Решение от 15 апреля 2025 г. по делу № А40-216347/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-216347/24-127-1424
г. Москва
16 апреля 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 03 апреля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 14 апреля 2025 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола секретарём судебного заседания Шуваловой К.С.

рассматривает в открытом судебном заседании дело по иску (заявлению)

Индивидуального предпринимателя ФИО1 125373, Г.МОСКВА, ПОХОДНЫЙ ПРОЕЗД, ДОМОВЛАДЕНИЕ 3, СТР.2 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>

к ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 123112, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 10.08.2024 г.

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 26.11.2024 № ДГИ-Д-631/24.

эксперт – ФИО4 по дов. от 10.08.2024 г.

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнений, заявлен об урегулировании разногласий между Департаментом городского имущества города Москвы и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 при заключении договора купли-продажи недвижимости № 59-9837 от 19.08.2024г. - нежилое помещения, общей площадью 92,5 кв.м., с кадастровым номером 77:09:0001016:9104, расположенного по адресу: <...>/1 в редакции истца.

Эксперт явилась в судебное заседание, дала пояснения по поставленным истцом вопросам.

Ответчиком заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

Судом ходатайство отклонено. Возражения, заявленные ответчиком, свидетельствуют о его несогласии с выводами эксперта по существу, что по смыслу статьи 87 АПК РФ не является само по себе основанием для назначения повторной экспертизы

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец или ИП ФИО1) является арендатором нежилого помещения, общей площадью 92,5 кв.м., с кадастровым номером 77:09:0001016:9104, расположенного по адресу: <...>/1 на основании договора аренды № 00-00540/17 от 27.11.2017г., (далее - недвижимое имущество или объект недвижимости, заключенного с Департаментом имущества г. Москвы (далее - ответчик).

Ответчик является правопреемником Департамента имущества города Москвы (Департамент городского имущества г. Москвы) на основании Постановления Правительства Москвы от 08.02.2013 года № 99-ПП.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», истец 11.06.2024г. обращался к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого объекта недвижимости с рассрочкой по оплате - на 7 лет.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ и письмом от 20.08.2024г. № 33-5-72001/24-(0)-6, истец получил проект договора купли-продажи недвижимости № 59-9837 от 19.08.2024г. с рассрочкой по оплате на 7 лет.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 26.07.2024 № M465-I965-П/2024, выполненному ООО «Центр оценки «Аверс»», цена спорного объекта недвижимости составляет 12 794 000 руб. 00 коп. рублей, с ежемесячными платежами не менее 152 309 руб. 53 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (раздел 3 проекта договора купли-продажи).

Истец посчитал, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости, согласно представленному ответчиком отчету об оценке, необоснованно завышена и обратился в оценочную организацию за определением рыночной стоимости Недвижимою имущества.

Так, согласно отчету об опенке рыночной стоимости недвижимого имущества № 22-ОКН/24 от 27.08.20.4г., выполненному ДНО «Коллегия Независимых Экспертов», цена объекта недвижимости составляет: 6 031 000 рублей, с ежеквартальными платежами 71 797 руб. 62 коп.

Истец письмом от 29.08.2024г., выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи Недвижимого имущества с протоколом разногласии, указав в редакции покупателя цену 6 031 000 рублей, в том числе, ежеквартальные платежи, составляющие не менее 71 797 руб. 62 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Истцом в протоколе разногласий к договору купли-продажи предложено изменить пункты договора купли-продажи недвижимости 2.1.4, 2.1.6, 2.2, 2.5, 2.7, 4.3, 5.10 а также исключить из договора купли-продажи следующие пункты: 2.1.2,2.1.3,2.1.6.4,5.3,5.4,5.7,5.8,5.9,7.4,7.5,7.9.

Согласно п. 2.1.2. договора купли-продажи недвижимости, ответчиком установлено обязательное оформление электронной закладной.

В соответствии со п. 1 ст. 13 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченном) ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Как утверждает истец, поскольку при подписании настоящего договора купли-продажи обязательства по нему и так обеспечены ипотекой в силу закона, то права ответчика защищены в полной мере, поэтому заключение электронной закладной являются лишним пунктом договора.

Также, согласно доводам истца, представленные ответчиком сроки в один день на заключение электронной закладной приведут к систематическому нарушению договора купли-продажи, что затрагивает права и интересы истца, как покупателя.

Кроме того, по мнению истца, установленные санкции в п. 5.3 договора купли-продажи могут привести к негативным последствиям для покупателя, как стороны по договору, вынуждая его платить ответчику штраф.

Пунктом 2.1.3. ответчик обязывает истца оборудовать продаваемый объект средствами пожарной безопасности. Вместе с тем, как указывает истец, согласно ч.1. ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности. Продаваемый объект, который находился в собственности города Москвы, уже должен обладать системой обеспечения пожарной безопасности, что вытекает из законодательства Российской Федерации, в связи с чем, истец считает нецелесообразным внесение данного пункта в договор.

Указанное также относится к п. 5.7 договора купли-продажи, в соответствии с которым истец несет ответственность за необорудованность объекта недвижимости средствами пожарной безопасности с даты заключения договора купли-продажи.

Пункты договора купли-продажи 2.1.6 и п. 5.10 регулируют страхование объекта недвижимости. Истец утверждает, что в соответствии с законодательством Российской Федерации страхование объектов недвижимости является добровольным. Ответчик не является органом, наделенным полномочиями по принуждению к добровольному страхованию. При этом Истец не откатывается от заключения договора страхования, но считает, что сроки установленные пунктом 2.1.6 должны быть разумными и составлять 30 дней с даты заключения договора.

Также, согласно доводам истца, ответственность, согласно п. 5.10 договора, должна носить мотивационный характер исполнения обязательства и не являться средством обогащения, в связи чем предложено уменьшить штраф до 0.1% и от цены объекта.

Учитывая, что в редакции истца пункты договора купли-продажи по заключению электронной закладной исключены, то последующие пункты, содержащие ее наличие, также должны быть изменены соответствующе (п. 22).

В связи с исключением пунктов, отсылающих к электронной закладной и установления жестких сроков государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости. истец указывает на то, что п. 5.3 и последующий п. 5.4. договора купли-продажи имеют цель последующего неосновательного обогащения за счет дополнительных санкций, устанавливаемых ответчиком в представленном проекте договора.

В соответствии с п. 5.8 договора, ответчик устанавливает, что наличие задолженности по настоящему договору купли-продажи не может являться коммерческой тайной и может быть опубликована в сети «Интернет

Как указывает истец, разглашение о наличии задолженности по текущему договору, которые могут быть опубликованы в сети «Интернет», могут ударить по репутации Общества, как контрагента, что может привести к уменьшению его дохода. В этой связи, истец полагает, что данный пункт договора купли-продажи должен быть исключен.

Пункт 7.4 договора, по мнению истца, лишает покупателя права на обращение в суд за зашитой своих интересов, поэтому он должен быть исключен.

Также истец утверждает, что п.7.5 подлежит исключению, поскольку осуществление государственных услуг может осуществляться в течение долго времени, и данный пункт будет нарушать права покупателя.

В связи с исключением п. 7.5 договора купли-продажи, последующий п. 7.6 также должен быть исключен.

Согласно доводам истца, п.7.9 договора купли-продажи также нарушает права истца, так как досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства повлечет за собой значительный ущерб для покупателя и экономически не обосновано, поэтому, он должен быть исключен из договора.

Ответчиком в адрес истца был направлен ответ от 02.09.2024 г. № 33-5-72001/24-(0)-8 согласно которому, протокол разногласий отклонен Департаментом, но разъяснена возможность урегулировать разногласия по выкупной цене, а также по другим пунктам договора в суде.

Таким образом, между сторонами не достигнуто соглашение о существенном условии договора купли-продажи недвижимости – о цене объекта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, если заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008 г.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частью 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которая вступила в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением от 17 декабря 2024 г. назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, проведение которой было поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОФОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА".

Согласно заключению эксперта ФИО4, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001016:9104 общей площадью 92,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 по состоянию на 11.06.2024 г. составляет 6 784 007 руб. 00 коп.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении эксперта, суд полагает, что цена выкупаемого помещения составляет 6 784 007 руб. 00 коп.

Истцом в протоколе разногласий к договору купли-продажи также предложено изменить пункты договора купли-продажи недвижимости 2.1.4, 2.1.6, 2.2, 2.5, 2.7, 4.3, 5.10 а также исключить из договора купли-продажи следующие пункты: 2.1.2,2.1.3,2.1.6.4,5.3,5.4,5.7,5.8,5.9,7.4,7.5,7.9.

Рассматривая исковые требования в части урегулирования разногласий по остальным пунктам, суд приходит к выводу, что п. 2.1.2,2.1.3,2.1.6.4,5.3,5.4,5.7,5.8,5.9,7.4,7.5,7.9 подлежат исключению:

-пп. 2.1.2, 5.3, 5.4 - противоречит п. 5 ст. 5 Федерального закона 159-ФЗ, так как необоснованно предоставляет дополнительные права продавцу и возлагает дополнительные обязанности на покупателя; В связи с исключением пунктов, отсылающих к электронной закладной и установления жестких сроков государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости. истец указывает на то, что п. 5.3 и последующий п. 5.4. договора купли-продажи имеют цель последующего неосновательного обогащения за счет дополнительных санкций, устанавливаемых ответчиком в представленном проекте договора.

-пп.  2.1.3, 2.1.6.4, 5.7 – противоречат ч.1. ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

- п.5.8 – Размещение указанной информации публично может представлять собой дестабилизацию коммерческой деятельности Покупателя. Указанные полномочия Продавца не предусмотрены Федеральным законом 159-ФЗ.

- п.5.9 – Противоречит положениям п. 3 ст. 308 ГК РФ, так как обязательство не создает для лиц не участвующих в нем (третьих лиц) никаких правовых последствий.

- пп. 7.4., 7.5, 7.9 – Противоречит принципу баланса интересов сторон, поскольку экономически не обосновано для истца и может привести к необоснованному обогащению ответчика.

Остальные спорные пункты утвердить в редакции истца 2.1.4, 2.1.6, 2.2, 2.5, 2.7, 4.3, 5.10.

По пункту 5.10 договора суд особо отмечает, что включение указанного пункта в силу ст. 421 ГК РФ в условия договора подлежат по соглашению сторон, при этом истец не требует исключить указанный пункт из договора а соглашается с размером санкции в 0,1%, что является его правом.

При этом утверждая спорные пункты договора в редакции истца, судом учтено, что за исключением п. 3.1 договора и п. 3.4 непосредственно связанного с п. 3.1 договора, остальные спорные условия не являются существенными.

Указанные пункты подлежат включению в силу ст. 421 ГК РФ, только по соглашению сторон.

Поскольку согласие истца на включение пунктов 2.1.2,2.1.3,2.1.6.4,5.3,5.4,5.7,5.8,5.9,7.4,7.5,7.9 не имеется , а также редакция истца по пунктам 2.1.4, 2.1.6, 2.2, 2.5, 2.7, 4.3, 5.10 в силу ст. 421 ГК РФ не нарушает прав ответчика, и их исключение из договора истец не требует, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, а разногласия, возникшие между сторонами, подлежат урегулированию в редакции истца.

Расходы по госпошлине и экспертизе относятся судом на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия сторон, возникшие при заключении Договора купли-продажи недвижимости № 59-9837 от 19.08.2024г. - нежилое помещения, общей площадью 92,5 кв.м., с кадастровым номером 77:09:0001016:9104, расположенного по адресу: <...>/1,

изложив п. 2.1.4. Договора в следующей редакции:

2.1.4. Письменно уведомлять Продавца о принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала, возбуждении и (или) о введении процедуры банкротства в течение 14 (четырнадцати) дней с даты принятия соответствующего решения.

изложив п. 2.1.6. Договора в следующей редакции:

2.1.6. В соответствии со статьей 31 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ застраховать в течение 30 (тридцати) дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора) Объекты в полной стоимости (пункт 3.1 Договора) от рисков гибели и повреждения, выступая страхователем Объектов, и представить копию страхового полиса Объектов Продавцу.

изложив п. 2.2. Договора в следующей редакции:

2.2. Покупатель вправе подать заявление и необходимые документы на государственную регистрацию права собственности, залога, сервитута на Объекты в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав) уведомив об этом Продавца.

При этом все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута на Объекты несет Покупатель.

изложив п. 2.5. Договора в следующей редакции:

2.5. Продавец, а равно и последующий залогодержатель вправе проводить в установленном порядке осмотр Объектов.

изложив п. 2.7. Договора в следующей редакции:

2.7. В целях государственной регистрации перехода права собственности, залога публичного сервитута на Объекты в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Продавцом будет обеспечено направление документов в орган регистрации прав.

изложив п. 3.1. Договора в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 6 784 007 (Два миллиона восемьсот пятьдесят семь тысяч сто восемьдесят восемь) рублей в соответствии с судебной экспертизой по делу № А40-216347/2024-127-1424 (далее - Отчет), выполненная ООО «ПрофОценка и Экспертиза».

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

изложив п. 3.4 Договора в следующей редакции:

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 80 761 (Восемьдесят тысяч семьсот шестьдесят один) рублей 98 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объектов (пункт 3.1 Договора)

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.

изложив п. 4.3. Договора в следующей редакции:

4.3. Предметом залога является Объекты. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

изложив п. 5.10. Договора в следующей редакции:

5.10. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 2.1.6 Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,1% от цены Объектов.

Исключить из Договора купли-продажи следующие пункты: 2.1.2, 2.1.3, 2.1.6.4, 5.3, 5.4, 5.7, 5.8, 5.9, 7.4, 7.5, 7.9.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы на оплату госпошлины в размере 6 000,00 рублей. и расходы на оплату за проведение судебной экспертизы в размере 30 000 рублей.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья:

К.А. Кантор