Решение от 3 июня 2019 г. по делу № А40-3681/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-3681/19

150-32

04 июня 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 04 июня 2019 года

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "ДАРВИН" (ОГРН: 1167746912541, 236013 КАЛИНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ ГОРОД КАЛИНИНГРАД УЛИЦА АЛТАЙСКАЯ 1-Я ДОМ 29ЛИТЕР Ф)

к ИП Долгову С.Н. (ОГРНИП 316502700066075)

о признании договора незаключенным,

третье лицо: Управление Росреестра по Москве,

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «ДАРВИН» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к ИП ФИО2 о признании незаключенным договора субаренды нежилого помещения от 01.11.2016г. № 17, на основании ст.ст. 609, 615, 651 ГК РФ.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное судом о дате, времени и месте проведения судебного заседания по делу в соответствии со ст.ст. 121, 122 АПК РФ, в суд не явилось, доказательства уважительности причин неявки не представило, в связи с чем судебное заседание проведено в его отсутствие.

Представитель истца требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях, указав, что несмотря на подписание договора субаренды и акта приема-передачи помещения, фактической передачи объекта аренды в пользование истцу не осуществлялось, объект договора субаренды на момент заключения договора был обременен правами иных арендаторов и субарендаторов, права которых были зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем спорный договор субаренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, отсутствие государственной регистрации договора субаренды, заключенного на срок более одного года, наличие государственной регистрации обременений недвижимого имущества в виде договора аренды и субаренды исключали возможность использования истцом помещений, в том числе использования в целях, предусмотренных договором, в отсутствие лицензии на право розничной продажи алкогольной продукции.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление и письменных пояснениях, указав, что истцом не представлены доказательства невозможности использования помещения, нежилое помещение было передано истцу по акту-приема передачи, при этом помещение передано истцу для осуществления розничной торговли преимущественно продуктами питания, включая алкогольные напитки и табачные изделия, своими действиями по оплате арендных платежей истец подтвердил заключенность спорного договора и не вправе требовать признание этого договора незаключненным, вступившим в законную силу решением суда с истца в пользу ответчика взыскана задолженность по арендной плате, действия истца направлены на уклонение от исполнения судебного акта.

Третье лицо отзыв или письменные возражения на исковое заявление не представило.

Суд, заслушав позиции и пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от 26.01.2009г. серии 77АК № 025498 собственником нежилого помещения площадью 112,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, д. 45, корп. 1, является Долгова Екатерина Сергеевна.

Между ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 24.10.2016г., в соответствии с которым арендодатель предоставляет во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 112,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Пунктом 5.1 договора установлено, что договор заключен на неопределенный срок.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из смысла указанной нормы следует, что подлежит государственной регистрации только договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года; договор, заключенный на меньший срок или на неопределенный срок, регистрации не подлежит.

Аналогичная правовая позиция выражена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 11 информационного письма от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно п. 3.1 договора арендатор имеет право сдавать помещение или его часть в субаренду или предоставлять помещение в безвозмездное пользование без предварительного письменного согласия арендодателя.

Между ИП ФИО2 (арендатор) и ООО «Дарвин» (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения от 01.11.2016г. № 17, в соответствии с которым арендатор предоставляет субарендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение № 4, общей площадью 112,4 кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер 77-77-12/011/2005-819.

В соответствии с п. 1.2 договора помещение принадлежит арендатору на основании договора аренды нежилого помещения от 24.10.2016г.

Пунктом 8.1 договора установлен срок действия договора с 01.11.2016г. по 30.10.2021г.

В п. 12.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Согласно п. 3.2.1 договора арендатор обязуется предоставить во временное пользование субарендатору помещение по акту приема-передачи помещения в состоянии, отвечающим условиям договора.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Ответчиком обязательства по передаче нежилого помещения исполнены надлежащим образом, что подтверждается обоюдным актом приема-передачи от 01.11.2016г.

На основании ст. 153 и п. 1 ст. 160 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В то же время, как следует из толкования положений ст. 8.1, п. 2 ст. 609 ГК РФ, подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр - для лиц, не являющихся сторонами сделки.

По смыслу ст.ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ, государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Между тем, для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Согласно п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст.ст. 1102, 1105 указанного Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Согласно рекомендациям, содержащимся в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними.

В п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014г. № 165 содержится правовой подход, согласно которому сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование арендатора на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство (ст. 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 3 Информационного письма от 25.02.2014г. № 165 указал, что иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

В настоящем случае договор субаренды подписан уполномоченными представителями сторон по договору, условия договора согласованы сторонами, нежилое помещение передано ответчиком, истцом были исполнены обязательства, по внесению арендных платежей, что подтверждается платежными поручениями, в связи с чем довод истца о незаключенности договора сторон ввиду отсутствия государственной регистрации договора судом не принимается, поскольку, с учетом указанного выше, данное обстоятельство не лишает соглашение сторон юридической силы.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 02.02.2018г. по делу № А40-223973/17-11-2050 с истца в пользу ответчика взыскана задолженность по арендной плате за период с февраля по ноябрь 2017г. в размере 1 120 000руб. 00коп., задолженность компенсации расходов на коммунальные услуги в размере 117 117руб. 00коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 64 140руб. 06коп., при этом судом установлен факт исполнения ответчиком обязательства по передаче нежилого помещения надлежащим образом, а также частичного исполнения истцом своих обязательств по внесению арендных платежей путем перечисления денежных средств на счет ответчика.

Также судом отклоняется довод истца о наличии зарегистрированных обременений в отношении объекта аренды, и, как следствие, невозможности использовать нежилое помещение в соответствии с целями его аренды, поскольку заключенные и зарегистрированные ранее ответчиком договор аренды с Благотворительным фондом поддержки ветеранов «Офицерское собрание», а также договор субаренды между Благотворительным фондом поддержки ветеранов «Офицерское собрание» и ООО «Глунар» расторгнуты, что подтверждается соглашениями о расторжении договоров, истец не отрицает факт регистрации в установленном законом порядке прекращение обременений в виде аренды в сентябре 2017г.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что помещение предоставляется истцу для осуществления розничной торговли преимущественно продуктами питания, включая алкогольные напитки и табачные изделия, а также промышленными товарами.

Основным видом деятельности истца является торговля розничная преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в неспециализированных магазинах, который включает в себя торговлю большим ассортиментом товаров, преимущественно пищевыми продуктами, напитками или табачными изделиями, среди которых преобладает: деятельность магазинов общего назначения, которые имеют, помимо своих основных продаж по пищевым продуктам, напиткам или табачным изделиям, ряд других непродовольственных товаров, таких как одежда, мебель, приборы, скобяные изделия, косметические товары.

Принимая во внимание основный вид деятельности истца и цель предоставления истцу нежилого помещения, истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о невозможности использования нежилого помещения в связи с отсутствием лицензии на право розничной продажи алкогольной продукции, также как и доказательства невозможности получения лицензии.

Сведения о зарегистрированных обременениях содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, который является общедоступным информационным ресурсом, истец, проявляя должную осмотрительность, действуя разумно и добросовестно, при заключении договора субаренды имел реальную возможность узнать о факте регистрации обременений и обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки незаключенной.

Кроме того, истец в случае отказа регистрирующего органа не был лишен возможности обратиться в суд за защитой нарушенного права с иском о признании отказа незаконным, а в случае уклонения ответчика от государственной регистрации с требованием о регистрации сделки.

Также суд обращает внимание, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 06.05.2019г. № 39/011/007/2019-218 нежилое помещение площадью 112,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>, с 31.01.2018г. принадлежит на праве собственности ООО «ЗиТ», о чем в ЕГРН внесена запись от 31.01.2018г. № 77:04:0004016:8351-77/004/2018-9.

Поскольку в оспариваемом договоре указано конкретное имущество, подлежащее передаче в аренду, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, факт нахождения нежилого помещения в пользовании истца подтверждается материалами дела, истцом не представлено доказательств невозможности использования нежилого помещения в соответствиями с целями его использования, требование о признании договора субаренды нежилого помещения от 01.11.2016г. № 17 незаключенным не подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 71,75,167-170, 176, 197-201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.В. Маслов