарушения приведены в таблице №1 заключения эксперта №1886 от 18.02.2019.

Согласно заключению эксперта №1886 от 18.02.2019 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 58:29:3002002:4477, общей площадью 64,8 кв.м, по адресу: <...>, по состоянию на 1 квартал 2018 года составляет 1 997 714 руб. (таблица №3 заключения эксперта №1886 от 18.02.2019). Данная стоимость была рассчитана сравнительным подходом по данным указанных в заключении аналогов и с применением корректировочных (поправочных) коэффициентов. При этом отклонение доходного и затратного методов достаточно мотивировано.

Заключение эксперта №1886 от 18.02.2019 соответствует требованиям ст.86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик выводы судебной экспертизы не оспорил, о назначении повторной или дополнительной экспертизы не просил.

Оснований сомневаться в выводах эксперта у суда не имеется.

В этой связи арбитражный суд считает, что указанное заключение может быть положено в основу судебного акта по настоящему делу.

В то же время, из заключения эксперта №1886 от 18.02.2019 (стр.15) видно, что установленная в нем рыночная стоимость 1 997 714 руб. включает в себя НДС.

Поскольку в соответствии с п.п.12 п.1 ст.146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом №159-ФЗ, объектом обложения по НДС не является, то стоимость 1 997 714 руб. подлежит уменьшению на НДС, который в данном случае должен быть вычленен из этой суммы расчетным способом по ставке 18/118 (на дату установления рыночной стоимости 1 квартал 2018 года НДС составлял 18%), что в итоге составит сумму 304 736 руб. (1 997 714 * 18/118).

Следовательно, рыночная стоимость составляет 1 692 978 руб. (1 997 714 – 304 736).

Помимо вышеуказанного, экспертами в ходе проведения экспертизы были выявлены и приведены в таблице №5 заключения эксперта №1886 от 18.02.2019 перечень работ, выполненных в период с 05.05.2012 по 1 квартал 2018 года, являющихся неотделимыми улучшениями, которые относятся к капитальному ремонту. Стоимость таких улучшений установлена экспертами в размере 362 257 руб., в том числе по договору №41 от 04.06.2013 – 265 174 руб., по договору №306-1680 от 14.05.2014 – 97 083 руб.

Вместе с тем, требуя уменьшения цены нежилого помещения на 362 257 руб., истец ошибочно не учитывает то, что в соответствии с п.6 ст.5 Федерального закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Доказательств наличия согласия ответчика на выполнение неотделимых улучшений материалы дела не содержат. Имеющиеся в материалах дела письмо Управления №13/7234 от 22.08.2018 (т.2 л.д.160) касается замены системы водоснабжения, что не связано договором №41 от 04.06.2013 и договором №306-1680 от 14.05.2014 и соответственно суммой 362 257 руб., на которую истец просит уменьшить выкупную стоимость. Кроме того, по сути, экспертами была определена не стоимость неотделимых улучшений, а стоимость выполненных работ, что применительно к настоящему спору не одно и то же.

Отклоняя доводы ответчика, арбитражный суд исходит из того, что обязательность для ответчика оценки рыночной стоимости, установленной в отчете привлеченного им независимого оценщика, не лишает истца прав не согласится с ней и требовать заключения договора исходя из рыночной стоимости, установленной в ходе судебного разбирательства.

Такой вывод согласуется с судебной практикой по аналогичным делам (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7240/12, Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.08.2013 №ВАС-11564/13, Постановление ФАС суда Поволжского округа от 25.11.2013 №А49-177/2013, Постановление ФАС суда Северо-Западного округа от 10.07.2013 №А66-8559/2012 и т.д.).

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. и судебной экспертизы в сумме 30 000 руб. подлежат отнесению на ответчика.

Требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме 7 000 руб. истцом в судебном заседании не поддержано.

Государственная пошлина в сумме 6 000 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании п.п.3 п.1 ст.33.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст.110, 150, 167 – 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Производство по делу в части требования признать недостоверным отчет от 12.03.2018 №02/02-18 об определении рыночной стоимости объектов муниципальной собственности прекратить в связи с частичным отказом истца от иска.

В остальной части исковые требования удовлетворить. Судебные расходы отнести на ответчика.

Обязать Управление муниципального имущества администрации города Пензы заключить с обществом с ограниченной ответственностью компания «Анжелика» договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 58:29:3002002:4477, общей площадью 64,8 кв.м, по адресу: <...>, на условиях направленного ответчиком истцу проекта договора купли-продажи (кроме условий о цене), по цене, равной 1 692 978 руб., с рассрочкой оплаты на 60 месяцев и внесением ее равными долями.

Взыскать с Управления муниципального имущества администрации города Пензы в пользу общества с ограниченной ответственностью компания «Анжелика» судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб., судебной экспертизы в сумме 30 000 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью компания «Анжелика» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

Судья Аверьянов С.В.