Решение от 25 февраля 2020 г. по делу № А24-6930/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А24-6930/2019
г. Петропавловск-Камчатский
25 февраля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 февраля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2020 года.


Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Громова С.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело


по иску

Управления по выполнению полномочий сельского поселения «село Тигиль» администрации Тигильского муниципального района

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчику

обществу с ограниченной ответственностью «Мильмар»

(ОГРН <***>, ИНН <***>)


о взыскании 1 792 184 руб. 27 коп.


при участии:

от истца:

не явились,

от ответчика:

ФИО2 – генеральный директор,

ФИО3 – представитель по доверенности от 21.10.2019 (сроком до 31.12.2020),




установил:

Управление по выполнению полномочий сельского поселения «село Тигиль» администрации Тигильского муниципального района (далее – Управление, истец, адрес: 688600, <...>) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мильмар» (далее – ООО «Мильмар», ответчик, адрес: 688600, <...>) о взыскании 1 792 184 руб. 27 коп. неустойки за период с 21.02.2019 по 03.09.2019.

Требования заявлены истцом со ссылками на статьи 330, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы нарушением ответчиком установленного срока завершения строительства по муниципальному контракту от 19.05.2015 № 0138300005415000012-0178375-02 на участие в долевом строительстве одного из группы многоквартирных домов эконом класса с целью реализации муниципальной программы муниципального образования сельского поселения «село Тигиль» «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей муниципального образования сельского поселения «село Тигиль» на 2014-2016 года».

Судебное заседание проводилось 13.02.2020 и после перерыва 19.02.2020.

На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие извещенного надлежащим образом истца по имеющимся в материалах дела доказательствам.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу суд рассмотрел ходатайство ответчика о назначении строительно-технической экспертизы по вопросу определения стоимости выполненных работ.

Протокольным определением от 13.02.2020 ходатайство ответчика отклонено в связи с отсутствием оснований для назначения судебной экспертизы, так как по смыслу статьи 82 АПК РФ назначение экспертизы, которая нужна при принципиальной невозможности выявления фактов без специальных познаний, является правом, а не обязанностью суда. Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства.

С учетом предмета рассматриваемого спора и круга обстоятельств, подлежащих доказыванию по рассматриваемому делу, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для назначения экспертизы и полагает, что её проведение нецелесообразно и приведет к затягиванию рассмотрения спора по существу.

Ответчик по требованиям истца возражал, ссылаясь на наличии вины участника долевого строительства в просрочке обществом исполнения обязательств, поскольку истцом не была исполнена предусмотренная законом и договором обязанности по своевременному предоставлению застройщику земельного участка.

Заслушав объяснения представителей ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования «Тигильский муниципальный район» (участник долевого строительства, администрация) и ООО «Мильмар» (застройщик) по результатам открытого электронного аукциона заключен государственный контракт от 19.05.2015 № 0138300005415000012-0178375-02 на участие в долевом строительства одного из группы многоквартирных домов эконом класса с целью реализации муниципальной программы муниципального образования сельского поселения «Село Тигиль» «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей муниципального образования сельского поселения «село Тигиль» на 2014-2016 годы».

По условиям контракта застройщик обязуется в предусмотренный контрактом срок и в соответствии с техническим заданием (приложение № 1, являющееся неотъемлемой частью контракта) своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости - один из группы многоквартирных домов эконом класса, строительство которого осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства, с подводящими сетями и благоустройством прилегающей территории, на земельном участке, находящемся рядом с пересечением ул. Толстихина и Гагарина с. Тигиль Тигильского района Камчатского края с кадастровым номером 82:01:000009:1081 и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства - квартиры, общее имущество в многоквартирном доме, указанные в пункте 1.2 названного контракта, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную контрактом цену и принять указанные объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (пункт 1.1 контракта).

Согласно пункту 2.1 контракта в редакции дополнительного соглашения от 26.08.2016 № 1 ответчик принял на себя обязательство передать администрации квартиры в срок до 20.12.2016.

Во исполнение требований части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) о заключении договора участия в долевом строительстве в письменной форме и государственной регистрации спорный контракт зарегистрирован 30.09.2016, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Поскольку по условиям контракта он действует 1 год и 3 месяца с момент государственной регистрации, то окончательный срок его исполнения установлен 30.12.2017.

На основании договора уступки (цессии) от 13.01.2017 администрация (цедент) передала Управлению права требования к ООО «Мильмар» (застройщик), вытекающие из муниципального контракта от 19.05.2015 № 0138300005415000012-0178375-02.

Поскольку строительство и сдача объекта к установленному сроку не завершены, Управление обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании с общества неустойки за просрочку исполнения контракта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (подпункт 2 пункта 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

По смыслу части 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Исходя из пункта 1 статьи 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 10 Закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные названным Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с требованиями названной статьи условие об ответственности в виде неустойки согласовано сторонами в пункте 7.1 контракта от 19.05.2015 № 0138300005415000012-0178375-02, согласно которому за нарушение установленного по названному контракту сроков начала и завершения строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере не менее 1/300 ставки рефинансирования Банка России на дату уплаты неустойки от цены контракта, уменьшенной на сумму, пропорционально объему обязательств, предусмотренных контрактом и фактически исполненных застройщиком.

В обоснование своих возражений по иску ответчик привел доводы об отсутствии у общества «Мильмар» просрочки в исполнении обязательств, ссылаясь на просрочку истца.

По пункту 7.5. контракта застройщик освобождается от уплаты штрафа, если докажет, что неисполнение или ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы или по вине другой стороны.

Согласно части 9 статьи 34 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее Закон № 44-ФЗ) сторона освобождается от уплаты неустойки (штрафа, пени), если докажет, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, предусмотренного контрактом, произошло вследствие непреодолимой силы или по вине другой стороны.

В силу пункта 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из содержания указанных норм закона следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора в соответствии с пунктом 3 статьи 405, пункта 1 статьи 406 ГК РФ и части 9 статьи 34 Закона № 44-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 747 ГК РФ заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.

По условиям контракта строительство осуществляется на предоставленном для этих целей земельном участке с кадастровым номером 82:01:000009:1081, правоустанавливающие документы на который (договор аренды, субаренды) застройщик обязан иметь в течение срока действия контракта (пункты 1.1, 4.1.2 контракта).

Судом по материалам дела установлено, что 15.05.2014 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и экономической политики администрации муниципального образования «Тигильский муниципальный район» (арендодатель) и ООО «Камчатгэсстрой» (арендатор) на основании протокола о результатах проведения торгов (аукцион №310314/0173096/01) заключен договор №112/14 аренды земельного участка с кадастровым номером 82:01:000009:1081 для использования под строительство домов квартирного типа до 3-х этажей с участками сроком по 17 мая 2017 года.

20.03.2015 по договору купли-продажи № 1 общество «Мильмар» возмездно приобрело в собственность у общества «Камчатгэсстрой» «Проектную и рабочую документацию по проекту «Группа 12-ти квартирных жилых домов по ул.Гагарина в с. Тигиль Камчатского края».

25.03.2015 между ООО «Камчатгэсстрой» (арендатор) и ООО «Мильмар» (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 82:01:000009:1081 предоставлен обществу «Мильмар» во временное пользование под строительство сроком до 13 мая 2017 года. Согласно пункту 1.2 договора субаренды земельный участок принадлежит арендатору на праве аренды по договору аренды №112/14 от 15.05.2014, зарегистрированному 19.02.2015 за № 41-41/001-41/001/002/2015-539/1.

В соответствии с пунктом 11.1 документации об электронном аукционе на определение застройщика на участие в долевом строительства одного из группы многоквартирных домов эконом класса с целью реализации муниципальной программы муниципального образования сельского поселения «Село Тигиль» «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей муниципального образования сельского поселения «село Тигиль» на 2014-2016 годы» одним из требований к участникам закупки является наличие государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, либо договора аренды, субаренды такого земельного участка.

Аукцион состоялся 05.05.2015, по результатам которого с ООО «Мильмар» заключен муниципальный контракт от 19.05.2015 № 0138300005415000012-0178375-02 в рамках которого ООО «Мильмар» осуществляло строительство.

По истечении срока действия договора субаренды – 14 мая 2017 ООО «Мильмар» продолжало строительство на спорном земельном участке, что истцом не опровергнуто. Строительство велось согласно разрешению на строительство №RU91501000-8, срок действия которого был продлен до 30.12.2018, а затем до 01.11.2019.

10.04.2017 ООО «Камчатгэсстрой» обратилось с письмом № 075 к Главе администрации муниципального образования «Тигильский муниципальный район» о продлении договора аренды №112/14 от 15.05.2014 земельного участка с кадастровым номером 82:01:000009:1081 сроком на пять лет для завершения строительства «Группы многоквартирных жилых домов».

26.04.2017 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и экономической политики администрации муниципального образования «Тигильский муниципальный район» (арендодатель) и ООО «Камчатгэсстрой» (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №112/14 от 15.05.2014, согласно которому срок аренды продлен на 60 месяцев с 15.05.2017 по 15.05.2022.

11.07.2018 обществом «Камчатгэсстрой» заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 82:01:000009:1081 с ООО «Круг», дополнительным соглашением от 01.08.2018 к которому срок договора субаренды земельного участка продлен по 15 мая 2022 года.

Приказом Комитета по управлению муниципальным имуществом и экономической политики администрации Тигильского муниципального район от 03.10.2018 № 23 утверждена аукционная документация на право заключения аренды земельного участка с кадастровым номером 82:01:000009:1081 под строительство домов квартирного типа до 3-х этажей с участками.

При этом указанная документация не содержала сведений о ведении строительства на земельном участке многоквартирного дома.

В последствие Администрацией проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 82:01:000009:1081, местонахождение: <...> по результатам проведения которого заключен договор аренды земельного участка от 12.11.2018 № 60/2018 с ООО «Круг».

Как указывает ответчик, в марте 2019 ему стало известно о проведение аукциона и заключения по итогам аукциона договор аренды спорного земельного участка с ООО «Круг». В связи с чем общество «Мильмар» обратилось в УФАС по Камчатскому краю с жалобой.

УФАС по Камчатскому краю, признав, что во время проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 82:01:000009:1081 Администрация введена в заблуждение бывшим директором ООО «Мильмар» ФИО4, который на момент проведения аукциона являлся единственным участником ООО «Круг», вынесло в адрес Администрации предупреждение от 29.04.2019 № 1356/01 о прекращении действий (бездействия), которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства в срок до 15.05.2019 путем расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 82:01:000009:1081, местонахождение: <...> заключенного с ООО «Круг» и признания итогов электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 82:01:000009:1081, местонахождение: <...> недействительными.

Исполняя предупреждение, Администрация сообщила в УФАС по Камчатскому краю о направлении в адрес ООО «Круг» соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 12.11.2018 № 60/2018.

В свою очередь ООО «Круг» не согласившись с предупреждением, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании этого предупреждения недействительным.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 02.08.2019 по делу №А24-3603/2019 обществу «Круг» отказано в удовлетворении заявленных требований. При этом установлено, что ООО «Круг» не представило доказательств, объективно и безусловно свидетельствующих о нарушении оспариваемым предупреждением антимонопольного органа, прав и охраняемых законом интересов общества в предпринимательской или иной экономической деятельности.

Общество «Мильмар» неоднократно направляло заказчику по муниципальному контракту заявления о предоставлении спорного земельного участка для завершения строительства и о заключении договора аренды (от 03.05.2019 №13-2019, от 23.05.2019 №12-2019, от 04.12.2019 № 29-2019). Однако письмом от 14.01.2020 №02-15/95 получен ответ о том, что Администрацией муниципального района будут проведены торги на право заключения договора аренды испрашиваемого земельного участка, поскольку в соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что, несмотря на нарушение срока выполнения работ, застройщиком ООО «Мильмар» предпринимались меры по их выполнению, которые ведутся в настоящее время и обязательства исполняются. На возобновление в настоящее время строительных работ и исполнение ответчиком обязательств по контракту указано истцом в исковом заявлении.

В соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта либо договора.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства (пункт 5).

Таким образом, доводы ответчика о наличии у общества «Мильмар» в рассматриваемом случае права на предоставление спорного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства основаны на законе.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Так согласно пункту 2 статьи 45 ЗК РФ такое прекращение прав аренды возможно принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

При этом в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, его действий, направленных на достижение цели договора.

Материалами дела подтверждается, что действия общества «Мильмар» были направлены на строительство объекта недвижимости, то есть на достижение цели, для которой предоставлялся спорный земельный участок. Хотя в установленный контрактом срок строительство объект не завершено, из материалов дела следует, что обществом принимались необходимые и достаточные меры по продлению аренды земли для завершения строительства. Поэтому по истечении срока действия договора субаренды – 14 мая 2017 и в отсутствии положительного решения о продлении аренды земли, в том числе до окончательного срока исполнения обязательства – 30 декабря 2017, общество «Мильмар» находилось в состоянии правовой неопределенности и не могло окончить строительство по независящим от общества причинам. Обстоятельства того, что общество являлось субарендатором земельного участка, на котором им осуществляется строительство многоквартирного жилого дома, не свидетельствуют о недобросовестном поведении общества, поскольку аукционная документация допускала наличие договора субаренды земли, и при статусе субарендатора с обществом был заключен муниципальный контракт.

При таких обстоятельствах суд не может согласиться с доводами истца о том, что нарушение срока исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства произошло по вине ответчика, поскольку исполнение обществом обязательства по строительству объекта зависело от совершения участником долевого строительства действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами и контрактом по решению вопроса о продлении аренды спорного земельного участка для завершения строительства, до совершения которых застройщик не мог исполнить своего обязательства. Поэтому сроки исполнения застройщиком обязательств по муниципальному контракту продлеваются на соответствующий период просрочки участника долевого строительства.

Таким образом, ответчик не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки истца в соответствии с пунктом 3 статьи 405, пункта 1 статьи 406 ГК РФ и части 9 статьи 34 Закона № 44-ФЗ. В связи с этим неустойка не подлежит начислению и взысканию, а поэтому в иск следует отказать.

Ссылка истца на решение суда от 20.05.2019 по делу №А24-2782/2019 не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку в материалы данного дела обществом «Мильмар» не были представлены какие-либо доказательства по вопросу наличия вины Управления в просрочке общества исполнения обязательств.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на федеральный бюджет, поскольку в иске отказано, а истец освобожден от уплаты государственной пошлины по закону.

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 101–103, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



решил:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья С.П. Громов