Решение от 23 июля 2021 г. по делу № А27-17654/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., 8, Кемерово, 650000

www.kemerovo.arbitr.ru

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-17654/2019
город Кемерово
23 июля 2021 года
(объединено с делом №А27-18030/2019)

Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 23 июля 2021 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Н.К. Фуртуна, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, город Кемерово (ОГРНИП 310420533700052, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3, Кемеровская область, город Новокузнецк (ОГРНИП 317420500097071, ИНН <***>)

о признании права общей долевой собственности,

и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 317420500097071, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 310420533700052, ИНН <***>) о взыскании неосновательного обогащения в размере 284 371,50 руб., разделе земельного участка и выделе доли в натуре,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Трансхимресурс», город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>), конкурсный управляющий,

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии:

ФИО2, паспорт,

Представители индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4, действующая на основании доверенности от 01.07.2019, паспорт, диплом; ФИО5, доверенность от 28.09.2020, паспорт, диплом,

представитель индивидуального предпринимателя ФИО3 – ФИО6, действующий на основании доверенности от 15.07.2019, паспорт, копия диплома;

публика,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3) обратился с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о взыскании неосновательного обогащения в размере 22 750 руб.

Требования мотивированы тем, что ФИО2 обладает правом собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, принадлежащем ФИО3 в связи с чем, обязан вносить ежемесячные платежи за пользование землей. В обоснование заявленных индивидуальный предприниматель ФИО3 ссылается на статью 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В деле №А27-18030/2019 ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с иском к ИП ФИО3 о признании права общей долевой собственности на долю земельного участка площадью 2187 кв.м. с кадастровым номером 42:30:0303098:60, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: здание торгового-сервисного центра, расположенного по адресу: Кемеровская область, город Новокузнецк, пр-кт. Строителей, 95 в размере 745/10 000, право собственности на которую зарегистрировано за ФИО3 (запись регистрации №42:30:0303098:60-42/006/2018-1 от 23.01.2018) (в редакции уточнений от 18.12.2019 в порядке статьи 49 АПК РФ).

Требования ИП ФИО2 мотивированы тем, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 42:30:0303098:60, площадью 2 187 кв.м., принадлежащем ответчику, расположены два объекта недвижимости: с кадастровым номером 42:30:0303098:108 и с кадастровым номером 42:30:0303098:91, один из которых принадлежит на праве собственности ФИО2 Ранее два объекта недвижимости и земельный участок принадлежали одному лицу – обществу с ограниченной ответственностью «Трансхимресурс». В тоже время, земельный участок согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) принадлежит на праве собственности ФИО3 Указанное обстоятельство, по мнению ФИО2, является нарушением закона – прямого запрета на продажу земельного участка отдельно от объектов недвижимости на нем расположенных и нарушением прав истца в сфере предпринимательской деятельности.

Определением суда от 28 августа 2019 года по делу №А27-18030/2019 объединены дела №А27-17654/2019 и №А27-18030/2019 в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен № А27-17654/2019.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 представил отзыв на исковое заявление, из которого следует, что ФИО2 в связи с приобретением объекта не стал собственником земельного участка, поскольку продавец не обладал земельным участком на праве собственности, что свидетельствует о том, что продавец не мог передать прав больше чем имеет сам.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 предъявил исковые требования к ФИО2, просит произвести реальный раздел земельного участка с кадастровым номером 42:30:0303098:60, признать за истцом право собственности на образуемый земельный участок, площадью 200 кв. м; признать за ответчиком право собственности на образуемый земельный участок, площадью 1988 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Трансхимресурс», его конкурсный управляющий и Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу.

В судебном заседании 25.02.2020 представителем истца заявлено ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания суммы долга (неосновательного обогащения в связи с размещением на земельном участке объекта недвижимости) в размере 22 750 руб.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области 03.03.2020 прекращено производство по делу в части требований о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 неосновательного обогащения в размере 22750 руб. Возвращена индивидуальному предпринимателю ФИО3 из федерального бюджета государственная пошлина 2000 руб.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился со встречными исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в размере 284 371,50 руб., заявил о разделе земельного участка (с учетом уточнения требований).

Требования индивидуального предпринимателя ФИО3 мотивированы тем, что в случае удовлетворения исковых требований о признании права общей долевой собственности, ФИО2 получит неосновательное обогащение в виде рыночной стоимости части земельного участка. Стоимость доли земельного участка определена на основании заключения эксперта, исходя из площади 175 кв.м. В обоснование заявленных требований индивидуальный предприниматель ФИО3 ссылается на статью 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 3771/11 по делу № А50-9225/2010.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 представил отзыв на исковое заявление, полагает, что земельный участок перешел на том же праве, которым обладал продавец в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в связи с чем, отсутствуют основания для взыскания неосновательного обогащения. С учетом судебной практики оснований для взыскания стоимости доли в виде неосновательного обогащения нет.

От управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление, из которого следует, что судебные акты являются основанием для совершения регистрационных действий.

После получения результатов судебной экспертизы представители лиц, участвующих в деле, ходатайствовали об отложении судебного разбирательства по делу.

В судебном заседании ФИО2 пояснил, что заключение мирового соглашения невозможно.

ФИО2 и его представители на требованиях об определении доли в праве настаивали, возражали относительно удовлетворения встречных исковых требований о разделе земельного участка, выделе доли в натуре, взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости доли.

Представитель ФИО3 настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме. Считает, что удовлетворение иска об определении доли в праве не восстановит нарушение прав сторон, считает, что восстановить права возможно только путем раздела земельного участка и выдела доли в натуре.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы и пояснения ФИО2, представителей участвующих в деле лиц, оценив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

ФИО3 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 42:30:0303098:107, расположенное по адресу <...>, площадью 1117,1 кв. м., что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 23.01.2018. Указанное нежилое помещение расположено в нежилом здании с кадастровым номером 42:30:0303098:91, принадлежащим на праве собственности ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.01.2018.

Нежилое здание располагается на земельном участке, площадью 2187 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – здание торгово-сервисного центра, с кадастровым номером 42:30:0303098:60 (далее – земельный участок).

Также, на земельном участке располагается нежилое здание, площадью 135,4 кв. м, с кадастровым номером 42:30:0303098:108, принадлежащее на праве собственности ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.07.2019.

В качестве правоустанавливающего документа в материалы дела представлен договор купли-продажи от 12.12.2017, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Трансхимресурс» (продавец) и ФИО3 (покупатель).

В соответствии с пунктом 1.1 – 1.4 договора купли-продажи от 12.12.2017, продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее имущество:

Здание торгово-сервисного центра, площадью 564 кв. м, адрес – <...>, кадастровый (или условный) номер 42:2:30:05:23:95:0:Б:0:0;

Двухэтажную нежилую пристройку для расширения торгово-сервисного центра, площадью 1117,7 кв. м, адрес – <...>, кадастровый (или условный) номер 42:30:000000:0000:9010/2:1001/ББ1;

Земельный участок, площадью 2187 кв. м, адрес – <...>, кадастровый номер 42:30:0303098:60.

Согласно акту приема-передачи от 11.01.2018 к договору купли-продажи от 12.12.2017 общество с ограниченной ответственностью «Трансхимресурс» передало, а ФИО3 принял вышеуказанные объекты. Переход права собственности в отношении вышеуказанных объектов зарегистрирован 23.01.2018.

14.03.2019 между обществом с ограниченной ответственностью «Трансхимресурс» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи № 5071931, по условиям которого, продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество – выставочный павильон торгово-сервисного центра, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 135,4 кв. м, кадастровый номер 42:30:0303098:108, расположенное по адресу: <...>. Также по договору передано движимое имуществом.

Поскольку собственникам объектов недвижимости не удалось разрешить спор относительно права на земельный участок во внесудебном порядке, то ФИО2 обратился в арбитражный суд с иском об установлении общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 42:30:0303098:60.

В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 552 ГК РФ, пункте 1 статьи 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом в силу пункта 2 статьи 552 ГК РФ право собственности на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, передается покупателю при продаже такой недвижимости, если иное не предусмотрено законом.

Следовательно, гражданское и земельное законодательство, провозглашают переход к приобретателю объекта недвижимости (здания, строения, сооружения, помещений в них) одновременно с приобретением такой недвижимости права на использование земельного участка, на котором она расположена, при этом специальное земельное законодательство устанавливает особенности приобретения соответствующих прав на земельные участки.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 06.09.2011 N 3771/11 сформирована правовая позиция по вопросу применения норм земельного законодательства при схожих фактических обстоятельствах.

Согласно указанной правовой позиции продажа одному из собственников недвижимого имущества всего земельного участка, на котором в числе прочего располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение земельного участка, занятого принадлежащим ему объектом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объект недвижимости от этого лица к другому участнику гражданского оборота, который также может претендовать на получение причитающегося ему земельного участка. Надлежащим способом защиты права такого лица при его согласии с приватизацией земельного участка, осуществленной по инициативе одного из собственников объектов недвижимости, может являться иск об установлении общей долевой собственности на такой участок, совмещенный с требованием о его разделе на отдельные участки, необходимые для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным субъектам. Ответчиком по такому иску может быть только лицо, указанное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве правообладателя соответствующего участка.

Так, согласно статье 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

На основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

В соответствии с разъяснениями пунктов 58 - 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Следовательно, ФИО2, с учетом фактических обстоятельств дела, путем предъявления исковых требований к собственнику земельного участка об установлении общей долевой собственности на земельный участок, избрал надлежащий способ защиты нарушенного права.

В тоже время, при наличии требований об установлении права общей долевой собственности, ФИО3 заявлено требование о разделе земельного участка с кадастровым номером 42:30:0303098:60.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010, если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю. Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости. Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то суд в силу пункта 2 статьи 252 ГК РФ в том же процессе должен рассмотреть и это требование.

Как следует из разъяснений, изложенных в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 3771/11 по делу N А50-9225/2010, в ситуациях, когда земельный участок является делимым, иск об установлении общей долевой собственности может быть совмещен с требованием о выделе из него отдельных земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам. При наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков суд вправе применительно к положениям статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначить проведение кадастровых работ. Разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, в подобных ситуациях разрешаются судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости.

Аналогичные разъяснения отражены в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11 по делу № А48-2067/2010, определении Верховного Суда РФ от 31.03.2015 № 304-ЭС14-3964 по делу № А27-15493/2013 (Судебная коллегия по экономическим спорам).

Определением от 14 сентября 2020 года назначена комплексная экспертиза.

На разрешение экспертам поставлены следующие вопросы:

Вопрос 1. Какова рыночная стоимость земельного участка, площадью 2 187 кв. м, с кадастровым номером 42:30:0303098:60, расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования – здание торгово-сервисного центра, категория земли – земли населенных пунктов, на дату оценки – 12.12.2017, в том числе стоимость 1 кв.м данного земельного участка?

Вопрос 2. Является ли земельный участок площадью 2 187 кв. м, с кадастровым номером 42:30:0303098:60, расположенный по адресу <...>, на котором расположены следующие объекты недвижимости: нежилое здание, площадью 135,4 кв. м, этажность – 1, с кадастровым номером 42:30:0303098:108, наименование – выставочный павильон торгово-сервисного центра, нежилое здание, площадью 564 кв. м, этажность -2, в том числе подземных 1, с кадастровым номером 42:30:0303098:91, наименование здание торгово-сервисного центра, нежилое помещение, площадью 1 117,7 кв. м, этажность № 1, № 2 и подвал, с кадастровым номером 42:30:0303098:107, наименование – пристройка для расширения торгово-сервисного центра, делимым или неделимым в соответствии с действующим законодательством, с учетом существующей пространственной, планировочной и функциональной организацией объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, а также сложившегося порядка пользования земельного участка?

Вопрос 3. В случае делимости земельного участка предоставить схему раздела земельных участков (с указанием координатных точек образуемых земельных участков) 8 или варианты (при наличии нескольких возможных способов раздела) схем раздела земельных участков в соответствии с действующим законодательством, с учетом существующей пространственной, планировочной и функциональной организацией объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке и их площадей (площадей объектов, расположенных на земельном участке), а также сложившегося порядка пользования земельным участком?

Проведение комплексной экспертизы поручено:

по первому вопросу – эксперту ФИО7, общество с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский институт Ресурсы Развития» (650000, <...>, вход «Б», этаж 2);

по второму вопросу и третьему вопросу – эксперту ФИО8, государственное бюджетное учреждение «Центр ГКО и ТИ Кузбасса» (ул. Заузелкова, 2, Кемерово, Кемеровская обл., 650070).

Определением от 15.10.2020 Арбитражного суда Кемеровской области привлечена в качестве эксперта ФИО9 для производства комплексной экспертизы, назначенной определением суда от 14 сентября 2020 года по делу № А27-17654/2019. В определение о назначении комплексной экспертизы от 14 сентября 2020 года по делу №А27-17654/2019 внесены изменения, определено, что производство комплексной экспертизы по второму и третьему вопросам поручается также СОЮЗ «Кузбасской торгово-промышленной палаты», эксперту ФИО9.

Определением от 11.02.2021 произведена замена эксперта ФИО8 на эксперта ФИО10; внесены изменения в определения суда от 14 сентября 2020 года, 15 октября 2020 года, определено, что производство комплексной экспертизы по второму и третьему вопросам поручается: - эксперту СОЮЗ «КТТП» ФИО9; эксперту ООО «ПКК «АРХпроект» ФИО10. Внесены изменения в определения суда от 14 сентября 2020 года в части вопросов экспертам.

24.02.2021 от индивидуального предпринимателя ФИО3 поступило ходатайство о замене эксперта, считает необходимым произвести замену эксперта ФИО10 на эксперта ФИО11

Определением от 16.03.2021 Арбитражного суда Кемеровской области, ходатайство индивидуального предпринимателя ФИО3 удовлетворено частично, внесены изменения в определение суда от 14 сентября 2020 года, перечень вопросов дополнен четвертым вопросом, производство комплексной экспертизы по четвертому вопросу поручено обществу с ограниченной ответственностью «Кадастровый инженер», эксперту ФИО12.

31.03.2021 от общества с ограниченной ответственностью «ПКК «АРХ-проект» поступило ходатайство, в котором эксперт ФИО10 указывает, что подготовлено экспертное заключение по поставленным вопросам и 31.01.2021 направлено в адрес эксперта ФИО13 на согласование и подписание.

11.05.2021 и 12.05.2021 соответственно поступили заключения экспертов ФИО10 и ФИО13

Согласно экспертному заключению ООО «Научно-исследовательский институт Ресурсы развития», эксперта-оценщика ФИО7 № ОЭ/152-28-Ю-2020-4 от 05.03.2021, поступившему в суд 15.03.2021, расчет рыночной стоимости имущества, представленного к оценке, был произведен всеми доступными подходами. Обязательные к применению стандарты оценочной деятельности требуют по возможности применять все три основных подхода к оценке. В результате проведенных расчетов были получены следующие данные: итоговая величина рыночной стоимости 1 кв. м земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 42:30:0303098:60, площадью 2 187 кв.м, разрешенное использование: здание торгово-сервисного центра, расположенного по адресу: <...>, на дату оценки 12.12.2017, без учета округления, без НДС, составляет: 1 624,98 руб. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 42:30:0303098:60, площадью 2 187 кв.м., разрешенное использование: здание торгово-сервисного центра, расположенный по адресу: <...>, на дату оценки 12.12.2017, округленно до целой тысячи, без НДС, составляет: 3 554 000 руб.

Согласно экспертному заключению от 29.03.2021 общества с ограниченной ответственностью «Производственно-Коммерческая компания «АРХПРОЕКТ», эксперта ФИО10 по вопросам 2, 3 комплексной экспертизы по делу №А27-17654/2019, назначенной определением Арбитражного суда Кемеровской области от 14.09.2020, с учетом внесения изменений определениями от 15.10.2020, 11.02.2021, 16.03.2021, проведение которой поручено СОЮЗ «Кузбасская торгово-промышленная палата», эксперту ФИО9, и обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-Коммерческая компания «АРХПРОЕКТ», эксперту ФИО10:

Земельный участок площадью 2 187 кв.м, с кадастровым номером 42:30:0303098:60, расположенный по адресу <...>, на котором расположены следующие объекты недвижимости: нежилое здание, площадью 135,4 кв. м, этажность -1, с кадастровым номером 42:30:0303098:108, наименование - выставочный павильон торгово-сервисного центра, нежилое здание, площадью 564 кв. м, этажность -2, в том числе подземных 1, с кадастровым номером 42:30:0303098:91, наименование здание торгово-сервисного центра, нежилое помещение, площадью 1 117,7 кв. м, этажность № 1, № 2 и подвал, с кадастровым номером 42:30:0303098:107, наименование - пристройка для расширения торгово-сервисного центра, является неделимым.

Объекты недвижимости: - площадью 135,4 кв.м, этажность - 1, с кадастровым номером 42:30:0303098:108, наименование - выставочный павильон торгово- сервисного центра, - площадью 564 кв.м, этажность - 2, в том числе подземных 1, с кадастровым номером 42:30:0303098:91, наименование здание торгово-сервисного центра, - площадью 1117,7 кв.м, этажность №1, №2 и подвал, с кадастровым номером 42:30:0303098:107, наименование - пристройка для расширения торгово-сервисного центра, согласно технической документации являются конструктивно связанными между собой. Эксперт также сделал вывод о том, что ответ на третий вопрос не требуется, так как земельный участок является неделимым.

В заключении эксперта № 17/4/77 от 30.04.2021 эксперт Союза «Кузбасская торгово-промышленная палата» ФИО9 делает следующие выводы:

по первой части 2-го вопроса: земельный участок площадью 2187 кв.м, с кадастровым номером 42:30:0303098:60, расположенный по адресу: <...>, на котором расположены объекты недвижимости: нежилое здание площадью 135,4 м2, этажность 1, с кадастровым номером 42:30:0303098:108, наименование - выставочный павильон торгово-сервисного центра, нежилое здание площадью 564 кв.м, этажность 2, в том числе подземных 1, с кадастровым номером 42:30:0303058:91, наименование здания торгово-сервисного центра, нежилое помещение площадью 1117,7 кв.м, этажность 1,2 и подвал, с кадастровым номером 42:0303098:107, наименование - пристройка для расширения торгово-сервисного центра, делимым или неделимым в соответствии с действующим законодательством, с учетом существующей пространственной, планировочной и функциональной организацией объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, а также сложившегося порядка пользования земельного участка, является делимым.

по второй части 2-го вопроса: Нежилое здание площадью 564 кв.м, этажность 2, в том числе подземных 1, с кадастровым номером 42:30:0303098:91, наименование здания торгово-сервисного центра, нежилое помещение площадью 1117,7 кв.м., этажность 1,2 и подвал, с кадастровым номером 42:0303098:107 , наименование – пристройка для расширения торгово-сервисного центра, является конструктивно независимым от нежилого здания площадью 135,4 кв.м, этажность 1, с кадастровым номером 42:30:0303098:108, наименование - выставочный павильон торгово-сервисного центра, т.к. обладает всеми признаками автономности. В то же время нежилое здание площадью 135,4 м2, этажность 1, с кадастровым номером 42:30:0303098:108, наименование - выставочный павильон торгово-сервисного центра не является конструктивно независимым от нежилого здания, площадью 564 кв.м, этажность 2, в том числе подземных 1, с кадастровым номером 42:30:0303098:91, наименование здания торгово-сервисного центра, нежилое помещение площадью 1117,7 кв.м., этажность 1,2 и подвал, с кадастровым номером 42:0303098:107, наименование - пристройка для расширения торгово-сервисного центра, т.к. не имеет собственных автономных сетей инженерного оборудования (кроме электроснабжения). Также эксперт считает, что объект недвижимости: нежилое здание площадью 135,4 м2, этажность 1, кадастровым номером 42:30:0303098: 108, наименование - выставочный павильон торгово-сервисного центра, может использоваться по своему прямому функциональному назначению -выставочный павильон при условии самостоятельного получения технических условий на подключение к инженерным сетям города у ресурсно-снабжающих организаций города Новокузнецка. Таким образом, конструктивная зависимость нежилого здания площадью 135,4 м2, этажность 1, с кадастровым номером 42:30:0303098: 108, наименование - выставочный павильон торгово-сервисный центр, является устранимым.

по первой части третьего вопроса: Экспертом предлагается на разрешение кадастрового инженера вынести вариант рассмотрения делимости земельного участка в случае переноса входа в существующее нежилое здание площадью 135,4 м2, этажность 1, с кадастровым номером 42:30:0303098:108, наименование - выставочный павильон торгово-сервисного центра в торцевую часть здания около ворот.

17.05.2021 в дополнение представлена схема раздела земельного участка.

21.05.2021 кадастровым инженером ФИО12 представлен межевой план в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием 2 земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 42:30:0303098:60 расположенного Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Новокузнецкий городской округ, <...> с учетом предложенной схемы раздела.

Оценив представленные экспертные заключения, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям Федерального закона и являются надлежащим доказательством по делу, сторонами заключения экспертов не оспариваются, представитель ФИО3 не согласен с выводами эксперта ФИО10 о неделимости земельного участка.

Заключения судебной экспертизы по своему содержанию являются полными, с подробным описанием, включающими в себя все требуемые элементы по составлению таких заключений. Заключения содержат нормативные документы, на основании которых эксперты основывали выводы при составлении заключений. Экспертные заключения является относимыми, допустимыми, достоверными доказательствами по делу.

ФИО3 не опровергнуты изложенные в экспертном заключении эксперта ФИО10 выводы, не представлены доказательства недостоверности сведений, содержащихся в источниках, использованных экспертом.

Для проведения судебной экспертизы в распоряжение экспертов были предоставлены документы, указанные в определении о назначении экспертизы. Таким образом, проводя судебную экспертизу и отвечая на поставленные судом вопросы, эксперты основывали свои выводы на доказательствах, представленных всеми участниками судебного процесса, эксперт ФИО9 выезжала на место, обследовала указанные в экспертных заключениях объекты и земельный участок, что подтверждается фотофиксацией проведения исследования.

Заключения судебной экспертизы оформлены в соответствии с требованиями статей 82, 83, 84, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в них отражены предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, заключения основаны на материалах арбитражного дела, являются ясными и полными, противоречия в выводах экспертов по мнению суда отсутствуют. Кроме того, в суд представлены документы, подтверждающие опыт и образование экспертов. В выводах экспертизы содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключения мотивированы, выводы экспертов ясны, обоснованы исследованными ими обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства.

Довод представителя ФИО3 о том, что земельный участок является делимым в полной мере не подтверждается заключением эксперта ФИО9, поскольку возможность раздела предлагается только при переносе входа в нежилое здание, принадлежащее ФИО2, вывод о конструктивной независимости здания эксперт делает при указанных выше условиях подключения к инженерным сетям.

ФИО2 в материалы дела представлены доказательства невозможности подключения к инженерным сетям самостоятельно.

Представитель ФИО3 указывает на то, что его доверитель согласен нести расходы на перенос входа, однако также из его пояснений не следует, что в случае раздела земельного участка не будет устанавливаться какое-либо ограждение.

Суд считает невозможным раздел земельного участка под условием.

Суд считает необоснованным довод относительно того, что эксперт ФИО10 не присутствовал при осмотре зданий и земельного участка, поскольку из экспертного заключения следует, что исследование производилось на основании представленных материалов дела.

При таких обстоятельствах, поскольку стороны не достигли соглашения о разделе земельного участка, и с учетом заключения судебной экспертизы, оснований для удовлетворения требований о разделе земельного участка не имеется, требование об установлении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 42:30:0303098:60 и определение доли ФИО2 в праве собственности в размере 745/10000 подлежит удовлетворению. Доли в праве определены верно с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 №4275/11, не оспариваются ФИО3

ФИО3 заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в размере 284 371,50 руб. в виде переплаты выкупной цены по договору купли-продажи недвижимости.

Так, в соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи от 12.12.2017, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Трансхимресурс» и ФИО3 стоимость приобретаемого покупателем имущества, указанного в пунктах 1.2 – 1.4 договора, составляет 16 651 000 руб.

В соответствии с пунктом 2.1 договора от 14.03.2019 № 5071931, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Трансхимресурс» и ФИО2, стоимость приобретаемого покупателем имущества, указанного в пункте 1.2 настоящего договора, составляет 2 611 111 руб.

Вместе с тем, суд полагает, что требования ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения в размере 284 371,50 руб. не основаны на нормах материального права.

В частности, как следует из пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Следовательно, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению части этого земельного участка не может быть совершена без отчуждения части находящихся на этом участке объектов недвижимости. Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2015 № 306-ЭС14-1927.

При этом судом отклоняется довод ФИО3 о том, что ответчик в споре об установлении права общей долевой собственности на ранее приватизированный им земельный участок в соответствии с положениями ст. 1102 ГК РФ вправе обратиться с самостоятельным или встречным иском в том же деле о взыскании с истцов неосновательного обогащения в виде части цены земельного участка, уплаченной публичному собственнику, поскольку указанная позиция к фактическим обстоятельствам настоящего дела не применима по следующим основаниям.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делам о взыскании неосновательного обогащения подлежат доказыванию три факта:

1) наличие обогащения на стороне одного лица (обогатившегося);

2) происхождение этого обогащения за счет другого лица (потерпевшего);

3) отсутствие достаточного, установленного законом или договором, основания обогащения.

Необходимо отметить, что применительно к фактическим обстоятельствам дела, бремя доказывания вышеуказанных трех фактов возлагается на Истца и является соблюдением принципа баланса прав и интересов сторон.

Вместе с тем, Истцом не представлено достаточных доказательств того, что Ответчик в отсутствие каких-либо законных или договорных оснований приобрел или сберег имущество.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, то установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Поскольку договором не предусмотрено исключения из цены договора стоимости земельного участка, то во взаимосвязи с принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, ФИО2 передано право собственности на объект недвижимости и земельный участок необходимый для использования такого объекта по цене, указанной в договоре купли-продажи.

При таких обстоятельствах, самостоятельное разъединение судьбы объектов недвижимости от участка, на котором они находятся, существенно нарушает нормы материального права, в том числе принципы свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса) и единства судьбы участков и объектов, прочно с ними связанных.

Пунктом 2 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 3771/1, если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Следовательно, исходя из положений пункта 2 статьи 552, пункта 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что цена здания включает цену соответствующей части земельного участка, истцом не доказано наличие неосновательного обогащения, что свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требований в этой части.

Исследовав и оценив иные доводы сторон в порядке статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что они не имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, на производство судебной экспертизы подлежат взысканию с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, по встречному иску судебные расходы относятся на индивидуального предпринимателя ФИО3. Излишне уплаченная государственная пошлина с учетом уменьшения размера встречных исковых требований подлежит возврату индивидуальному предпринимателю ФИО3.

17000 руб. излишне внесенных денежных средств на депозитный счет арбитражного суда подлежат возврату индивидуальному предпринимателю ФИО2 с депозитного счета арбитражного суда на основании определения суда. 83 000 руб. (15000 руб. – оценка, 8 000 руб. – межевой план, 25 000 руб. и 35 000 руб. – вопросы раздела земельного участка) подлежат перечислению за экспертизу с депозитного счета арбитражного суда на основании определения суда.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Признать право общей долевой собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 42:30:0303098:60, площадью 2187 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: здание торгового-сервисного центра, расположенного по адресу: <...>, определив его долю в праве собственности в размере 745/10000.

Признать право общей долевой собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 42:30:0303098:60, площадью 2187 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: здание торгового-сервисного центра, расположенного по адресу: <...>, определив его долю в праве собственности в размере 9255/10000.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 судебные расходы на производство судебной экспертизы 83 000 руб., по оплате государственной пошлины в размере 9 000 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину 6 214 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Н.К. Фуртуна