Решение от 31 октября 2022 г. по делу № А10-811/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-811/2022
31 октября 2022 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 31 октября 2022 года.


Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Залужной Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) к муниципальному казенному учреждению «Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений» Администрации муниципального образования «Кабанский район» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,

с участием в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительное предмета спора, Администрации муниципального образования «Кабанский район» Республики Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО3, представителя по доверенности от 11.01.2022, диплом представлен,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Кабанский район» Республики Бурятия, муниципальному казенному учреждению «Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений» Администрации муниципального образования «Кабанский район» об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества.

Определением от 10 октября 2022 года по ходатайству истца Администрация муниципального образования «Кабанский район» Республики Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>) исключена из числа ответчиков по делу, привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В обоснование иска истец указал, что решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 15.06.2021 по делу А10-1119/2021 суд обязал Администрацию муниципального образования «Кабанский район» устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя ИП ФИО2 путем совершения следующих действий:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты вступления в законную силу решения суда;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решение суда вступило в законную силу 21.09.2021.

27.01.2022 ИП ФИО2 получено письмо МКУ «Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений Администрации МО «Кабанский район» Республики Бурятия» от 19.01.2022 №34 о направлении договора купли-продажи. По представленному проекту договора ИП ФИО2 выступает покупателем, а МКУ «Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений Администрации МО «Кабанский район» Республики Бурятия, в лице начальника ФИО4, действующего на основании положения, продавцом. Предмет договора:

-нежилое здание, общей площадью 962,7 кв.м., кадастровый № 03:09:000000:12820, расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...>;

-нежилое здание (детский сад), общей площадью 253,1 кв.м., кадастровый № 03:09:000000:12821, расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...>.

При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в отношении пунктов 1.2., 2.1., 2.2., 3.1, 3.2. проекта договора.

С учетом уточнения исковых требований от 19.10.2022 истец просил: урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО2 и муниципальным казенным учреждением «Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений» Администрации муниципального образования «Кабанский район» при заключении договора купли-продажи муниципального имущества (нежилого здания общей площадью 962,7 кв.м., кадастровый номер 03:09:000000:12820, нежилое здание общей площадью 253,1 кв.м., кадастровый номер 03:09:000000:12821, расположенные по адресу: Республика Бурятия, <...>), утвердив спорные пункты в следующей редакции:

1) пункт 1.2. договора:

«Сведения об имуществе, являющемся предметом настоящего договора:

- Нежилое здание, общей площадью 962,7 кв.м., кадастровый № 03:09:000000:12820, расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...>, со служебными постройками и сооружениями литера Г1, Г2, Г3, Г4, Г5, Г6, Г7, Г8, Г9, Г10, I-IV, указанными в техническом паспорте ООО «Байкальское БТИ» от 07.10.2021г.;

- Нежилое здание (детский сад), общей площадью 253,1 кв.м., кадастровый № 03:09:000000:12821, расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...>.»

2) пункт 2.1. договора:

«Рыночная стоимость имущества, определенная на основании заключения эксперта от 22.06.2022г., составляет 1 806 000 рублей, в том числе: нежилое здание, кадастровый номер 03:09:000000:12820 - 1 298 000 руб.; нежилое здание (детский сад), кадастровый номер 03:09:000000:12821 - 508 000 рублей. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества составляет 1 498 341 рубль 65 копеек. Цена продажи имущества по договору равна разнице между рыночной стоимостью имущества и стоимостью неотделимых улучшений и составляет 307 658,35 рублей (НДС не облагается).»

3) дополнить договор пунктом 2.2.:

«Оплата стоимости имущества вносится покупателем не позднее тридцати дней после заключения договора купли-продажи перечислением на счет Продавца: р/с № <***>, Банк: Отделение - НБ Республика Бурятия банка России//УФК по Республике Бурятия, г.Улан-Удэ, Получатель: МКУ «Финансовое управление Администрации МО «Кабанский район» (МКУ «УГИиЗО Администрации МО «Кабанский район», л/с <***>), ИНН/КПП <***>/030901001, БИК 18142016, КБК 91911402053050000410, ОКТМО 81624430, назначение платежа: средства за приобретение муниципального имущества.»

4) пункт 3.1 договора:

«Имущество считается переданным Покупателю по настоящему договору после подписания Продавцом передаточного акта. Передаточный акт имущества подписывается Продавцом в течение 10 рабочих дней после полной оплаты приобретаемого Покупателем имущества, что подтверждается выпиской о поступлении денежных средств на счет Продавца.».

5) пункт 3.2 договора:

«Право собственности на Имущество переходит к Покупателю после полной уплаты цены продажи Имущества и возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном действующем законодательством порядке при предоставлении необходимых для этого документов (оригинала настоящего договора, передаточный акт Имущества и т.д.).

Продавец обязуется обратиться в Управление Росреестра по Республике Бурятия с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на Имущество в течение 20 рабочих дней с даты подписания передаточного акта.».

Уточнение судом было принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец уточненные исковые требования поддержал.

Ответчик МКУ «Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений» Администрации муниципального образования «Кабанский район» в судебное заседание не явился, извещен, отзыв не направил (определение о принятии иска получено по юридическому адресу 09.03.2022, почтовое уведомление №67000868892996).

Третье лицо Администрации муниципального образования «Кабанский район» Республики Бурятия также представителей не направило, о принятии иска также извещено (почтовые отправления № 67000872914431, № 67000876884921 получены 10.08.2022, 15.10.2022). От третьего лица отзыв также не поступил.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с частью 3 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные Кодексом последствия.

Согласно части 4 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

Суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие ответчика и третьего лица.

Заслушав пояснения истца, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 25.11.2009 между МО «Кабанский район» и ИП ФИО2 по результатам открытого конкурса на право заключения долгосрочного договора аренды был заключен договор аренды муниципального имущества, расположенного по адресу: Республика Бурятия, <...>, нежилое здание, литер А, общей площадью 962,7 кв.м., нежилое здание, литер Б, общей площадью 253,1 кв.м., для использования в целях организации спортивно-оздоровительного отдыха для детей на условиях, предусмотренных договором. Срок действия договора аренды 49 лет с момента его государственной регистрации.

01.02.2021 предприниматель обратился в Администрацию с заявлением об обеспечении реализации права преимущественного выкупа муниципального имущества, арендуемого по договору от 25.11.2009 со ссылкой на статью 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 09.02.2021 Администрация указала на невозможность реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, сославшись на его не включение в прогнозный план приватизации на текущий финансовый год.

Предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республии Бурятия с заявлением к Администрации муниципального образования «Кабанский район» Республики Бурятия о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, выраженного в письме от 09.02.2021г. №19-14-760/21, о признании незаконным бездействия в части не совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение арендуемых объектов недвижимости, об обязании обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», об обязании принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; обязании направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 15.06.2021 по делу №А10-1119/2021 иск ИП ФИО2 был удовлетворен. Суд признал незаконными решение об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, выраженное в письме от 09.02.2021г. №19-14-760/21, бездействие в части не совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение арендуемых объектов недвижимости, вынесенное и допущенное Администрацией муниципального образования «Кабанский район» Республики Бурятия, как несоответствующие положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Суд также обязал Администрацию муниципального образования «Кабанский район» Республики Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>) устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем совершения следующих действий: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты вступления в законную силу решения суда; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, имеют преюдициальное значение при рассмотрении спора с участием тех же лиц.

Во исполнение решения суда по делу №А10-1119/2021 19.01.2022 МКУ «Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений» Администрации МО «Кабанский район» Республики Бурятия в адрес ИП ФИО2 был направлен договор купли-продажи (представлен с иском через систему «Мой арбитр»).

Согласно направленному договору ИП ФИО2 выступает покупателем, а МО «Кабанский район» Республики Бурятия, представленное Муниципальным казенным учреждением «Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений Администрации МО «Кабанский район» Республики Бурятия, в лице начальника ФИО4, действующего на основании положения, продавцом. Предмет договора: нежилое здание, общей площадью 962,7 кв.м., кадастровый № 03:09:000000:12820, расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...>; нежилое здание (детский сад), общей площадью 253,1 кв.м., кадастровый № 03:09:000000:12821, расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...>.

03.02.2022 ИП ФИО2 направлен протокол разногласий по пунктам 1.2, 2.1-2.4, 3.1, 3.2, 5.2 договора.

МКУ «Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений» письмом от 09.02.2022 №280 сообщило о том, что протокол разногласий от 03.02.2022 рассмотрен, основания для изменения цены продажи имущества, также как и условий оплаты отсутствуют. В приложении к письму от 09.02.2022 МКУ «Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений» направлен проект договора в новой редакции. В новой редакции договора ответчиком приняты предложения ИП ФИО2 об изменении места заключения договора, изменена редакция пункта 5.2 договора.

В связи с указанными обстоятельствами истец обратился с рассматриваемым иском в суд.

Исследовав материалы дела, представленные в материалы дела доказательства с учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорный спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

При этом, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не ограничивает право суда принять новую редакцию пункта договора, отличную от редакции сторон, но соответствующую действующему законодательству, обычаям делового оборота и не ущемляющую имущественных прав (законных интересов) сторон.

При принятии решения о возложении обязанности заключить договор на условиях проекта договора, судом проверяется соответствие этих условий закону, иным правовым актам. Если предложенная стороной редакция договора противоречит законодательству, судом определяются условия, на которых должен быть заключен договор (Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2016 г. № 78-КГ16-40).

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ). Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159).

В силу ст. 3 Закона № 159, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании положений п. п. 2.1., 3 ст. 9 Закона № 159 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, ответчик в силу положений Закона № 159 является стороной договора, для которой его заключение является обязательным. Стороны по договору купли-продажи не достигли соглашения по существенным условиям договора.

Соответственно, возникший между сторонами спор об отдельных условиях договора купли-продажи муниципального имущества должен быть рассмотрен и разрешен судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

Преимущественное право истца на приобретение муниципального имущества в собственность и его соответствие требованиям ст. 3 Закона № 159 ответчиком не оспорено. Обязанность ответчика заключить договору купли-продажи с истцом подтверждена решением по делу №А10-1119/2021.

С учетом всех уточнений истца, спорными пунктами договора являются пункт 1.2., 2.1., 2.2. (в проекте договора от ответчика данный пункт отсутствует), 3.1., 3.2.

В соответствии с проектом договора, направленным ответчиком истцу, спорные пункты изложены в следующей редакции:

«1.2.Сведения об имуществе, являющемся предметом настоящего договора: - Нежилое здание, общей площадью 962,7 кв.м., кадастровый № 03:09:000000:12820,

расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...>;

- Нежилое здание (детский сад), общей площадью 253,1 кв.м., кадастровый № 03:09:000000:12821, расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...>.

2.1. Установленная цена продажи имущества, равной рыночной стоимости 8 849 647 (восемь миллионов восемьсот сорок девять тысяч шестьсот сорок семь) рублей, без учета НДС, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилых зданий от 12.11.2021г. № 007/21, выполненного ИП ФИО5, подлежит в срок не позднее тридцати дней со дня заключения договора купли-продажи перечислению на счет Продавца: р/с № <***>, Банк: Отделение - НБ Республика Бурятия банка России//УФК по Республике Бурятия, г.Улан-Удэ, Получатель: МКУ «Финансовое управление Администрации МО «Кабанский район» (МКУ «УГИиЗО Администрации МО «Кабанский район», л/с <***>), ИНН/КПП <***>/030901001, БИК 018142016. КБК 91911402053050000410, ОКТМО 81624430, назначение платежа: средства за приобретение муниципального имущества.

Имущество считается переданным Покупателю по настоящему Договору после подписания Продавцом передаточного акта. Передаточный акт Имущества подписывается Продавцом после полной оплаты приобретаемого Покупателем Имущества, что подтверждается выпиской о поступлении денежных средств на счет Продавца.

Право собственности на Имущество переходит к Покупателю после полной уплаты цены продажи Имущества и возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном действующим законодательством порядке при представлении необходимых для этого документов (оригинал настоящего Договора, передаточный акт Имущества и т.д.).».

Как уже указывалось выше, истец просит изложить спорные пункты в следующей редакции:

1) пункт 1.2. договора:

«Сведения об имуществе, являющемся предметом настоящего договора:

- Нежилое здание, общей площадью 962,7 кв.м., кадастровый № 03:09:000000:12820, расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...>, со служебными постройками и сооружениями литера Г1, Г2, Г3, Г4, Г5, Г6, Г7, Г8, Г9, Г10, I-IV, указанными в техническом паспорте ООО «Байкальское БТИ» от 07.10.2021г.;

- Нежилое здание (детский сад), общей площадью 253,1 кв.м., кадастровый № 03:09:000000:12821, расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...>.»

2) пункт 2.1. договора:

«Рыночная стоимость имущества, определенная на основании заключения эксперта от 22.06.2022г., составляет 1 806 000 рублей, в том числе: нежилое здание, кадастровый номер 03:09:000000:12820 - 1 298 000 руб.; нежилое здание (детский сад), кадастровый номер 03:09:000000:12821 - 508 000 рублей. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества составляет 1 498 341 рубль 65 копеек. Цена продажи имущества по договору равна разнице между рыночной стоимостью имущества и стоимостью неотделимых улучшений и составляет 307 658,35 рублей (НДС не облагается).»

3) дополнить договор пунктом 2.2.:

«Оплата стоимости имущества вносится покупателем не позднее тридцати дней после заключения договора купли-продажи перечислением на счет Продавца: р/с № <***>, Банк: Отделение - НБ Республика Бурятия банка России//УФК по Республике Бурятия, г.Улан-Удэ, Получатель: МКУ «Финансовое управление Администрации МО «Кабанский район» (МКУ «УГИиЗО Администрации МО «Кабанский район», л/с <***>), ИНН/КПП <***>/030901001, БИК 18142016, КБК 91911402053050000410, ОКТМО 81624430, назначение платежа: средства за приобретение муниципального имущества.»

4) пункт 3.1 договора:

«Имущество считается переданным Покупателю по настоящему договору после подписания Продавцом передаточного акта. Передаточный акт имущества подписывается Продавцом в течение 10 рабочих дней после полной оплаты приобретаемого Покупателем имущества, что подтверждается выпиской о поступлении денежных средств на счет Продавца.».

5) пункт 3.2 договора:

«Право собственности на Имущество переходит к Покупателю после полной уплаты цены продажи Имущества и возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном действующем законодательством порядке при предоставлении необходимых для этого документов (оригинала настоящего договора, передаточный акт Имущества и т.д.).

Продавец обязуется обратиться в Управление Росреестра по Республике Бурятия с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на Имущество в течение 20 рабочих дней с даты подписания передаточного акта.».

Согласно техническому паспорту ООО «Байкальское БТИ» от 07.10.2021 на нежилое здание школы с кадастровым номером 03:09:000000:12820 (л.д. 26), у здания есть служебные постройки и сооружения: Г1 Служба, Г2 Баня, Г3 Гараж, Г4 Беседка, Г5 Емкость, Г6 Уборная, Г7 Скважина, Г8 Выгребная яма, Г9 Уборная, I,IV Ворота, II, III – Забор.

Согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Учитывая положения статьи 135 ГК РФ, ИП ФИО2 обоснованно предложено изложить пункт 1.2 в следующей редакции:

«Сведения об имуществе, являющемся предметом настоящего договора:

- Нежилое здание, общей площадью 962,7 кв.м., кадастровый № 03:09:000000:12820, расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...>, со служебными постройками и сооружениями литера Г1, Г2, Г3, Г4, Г5, Г6, Г7, Г8, Г9, Г10, I-IV, указанными в техническом паспорте ООО «Байкальское БТИ» от 07.10.2021г.;

- Нежилое здание (детский сад), общей площадью 253,1 кв.м., кадастровый № 03:09:000000:12821, расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...>.»

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

При несогласии покупателя на предложенную продавцом цену, согласно правовой позиции, выраженной в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, цена продажи имущества устанавливается судом на основании отчета назначенного судом оценщика.

Таким образом, согласно указанной правовой позиции, вывод о недостоверности отчета и его несоответствии требованиям законодательства об оценке следует не из экспертного заключения о достоверности спорного отчета, а из отчета другого оценщика, назначенного судом, т.е. при несовпадении результатов оценки, проведенной в ходе судебной экспертизы, с оценкой, проведенной по заказу собственника государственного имущества, достоверность которой подтверждена экспертным заключением, достоверной признается первая.

Отсутствие волеизъявления собственника спорного помещения на его приватизацию по иной цене, нежели установленной независимым оценщиком по заказу собственника, не может быть принято во внимание, т.к. «приватизация публичного имущества преследует конституционно значимые цели: стимулирует свободу предпринимательства, способствует развитию конкуренции, становлению и развитию рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора, гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы, успешной реализации принципов социального государства на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в итоге способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии».

В ходе рассмотрения дела определением от 06.06.2022 была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, проведение которой было эксперту ФИО6.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Определить рыночную стоимость следующих объектов недвижимого имущества на дату оценки:

- нежилое здание, общей площадью 962,7 кв.м., кадастровый номер №03:09:000000:12820, расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...>,

- нежилое здание (детский сад), общей площадью 253,1 кв.м., кадастровый номер 03:09:000000:12821, расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...>.

Согласно заключению эксперта от 18.06.2022 (л.д. 80) рыночная стоимость недвижимого имущества на 16.06.2022 составляет 1 806 000 руб., в том числе нежилое здание, общей площадью 962,7 кв.м., кадастровый номер №03:09:000000:12820 – 1 298 000 руб., нежилое здание (детский сад), общей площадью 253,1 кв.м., кадастровый номер 03:09:000000:12821 – 508 000 руб.

Поскольку пункт 2.1. договора изложен истцом в соответствии с заключением проведенной по делу оценочной экспертизы, которую суд находит надлежащим доказательством рыночной стоимости отчуждаемых объектов (ст. ст. 67 - 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ), спорный пункт договора подлежит включению в договор в редакции истца.

Возражения третьего лица (Администрации) относительно результатов проведения судебной экспертизы суд считает необоснованными. Само по себе несогласие ответчика с выводами эксперта основанием для признания экспертного заключения недопустимым доказательством не является. Доказательств в опровержение выводов эксперта ответчик и третье лицо не представили. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется. Протокольным определением от 10.10.2022 в назначении повторной экспертизы было отказано.

Кроме того, при заключении договора аренды здания бывшей школы и бывшего детского сада были переданы в неудовлетворительном состоянии. В акте приема-передачи от 24.05.2009 указано состояние передаваемого имущества. В соответствии с пунктом 13 акта требовался ремонт стен, потолка, дверей, окон, полов. В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды от 25.11.2009 на момент заключения договора арендная плата устанавливается в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества, а именно проведение реконструкции зданий. Расходы арендатора, связанные с улучшением имущества и обеспечивающие прирост основных фондов, с приложением дефектной ведомости, оформляются актом приема выполненных работ и засчитываются в счет арендной платы. Дополнительным соглашением от 20.03.2012 стороны согласовали зачет в счет арендной платы за 2009-2011 гг. по предоставленным актам выполненных работ по улучшению муниципального имущества. Согласно предоставленным актам выполнения работ арендатором были произведены, в частности, работы по разборке крыши и перекрытий, разборке полов и их покрытию половой рейкой, установке туалетов, душевых и раковин, керамической плитки, ремонту крыльца, пристроя, веранды, а также иные работы по нежилому зданию литера А на сумму 477 080 рублей, по нежилому зданию литера Б на сумму 660 170 рублей. В акте выполнения работ по зданию литер А допущена арифметическая ошибка: вместо 477 080 указано 423 080,00 рублей, тогда как сумма выполненных работ по пп.1-15 акта составляет 477 080 рублей. В приложении к актам выполненных работ товарные и кассовые чеки, подтверждающие произведенные расходы арендатором на сумму 415 091, 65 рублей. Итого, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества по предоставленным Администрации в 2012 году актам выполненных работ составляет 1 498 341 рубль 65 копеек (477 080+660 170+415 091, 65).

Указанное обстоятельство подтверждается договором на выполнение строительных и ремонтных работ от 03.07.2011г., актами от 21.09.2011г. №1 и от 25.09.2011г. №2, решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 29.04.2022г. по делу №А10-7420/2021.

В решении Арбитражного суда Республики Бурятия от 29.04.2022 по делу №А10-7420/2021 указано, что акты выполненных работ на общую сумму 1 498 341 рубль 65 копеек представлены ИП ФИО2 Арендодатель признал и принял проведение ответчиком реконструкции зданий, относящейся к капитальному ремонту, и производство текущего ремонта (согласно актам выполнения работ).

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Как следует из правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 13.12.2018 № 309-ЭС18-20134 по делу № А60-54204/2017, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. Данная норма носит императивный характер и не ставит в зависимость возможность зачета стоимости неотделимых улучшений от условий договора купли-продажи данных помещений, каких-либо ограничений в данной части действующее законодательство не содержит.

С учетом изложенного, суд полагает обоснованным изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции:

«Рыночная стоимость имущества, определенная на основании заключения эксперта от 22.06.2022г., составляет 1 806 000 рублей, в том числе: нежилое здание, кадастровый номер 03:09:000000:12820 - 1 298 000 руб.; нежилое здание (детский сад), кадастровый номер 03:09:000000:12821 - 508 000 рублей. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества составляет 1 498 341 рубль 65 копеек. Цена продажи имущества по договору равна разнице между рыночной стоимостью имущества и стоимостью неотделимых улучшений и составляет 307 658,35 рублей (НДС не облагается).».

Согласно представленным истцом налоговым декларациям, истец применяет упрощенную систему налогообложения, цена продажи обоснованно указан без НДС.

Истец также просит дополнить договор пунктом 2.2.: «Оплата стоимости имущества вносится покупателем не позднее тридцати дней после заключения договора купли-продажи перечислением на счет Продавца: р/с № <***>, Банк: Отделение - НБ Республика Бурятия банка России//УФК по Республике Бурятия, г.Улан-Удэ, Получатель: МКУ «Финансовое управление Администрации МО «Кабанский район» (МКУ «УГИиЗО Администрации МО «Кабанский район», л/с <***>), ИНН/КПП <***>/030901001, БИК 18142016, КБК 91911402053050000410, ОКТМО 81624430, назначение платежа: средства за приобретение муниципального имущества.»

С учетом того, что в предложенной ответчиком редакции п. 2.1. договора также было указано, что установленная цена продажи имущества подлежит в срок не позднее тридцати дней со дня заключения договора купли-продажи перечислению на счет Продавца: р/с № <***>, Банк: Отделение - НБ Республика Бурятия банка России//УФК по Республике Бурятия, г.Улан-Удэ, Получатель: МКУ «Финансовое управление Администрации МО «Кабанский район» (МКУ «УГИиЗО Администрации МО «Кабанский район», л/с <***>), ИНН/КПП <***>/030901001, БИК 018142016. КБК 91911402053050000410, ОКТМО 81624430, назначение платежа: средства за приобретение муниципального имущества, суд полагает, что п.2.2. также возможно включить в условия договора.

В связи уточнением заявленных исковых требований и исключении пунктов договора о рассрочке платежа, ИП ФИО2 согласился с редакцией пунктов 3.1 и 3.2 о подписании передаточного акта и государственной регистрации права собственности после полной оплаты приобретаемого имущества, с измененной редакцией п.5.2 договора. Вместе с тем, в целях обеспечения защиты прав и законных интересов индивидуального предпринимателя просил дополнить указанные пункты сроками: пункт 3.1 – в течение 10 рабочих дней, пункт 3.2 – в течение 20 рабочих дней.

Предлагаемые истцом сроки для подписания передаточного акта, обращения продавца в Росреестр по РБ не нарушают права и интересы ответчика и являются разумными. Также установление конкретных сроков для действий, указанных в п. 3.1. 3.2. договора, влечет определенность в отношениях между сторонами, что также способствует более эффективному исполнению договора и взаимоотношению сторон, будет способствовать повышению стабильности отношений и формированию правовой определенности возникшего между ними обязательства.

Возражений в отношении исковых требований ответчик не представил.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 АПК РФ, а также положений статей 65, 66 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу положений статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Такие обстоятельства, в случае принятия их арбитражным судом, не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

В совокупности представленных доказательств по делу, суд считает, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению в редакции истца.

В силу положений части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Таким образом, расходы истца по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертиз подлежат возмещению со стороны ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить полностью.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) и муниципальным казенным учреждением «Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений» Администрации муниципального образования «Кабанский район» при заключении договора купли-продажи муниципального имущества (нежилого здания общей площадью 962,7 кв.м., кадастровый номер 03:09:000000:12820, нежилое здание общей площадью 253,1 кв.м., кадастровый номер 03:09:000000:12821, расположенные по адресу: Республика Бурятия, <...>), утвердив спорные пункты в следующей редакции:

1) пункт 1.2. договора:

«Сведения об имуществе, являющемся предметом настоящего договора:

- Нежилое здание, общей площадью 962,7 кв.м., кадастровый № 03:09:000000:12820, расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...>, со служебными постройками и сооружениями литера Г1, Г2, Г3, Г4, Г5, Г6, Г7, Г8, Г9, Г10, I-IV, указанными в техническом паспорте ООО «Байкальское БТИ» от 07.10.2021г.;

- Нежилое здание (детский сад), общей площадью 253,1 кв.м., кадастровый № 03:09:000000:12821, расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...>.»

2) пункт 2.1. договора:

«Рыночная стоимость имущества, определенная на основании заключения эксперта от 22.06.2022г., составляет 1 806 000 рублей, в том числе: нежилое здание, кадастровый номер 03:09:000000:12820 - 1 298 000 руб.; нежилое здание (детский сад), кадастровый номер 03:09:000000:12821 - 508 000 рублей. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества составляет 1 498 341 рубль 65 копеек. Цена продажи имущества по договору равна разнице между рыночной стоимостью имущества и стоимостью неотделимых улучшений и составляет 307 658,35 рублей (НДС не облагается).»

3) дополнить договор пунктом 2.2.:

«Оплата стоимости имущества вносится покупателем не позднее тридцати дней после заключения договора купли-продажи перечислением на счет Продавца: р/с № <***>, Банк: Отделение - НБ Республика Бурятия банка России//УФК по Республике Бурятия, г.Улан-Удэ, Получатель: МКУ «Финансовое управление Администрации МО «Кабанский район» (МКУ «УГИиЗО Администрации МО «Кабанский район», л/с <***>), ИНН/КПП <***>/030901001, БИК 18142016, КБК 91911402053050000410, ОКТМО 81624430, назначение платежа: средства за приобретение муниципального имущества.»

4) пункт 3.1 договора:

«Имущество считается переданным Покупателю по настоящему договору после подписания Продавцом передаточного акта. Передаточный акт имущества подписывается Продавцом в течение 10 рабочих дней после полной оплаты приобретаемого Покупателем имущества, что подтверждается выпиской о поступлении денежных средств на счет Продавца.».

5) пункт 3.2 договора:

«Право собственности на Имущество переходит к Покупателю после полной уплаты цены продажи Имущества и возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном действующем законодательством порядке при предоставлении необходимых для этого документов (оригинала настоящего договора, передаточный акт Имущества и т.д.).

Продавец обязуется обратиться в Управление Росреестра по Республике Бурятия с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на Имущество в течение 20 рабочих дней с даты подписания передаточного акта.»

Взыскать с муниципального казенного учреждения «Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений» Администрации муниципального образования «Кабанский район» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. – судебные расходы по оплате государственной пошлины, 45 000 руб. – расходы на проведение судебной экспертизы.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.


СудьяЕ.В. Залужная