Решение от 3 августа 2020 г. по делу № А11-11382/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 14

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-11382/2019
г. Владимир
3 августа 2020 года
В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть объявлена 27.07.2020. Полный текст решения изготовлен 03.08.2020.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 600025, <...>, дело по иску администрации муниципального образования Красносельское Юрьев-Польского района Владимирской области, 601803, <...>, ИНН (<***>) ОГРН (<***>), к обществу с ограниченной ответственностью «Шипилово», 601821, <...>, ИНН (<***>) ОГРН (<***>), о взыскании 42 942 руб. 02 коп., о расторжении договора аренды, об обязании возвратить земельный участок, при участии: от истца – ФИО2, главы администрации; от ответчика – ФИО3, по доверенности от 27.07.2020, установил следующее:

Администрация муниципального образования Красносельское Юрьев-Польского района Владимирской области (далее по тексту - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Шипилово» (далее по тексту - Общество, ООО «Шипилово», ответчик):

- о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 22.05.2017 № 1/СХ-2017 в размере 40 096 руб. 14 коп.;

- о взыскании неустойки в размере 2845 руб. 88 коп., начисленной за несвоевременное внесение арендной платы период с 16.03.2019 по 07.08.2019;

- о расторжении договора аренды земельного участка от 22.05.2017 № 1/СХ-2017;

- об обязании вернуть участок.

В обоснование иска истец указал, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 22.05.2017 № 1/СХ-2017, тогда как ответчик (арендатор) более двух раз подряд не вносит арендную плату.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил основание иска (заявление об уточнении от 05.11.2019), указав, что ООО «Шипилово» полностью оплатило задолженность и пени по договору аренды земельного участка от 22.05.2017 № 1/сх-2017, однако, основания для расторжения договора аренды имеют место быть, так как ответчик использует переданный по договору земельный участок не по целевому назначению (пункты 5.4.2 и 5.4.7 договора аренды от 22.05.2017 № 1/сх-2017), не производит обязательные мероприятия по защите сельскохозяйственных угодий от зарастания сорными и древесно-кустарниковыми растениями, что наносит ущерб земле. Более того истец указал, что арендатором допущено неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства по целевому назначению, на участке присутствуют следы вспашки только на площади 1 га при общей площади участка 86 га, полностью участок не обработан, что привело к зарастанию почвы сорной растительностью прошлых лет и кустарником, (акты планового (рейдового) осмотра, обследования земельных участков от 01.08.2019, 09.12.2019).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял частичный отказ истца от иска в части взыскания задолженности пи пеней и уточнение оснований требования о расторжении договора аренды как не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц.

Производство по делу в части взыскания долга и пеней подлежит прекращению в порядке пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с этим спор подлежит рассмотрению по существу по уточненным требованиям о расторжении договора аренды.

Администрация сослалась на пункт 5.1.1 договора аренды и указала, что арендодатель вправе расторгнуть договор аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче.

В качестве правового обоснования иска Администрация сослалась на статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 42, 79 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Также в дополнении к исковому заявлению и в заседаниях суда истец обратил внимание суда, что согласно абзацу 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» сам факт оплаты арендатором задолженности по арендной плате в ходе рассмотрения дела, что было сделано Общество, не препятствует предъявлению иска о расторжении договора и не является основанием отказа в удовлетворении иска о его расторжении. Учитывая, что ООО «Шипилово» не вносило своевременно арендную платы за период с 16.03.2018 по 07.08.2019 основания для расторжения договора имеются.

Ответчик иск не признал, в том числе указал, что указанные акты осмотра земельного участка составлены в отсутствие ответчика; тогда как земельный участок с кадастровым номером 33:04:040601:279 используется для сенокошения с целью заготовки корма скоту ООО «Шипилово»; регулярно обрабатывается, сорная и древесно-кустарниковая растительность по всей площади отсутствует, что полностью не соответствует описанию земельного участка, содержащемуся в актах, представленных истцом в обоснование своих требований и возражений.

Общество, оспаривая представленные Администарцией акты осмотра спорного участка, пояснило, что в них отсутствуют доказательства обследования земельного участка с кадастровым номером 33:04:040601:279 (содержится описание участка без указания географических координат); не указаны даты и времени фотосъемки. Более того, в приложении к акту от 09.12.2019 года отсутствует лицензия на проведение кадастровых инженерных работ, позволяющая кадастровому инженеру ФИО4 производить соответствующего вида геодезические работы, посредством которых обеспечивается определение координат.

Общество указало, что Администрация не направляла досудебную претензию, в которой предлагала устранить нарушения (исполнить обязательства), связанные с использованием земельного участка, не предоставляла времени Обществу для устранения нарушений, а сразу предложила расторгнуть договор аренды.

Кроме того ООО «Шипилово» указало, что использует земельный участок по назначению, с 22.05.2017 для сенокошения, что подтверждается сведениями о сборе урожая сельскохозяйственных культур за 2017 - 2019 годы, учетными листами тракториста-машиниста ООО «Шипилово» за 2017-2019 годы, справкой об используемой земле от 2019 года. В 2020 году Обществом принято решение об увеличении площади посева сельскохозяйственных культур, в связи с чем в апреле-мае 2020 года произведено дискование почвы с целью последующего посева озимых зерновых культур, что подтверждается учетными листами № 4 и № 6 тракториста-машиниста от 26.04.2020, от 01.05.2020. В июне 2020 года произведена повторная обработка спорного участка - культивация, дискование, боронование (договор оказания услуг по обработке земли от 11.06.2020, акт выполненных работ от 30.06.2020 № 430, счет-фактуры от 30.06.2020 № 455, счет на оплату от 30.06.2020 № 118, квитанция к приходно-кассовому ордеру от 10.07.2020 № 245, кассовый чек от 10.07.2020). Пояснило, что посев озимых зерновых планируется в августе-сентябре 2020 года.

Ответчик обратил внимание суда, что участок необходим Обществу для ведения сельского хозяйства, в период действия договора аренды он использовался, к административной ответственности за использование земельного участка не по целевому назначению ООО «Шипилово» не привлекалось.

Кроме того, ответчик указал, что судебное экспертное заключение от 31.05.2020 № 43/02-98 не является допустимым доказательством по делу, так как эксперт не идентифицировал предмет исследования, не определил границы многоконтурного земельного с кадастровым номером 33:04:040601:279.

В ходе рассмотрения дела (протокол судебного заседания от 27.07.2020) ответчик заявил ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы (письменное ходатайство приобщено к материалам дела), которое судом рассмотрено и отклонено на основании статей 65, 82, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия процессуальных оснований для его удовлетворения в связи с наличием реальной возможности рассмотрения спора по представленным в дело доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

22.05.2017 на основании, в том числе Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Владимирской области от 24.04.2017 по делу № А11-9978/2016, постановления Администрации от 16.05.2017 № 99 «О предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения», между Администрацией (арендодатель) и СПК (колхоз) «Шипилово» заключен договор аренды № 1/СХ-2017, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает многоконтурный земельный участок общей площадью 1 232 400 кв.м, с кадастровым номером 33:04:040601:279, адрес (местоположение): Владимирская область, Юрьев-Польский район, МО Красносельское (сельское поселение), в 1300 м на северо-запад от с. Парша, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

Срок аренды установлен в пункте 2.1 договора с 23.05.2017 по 22.05.2066, на 49 лет.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора размер арендной платы за участок составляет в год 26 720 руб. 76 коп., арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В соответствии с пунктом 5.4.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно пункту 5.4.7 договора арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.5 договора и нарушения других условий договора (пункт 5.1.1. договора)

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора (пункт 6.2 договора).

Участок передан арендатору по акту от 26.05.2017 и принят без замечаний, в акте указано, что в момент передачи земельный участок находится в состоянии, пригодном для использования его по назначению в соответствии с договором.

01.03.2018 Администрация направила Обществу требование о внесении арендной платы (получено 13.03.2018), в котором возражений о целевом использовании участка не содержалось.

01.08.2019 Администрацией (должностными лицами Администрации) составлен акт осмотра участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 33:04:040601:279, в котором отражено: при осмотре выявлено зарастание сорной растительности, не выполняются мероприятия по защите угодий от зарастания.

01.08.2019 Администрация направила ООО «Шипилово» письмо, в котором сослалась на акт осмотра, в котором отражено, что ООО «Шипилово» вышеуказанный участок не использует по целевому назначению, не выполняет установленные требования и обязательные мероприятия по защите сельскохозяйственных угодий от зарастания сорными и древесно-кустарниковыми растениями, что наносит ущерб земле как природному и хозяйственному объекту, а также создает пожароопасную обстановку, предложила расторгнуть договор (получено арендатором 13.08.2019).

24.12.2018 истец направил ответчику требование № 1986-01/76 об уплате задолженности, указал на возможность досрочного расторжения договора (пункты 5.1 6.2 договора), возражений о нецелевом использовании участка, от необходимости использовать участок в сельскохозяйственных целях в письме не содержалось.

11.04.2019 истец обратился к Обществу с требованием № 575-01/26 о наличии задолженность по арендной плате по состоянию на 10.04.2019, предложила досрочно расторгнуть договор аренды от 22.05.2017 № 1/СХ-2017 (получено 16.04.2019), возражений о нецелевом использовании участка, от необходимости использовать участок в сельскохозяйственных целях в письме не содержалось.

26.06.2019 истец также направил письмо № 1005-01/26 об уплате задолженности по договору аренды земельного участка от 22.05.2017 № 1/СХ-2017 в сумме 42 609 руб. 61 коп. (получено 02.07.2019), возражений о нецелевом использовании участка, от необходимости использовать участок в сельскохозяйственных целях в письме не содержалось.

26.07.2019 в письме № 1231-01/02 истца в адрес ответчику указано, что 01.08.2019 в 10 час. 00 мин. будет проводиться проверки использования земельного участка с кадастровым номером 33:04:040601:279 по назначению.

09.12.2019 Администрацией составлен акт осмотра участка с кадастровым номером 33:04:040601:279, в соответствии с определением суда от 18.11.2019 по настоящему делу. При составлении акта присутствовали должностные лица Администрации, представители Общества, надлежащим образом извещенные, на осмотр явку не обеспечили. К акту приложены схема передвижения при фотофиксации и фотографии.

В акте от 09.12.2019 в том числе отражено, что не выполняются требования и мероприятия по защите сельскохозяйственных угодий от зарастания сорными и древесно-кустарниковыми растениями, не проводятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы (залесенность и (или) заболачивание - свыше 20 % площади), работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, что является признаком неиспользования участка в соответствии с постановлением правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369.

09.12.2019 истец направил ответчику письмо № 2228-01/26 о результатах осмотра участка.

27.01.2020 Администрацией составлен акт осмотра участка с кадастровым номером 33:04:040601:279, в соответствии с определением суда от 18.11.2019, вынесенного по настоящему делу. При составлении акта присутствовали должностные лица Администрации, представители Общества, надлежащим образом извещенные, на осмотр явку не обеспечили. К акту приложены схема передвижения при фотофиксации и фотографии.

В акте от 27.01.2020 в том числе указано, что не выполняются мероприятия по защите сельскохозяйственных угодий от зарастания сорными и древесно-кустарниковыми растениями, не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, (залесенность и (или) заболачивание составляет- 20 % площади), не по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, что является признаком неиспользования в соответствии с постановлением правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369.

Определением суда от 27.02.2020 назначалась судебная экспертиза по делу с постановкой перед экспертом вопросов:

- используется ли земельный участок с кадастровым номером 33:04:040601:279, адрес (местоположение): Владимирская область, Юрьев-Польский район, МО Красносельское (сельское поселение), в 1300 м на северо-запад от с. Парша, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка по целевому назначению (используется или не используется земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства – какие работы проводятся, какая деятельность ведется с мая 2017 года по дату проведения экспертизы)?

- используется ли весь многоконтурный участок с кадастровым номером 33:04:040601:279, адрес (местоположение): Владимирская область, Юрьев-Польский район, МО Красносельское (сельское поселение), в 1300 м на северо-запад от с. Парша, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка по целевому назначению по целевому назначению и видом использования – пашня (на какой части земельного участка какие работы проводятся, какая деятельность ведется с мая 2017 года на дату проведения экспертизы)?

Проведение экспертизы поручалось эксперту общества с ограниченной ответственностью «Владимирский региональный центр судебной экспертизы», эксперту ФИО5.

В соответствии с заключением эксперта от 31.05.2020 № 43/02-98:

По первому вопросу дан ответ: на момент проведения исследования многоконтурный земельный участок с кадастровым номером 33:06:040601:279 не использовался для ведения сельскохозяйственного производства. Его частичное использование начато с осени 2019 года, когда на участке 3:06:040601:279 (1) проведена обработка ориентировочно на площади около 1 га, то есть 1, 23% от общей площади участка. В мае месяце 2020 года (примерно в период с 12 мая 2020 года) начата подготовка к использованию по назначению как сельскохозяйственные земли. Многоконтурный земельный участок с кадастровым номером 33:06:040601:279 ориентировочно на площади 108, 6 га обработан тяжелой дисковой бороной в один след. На участке 33:06:040601:279 (2) начата вырубка древесной растительности. На момент обследования часть площади участка (33:06:040601:279 (2)) (примерно 14, 4 га) еще не обработана и не очищена от древесно-кустарниковой растительности.

По второму вопросу дан ответ: на момент проведения исследования на многоконтурном земельном участке с кадастровым номером 33:06:040601:279 в осенний период 2019 года на площади около одного гектара проведена зяблевая обработка, в зимне-весенний период 2020 года площадь ориентировочно 117, 6 га (95 %) очищена от древесной растительности. Весной 2020 года (примерно с 12 мая) площадь в 108, 6 га (88 %) обработана тяжелой дисковой бороной в один след. Деятельность по ведению сельскохозяйственного производства на многоконтурном земельном участке с кадастровым номером 33:06:040601:279 в течение 3 лет до мая 2020 года не проводилась.

В судебное заседание вызывался эксперт Зинченко Сергец иванович. который ответил на вопросы суда и участвующих в деле лиц.

В материалы дела представлены чек ордер от 09.10.2019 № 1284 на сумму 51 747 руб. 62 коп. (оплата по договору аренды от 22.05.2017 № 1/СХ-2017), а также даны пояснения сторон, что задолженность по арендной плате и пени, заявленные ко взысканию в рамках рассмотрения настоящего дела ООО «Шипилово» оплачены в полном объеме.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом и соответствовать условиям обязательства и требованиям закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства, а также одностороннее изменение условий обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом, недопустимы.

Согласно статье 606 ГК РФ арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование за плату. При этом арендатор должен своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (часть 1 статьи 614 ГК РФ).

Статьей 615 ГК РФ установлена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В данном случае истец в качестве оснований для расторжения договора аренды земельного участка указывает два основания: невнесение арендной платы более двух раз подряд, неиспользование земельного участка по назначению.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В договоре аренды от 22.05.2017 указано, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.5 договора и нарушения других условий договора (пункт 5.1.1. договора).

В данном случае истец в качестве основания для расторжения договора приводит не обстоятельство того, что участок с кадастровым номером 33:04:040601:279 использовался не по целевому назначению или использовался способами, которые приводят к его порче, а на то, что участок не использовался ООО «Шипилово» в сельскохозяйственных целях, то есть не использовался ни каким образом.

Более того, в пункте 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ) (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В пункте 30 указанного Информационного письма определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ, является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сказано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также даны разъяснения, касающиеся применения указанных норм при расторжении договора аренды земельного участка. Согласно данным разъяснениям, Земельный кодекс Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, ЗК РФ) устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством; наряду с этим аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В пункте 2 статьи 45 ЗК РФ приведены следующие основания для принудительного прекращения права в отношении земельного участка:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель;

2) невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

3) неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

4) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

Таким образом, до расторжения договора аренды земельного участка в судебном порядке арендодатель обязан уведомить арендатора о своем намерении расторгнуть договор с указанием оснований расторжения (пункт 2 статьи 452 ГК РФ), предоставить срок для устранения нарушения (статья 619 ГК РФ), и в случае если такое нарушение после получения соответствующего уведомления о необходимости исполнения устранено в разумный срок не будет (часть третья статьи 619 ГК РФ), арендодатель вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснил, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из смысла приведенных положений законодательства и разъяснений высшей судебной инстанции следует, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Т.е. в данном случае до требования о расторжении договора аренды от 22.05.2017 о предоставлении в аренду земельного участка для сельскохозяйственного производства сроком на 49 лет Администрация на основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ, а также вышеизложенных норм права и разъяснений, должна была предупредить ООО «Шипилово» о необходимости исполнения договорного обязательства, использования земельного участка, предоставить разумный срок для выполнения данного требования.

Как следует из материалов дела, о своем намерении расторгнуть договор со ссылкой на использование участка не по целевому назначению арендодатель уведомил ответчика письмом от 01.08.2018, при этом какой либо срок для устранения нарушений предложен ООО «Шипилово» не был. В иных письмах Администрация не указывала на то, что участок не используется по назначению, не предлагала устранить нарушения, принять меры к использованию участка.

Более того с рассматриваемым иском в суд истец обратился (до уточнения) в связи с невнесением арендной платы.

В данном случае, принимая во внимание специфику взаимоотношений сторон, предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства, зависимость данного вида деятельности от различных факторов (природных, экономических и т.п.), принятые истцом меры для предоставления арендатору времени для устранения нарушений не могут быть признаны разумными по смыслу статьи 619 ГК РФ.

В такой ситуации, суд приходит к выводу о несоблюдении истцом предусмотренного законом порядка расторжения договора.

Довод Администрации о соблюдении порядка уведомления арендатора о выявленном нарушении, поскольку по результатам проверки были составлены акты с осмотра, которые вручены ответчику, следовательно, у него было достаточно времени для устранения зафиксированных в нем нарушений не принимается судом.

Действительно, в вышеописанных актах, а также в заключении судебной экспертизы от 31.05.2020 № 43/02-98, отражен факт неиспользования участка для сельскохозяйственного производства. Однако на осмотрах, проведенных Администрацией до обращения с иском в суд, представители ответчика не присутствовали, после составления актов времени для устранения нарушения предоставлено не было, истец в августе 2019 года обратился в суд с иском о расторжении договора, иные акты, а также заключение судебной экспертизы составлены 09.12.2019, 20.01.2020, т.е. в осеннее - зимний период, когда устранить допущенные нарушения и использовать участок не представляется возможным.

Письмо от 01.08.2019, на которое ссылается Администрация, содержало намерение расторгнуть договор по приведенному в нем основанию, не содержало требований о приведении участка в надлежащее состояние и расценивается судом как уведомление ответчика о расторжении договора, а не о предоставлении срока для устранения нарушений.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, а также заключения судебной экспертизы от 31.05.2020 № 43/02-98 ООО «Шипилово» на момент вынесения настоящего решения приступило к использованию земельного участка. Т.е. на момент рассмотрения спора нарушения, установленные при проверки, устраняются арендатором.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства (переписку между сторонами, условия договора аренды, в котором указано, что он может быть расторгнуть, если арендатор не вносит арендную плату более чем за 6 месяцев платежные поручения), суд также установил, что после получения уведомления истца о расторжении договора, задолженность по арендной плате ответчик оплатил в полном объеме. Данный факт истцом не отрицается.

Учитывая, что после получения уведомления о расторжении договора ответчиком в разумный срок приняты меры по устранению нарушения, послужившего основанием для расторжения договора, а также приняв во внимание тот факт, что договор заключен сторонами на 49 лет, суд приходит к выводу, что у ответчика отсутствовала задолженность на дату принятия решения, при этом неуплата арендных платежей за несколько месяцев, при условии последующего погашения долга, не может являться существенным нарушением договора, следовательно, правовые основания для удовлетворения иска о расторжении договора отсутствовали.

При таких обстоятельствах наличие задолженности, не может служить безусловным основанием для расторжения договора в судебном порядке. В данном случае такая мера ответственности, как расторжение договора, несоразмерна степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

Кроме того, в случае дальнейшего нарушения ответчиком обязанности по своевременной оплате арендных платежей, нарушению требований к использованию участка сельскохозяйственного назначения, Администрация не лишена возможности вновь обратиться в суд для решения вопроса о расторжении договора аренды.

Исходя из вышеизложенных обстоятельств, учитывая несоразмерность степени существенности допущенных ответчиком применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора нарушений и балансу интересов сторон, суд отказывает в удовлетворения исковых требований истца о расторжении договора аренды.

Руководствуясь статьями 4, 17, 11, 12, 17, 65, 110, 167-171, 176, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. В части требования администрации муниципального образования Красносельское Юрьев-Польского района Владимирской области о взыскании задолженности в сумме 40 096 руб. 17 коп., неустойки в сумме 2845 руб. 88 коп. производство по делу прекратить.

2. Отказать администрации муниципального образования Красносельское Юрьев-Польского района Владимирской области в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка от 22.05.2017 № 1/СХ-2017 и возврате участка по акту приема-передачи.

3. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья З.В. Попова