Решение от 4 октября 2023 г. по делу № А40-33531/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А40-33531/23-92-273
04 октября 2023 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 04 октября 2023 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Уточкина И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению: ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БРУСНИКА» (117186, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.10.2010, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>, КПП: 770301001)

третьи лица: 1) ГБУ МОСГОР БТИ, 2) Мосжилинспекция, 3) ГУ МЧС России по <...>) ГБУ Центр Главархив

о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды от 03.07.2014 №00-00096/14,

при участии:

от заявителя: ФИО2 дов. от 10.09.2020 №б\н, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3 дов. от 10.11.2022 №33-Д-992/22, паспорт, диплом;

от третьих лиц:

1) не явился, извещен;

2) не явился, извещен;

3) не явился, извещен;

4) ФИО4, дов. от 09.01.2023 №6, паспорт, диплом;

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БРУСНИКА» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованием: признать недействительным односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы от исполнения договора аренды от 03.07.2014 № 00-00096/14 нежилого помещения площадью 385,10 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, <...>, заключенного с ООО «Брусника», выраженный в письме от 09.02.2023 г. № ДГИ-И-7816/23 и Уведомлении от 26.08.2022 года № 33-6-671393/21-(0)-3.

Заявитель поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель третьего лица ГБУ Центр Главархив оставил решение по делу на усмотрение суда.

Третьи лица ГБУ МОСГОР БТИ, Мосжилинспекция, ГУ МЧС России по г. Москве представителей в судебное заседание не направили, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте рассмотрения дела. Дело рассмотрено без их участия согласно ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей заявителя, ответчика и третьего лица, оценив представленные доказательства, арбитражный суд признал заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из заявления, между ООО Брусника» (далее - Заявитель, Общество) и Департаментом городского имущества города Москвы ( далее - Департамент) заключен договор аренды от 03.07.2014 № 0000096/14 нежилого помещения площадью 385,10 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, <...>.

Уведомлением от 26.08.2022 года № 33-6-671393/21-(0)-3 ДГИ г. Москвы сообщил, что согласно акту осмотра помещения от 20.01.2022 года оформленного Госинспекцией по недвижимости ранее выявленное нарушение по перепланировке не устранено.

Кроме того, ДГИ г. Москвы указал, что пунктом 7.6. Договора в случае выявления Арендодателем факта произведенного Арендатором переоборудования или перепланировки Объекта аренды либо его части без согласования с Арендодателем и соответствующего решения межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы, полученного в установленном порядке, Арендатор обязан в течение 5 (пяти) банковских дней после получения от Арендодателя соответствующего уведомления уплатить Арендодателю неустойку в трехкратном размере месячной арендной платы.

В связи с чем Департамент направил в адрес арендатора претензии с требованием уплатить неустойку в размере 842 721,43 рублей за выявленное нарушение.

Поскольку по состоянию на 12.07.2022 года штрафные санкции за выявленное нарушение по перепланировке объекта не уплачены, Департаментом проводятся мероприятия по взысканию штрафных санкций.

Руководствуясь п. 4.1.2. (дефис 6) Договора аренды, а также п.1, 2 ст. 450.1 , 407, ГК РФ, п. 8.3, 4.1.2 ( дефис 6) договора аренды, Департамент уведомил истца о расторжении Договора аренды.

Письмом от 28.09.2022 года № ДГИ -1-58883/22-1 Департамент по просьбе ООО «Брусника» о продлении срока согласования перепланировки сообщил о том, что обществу необходимо в срок до 31.10.2022 года обратиться в Департамент за продлением срока действия согласия на перепланировку, окончательное решение о вступлении в силу Уведомлений будет принято после указанной даты с учетом рассмотрения обращения общества, а также оплаты выставленных штрафных санкций.

Далее, письмом от 18.11.2022 года № ДГИ-1-67304/22-2 Ответчик сообщил истцу о том, что считает возможным приостановить вступление в силу уведомлений от 26.08.2022 № 33-6-671393/21-(0)-1, 2, 3 о расторжении договора аренды до 31.12.2022 года. И для чего необходимо обществу представить документацию, подтверждающую выдачу согласия на проведение мероприятий по перепланировке (переустройству, переоборудованию) арендуемого нежилого помещения.

Обществом были представлены все необходимые документы по требованию Департамента и неоднократно сделаны запросы о продлении сроков согласования перепланировки.

Письмом от 18.01.2023 года ДГИ-1-553/23-1, Департамент отказал в предоставлении согласия на проведение переустройства и (или) перепланировки помещения в представленном варианте.

Письмом от 09.02.2023 года № ДГИ-И-7816/23 Департамент проинформировал Общество о том, что ранее Департамент проинформировал общество о необходимости обратиться за продлением срока действия согласия на проведение перепланировки с приложением необходимых документов и в случае принятия положительного решения о продлении срока действия согласия на проведение перепланировки и оплаты штрафных санкций в полном объеме, Департаментом будут отозваны ранее направленные Уведомления на срок действия такого согласия. Но поскольку по состоянию на 31.01.2023 года срок действия согласия на проведение перепланировки не продлен, Департамент уведомил заявителя, что ранее направленные Уведомления вступили в силу, и договорные отношения прекращены 31.01.2023 года.

Изложенное послужило основанием для обращения ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БРУСНИКА» в суд с настоящим заявлением.

Суд признал заявленные требования подлежащими удовлетворению ввиду нижеследующего.

Согласно п. 4.1.2 (дефис 6) Договора аренды, Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае проведения Арендатором переоборудования или перепланировки Объекта аренды либо его части без согласования с Арендодателем и соответствующего решения межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы, полученного в установленном порядке.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № А40-175167/2022, оставленного в силе Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13 сентября 2023 года Департаменту отказано в иске о взыскании штрафных санкций в размере 842 721,43 рублей по причине недоказанности обстоятельств возложения ответственности на Общество по п. 7.6 договора, т.е. наличия перепланировки.

В рамках дела № А40-175167/2022 установлено, что указанные Департаментом городского имущества города Москвы переустройства помещений в виде установления сантехнического оборудования не свидетельствуют о нарушении ответчиком п. 4.4.11 договора аренды (согласно условиям которого, арендатор не вправе производить никаких перепланировок, связанных с его деятельностью, без письменного согласия арендодателя и решения межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы); при этом было обращено внимание, что объект аренды в момент его передачи имел несогласованную перепланировку, в том числе монтаж некапитальных перегородок с устройством дверных проемов. Также судом апелляционной инстанции было установлено, что в приложении к договору аренды, технические характеристики и иные сведения об объекте аренды указаны в выписке из технического паспорта БТИ № дела 2656/1 по состоянию на 14.11.2011 г.

Согласно поэтажному плану и экспликации указано, что экспликация составлена по состоянию на 06 февраля 1998 г., последнее обследование проводилось 06 февраля 1998 г., из которого следует, что помещение передавалось с множественными перепланировками и переустройствами без разрешения (в ком. 1-9, 11-16, 19-31). Из поэтажного плана, являющегося приложением к договору аренды, следует, что в помещениях 1, 7, 20, 21 уже выполнен монтаж несогласованных (в красных линях) дверных проемов и некапитальные перегородок. При этом, в акте осмотра от 20.01.2022, указано, что было выявлено в комнатах 1, 7, 17-18, 20-21 дополнительное сантехническое оборудование, но не указано, в каких помещениях был выявлен монтаж некапитальных перегородок с устройством дверных проемов.

В связи с этим, помещение в момент его передачи в аренду уже имело множественную несогласованную перепланировку, что подтверждается отметкой БТИ на техническом плане, учитывая, что последнее обследование проводилось 06 февраля 1998 г.

Доказательств того, что в период действия договора аренды именно ответчиком в комн. 1, 7, 17-18, 20-21 был произведен монтаж некапитальных перегородок с устройством дверных проемов, истцом не представлено.

С учетом положений ст. ст. 615, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 4, 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующего спорные правоотношения, суды пришли к выводу об отсутствии предусмотренной законом совокупности обстоятельств для удовлетворения заявленных исковых требований.

Поскольку основания для наложения штрафа по п. 7.6 договора и отказа от исполнения договора идентичные, то оспариваемый истцом отказ Департамента от исполнения договора не соответствует его праву на отказ, предусмотренному п. 4.1.2 (дефис 6) Договора, т.к. материалы дела не свидетельствуют о нарушении истцом обязанностей предусмотренных п. 4.1.11 договора, п. 10.10 Договора, согласно которому в случае необходимости проведения перепланировки объекта нежилого фонда, перепланировка согласовывается Арендатором в обязательном порядке с Департаментом городского имущества города Москвы с дальнейшим согласованием перепланировки за счет средств арендатора.

Между тем, согласие Департамента было получено и неоднократно продлевалось, в том числе письмом от 25.12.2020 года № ДГИ -1-144193\20-1, что не отрицает ответчик.

Таким образом, совокупность оснований для применения Арендодателем п. 4.1.2 (дефис 6) Договора аренды, для реализации права на односторонний отказ, отсутствуют, что указывает на ничтожность одностороннего отказа от исполнения Договоров аренды (ст.450.1 ГК РФ, ст. 168 ГК РФ).

Расторжение договора является мерой ответственности за нарушение стороной обязательств по договору. Ответственность не может быть возложена на лицо при отсутствии его вины. Возложение обязанности по согласованию перепланировки на арендатора, который перепланировку не осуществлял, в отношении помещения, уже содержащего многочисленные несогласованные перепланировки, свидетельствует о недобросовестности действий Департамента.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

При этом, как разъяснено в п. 14 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 №54 при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В том же время, в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Ответчик не доказал законность оспариваемого ненормативного правового акта, который не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При указанных обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению полностью.

В соответствии с 110 АПК РФ расходы по госпошлине возлагаются на ответчика.

На основании ст. ст. 12, 138, 309, 310, 451.1 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 4, 27, 29, 65, 75, 110, 123, 156, 167-170, 176, 180, 181, 197-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным односторонний отказ Департамента городского имущества г. Москвы от договора аренды от 03.07.2014 №00-00096/14 нежилого помещения площадью 385,10 кв.м., расположенного по адресу <...>, заключенного с ООО «Брусника», выраженный в письме от 09.02.2023 №ДГИ-И-7816/23 и Уведомлении от 26.08.2022 №33-6-671393/21-(0)-3.

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ООО «Брусника» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб. (три тысячи рублей ноль копеек).

Решение может быть обжаловано в течение месяца в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья: Уточкин И.Н.