Решение от 2 апреля 2021 г. по делу № А53-17338/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-17338/18
02 апреля 2021 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 29 марта 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 02 апреля 2021 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Мир» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Дизайн СЛ» (ИНН <***> ОГРН <***>), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области,

третьи лица: судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Ростовской области ФИО3, судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Ростовской области ФИО4, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области, общество с ограниченной ответственностью «Дружба» (1136193003451, 616704384886) ФИО5, ФИО6,

о признании публичных торгов недействительными,


при участии:

от истца: представитель ФИО7 по доверенности от 01.07.2019,

от ответчиков: представитель ФИО2 Срыбной А. С. по доверенности от 30.09.2020,

от третьих лиц: представитель ФИО5 Срыбной А. С. по доверенности от 04.04.2019,

от УФССП: представитель ФИО8 по доверенности от 18.01.2021,

от межрайонного отдела по особым исполнительным производствам: судебный пристав ФИО4 по доверенности от 15.02.2021.



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Мир» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Дизайн СЛ» со следующими требованиями:

– признать недействительными публичные торги от 03.04.2018 по продаже права аренды земельного участка площадью 4923 кв. м (кадастровый номер 61:44:0010418:15), расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, бульвар ФИО10/Добровольского/Космонавтов;

– признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества от 16.04.2018 № 90, заключенный территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – территориальное управление) в лице генерального директора ООО «Дизайн СЛ» и ФИО2;

– применить последствия недействительности сделки – обязать территориальное управление возвратить ФИО2 денежные средства в размере 311 тыс. рублей, а ФИО2 – возвратить территориальному управлению право аренды земельного участка площадью 4923 кв. м (кадастровым номером 61:44:0010418:15).

При первоначальном рассмотрении судом к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено территориальное управление, а также в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент; т. 1, л. д. 125 – 127). Суд также привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судебного пристава-исполнителя ФИО3 (т. 1, л. <...>).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.09.2018 в удовлетворении искового заявления отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 05.07.2020 решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.09.2018 оставлено без изменения, апелляционная жалоба общества – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.10.2020 решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.09.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2020 по делу № А53-17338/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, в постановлении от 02.10.2020 указал на необходимость установления взыскателей по исполнительному производству в отношении должника и привлечения их к участию в деле, а также обсуждения вопроса о необходимости привлечения к участию в деле управления ФССП России. Также судом кассационной инстанции указано, что при рассмотрении вопроса о возможности восстановлении нарушенных прав истца необходимо установить позицию лица, уполномоченного на распоряжение участком (департамента), об условиях его предоставления с учетом условий договора аренды от 13.07.2005 № 27900 (пункты 2.1 и 4.3.2, 4.4.16; т. 1, л. д. 37 – 43), положений пункта 9 статьи 22, статьи 39.6, пункта 15 статьи 39.8, статьи 39.33 Земельного кодекса.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции, при новом рассмотрении судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены взыскатели по исполнительному производству № 115901/17/61018-ИП: общество с ограниченной ответственностью «Дружба», ФИО5, ФИО6.

К участию в деле также привлечено Управление Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области, а также судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Ростовской области ФИО4.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Ростовской области.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствии ответчиков: общества с ограниченной ответственностью «Дизайн СЛ», Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, третьих лиц: Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Ростовской области ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Дружба», ФИО6

При новом рассмотрении истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования дополнены следующим требованием:

- в порядке применения последствий недействительности сделки восстановить право аренды ООО «Мир» на земельный участок площадью 4923 кв. м. с кадастровым номером 61:44:0010418:15, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, бульвар ФИО10/Добровольского/Космонавтов.

Уточнения судом приняты, требования рассматриваются в уточненной редакции.

Представитель истца требования в уточненной редакции поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, дополнительных пояснениях по делу. Представитель ответчика ФИО2 в удовлетворении исковых требований просил отказать, полагает, что в настоящее время утрачена возможность возвращения сторон в первоначальное положение.

Иные ответчики в судебное заседание не явились, отзывы не направили, о причинах неявки суд не уведомили, извещены надлежащим образом.

Судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Ростовской области ФИО4 пояснила, что в настоящее время исполнительное производство № 115901/17/61018-ИП не окончено и находится у нее на исполнении, взыскателями по исполнительному производству являются общество с ограниченной ответственностью «Дружба», ФИО5, ФИО6. Полагает, что реализация на торгах права аренды не представляется возможной в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка.

Представитель Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области определенной правовой позиции не выразил.

Третье лицо Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, уведомленное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направило, в отзыве на иск, представленном в суд, указал, что в связи с тем, что срок действия договора аренды истек, принудительная реализация права аренды, либо любая иная передача права аренды третьим лицам (в том числе предыдущему арендатору) невозможна. Иных возражений не выразил.

Представитель ФИО5 поддерживает позицию ответчика ФИО2

Представители иных третьих лиц в судебное заседание не явились, отзывы не направили, о причинах неявки суд не уведомили, извещены надлежащим образом.

Представителем ответчика ФИО2 в судебном заседании заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости права аренды.

Представитель истца против удовлетворения ходатайства возражал, указав, что ходатайство направлено на затягивание судебного процесса.

Рассмотрев ходатайство о назначении судебной экспертизы, суд находит его подлежащим отклонению, по следующим основаниям.

Из системного толкования статьи 82, части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Требование одной из сторон договора о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

По сути, разрешение вопросов, о постановке которых, ответчик ходатайствует перед экспертом, имело место в рамках судебного дела № А53-1105/2018. Обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения настоящего дела, выяснены. В рамках указанного дела суды установили наличие существенной разницы в цене между стоимостью продажи имущественного права должника, выставленного на торги, и его действительной стоимостью, что повлекло для должника нарушение его имущественных прав, выразившееся в принятии судебным приставом-исполнителем оценки спорного арестованного имущества по существенно заниженной рыночной стоимости.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в случае удовлетворения требований истца и организации новых торгов по реализации спорного имущества, право аренды земельного участка подлежит оценке судебным приставом-исполнителем в порядке, установленном законом. Повторное же выяснение рыночной стоимости права аренды к предмету настоящего спора не относится и не входит в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, при рассмотрении данного дела.

Суд оценил имеющиеся в деле доказательства и пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения экспертизы в связи с тем, что для рассмотрения спора по существу суду достаточно доказательств, имеющихся в материалах дела.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства:

22.06.2017 на основании исполнительного листа Арбитражного суда Ростовской области, выданного 10.08.2015 по делу №А53-21441/2014, серия ФС № 006419730 о взыскании с должника общества с ограниченной ответственностью «Мир» суммы задолженности в размере 4 847 360 рублей в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дружба» возбуждено сводное исполнительное производство №115901/17/61018-ИП.

26.07.2017 постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО9 Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Ростовской области №115901/17/61018-ИП был наложен арест на имущество должника: право аренды земельного участка, площадью 4923 кв. м. с кадастровым номером 61:44:0010418:15, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, бульвар ФИО10/Добровольского/Космонавтов.

02.08.2017 с целью определения рыночной стоимости арестованного 26.07.2017 имущества должника, заместителем начальника Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области ФИО9 вынесено постановление об участии специалиста-оценщика в исполнительном производстве в соответствии со статьей 85 ФЗ «Об исполнительном производстве».

Услуги по оценке арестованного имущества осуществляются оценочной организацией ООО «Формат» по оказанию услуг определения рыночной стоимости арестованного имущества в процессе исполнительного производства, действующие на основании государственного контракта №0158100008016000180-0004511-01 от 16.01.2017.

07.11.2017 в Межрайонный отдел по особым исполнительным производствам УФССП России по Ростовской области поступил отчет об оценке рыночной стоимости имущества №161/615-08-17.

На основании отчета №161/615-08-17 от 07.11.2017 рыночная стоимость имущества определена в размере 84 881 рубля.

28.11.2017 судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела судебных приставов УФССП по Ростовской области вынесено постановление о принятии результатов оценки имущества должника (общества с ограниченной ответственностью «Мир») – имущественных прав: право аренды земельного участка, площадью 4923 кв. м с кадастровым номером 61:44:0010418:15, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, бульвар ФИО10/Добровольского/Космонавтов.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов УФССП по Ростовской области ФИО3 от 15.12.2017 о передаче арестованного имущества на торги, а именно: право аренды земельного участка, площадью 4923 кв. м с кадастровым номером 61:44:0010418:15, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, бульвар ФИО10/Добровольского/Космонавтов, Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области было издано распоряжение от 25.01.2018 №108-р/а, которым реализация на торгах была поручена специализированной организации – обществу с ограниченной ответственностью «Дизайн СЛ», действующей на основании государственного контракта №3 от 27.12.2017. Минимальная начальная цена продажи имущества была установлена в размере 84 881 рубля.

02.02.2018 судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела судебных приставов УФССП по Ростовской области вышеуказанное имущество должника передано для реализации путем продажи на торгах в специализированную организацию - ООО «Дизайн СЛ».

Торги по продаже указанного имущества были назначены на 03.04.2018.

Извещения о проведении аукциона по продаже арестованного имущества (лот №8) были опубликованы в газете «Все для Вас» от 26.02.2018 №9, на официальном сайте Российской Федерации по размещению информации о проведении торгов http://torgi.gov.ru, а также на сайте Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области http://tu61@rosim.ru. Информация о проведении аукциона и скан-копия публикации в газете «Наше время» были также направлены в Управление ФССП по Ростовской области.

Проведение аукциона было назначено на 03.04.2018 в 10.00 на сайте оператора электронной площадки ООО «Южная Коммерческая система», действующая на основании договора об организации проведения электронных торгов, заключенного с торгующей организацией ООО «Дизайн СЛ».

Начало приема заявок и задатков – 26.02.2018 с 11.00, окончание - 29.03.2018 в 16.00.

Согласно протоколу об определении участников торгов от 02.03.2018 на момент окончания приема заявок на участие в торгах поступили заявки трех претендентов, все они были признаны участниками торгов, все были допущены к проведению торгов.

03.04.2018 на электронной площадке «Южная торговая система» состоялся открытый аукцион по продаже арестованного имущества: лот №8 право аренды земельного участка площадью 4923 кв.м с кадастровым номером 61:44:0010418:15, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, бульвар ФИО10/Добровольского/Космонавтов, победителем которого признан ФИО2, предложивший цену лота в размере 311 000 рублей, о чем составлен протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту № 8 по продаже арестованного имущества от 03.04.2018.

16.04.2018 между Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом и ФИО2 заключен договор купли-продажи арестованного имущества на торгах.

19.04.2018 составлен акт приема-передачи имущества реализованного имущества на торгах в пользу ФИО2

Истец, полагая незаконными состоявшиеся публичные торги по продаже права аренды земельного участка по причине низкой начальной цены, установленной судебным приставом-исполнителем, и в результате чего имущество было реализовано по заниженной стоимости, обратился в суд с настоящими требованиями (в уточненной редакции).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.09.2018 в удовлетворении искового заявления отказано. При проверке законности и обоснованности решения суда, суд апелляционной инстанции, сославшись на отсутствие у общества подлежащего судебной защите права (интереса), принял во внимание факт перечисления ФИО2 истцу денежных средств с учетом рыночной стоимости годового права аренды, установленной в деле № А53-1105/2018 (т. 5, л. <...>).

Суд, рассмотрев требования, полагает их подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

В силу статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации торги проводятся в форме конкурса или аукциона. В связи с этим оспаривание конкурса в судебном порядке возможно лишь по основаниям, указанным в статье 449 Кодекса, согласно которым суд может признать торги недействительными, если они проведены с нарушением установленных законом правил.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи (абзац 6 пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом (абзац 7 пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" (далее - информационное письмо N 101) лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 5 информационного письма N 101 суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Таким образом, правом на иск о признании результатов торгов недействительными обладает субъект при одновременном наличии двух условий: нарушение его субъективного гражданского права в ходе организации и проведения торгов и возможность восстановления нарушенного права.

Согласно Обзору судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.06.2016, публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

Статья 93 Закона об исполнительном производстве устанавливает, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 447 Кодекса целью проведения торгов в форме аукциона является получение наиболее высокой цены за продаваемую вещь.

Требования Закона об исполнительном производстве предусматривают необходимость оценки имущества должника, на которое обращается взыскание, по рыночным ценам. Закон об оценочной деятельности устанавливает требование достоверности установления рыночной цены.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В пункте 1 информационного письма N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В связи с этим судам следует также учитывать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 82 Федерального закона "Об исполнительном производстве" оценку имущества должника производит судебный пристав-исполнитель.

Требования Закона об исполнительном производстве предусматривают необходимость оценки имущества должника, на которое обращается взыскание, по рыночным ценам. Закон об оценочной деятельности устанавливает требование достоверности установления рыночной цены.

В статье 12 Закона об оценочной деятельности установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с абзацем 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В соответствии с пунктом 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной 11 практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

В пункте 14 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 разъяснено, что обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов, и что у взыскателя в исполнительном производстве полученные в результате исполнительного производства денежные средства не могут быть изъяты.

Функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также функции конфискованного имущества, осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Указ Президента Российской Федерации от 12.05.2008 N 724, Постановление Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432).

Как установлено судом, в рамках дела №А53-1105/18. общество с ограниченной ответственностью «Мир») обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Межрайонному отделу по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области о признании недействительным постановления от 28.11.2017 по исполнительному производству № 115901/17/61018-ИП.

В рамках указанного дела была проведена судебная экспертиза.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: 1. Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка площадью 4923 кв.м., кадастровый номер 61:44:0010418:15, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, бул. ФИО10/Добровольского /Космонавтов, по состоянию на четвертый квартал 2017 года?

Согласно поступившему в суд экспертному заключению от 16.05.2019 №48/2019 рыночная стоимость права аренды земельного участка площадью 4923 кв.м., кадастровый номер 61:44:0010418:15, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, бул. ФИО10/Добровольского/Космонавтов, по состоянию на четвертый квартал 2017 года составляет 2 204 716,32 руб. без учета НДС.

По результатам оценки, проведенной в рамках исполнительного производства (отчет от 07.11.2017), стоимость годового права аренды земельного участка площадью 4923 кв.м., кадастровый номер 61:44:0010418:15, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, бул. ФИО10/Добровольского/Космонавтов, по состоянию на четвертый квартал 2017 года составляет без учета НДС 84 881 рубль, с учетом НДС - 100 159 рублей.

Решением суда Арбитражного суда Ростовской области от 08.07.2019 по делу № А53-1105/2018 постановление от 28.11.2017 по исполнительному производству №115901/17/61018-ИП признано недействительным.

Решение суда вступило в законную силу и является преюдициальным для настоящего спора в части установления обстоятельств существенной разницы в цене между стоимостью продажи имущественного права должника, выставленного на торги, и его действительной стоимостью. Установленный в деле № А53-1105/2018 размер рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка ответчик не опроверг.

Таким образом, налицо существенные нарушения, повлиявшие на результаты торгов, а именно, значительно занижена цена реализуемого на торгах имущества.

При таких обстоятельствах судом установлены основания для признания торгов и спорного договора недействительными: нарушено право истца как должника по исполнительному производству на установление достоверной рыночной цены реализуемого имущества и последующую реализацию имущества по рыночной цене. Ввиду установления недостоверной первоначальной цены, а впоследствии несогласованного с ним перечисления денежных в счет доплаты за приобретенное право аренды по договору купли-продажи арестованного имущества №90 от 16.04.2018, истец фактически лишился возможности получить наиболее высокую цену за продаваемое на торгах имущество.

Судом установлено и второе условие для удовлетворения торгов недействительными: возможность восстановления нарушенного права. Так, согласно отчету, представленному судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Ростовской области ФИО4, исполнительное производство №115901/17/61018-ИП не окончено. Следовательно, возможность принудительного исполнения и удовлетворения требований взыскателей сохраняется в том числе, за счет имущественного права: право аренды земельного участка площадью 4923 кв.м., кадастровый номер 61:44:0010418:15, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, бул. ФИО10/Добровольского/Космонавтов.

Судом при новом рассмотрении дела предложено Департаменту как лицу, уполномоченному на распоряжение участком, представить позицию об условиях предоставления земельного участка, с учетом указаний суда кассационной инстанции. Департаментом в отзыве, направленном в суд, указано на невозможность реализации указанного имущества в связи с истечением срока действия договора аренды.

Вместе с тем указанные доводы департамента признаются судом несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка от 13.07.2005 № 27900 срок аренды участка устанавливается с 28.03.2005 по 28.03.2020.

Как пояснили лица, участвующие в деле, в настоящее время земельный участок собственнику не возвращен, пользование земельным участком осуществляется ФИО2 на условиях, установленных договором. Согласно выписке из ЕГРН от 20.02.2021 (т.7, л.д. 57-60) земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010418:15 обременен арендой в пользу ФИО2

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

С 1 марта 2015 г. Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменении в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в земельный кодекс Российской Федерации, касающиеся порядка и основании предоставления в аренду публичных земельных участков; согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

Как следует из материалов дела, договор аренды № 27900 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010418:15 заключен 13.07.2005, т.е. до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды. Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 27900 от 14.07.2005 обществу с ограниченной ответственностью «Мир» заключено с первоначальным арендатором ООО «Новая Мода» 07.07.2011. Сведений, о том, что указанный договор заключен по результатам торгов, материалы дела не содержат, Департаментом не представлены.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае если договор аренды заключен на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Поскольку о расторжении договора аренды ни одна из его сторон по истечению срока договора аренды не заявила, при отсутствии возражений арендодателя договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, об отказе от договора аренды Департамент не заявлял, следовательно, препятствий для реализации имущественного права, возникшего на основании действующего договора аренды, в настоящее время не имеется.

Учитывая в совокупности изложенные обстоятельства, суд полагает требования, заявленные к ФИО2 и территориальному управлению, как сторонам сделки, заключенной по результатам торгов, проведенных с нарушением действующего законодательства, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В удовлетворении требований к организатору торгов - обществу с ограниченной ответственностью «Дизайн СЛ» надлежит отказать, поскольку неправомерный действий со стороны указанного лица, повлекших нарушение прав и законных интересов истца, при рассмотрении настоящего спора судом не установлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 4 статьи 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Расходы по государственной пошлине по иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчиков.

Истцом понесены следующие судебные расходы при рассмотрении настоящего дела 9000 рублей в суде первой инстанции (3000 рублей – государственная пошлина за рассмотрение заявления об обеспечении иска, 6000 рублей за рассмотрение иска, 3000 рублей за рассмотрение кассационной жалобы). Таким образом, учитывая, что в удовлетворении требования о принятии обеспечительной меры истцу отказано, общий размер судебных расходов, подлежащих взысканию с ответчиков в пользу истца, составил 9 000 рублей. Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы истцом не уплачивалась, в связи с чем, государственная пошлина подлежит взысканию непосредственно в бюджет в соответствующей части с ФИО2, территориальное управление как орган государственной власти, от уплаты госпошлины освобождено.

Руководствуясь статьями 110,167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства о проведении судебной экспертизы отказать.

Признать недействительными публичные торги от 03.04.2018 по продаже права аренды земельного участка площадью 4923 кв. м (кадастровый номер 61:44:0010418:15), расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, бульвар ФИО10/Добровольского/Космонавтов.

Признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества от 16.04.2018 № 90, заключенный Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – территориальное управление) и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки – обязать территориальное управление возвратить ФИО2 денежные средства в размере 311 тыс. рублей, восстановить за ООО «Мир» (ИНН <***> ОГРН <***>) право аренды земельного участка площадью 4923 кв. м (кадастровый номер 61:44:0010418:15), расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, бульвар ФИО10/Добровольского/Космонавтов.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мир» (ИНН <***> ОГРН <***>) 4500 рублей судебных расходов по уплате госпошлины.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мир» (ИНН <***> ОГРН <***>) 4500 рублей судебных расходов по уплате госпошлины.

Взыскать с ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1500 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья А.И. Фаргиева