Постановление от 8 сентября 2025 г. по делу № А32-17340/2023

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-17340/2023
город Ростов-на-Дону
09 сентября 2025 года
15АП-9847/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Нарышкиной Н.В., судей Абраменко Р.А., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матиняном С.А.

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 13.08.2025 (до перерыва); от ответчика: представителей не направил, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новоинжиниринг»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2025 по делу № А32-17340/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «Новоинжиниринг» (ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>) о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Новоинжиниринг» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты по коммунальным платежам по договорам аренды N 704 от 01.02.2022, N 705 от 01.05.2021, N 708 от 01.02.2021, N 709 от 17.09.2020, N 710 от 17.09.2020 в размере 706 283,34 руб., неосновательного обогащения в виде переплаты по депозитным платежам в качестве платы за восстановительный ремонт в размере 327 331 руб., о признании договоров аренды N 704 от 01.02.2022, N 705 от 01.05.2021, N 708 от 01.02.2021, N 709 от 17.09.2020, N 710 от 17.09.2020 расторгнутыми 09.01.2023 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. Настаивая на обоснованности исковых требований, истец указывает на недобросовестность ответчика и введение в заблуждение относительно площади сдаваемых в аренду помещений. Наличие переплаты подтверждено, в том числе, выводами экспертизы. Ответчик злоупотреблял процессуальными правами, затягивал рассмотрение дела, не направлял представляемые доказательства в адрес истца.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Ответчик извещен надлежащим образом, однако явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционной жлобы в отсутствие его представителя.

В судебном заседании 01.09.2025 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 08.09.2025 до 12 час. 55 мин., после окончания которого судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом (арендатор) и предпринимателем (арендодатель) заключены следующие договоры аренды нежилых помещений:

1) договор аренды N 704 от 01.02.2022, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) помещение, расположенное на 7 этаже 7-ми этажного здания, офис N 704 по адресу: <...>/Братьев И-вых N 247/164 для использования в целях организации офиса и ведения административно-хозяйственной деятельности, в том числе для размещения сотрудников и посетителей арендатора (далее - договор аренды N 704).

2) договор аренды нежилых помещений от 01.05.2021, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) нежилое помещение, расположенное на 7 этаже 7-ми этажного здания, офис N 705, по адресу: <...>/Братьев И-вых N 247/164 для использования в целях организации офиса и ведения административно-хозяйственной деятельности, в том числе для размещения сотрудников и посетителей арендатора (далее - договор аренды N 705).

3) договор аренды нежилых помещений от 01.02.2021, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) нежилое помещение, расположенное на 7 этаже 7-ми этажного здания, офис N 708по адресу: <...>/Братьев И-вых N 247/164 для использования в целях организации офиса и ведения административно-хозяйственной деятельности, в том числе для размещения сотрудников и посетителей арендатора (далее - договор аренды N 708).

4) договор аренды нежилых помещений от 17.09.2020, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) нежилое помещение, расположенное на 7 этаже 7-ми этажного здания, офис N 709 по адресу: <...>/Братьев И-вых N 247/164 для использования в целях организации офиса и ведения административно-хозяйственной деятельности, в том числе для размещения сотрудников и посетителей арендатора (далее - договор аренды N 709).

5) договор аренды нежилых помещений от 17.09.2020, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) нежилое помещение, расположенное на 7 этаже 7-ми этажного здания, офис N 710 по адресу: <...>/Братьев И-вых N 247/164 для использования в целях организации офиса и ведения административно-хозяйственной деятельности, в том числе для размещения сотрудников и посетителей арендатора (далее - договор аренды N 710).

Согласно пунктам 2.2.3 договоров аренды арендатор обязан в установленные договором сроки производить оплату арендной платы, эксплуатационных платежей, коммунальных платежей, восстановительных работ на приведение помещения в первоначальное состояние, расходов на содержание мест общего пользования, депозитного платежа, платежей, указанных в п. 3.6 договора и иных платежей, предусмотренных пунктом 3.1 договора, без каких-либо вычетов или отсрочек.

Согласно пунктам 2.2.4 договоров аренды арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за два месяца о предстоящем освобождении помещения. При этом, право освобождения лишь части помещения арендатору не предоставляется. Уведомление о расторжении договора направляется арендатором арендодателю строго 1 числа, за 2 месяца до окончания срока аренды. При необходимости увеличения или уменьшения площади арендованного помещения с арендатором заключается новый договор аренды, при оплате услуги по переоформлению договора.

В силу пунктов 2.2.5 договоров аренды арендатор несет ответственность за дефектные недостатки (стены, окна, двери, электросчетчики, пломбы, водяные счетчики, выключатели, розетки и т.д.), выявленные арендодателем в ходе пользования помещением. Сверление керамогранитного и иного другого покрытия пола, а также окон, дверей в арендуемом помещении запрещено. Нарушение данного пункта влечет за собой замену всего напольного покрытия в арендуемом помещении, так как керамогранит и иное другое покрытие пола ремонту не подлежит, а также замену окон и дверей.

Согласно п. 2.2.7 договоров аренды арендатор обязан содержать и поддерживать помещение, а равно имущество в помещении и в границах эксплуатационной ответственности и за ее пределами в нормальном и безопасном эксплуатационном и санитарно-техническом состоянии, соответствующем действующим техническим регламентам, но не хуже, чем на момент подписания акта приема-передачи. Арендатор обязан не допускать повреждений помещения. Арендатор обязан своевременно производить силами арендодателя за счет средств

арендатора текущий ремонт арендованного помещения и расположенных в нем систем отопления, водоснабжения и водоотведения, вентиляции, сигнализации, систем пожарной сигнализации, систем электроснабжения, кондиционирования без какой-либо компенсации арендатору. Арендатор за свой счет производит замену ламп, ремонт светильников, пуско-регулирующей аппаратуры, замену потолочных карт, устраняет неисправности с замками в дверях и окнах, а также оплачивает ремонт коммуникаций (в том числе течь из крана), устраняет засоры в туалетах, находящихся в здании. Арендатор обязан неукоснительно выполнять требования пожарной безопасности, содержать и оплачивать системы автоматической пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре в исправном состоянии. Арендатор обязан самостоятельно и своевременно утилизировать мусор за пределы БЦ. Оставлять мусор на территории БЦ и в урнах, прилегающих к БЦ, а также в санузлах БЦ категорически запрещено. Арендатор несет всю ответственность за безопасную эксплуатацию помещения и иного имущества, находящегося в помещении и (или) в границах эксплуатационной ответственности арендатора, и все риски их случайной гибели и (или) повреждения, а также риски причинения указанным имуществом вреда арендодателю и (или) третьим лицам. При нарушении арендатором любого из условий п. 2.2.7 настоящего договора, арендодатель вправе требовать от арендатора оплату на устранение таких нарушений путем направления в адрес арендатора соответствующего письменного уведомления. Арендатор обязуется в течение двух банковских дней с момента получения такого уведомления оплатить расходы арендодателю. В случае просрочки оплаты указанных расходов, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплатить проценты, начисленные на сумму указанных расходов из расчета 1% от суммы расходов за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 2.2.28 договора, договор считается полностью расторгнутым только после погашения всех задолженностей арендатором арендодателю, приведением помещения арендатором в первоначальное состояние согласно п. 4.5 договора, где все восстановительные работы производятся силами арендодателя за счет средств арендатора и дальнейшей передачей помещения арендатором арендодателю по акту возврата помещения с подписанием его у арендодателя. Подписание акта возврата помещения арендодателем является окончанием арендных отношений.

Согласно абз. 1 пунктов 3.1 договоров аренды предусмотрены следующие размеры ежемесячной арендной платы за аренду всей площади помещений, оплачиваемой согласно выставленной арендодателем информации по начислению: по договору N 704 с учетом дополнительного соглашения от 01.11.2022 г. - 30 363 руб., по договору N 705 - 26 500 руб., по договору N 708 с учетом дополнительного соглашения от 01.11.2022 г.-25 418 руб., по договору N 709 с учетом дополнительного соглашения от 01.05.2022 г. - 29 416 руб., по договору N 710 с учетом дополнительного соглашения от 01.05.2022 г. - 17 622 руб.

Арендная плата подлежит уплате на счет арендодателя до 1 числа каждого месяца с увеличением на 8,44%.

В соответствии с абз. 2 пунктов 3.1 договоров аренды эксплуатационные, коммунальные расходы, депозитные платежи, кумулятивные платежи, расходы на содержание мест общего пользования, расходы, связанные с предоставлением юридического адреса, платежи по ремонтным работам, платежи по размещению рекламных и информационных конструкций, депозиты на размещение, снятие и изготовление рекламных конструкций, услуги по уборке и выносу мусора и другие платежи, рассчитанные пропорционально занимаемой площади и оплачиваемые по тарифу БЦ (бизнес-центра) с увеличением на 8,44% предоставляются арендодателем и

не входят в арендную плату (приложение N 3). Данные расходы оплачиваются арендатором по отдельно выставляемой информации по начислениям. Платежи НДС не облагаются.

В силу пунктов 3.2 договоров аренды арендатор производит арендодателю платежи, указанные в п. 3.1 договора, ежемесячно не позднее первого числа (расчетное число) каждого оплачиваемого месяца, за исключением первого и последнего месяцев срока аренды помещения, установленного договором, за которые арендатор в порядке кумулятивных платежей производит предоплату 100% в день подписания договора аренды. При длительных праздничных днях (в мае и январе любого года) оплата должна быть произведена до 25 числа (расчетное число) за следующий месяц аренды, а если первое число выпадает на выходной день в любом из месяцев в течение срока договора аренды, то оплата производится до 1 числа (расчетное число) за следующий месяц аренды. В случае прекращения договора аренды, но только при поступлении заявления о расторжении договора от арендатора строго, 1 числа за 2 месяца до окончания срока аренды, кумулятивный платеж не возвращается, а засчитывается как оплата за последний месяц аренды.

Также пунктами 3.2 договоров аренды предусмотрено, что в обязанность арендатора входит оплата аренды помещения, коммунальных расходов, депозитных платежей, расходов на содержание мест общего пользования и иных платежей независимо от был ли передан арендодателем счет на оплату или нет.

В п. 3.2 договора аренды N 704 предусмотрено, что в день подписания договора арендатор производит частичную оплату депозитного платежа на восстановление помещения в первоначальное состояние в размере 42 000 руб.

Согласно п. 4 дополнительного соглашения от 01.11.2022 к договору аренды N 704, депозитный платеж на восстановление помещения в первоначальное состояние составляет на текущий момент 38 455 руб., согласно п. 3.2 договора в день подписания дополнительного соглашения арендатор производит доплату депозитного платежа в размере 16 342 руб.

В п. 3.2 договора аренды N 705 предусмотрено, что в день подписания договора арендатор производит частичную оплату депозитного платежа на восстановление помещения в первоначальное состояние в размере 28 737 руб. В срок до 01.06.2021 арендатор производит доплату депозитного платежа на восстановление помещения в первоначальное состояние в размере 28 736 руб.

В п. 3.8 договора аренды N 705 в редакции дополнительного соглашения от 01.02.2022 предусмотрено, что депозитный платеж на восстановление помещения в первоначальное состояние составляет на текущий момент в оф. 705 - 63 221 руб. согласно п. 3.2 настоящего договора в день подписания дополнительного соглашения арендатор производит доплату депозитного платежа в размере 10 598 руб.

В п. 3.2 договора аренды N 708 предусмотрено, что в день подписания договора арендатор производит частичную оплату депозитного платежа на восстановление помещения в первоначальное состояние в размере 14 500 руб. В срок до 01.03.2021 арендатор производит доплату депозитного платежа на восстановление помещения в первоначальное состояние в размере 14 500 руб.

Согласно п. 4 дополнительного соглашения от 01.11.2022 к договору аренды N 708 депозитный платеж на восстановление помещения в первоначальное состояние составляет на текущий момент 26 552 руб., согласно п. 3.2 договора в день подписания дополнительного соглашения арендатор производит доплату депозитного платежа в размере 19 788 руб.

В п. 3.2 договора аренды N 709 в редакции дополнительного соглашения от 01.05.2021 предусмотрено, что в день подписания договора арендатор производит

частичную оплату депозитного платежа на восстановление помещения в первоначальное состояние в размере 36 624 руб.

В п. 3.8 договора аренды N 709 в редакции дополнительного соглашения от 01.05.2022 предусмотрено, что депозитный платеж на восстановление помещения в первоначальное состояние составляет на текущий момент 53 483 руб. согласно п. 3.2 настоящего договора в день подписания дополнительного соглашения арендатор производит доплату депозитного платежа в размере 18 282 руб.

В п. 3.2 договора аренды N 710 в редакции дополнительного соглашения от 01.05.2021 предусмотрено, что в день подписания договора арендатор производит частичную оплату депозитного платежа на восстановление помещения в первоначальное состояние в размере 22 890 руб.

В п. 3.8 договора аренды N 710 в редакции дополнительного соглашения от 01.05.2022 предусмотрено, что депозитный платеж на восстановление помещения в первоначальное состояние составляет на текущий момент 32 532 руб. согласно п. 3.2 настоящего договора в день подписания дополнительного соглашения арендатор производит доплату депозитного платежа в размере 10 456 руб.

Сторонами согласовано, что при расторжении договоров аренды указанные депозитные платежи на восстановление помещений в первоначальное состояние будут пересчитаны с учетом выявленных дефектов и ростом рыночных цен.

В соответствии с пунктами 4.5 договоров аренды при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю помещение в установленный срок в том состоянии, в котором он его получил, согласно акту приема-передачи. Приведение в первоначальное состояние влечет за собой демонтаж всех перегородок, которые возвел арендатор, восстановление напольного покрытия, восстановление потолочной системы, восстановление декоративной штукатурки, перекраска стен краской в 2-3 слоя в зависимости от степени загрязнения, в цвете, согласно концепции бизнес-центра. Срок проведения и стоимость ремонтных работ строго определяет арендодатель в зависимости от сложности и длительности восстановительных работ. Согласно выставленной информации об оплате, составленной на основании комиссионного дефектового акта, арендатор оплачивает восстановительные работы в двухдневный срок с момента получения арендатором информации. ФИО3 акт составляется комиссией (представителями арендодателя) и данный акт автоматически вступает в силу. Все восстановительные работы производятся силами арендодателя за счет средств арендатора. Арендатору необходимо освободить занимаемое помещение в срок от 7 (семи) дней до 1 (одного) месяца до окончания срока аренды для осуществления ремонтных работ. Количество необходимых дней определяется в зависимости от сложности ремонта. При необходимости арендатора занимать помещение до конца срока аренды, арендатор изначально в течение 3 (трех) дней после подачи заявления о расторжении, оплачивает дополнительно необходимые для восстановительного ремонта дни по ставке аренды, действующей на момент расторжения. Арендатор обязан возвратить арендованное помещение арендодателю или его представителю в том состоянии, в котором он его получил строго по акту приема-передачи. Если состояние возвращаемого арендованного помещения не соответствует условиям настоящего договора и акту приема-передачи, то арендодатель выставляет счет на ремонтные работы, все расходы и убытки, связанные с приведением арендованного помещения в первоначальное состояние. После получения счета на оплату арендатор обязан оплатить его в течение 2 (двух) банковских дней. Арендованное помещение возвращается арендатором, освобожденным от какого-либо имущества, принадлежащего арендатору, а также от бытового мусора и отходов, в чистом и вымытом виде, с передачей комплекта ключей

от арендованного помещения, пультов от сплит-систем и иного имущества, переданного по акту приема-передачи.

Сторонами установлены следующие сроки действия договоров аренды:

- по договору аренды N 704 (в редакции дополнительного соглашения от 01.11.2022) - до 30.11.2023;

- по договору аренды N 705 (в редакции дополнительного соглашения от 01.02.2022) - до 28.02.2023;

- по договору аренды N 708 (в редакции дополнительного соглашения от 01.11.2022) - до 31.10.2023;

- по договору аренды N 709 (в редакции дополнительного соглашения от 01.05.2022) - до 31.05.2023;

- по договору аренды N 710 (в редакции дополнительного соглашения от 01.05.2022) - до 31.05.2023.

Как указывает истец, с 25.12.2022 он освободил арендуемые помещения NN 704, 705, 708, 709, 710, передал ключи от помещений ответчику, а также произвел в полном объеме оплату выставленных ответчиком счетов, включая оплату арендных и коммунальных платежей за январь 2023 года.

При освобождении помещений арендатором двусторонние акты приема-передачи помещений не составлялись, так как представитель арендодателя отказался составлять документы в этот день, указав, что договоры аренды будут расторгнуты только 31.01.2023.

Письмом от 09.01.2023 исх. N 09/01-01 арендатор уведомил арендодателя об освобождении помещений с приложением фотографий, подтверждающих освобождение помещений от имущества арендатора, а также приложил акты приема-передачи помещений.

Ответ на данное письмо от ответчика не поступил, подписанные акты приема-передачи в адрес истца не направлены.

31.01.2023 письмом N 31/01-01 арендатор вновь обратился в адрес арендодателя с напоминанием о необходимости подписания актов приема-передачи.

Ответчик, в свою очередь, направил на электронную почту истца проекты соглашений о расторжении договоров аренды с 31.01.2023.

При этом, истец усомнился в правильности начисления ответчиком арендной платы и коммунальных платежей по спорным договорам аренды. Как указывает истец, согласно представленной ответчиком схеме и выставляемым счетам на оплату площадь арендуемых помещений составляет: N 704 - 35 кв.м, N 705 - 53 кв.м, N 708 - 29,3 кв.м, N 709 - 41 кв.м, N 710 - 25,1 кв.м.

Вместе с тем, согласно заключению N 07-2022/ст, подготовленному по заданию истца ООО «Агентство независимых экспертиз и консалтинга», установлена фактическая площадь спорных помещений: N 704-29,27 кв.м, N 705-45,75 кв.м, N 708 - 23,67 кв.м, N 709 - 33,54 кв.м, N 710 - 20,65 кв.м.

В связи с указанными обстоятельствами, по расчетам истца, разница в площади помещений составляет 30,62 кв.м, в связи с чем, истец полагает, что им за весь период аренды спорных помещений произведена переплата эксплуатационных платежей (п. 3.2 договоров аренды), которая является неосновательным обогащением ответчика и подлежит возврату арендатору на основании ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, поскольку данные платежи осуществлялись пропорционально занимаемой площади арендуемых помещений.

Письмом N 15/09-02 от 15.09.2022 истец просил арендодателя произвести перерасчет по платежам за коммунальные услуги за весь период аренды согласно

экспертному заключению с учетом фактически занимаемой площади арендуемых помещений.

Ответчик не произвел перерасчет, а при расторжении договоров аренды выставил также дополнительные счета, исходя из заявленных при заключении договоров аренды площадей помещений.

Кроме того, как указывает истец, ответчик не исключил из арендных платежей за декабрь 2022 года дни, когда арендатор не мог использовать по его вине арендованное имущество, в том числе и по причине отсутствия ключей от помещений с 25.12.2022, а также начислил арендную плату за январь 2023 года.

Согласно произведенному истцом расчету (c учетом уточненных исковых требований) переплата по коммунальным платежам за весь период аренды составила 706 283,34 руб., из которых: за 2020 год - 33 570,29 руб., за 2021 год - 212 581,65 руб., за 2022 год - 346 034,89 руб., за январь 2023 года - 114 096,51 руб.

Кроме того, арендодателем были составлены комиссионные дефектные акты от 01.12.2022 по каждому помещению, в которых зафиксированы выявленные недостатки арендуемых помещений.

В связи с данными обстоятельствами ответчиком в адрес истца направлены счета на оплату депозитного платежа на восстановление помещений в первоначальное состояние от 09.12.2022 и сметы на восстановительные работы.

Как указывает истец, несмотря на то, что при заключении договоров аренды им были оплачены надлежащим образом депозитные платежи по каждому помещению, истец был вынужден оплатить выставленные ответчиком счета на оплату восстановительного ремонта, а также счета на оплату арендной платы и коммунальных платежей за январь 2023 года в полном объеме, поскольку ответчик препятствовал вывозу принадлежащего обществу имущества из арендуемых помещений.

Согласно имеющимся в деле платежным поручениям общество произвело оплату депозитных платежей по спорным договорам аренды в общей сумме 521 267 руб.

При этом, истцом в материалы дела представлены заключения от 23.12.2022 N ОС22-525, N ОС22-529, N С22-530, N ОС22-528, N ОС22-524, подготовленные Независимым Экспертным Центром «КРДэксперт», согласно которым общая стоимость восстановительного ремонта внутренней отделки помещений NN 704, 705, 708, 709, 710 составила 567 668 руб., из которых 373 732 руб. стоимость устранения дефектов неэксплуатационного характера, которые не подлежат взысканию с арендатора.

Таким образом, по мнению истца, им была произведена переплата по депозитным платежам в качестве платы за восстановительный ремонт в размере 327 331 руб. (521 267 руб. оплаченные истцом депозитные платежи - 567 668 руб. общая стоимость восстановительного ремонта помещений - 373 732 руб. стоимость устранения дефектов неэксплуатационного характера).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае,

когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 3.1 спорных договоров аренды сторонами предусмотрено внесение арендной платы в фиксированной сумме, определенной конкретным договором, при этом оплата эксплуатационных, коммунальных расходов, депозитных платежей, расходов на содержание мест общего пользования производится пропорционально занимаемой площади помещений в соответствии с тарифами Бизнес-центра, с увеличением на 8,44%.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, определением суда от 19.12.2023 г. назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бюро оценки» (350000, <...> этаж, офис N 1) ФИО4.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Имеется ли разница в площади спорных помещений N 704, 705, 708, 709, 710 между их фактической площадью и площадью, по которой ответчиком – ИП ФИО2 начислены коммунальные, эксплуатационные и другие платежи, установленные аналогичными абз. 2 п. 3.1 спорных договоров аренды помещений?

Если имеется, то какая, и указать фактическую площадь спорных помещений?

2. В случае наличия разницы в площади помещений, установить наличие/отсутствие переплаты на стороне истца по коммунальным, эксплуатационным и другим платежам, установленным аналогичными абз. 2 п. 3.1 спорных договоров (за исключением арендных платежей, предусмотренных аналогичными абз. 1 п. 3.1 спорных договоров) в результате неверного исчисления ответчиком площади занимаемых истцом помещений по договорам аренды, заключенных между истцом и ответчиком за периоды: с 17.09.2020 г. по 31.12.2022 г., а также отдельно с 01.01.2023 г. по 31.01.2023 г., с учетом аналогичных положений абз. 2 п. 3.1 спорных договоров аренды, а также с учетом произведенных оплат ответчиком ресурсоснабжающим организациям.

3. Установить наличие/отсутствие переплаты и ее размер по произведенной истцом ООО «Новоинжиниринг» оплате в пользу ответчика за восстановительный ремонт арендованных помещений.

В заключении судебной экспертизы N 021224.01-ЗЭ от 02.12.2024 экспертом ФИО4 сделаны следующие выводы:

1. Разница в площади помещений между площадью, по которой осуществлялось начисление платежей, и фактической площадью помещений составляет 33,30 кв.м.

2. Из-за наличия разницы в площади помещений, установлено наличие переплаты на стороне истца по коммунальным, эксплуатационным и другим платежам, установленным аналогичными абз. 2 п. 3.1 спорных договоров (за исключением арендных платежей, предусмотренных аналогичными абз. 1 п. 3.1 спорных договоров) в результате неверного исчисления ответчиком площади занимаемых истцом помещений по договорам аренды, заключенных между истцом и ответчиком за периоды: с 17.09.2020 по 31.12.2022 в размере 341 970,28 руб.

А также отдельно с 01.01.2023 по 31.01.2023 в размере 20 773,62 рублей.

3. Установлено наличие переплаты по произведенной истцом ООО «Новоинжиниринг» оплате в пользу ответчика за восстановительный ремонт арендованных помещений в количестве 74 426,59 руб.

С учетом представленных замечаний истца по проведенной судебной экспертизе, а также возникших у суда дополнительных вопросов, определением суда от 07.04.2025 назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Бюро оценки» ФИО4.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Установить, какие из выполненных ремонтных работ по договорам подряда от 01.03.2023 и от 09.03.2023, а также актам выполненных работ к ним, обусловлены эксплуатационным использованием помещений, а какие нет. Указать причины, по которым эксперт пришел к соответствующим выводам.

2. Установить рыночную стоимость по состоянию на март 2023 года работ и материалов, указанных в представленных ИП ФИО2 договорах подряда от 01.03.2023 и от 09.03.2023, а также актах выполненных работ к ним, с раздельным указанием стоимости по каждой выполненной работе и материалу.

Вместе с тем, от эксперта ФИО4 поступили материалы дела и сообщение и невозможности проведения дополнительной судебной экспертизы по следующим причинам:

- с даты заключения договоров подряда от 01.03.2023 и от 09.03.2023 до даты составления заключения прошло более двух лет. Указанные помещения продолжают эксплуатироваться иными арендаторами. Таким образом, определить фактические объемы ремонтных работ, обусловленных эксплуатационным использованием помещений, не представляется возможным;

- поскольку помещения эксплуатируются новыми арендаторами, определить количество и качество выполненных работ, их фактические объемы не представляется возможным.

Оценив представленное в материалы дела заключение, суд первой инстанции с учетом условий договора, пришел к выводу о том, что ни в договорах аренды, ни в актах приема-передачи помещений, ни в актах оказанных услуг, подписанных сторонами, не были указаны площади спорных помещений. На эти же обстоятельства указывает сам эксперт в экспертном заключении. Доказательства того, что ответчиком произведены начисления коммунальных платежей в соответствии с данной схемы в материалы дела истцом не представлены.

Из пояснений ответчика следует, что эксплуатационные и коммунальные платежи выставлялись истцу, исходя из общей площади арендуемых помещений 152,88 кв.м, что фактически соответствует площади помещений в техническом паспорте (150,22 кв.м). Расходы по оплате электроэнергии начислялись истцу по показаниям электросчетчиков, установленных в каждом арендуемом помещении, расходы на водоснабжение и водоотведение - исходя из показаний приборов учета, установленных на седьмом этаже здания бизнес-центра.

При заключении спорных договоров аренды сторонами были подписаны приложения N 3, в соответствии с которыми арендатор был ознакомлен с тарифами бизнес-центра по эксплуатационным и коммунальным платежам, а также с тем, что в коммунальные платежи входят: возмещение затрат по электроэнергии, по теплоэнергии, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, эксплуатационный сбор, ремонт пожарной сигнализации, обслуживание противопожарных систем, ремонт мест общего пользования, подготовка к отопительному сезону и т.д.

При этом, указание на расчет данных платежей в соответствии с площадью арендуемых помещений по договору приложения N 3 не содержат.

Ответчиком в материалы дела представлены договоры с ресурсоснабжающими организациями, а также доказательства несения расходов на оплату коммунальных и эксплуатационных платежей в отношении бизнес-центра в спорный период.

Исходя из представленных в материалы дела доказательств, принимая во внимание длительность отношений между сторонами, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сторонами арендная плата была согласована без привязки к площади помещений. Кроме того, с учетом пояснений ответчика, истцом производились обмеры помещений, для определения количества сотрудников, способных разместиться в каждом помещении.

Сторонами согласованы (с учетом заключенных дополнительных соглашений к договорам аренды) следующие сроки аренды: по договору аренды N 704 - до 30.11.2023, по договору аренды N 705 - до 28.02.2023; по договору аренды N 708 - до 31.10.2023, по договору аренды N 709- до 31.05.2023; по договору аренды N 710 (в редакции дополнительного соглашения от 01.05.2022) - до 31.05.2023.

В пунктах 2.2.4 договоров аренды сторонами определено, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещений не позднее, чем за два месяца, уведомление о расторжении договора направляется арендатором арендодателю строго 1 числа, за 2 месяца до окончания срока аренды.

При этом, арендатор уведомил арендодателя об освобождении помещений только 09.01.2023 (письмо исх. N 09/01-01).

Доказательств того, что в спорный период времени (за который ответчиком начислена арендная плата) спорные помещения фактически занимало другое лицо, уплачивающее ответчику плату за пользование помещением, истец не представил.

Из материалов дела следует, что ответчик направил в адрес истца проекты соглашений о расторжении с 31.01.2023, начислил арендную плату до указанной даты.

С учетом изложенного, спорные договоры аренды, с учетом волеизъявления арендодателя, прекратили свое действие с 31.01.2023.

Доводы истца об ограничении доступа в помещения отклонены судом первой инстанции как документально не подтвержденные.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии переплаты по коммунальным и эксплуатационным платежам.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Перечень выявленных дефектов в спорных помещениях указан в представленных ответчиком комиссионных дефектных актах от 01.12.2022.

Согласно указанным дефектным актам во всех помещениях, в том числе требуется покраска стен, перед окрашиванием необходимо обклеить малярным скотчем по всему периметру примыкания стен с плинтусом, с потолком, дверную обналичку со стеной и примыкание оконного проема со стеной, после обклейки скотчем необходимо нанести грунтовку на стены перед окрашиванием, произвести клининг помещений с мытьем полов, окон, дверей и чисткой остатков краски, оставшейся после ремонта. Также указано на повреждения оконных рам в связи с монтажом жалюзи креплением в пластик на шурупы, необходимость демонтажа

поврежденных арендатором окон, изготовление и монтаж новых окон в помещениях N 709, N 710 необходимость восстановления подоконников после демонтажа/монтажа поврежденных окон.

Согласно выставленным ответчиком сметам, расходы на восстановительный ремонт помещений составили: по помещению N 705 на сумму 108 971,36 руб.; по помещению N 709 на сумму 226 190,66 руб.; по помещению N 710 на сумму 130 243,82 руб.; по помещению N 708 на сумму 68 820,36 руб.; по помещению N 704 на сумму 79 410,61 руб.

Суд отмечает, что в пунктах 2.2.5 договоров аренды сторонами предусмотрено, что сверление арендатором окон в арендуемом помещении запрещено и влечет за собой их замену.

Также в п. 2.2.7 договоров аренды предусмотрена обязанность арендатора за свой счет производить замену ламп, осуществлять ремонт светильников, оплачивать ремонт коммуникаций.

С учетом представленных ответчиком доказательств несения расходов на ремонтно-восстановительные работы (договоры подряда, платежные поучения, акты выполненных работ, видеозаписи и тд.), представленные истцом заключения специалистов, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что восстановительные работы и расходы на приобретение необходимых для них материалов, относятся к эксплуатационному ремонту; приведенный ответчиком в сметах перечень восстановительных работ соответствует установленным договорами аренды обязанностям арендатора по содержанию арендуемых помещений; ответчиком обоснованно выставлены истцу суммы на восстановительный ремонт помещений в соответствии с представленными сметами, в связи с чем неосновательное обогащение на стороне арендодателя отсутствует.

Отказывая в удовлетворении требований о признании расторгнутыми договоров аренды с 09.01.2023, суд первой инстанции правомерно указал, что договоры аренды прекратили действия с 31.01.2023, кроме того, истекли сроки аренды, установленные заключенными сторонами договорами аренды.

Доводы истца со ссылкой на то, что арендная плата рассчитывалась относительно площади сдаваемых в аренду помещений, являлся предметом исследования суда первой инстанции и правомерно отклонены с учетом условий договора и установленных по делу обстоятельств.

Доводы истца о злоупотреблении ответчиком процессуальными правами отклоняются как не являющиеся основанием для отмены по существу верного решения.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2025 по делу № А32-17340/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Н.В. Нарышкина

Судьи Р.А. Абраменко

Т.Р. Фахретдинов