Решение от 2 октября 2018 г. по делу № А32-19554/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-19554/2018
г. Краснодар
02 октября 2018 года
Резолютивная часть решения принята 25.09.2018.

Полный текст решения изготовлен 02.10.2018.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1


рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Русич» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353501, <...> (далее – заявитель, ООО «Русич», общество))


заинтересованное лицо: администрация муниципального образования Темрюкский район (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353500, <...> (далее – заинтересованное лицо, администрация района)


третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. администрацию Новотаманского сельского поселения Темрюкского района (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353546, <...> (далее – третье лицо 1, администрация поселения);

2. межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 350063, <...> (далее – третье лицо 2, территориальное управление).


о признании незаконным отказа


при участии:

от заявителя: ФИО2 – представитель, по доверенности

от иных лиц: не явился, извещен



УСТАНОВИЛ:

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа администрации №В-140/07-4264/18-26 от 12.04.2018 в заключении договора аренды незаконным; о возложении на администрацию обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:49, площадью 11 829 кв. м, расположенного по адресу: на побережье Черного моря юго – западнее п. Веселовка с ООО «Русич» на новый срок без проведения торгов.

Представитель общества поддержал заявленные требования.

Иные лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания явку представителей не обеспечили.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 25.09.2018 объявлен перерыв до 17 часов 30 минут 25.09.2018. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы муниципального образования Темрюкский район от 14.04.2008 № 1013 «О предварительном согласовании обществу с ограниченной ответственностью «Русич» мета размещения детского спортивно – оздоровительного центра по адресу: Темрюкский район, 2,5 км на юго – запад от пос. Веселовка», постановления главы муниципального образования Темрюкский район от 18.06.2008 № 1755 «О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Темрюкский район, юго-западная окраина пос. Веселовка, для размещения детского спортивно – оздоровительного центра» между муниципальным образованием Темрюкский район (арендодатель) и ООО «Русич» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20.06.2008 № 3000003780 (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату земельный участок площадью 11 829 кв. м, расположенный по адресу: Темрюкский район, юго-западная окраина пос. Веселовка для размещения детского спортивно – оздоровительного центра кадастровый номер 23:30:0703006:49. Согласно пункта 6.2 договора настоящий договор действует в течение 5 лет до 18.06.2013. Действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка (пункт 7.1 договора).

Обществу выдано разрешение на строительство № RU 23531308-70 от 11.03.2012. Срок действия разрешения до 11.03.2013.

Уведомлением об отказе от договора (исполнения договора) от 17.10.2016 № 13-14/1438 управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Темрюкский район известило общество о прекращении действия договора. Уведомление вручено 28.10.2016.

ООО «Русич» в заявлении указывает на то, что 18 ноября 2016 года обратился в администрацию Новотаманского сельского поселения с просьбой заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:49. Письмом от 16.12.2016 № 02.01-49/40516-49 обществу отказано в заключении договора аренды. Отказ мотивирован тем, что согласно пункта 6.2 договора аренды, срок его действия составляет 5 лет до 18.06.2013. Согласно пункта 7.1 действие договора прекращается по истечении срока аренды участка.

Не согласившись с указанным отказом, общество обратилось в Темрюкский районный суд с заявлением об обжаловании решения органа местного самоуправления по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Решением Темрюкского районного суда от 10.03.2017 по делу №2а-324/2017, оставленным без изменения апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 08.06.2016 по делу №33а-16615/2017 отказ администрации Новотаманского сельского поселения от 16.12.2016 № 02.01-49/40516-49 признан незаконным. Постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 20.12.2017 по делу №44г-408 судебные акты нижестоящих судов отменены, производство по делу прекращено в связи с неподведомственностью указанного спора судам общей юрисдикции.

14 марта 2018 года общество повторно обратилось в администрацию муниципального образования Темрюкский район с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 20.06.2008 № 3000003780.

Письмо от 12.04.2018 №В-14007-4264/18-26 администрация отказала в продлении спорного договора. Отказ мотивирован тем, что действующим законодательством пролонгация договоров аренды земельных участков не предусмотрена.

Указные обстоятельства явились основанием для обращения общества в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений статей 198 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконным ненормативного акта, действий органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

Согласно частью 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

При этом частью 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения аукционов.

На основании части 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, согласно пункта 4 части 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации обязательным условием, при котором гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях, является наличие одного из предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации оснований предоставления земельного участка без проведения торгов.

Заинтересованное лицо указывает на то, что общество обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка после истечения срока действия договора.

Как указано выше земельный участок предоставлялся арендатору на основании пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (по правилам предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта). В силу названной нормы предоставление заинтересованному лицу земельного участка в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В пункте 1 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление от 17.11.2011 № 73), разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды возобновляется на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. При этом применяются правила, установленные статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с названной нормой договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Поскольку договор аренды заключен без торгов (по процедуре предварительного согласования места размещения объекта) до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для его заключения (Федеральный закон от 27.12.2009 № 365-ФЗ), суд приходит к выводу, что договор был возобновлен на неопределенный срок.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.11.2015 по делу № А32-41872/2014.

Как разъяснено в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 № 16092/10, определении Конституционного суда Российской Федерации от 14.07.2011 № 980-О-О, норма пункта 2 статьи 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Арендные отношения по договору, заключенному на неопределенный срок, прекращаются по истечении трех месяцев с момента получения одной из сторон уведомления об отказе в данном случае от договора аренды земельного участка, если иное не установлено в договоре.

Поскольку, по истечении срока действия спорного договора аренды, он был возобновлен на неопределенный срок, постольку, у обеих сторон этого договора имеется право на его прекращение при соблюдении установленного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка уведомления об этом другой стороны за три месяца.

Письмом от 17.10.2016 № 13-14/1438, полученным обществом 28.10.2016, администрация уведомила арендатора об одностороннем отказе от договора.

При этом, суд отмечает, что нахождение объектов незавершенного строительства на арендованном в целях строительства земельном участке не препятствует реализации права любой стороны договора аренды, заключенного на неопределенный срок, заявить отказ от него, соответствует правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608. Тем более, что на момент одностороннего отказа администрации от договора обстоятельства нахождения на спорном земельном участке каких-либо объектов, отвечающих критериям незавершенного строительством объекта, судом не установлены.

Таким образом, на момент обращения обществом 14 марта 2018 года в администрацию муниципального образования Темрюкский район с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 20.06.2008 № 3000003780, договор действительно был прекращен.

При этом, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 23.01.2018 по делу №А32-12742/2017, при оценке доводов заинтересованного лица об обращении заявителя после истечения срока действия договора, надлежит учитывать правомерность отказа, изложенного в письме администрации Новотаманского сельского поселения от 16.12.2016 № 02.01-49/40516-49, поскольку общество обратилось с соответствующим заявлением своевременно.

Однако, по правилам подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд установил, что в деле отсутствуют доказательства нахождения на спорном земельном участке на момент рассмотрения администрацией обращения общества объекта незавершенного строительства, отвечающего требованиям, предусмотренным пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Сведения о регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства за обществом в материалы дела также не представлены.

Иные основания предоставления земельного участка без проведения торгов, установленные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, к рассматриваемому случаю также не относятся.

На основании изложенного в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.


Руководствуясь статьями 4, 71, 82, 167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.





Судья

О.С. Левченко