Решение от 24 апреля 2024 г. по делу № А40-34421/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А40-34421/24-94-255
25 апреля 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть решения изготовлена 23 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлена 25 апреля 2024 года

Арбитражный суд в составе судьи Харламова А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Прожировой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО «ПРЕСТИЖ ХХI ВЕК» (115093, <...>, эт. 1 пом I ком1-6 ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к заинтересованному лицу – Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, <...> ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица – 1) Департамент городского имущества города Москвы (123112, <...> ОГРН <***>, ИНН <***>)

2) ООО «ЛЮСИЯ» (115093, <...>, эт. 1 пом I ком1-6

ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное Уведомлением от 20.12.2023 № КУВД-001-2023-41385992/3, об отказе в государственной регистрации перехода права собственности

при участии:

от истца (заявителя): ФИО1 доверенность от 24.04. 2024 г.

от заинтересованного лица: ФИО2 доверенность от 15.01.2024 г.

от третьих лиц: 1) ФИО3 доверенность от 05.12.2023 г.

2) не явился, извещён

УСТАНОВИЛ:

ООО «ПРЕСТИЖ ХХI ВЕК» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное Уведомлением от 20.12.2023 № КУВД-001-2023-41385992/3, об отказе в государственной регистрации перехода права собственности.

Заявитель заявленные требования поддержал в полном объеме.

Заинтересованное лицо относительно удовлетворения заявленных требований возражает.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы сторон, арбитражный суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом и ООО «ПРЕСТИЖ XXI ВЕК» был заключен договор купли-продажи недвижимости от 25.05.2023 (учетный № 59-8490 от 09.06.2023).

В силу п. 1.1 Договора купли-продажи недвижимости от 25.05.2023 (учетный № 59-8490 от 09.06.2023) продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: <...>/3, с кадастровым номером 77:01:0006010:3085, общей площадью 242,6 кв. м, а покупатель принять и оплатить это имущество.

Решением № 2/2022 от 19.07.2022 ООО «ПРЕСТИЖ ХХ ВЕК» (ОГРН: <***>) было реорганизовано в форме выделения двух юридических лиц, среди которых - ООО «ЛЮСИЯ» (ОГРН: <***>).

В соответствии с передаточным актом от 19.07.2022 права и обязанности по договору аренды Объекта и дополнительным соглашениям к нему перешли от ООО «ПРЕСТИЖ ХХ1 ВЕК» к ООО «ЛЮСИЯ».

Согласно п. 2 уточнения от 23.06.2023 к передаточному акту от 19.07.2022, ООО «ПРЕСТИЖ ХХХ ВЕК» передает, а ООО «ЛЮСИЯ» принимает права и обязанности Договору купли-продажи.

24.07.2023 ООО «ПРЕСТИЖ ХХ1 ВЕК» и ООО «ЛЮСИЯ» заключили Договор передачи договора купли-продажи недвижимости от 25.05.2023 (учетный № 59-8490 от 09.06.2023 (с поручительством) (далее - Договор передачи), в соответствии с которым ООО «ПРЕСТИЖ ХХ1 ВЕК» выступило поручителем за ООО «ЛЮСИЯ» по внесению ежемесячных платежей по Договору купли-продажи.

Сумма поручительства составила 26 103 182 (двадцать шесть миллионов сто три тысячи сто восемьдесят два рубля) руб. 13 коп. (п. 4.1 Договора передачи).

ООО «ПРЕСТИЖ XXI ВЕК» обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении согласия на отчуждение объекта недвижимости в соответствии со ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), на вышеуказанные помещения.

Департамент согласовал передачу прав и обязанностей по договору купли-продажи от 25.05.2023 (учетный № 59-8490 от 09.06.2023).

14.09.2023 ООО «ПРЕСТИЖ XXI ВЕК» совместно с ООО «ЛЮСИЯ» обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в отношении Объекта с ООО «ПРЕСТИЖ XXI ВЕК» на ООО «ЛЮСИЯ».

Решением, оформленным в Уведомлением от 20.09.2023 № КУВД-001/2023-41385992/1, Росреестр приостановил государственную регистрацию перехода права собственности в отношении Объекта, ссылаясь на отсутствие сведений в передаточном акте от 19.07.2022 о передаче от ООО «ПРЕСТИЖ XXI ВЕК» к ООО «ЛЮСИЯ» прав собственности в отношении Объекта, а также на то, что передача стороной всех прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое приобретено в порядке Закона № 159-ФЗ другому лицу возможно путем проведения аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход прав в отношении приватизируемого имущества либо согласия антимонопольного органа.

06.12.2023 ООО «ПРЕСТИЖ XXI ВЕК» обратилось в Росреестр с заявлением о приеме дополнительных документов, среди которых были Договор передачи и Независимая гарантия от 24.07.2023.

Решением, оформленным в Уведомлением от 20.12.2023 № КУВД-001/2023-41385992/3, Росреестр отказал ООО «ПРЕСТИЖ XXI ВЕК» в государственной регистрации перехода права собственности в отношении Объекта, ссылаясь на аналогичные обстоятельства, изложенные вышеуказанном в решении о приостановлении.

Заявитель не согласившись с уведомлением Управления Росреестра по г. Москве обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

Функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, в том числе жилыми помещениями, земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, приватизации имущества города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы, выступает Департамент в силу Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы».

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании ст. 1 указанного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (п. 1 ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Частью 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

При этом перечень оснований, наличие которых необходимо для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен ст. 14 указанного Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Как следует из пункта 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно пункту 5 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом или иными федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 1 ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ) лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Согласно п. 2.4 Договора купли-продажи недвижимости от 25.05.2023 (учетный № 59-8490 от 09.06.2023) покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления продавца продать или иным способом произвести отчуждение объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта), передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (ст. 392.3 ГК РФ), при этом покупатель и новый покупатель (новые покупатели), а также все последующие покупатели до полного исполнения обязательств по оплате по Договору несут солидарную ответственность перед продавцом за надлежащее выполнение новым покупателем обязательств по договору до их полного исполнения (ст. 323 ГК РФ), а также при исполнении обязательств, предусмотренных п. 7.9 договора, в соответствии с толкованием, данным пп. 29 и 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».

Одновременно с объектом (объектами недвижимости, возникшими в результате раздела или иного преобразования объекта) покупатель передает договор новому покупателю.

При этом стороной по договору становится новый покупатель (новые покупатели) (в данном случае внесение изменений в указанной части в договор не требуется).

В этом случае ипотека на объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования объекта) сохраняется до момента полного исполнения обязательств покупателя и (или) нового покупателя (новых покупателей) по договору.

При этом покупатель и (или) новый покупатель (новые покупатели) обязаны проинформировать продавца о завершении мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности к новому покупателю (новым покупателям) на объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования объекта), направив продавцу копию(и) выписки(ок) из единого государственного реестра недвижимости, содержащую(ие) сведения о новом правообладателе.

При этом до момента погашения в ЕГРН записи об ипотеке в силу закона солидарно обязанными по оплате по Договору в любом случае считаются покупатель и все лица, записи о праве собственности которых на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования объекта) сделаны после записи о праве собственности покупателя.

Департамент уведомил заявителя, что для обеспечения государственной регистрации перехода права собственности на выкупаемую недвижимость Обществу и новому покупателю необходимо представить в регистрирующий орган согласие Департамента, как залогодержателя, согласие выражено в письме от 31.08.2023 № ДГИ-1-44180/23-1.

Учитывая изложенное, Заявителем при обращении в Управление Росреестра по Москве полностью соблюдены требования законодательства и представлены все необходимые документы для проведения регистрационных действий.

Заинтересованное лицо не доказало наличие обстоятельств, которые могли бы служить основанием для вывода о законности и обоснованности оспариваемого решения.

Поскольку материалы дела подтверждают правовую позицию заявителя, суд считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Суд также полагает необходимым в порядке п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности от Общества с ограниченной ответственностью «ПРЕСТИЖ XXI ВЕК» на Общество с ограниченной ответственностью «ЛЮСИЯ» на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>/3, с кадастровым номером 77:01:0006010:3085, общей площадью 242,6 кв. м., на основании Договора передачи от 24.07.2023 договора купли-продажи недвижимости от 25.05.2023 (учетный № 59-8490 от 09.06.2023) (с поручительством).

Судебные расходы распределяются по правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ и ст. 333.40 НК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 4, 51, 64-68, 81, 110, 123, 156, 167-170, 197-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное Уведомлением от 20.12.2023 № КУВД-001-2023-41385992/3, об отказе в государственной регистрации перехода права собственности.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности от Общества с ограниченной ответственностью «ПРЕСТИЖ XXI ВЕК» на Общество с ограниченной ответственностью «ЛЮСИЯ» на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>/3, с кадастровым номером 77:01:0006010:3085, общей площадью 242,6 кв. м., на основании Договора передачи от 24.07.2023 договора купли-продажи недвижимости от 25.05.2023 (учетный № 59-8490 от 09.06.2023) (с поручительством).

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ПРЕСТИЖ XXI ВЕК» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 (три тысячи) руб. 00 коп.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.О. Харламов