Решение от 11 марта 2022 г. по делу № А32-1769/2021

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


г. Краснодар Дело № А32-1769/2021

«11» марта 2022 года


Резолютивная часть решения изготовлена 09.03.2022.

Полный текст судебного акта изготовлен 11.03.2022.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Юрченко Е.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаревой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ИП ФИО1, г. Сочи (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

к Администрации города Сочи (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Департаменту имущественных отношений администрации МО городской округ г-к Сочи Краснодарского края, г. Сочи

третье лицо: ООО «Эксперт Консалтинг», г. Сочи (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании недействительным договора в части, внесении изменений в договор,

при участии (до перерыва):

от истца: не явился, уведомлен;

от ответчика Администрации города Сочи: ФИО2 – доверенность от 13.01.2022;

от ответчика Департамента имущественных отношений администрации МО городской округ г-к Сочи Краснодарского края: ФИО2 – доверенность от 02.02.2022;

от третьего лица: не явился, уведомлен;

при участии (после перерыва): стороны не явились,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Сочи (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к Администрации города Сочи (далее – ответчик) с исковым заявлением, в котором просит:

- обязать Администрацию муниципального образования город-курорт Сочи заключить с ИП ФИО1 дополнительное соглашение к договору 14.04.1997 года №4900000283 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123016:17, общей площадью 5400 кв. м., расположенного по адресу: г. Сочи, <...> категория земель: «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «Для эксплуатации складских помещений», изложив пункт 2.2. Договора в следующей редакции:

«2.2 Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка и составляет 209 670 рублей в год. Размер годовой арендной платы применяется к правоотношениям, возникшим с 19.03.2018 года.»

Впоследствии представитель истца ходатайствовал об уточнении исковых требований в следующей редакции:

- признать недействительным пункт 1 дополнительного соглашения от 20.04.2018 года к договору от 14.04.1997 года №4900000283 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123016:17, общей площадью 5 400 кв. м., расположенного по адресу: г. Сочи, <...> категория земель: «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «Для эксплуатации складских помещений;

- обязать Администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи заключить с ИП ФИО1 дополнительное соглашение, которым изложить пункт 1 дополнительного соглашения от 20.04.2018 года к Договору 14.04.1997 года №4900000283 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123016:17, общей площадью 5400 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, <...> категория земель: «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «Для эксплуатации складских помещений», в следующей редакции:

«Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка и составляет 209 670 рублей в год.».

Определением суда от 30.07.2021г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Бюро Оценки» ФИО3

После поступления заключения экспертизы в материалы дела определением суда от 27.10.2021г. производство по делу было возобновлено, назначено судебное заседание.

В судебном заседании 22.11.2021 суд с согласия истца привлек в качестве ответчика Департамент имущественных отношений администрации города Сочи.

В судебном заседании 22.11.2020 истцом было подано ходатайство об уточнении исковых требований в следующей редакции:

- признать недействительным пункт 2.2 договора от 14.04.1997 № 4900000283 в редакции дополнительного соглашения от 20.04.2018 года к договору от 14.04.1997 № 4900000283;

- установить годовую арендную плату за земельный участок площадью 5400 кв.м с кадастровым номером 23:49:0301001:100, расположенного по адресу: г. Сочи, <...> в размере с 12.08.2017 год: 106 373,52 рублей в год; на 2018 год: 106 373,52 рублей в год, на 2019 год: 106 373,52 рублей в год; на 2020 год: 106 373,52 рублей в год; на 2021 год: 82 045,44 рублей в год.

- обязать Администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи заключить с ИП ФИО1 дополнительное соглашение к Договору от 14.04.1997 года №4900000283 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301001:100, общей площадью 5400 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, <...> изложив пункт 2.2. договора в следующей редакции: «2.2. Размер годовой арендной платы, установленной пунктом 2.2. договора от 14.04.1997 года №4900000283 определяется в размере земельного налога в отношении такого земельного участка, а именно 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка».

Представитель администрации и департамента возражал против удовлетворения данного ходатайства, сославшись на одновременное изменение истцом предмета и основания иска.

25.01.2022 года от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований (с отметкой о его получении представителем ответчика) в следующей редакции:

- признать недействительным пункт 2.2 Договора от 14.04.1997г. №4900000283 в редакции дополнительного соглашения от 20.04.2018 года к Договору от 14.04.1997г. №4900000283;

- возложить на администрацию города Сочи (ОГРН <***>, ИНН <***>), город Сочи, в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН <***>, ИНН <***>), город Сочи обязанность заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН: <***>), город Сочи дополнительное соглашение к договору о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301001:100, общей площадью 5400 кв.м., расположенного по адресу: г.Сочи, Лазаревский район, ул.Декабристов, (договор аренды) от 14.04.1997г. №4900000283 изложив п. 1 дополнительного соглашения к договору о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 14.04.1997г. №4900000283, в следующей редакции: "пункт 2.2 Размер годовой арендной платы за участок составляет:

- с 12.08.2017 по 31.12.2020 составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 21 274 704 рублей

Налоговая ставка 0,5%

21 274 704 рублей х 0,5% = 106 373,52 рублей в год;

- с 01.01.2021 составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 66 166 109,07 рублей

Налоговая ставка 0,5%

16 409 088 рублей х 0,5% = 82 045,44 рублей в год, и устанавливается в соответствии с подпунктом "г" пункта 3 "Правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. Арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости.

В указанном ходатайстве помимо уточненной редакции исковых требований истец просил не рассматривать иные ходатайства истца об уточнении исковых требований, поданные ранее.

Определением от 31.01.2022 ходатайство истца об уточнении исковых требований, поступившее в материалы дела 25.01.2022 года, судом рассмотрено и удовлетворено, как не противоречащее статье 49 АПК РФ. Учитывая волю истца, ранее поданные ходатайства об уточнении исковых требований суд оставил без рассмотрения, что отразил в мотивировочной части указанного определения.

Представитель истца в судебное заседание 09.03.2022 не явился, в материалы дела направил ходатайство о проведении судебного заседания в режиме «Онлайн-заседания». Данное ходатайство судом рассмотрено и отклонено, о чем вынесено отдельное определение.

Представитель администрации и департамента в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании 09.03.2022 года судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 17 часов 55 минут того же дня. После перерыва судебное заседание было продолжено в отсутствии лиц, участвующих в деле, без ведения аудиозаписи.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Сочи и ТОО «Комбинат питания Лоо» заключен договор от 14.04.1997 г. № 4900000283 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123016:17, общей площадью 5 400 кв. м., расположенного по адресу: г. Сочи, <...> категория земель: «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «Для эксплуатации складских помещений (далее — договор), срок действия до 01.01.2046 года (49 лет).

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.01.2009 г. ООО «Комбинат питания ЛОО» передало ИП ФИО1 в полном объеме права и обязанности по договору от 14.04.1997 г. № 4900000283.

Пунктами 2.2 -2.4 договора определен размер арендной платы и порядок ее оплаты.

В соответствии с Постановлением Главы города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» сторонами подписано дополнительное соглашение от 20.04.2018 г. к договору о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 14.04.1997 г. № 4900000283, пунктом 1 которого определено, что размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2. договора аренды, определяется в соответствии с Отчетом об определении величины (размера) годовой арендной платы от 27.03.2018 г. № 12/15-03-18 и составляет 1 583 431 руб. Согласно пункту 2 данного дополнительного соглашения исчисление арендной платы устанавливается с 19.03.2018 г.

Истец, полагая установление размера годовой арендной платы, исходя из отчета об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы, необоснованным и не соответствующим действующему законодательству, обратился в администрацию с досудебной претензией, в которой просил привести в соответствие с действующим законодательством п. 2.2. договора, ссылаясь на выводы, изложенные в Отчете от 22.10.2020 г. № 102220.01-НИ о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123016:17, площадью 5 400 кв. м., из категории земель: земли населенных пунктов, под фактически занимаемые складские помещения, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Лазаревский, ул. Декабристов, по состоянию на 19.03.2018 г. составила 13 978 000 руб.

В последующем истец, уточнив основание исковых требований, сослался на положения Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 (в редакции изменений, внесенных Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531), которым определены основополагающие принципы определения размера арендной платы, которыми в том числе закреплено, что размер арендной платы в отношении ограниченных в обороте земельных участков не может превышать размер земельного налога в отношении такого земельного участка.

В связи с тем, что пункт 2.2. договора, регулирующий размер арендной платы, администрацией в соответствие с действующим законодательством не приведен, дополнительное соглашение к договору, предусматривающее изменение размера арендной платы, сторонами не заключено, истец обратился в суд с настоящим иском.

При принятии решения суд руководствовался следующим.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иной порядок не предусмотрен данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Кодекса).

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2004 N 2353/04, предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении него.

Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику (абзац 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").

Под основанием иска понимаются фактические обстоятельства, из которых вытекает право требования истца и на которых истец их основывает. При этом в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения. Основание иска состоит обычно не из одного факта, а из их совокупности, именуемой фактическим составом. Совокупность фактических обстоятельств, которая является основанием иска, обусловливает наличие у истца охраняемого интереса, в защиту которого он выступает в суде. Одновременное изменение предмета и основания иска невозможно, если меняется защищаемый данным иском интерес.

Исковые требования, как в первоначальной редакции (на дату подачи иска), так и в окончательной редакции (уточненные требования от 25.01.2022) направлены на внесение изменений в условия договора о размере арендной платы. Уточнив исковые требования, истец изменил лишь их основание, сохранив предмет иска и защищаемый данным иском интерес.

Удовлетворяя ходатайство истца об уточнении исковых требований, суд в первую очередь руководствовался принципом эффективности судебной защиты и процессуальной экономии.

Судом установлено, что фактически спор связан с разрешением разногласий относительно условий договора о размере арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 стать 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашли свое отражение в постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами. Кроме того, утвержденные постановлением № 582 принципы и правила подлежат применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Спорный земельный участок находятся в собственности муниципального образования город – курорт Сочи.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 531 от 05.05.2017, вступившим в действие с 12.08.2017, были внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009, которым основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, были дополнены новым принципом следующего содержания: "принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

В пункте 30 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710, изданного во исполнение пункта 4 постановления № 582, разъяснено, что в целях применения основного принципа № 7 рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (пункт 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации; далее – Налоговый кодекс).

Таким образом, размер платы (арендной платы) за пользование ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) земельным участком, находящимся в государственной собственности, на котором расположены здания или сооружения принадлежащие лицу, являющемуся пользователем (арендатором) земельного участка с 12.08.2017 (дата вступления в силу постановления № 531) определяется в размере не выше земельного налога, рассчитанного в соответствии с требованиями законодательства о налогах и сборах (Налоговый кодекс) в отношении такого земельного участка.

Правовым основанием применения основного принципа № 7 является наличие двух условий: а) земельный участок должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса); б) на земельном участке должен быть расположен объект недвижимого имущества (здание и (или) сооружение), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка.

Согласно имеющимся в материалах дела актуальным на момент рассмотрения спора выпискам из ЕГРН в пределах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123016:17 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0123013:1243, 23:49:0123013:1244, 23:49:0123013:1245, 23:49:0123013:1246, 23:49:0123013:1247, 23:49:0123013:1248, которые принадлежат на праве собственности истцу – ФИО1.

Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123016:17 ограничен в обороте по следующим основаниям.

Курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры (пункт 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах").

В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (п. 2 ст. 32 Закона № 33-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 3 Закона № 26-ФЗ определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В постановлении Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 № 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 "О природных 11 ресурсах побережий Черного и Азовского морей", установлено, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

При этом признание утратившим силу распоряжения № 591-р (распоряжением от 21.04.2011 № 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения. Верховный суд Российской Федерации (определение от 16.12.2016 № 308-КГ16-17577, от 07.02.2018 № 18-ККГ17-248) разъяснил, что курорт Сочи является курортом федерального значения, соответственно все земельные участки, расположенные в административных границах город-курорт Сочи входят в границы округов горно-санитарной охраны курорта и относятся к землям особо охраняемых природных территорий.

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123016:17 является ограниченным в обороте, так как входит во вторую зону округа санитарной охраны курорта, не подлежит передаче в частную собственность.

Таким образом, с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы будет определяться по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации № 531 от 05.05.2017), в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2020 по делу № А32-45097/2019, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.09.2020, указано на возможность применения по аналогии норм абзаца 1 пункта 5 Порядок расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, утвержденного постановлением администрации города Сочи № 1699 от 18.07.2016 (в редакции постановления администрации города Сочи № 2116 от 19.09.2016) в той части, в которой они закрепляют размер арендной платы при заключении договора аренды в отношении земельного участка, ограниченного в обороте, в размере земельного налога.

Согласно положениям главы 31 Земельного кодекса Российской Федерации земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства и ставкой земельного налога.

Применительно к договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата является регулируемой, то есть изменяется при изменении нормативных актов, установление судом того обстоятельства, что на момент вынесения решения договор содержит условие об арендной плате, не соответствующее требованиям нормативных актов, с одновременной констатацией того, что испрашиваемые истцом изменения такому закону соответствуют, влечет необходимость удовлетворения иска. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09 прямо указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм объявлено общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Судом установлено, что договор от 14.04.1997 г. № 4900000283 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123016:17 заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 5 пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего применение регулируемой цены, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Пунктом 2.4 договора аренды от 14.04.1997 установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

Пункт 2.4 договора предусматривает возможность изменения размера арендной платы в соответствии с законодательными изменениями подхода к ее определению.

Как было указано выше, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09 прямо указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм объявлено общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

В силу указанного суд приходит к выводу, что исковые требования в части заключения дополнительного соглашения к договору, устанавливающего размер арендной платы за спорный участок, исчисляемый исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога, обоснованы и подлежат удовлетворению.

В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении разногласий судом такой договор для сторон считается заключенным с момента вступления судебного акта в законную силу, с учетом выводов суда по каждому спорному условию, отраженному в резолютивной части решения.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, суд при формулировании условия договора, в отношении которого у сторон возникли разногласия, не связан буквальной формулировкой, предлагаемой сторонами, а разрешает соответствующий спор в соответствии с действующим законодательством, регулирующим спорный вопрос.

Истец просит определить размер арендной платы с 12.08.2017 по 31.12.2020, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 21 274 704 руб., с 2021, исходя из кадастровой стоимости земельного участка 16 409 088 руб.

Согласно сведениям Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка в размере 21 274 704 руб. была утверждена Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 № 2640 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" (далее - Приказ № 2640).

Пунктом 7 указанного Приказа установлено, что он вступает в силу на следующий день после дня его официального опубликования.

Данный Приказ опубликован 15.12.2016 путем размещения его текста в сети интернет на официальном сайте администрации Краснодарского края по адресу: "http://admkrai.krasnodar.ru".

Учитывая вышеизложенное, данный Приказ № 2640 вступил в законную силу 16.12.2016.

Согласно пункту 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база (для целей исчисления земельного налога) определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Пунктом 1 статьи 393 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговым периодом по налогу на землю признается календарный год.

Таким образом, для целей исчисления налога на землю, подлежит применению только та кадастровая стоимость, которая утверждена по состоянию на 01 января календарного года, являющегося налоговым периодом, а применительно к налоговому периоду 2017 года, по состоянию на 01.01.2017 (определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.09.2015 года №304-КП15-5375).

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 02.07.2013 №17-П "По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 5 и статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобой ОАО Омскшина", признал положения пункта 1 статьи 5 и статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации не противоречащими Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования эти положения предполагают, что нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в той части, в какой они порождают правовые последствия для граждан и их объединений как налогоплательщиков, действуют во времени в том порядке, который определен в Налоговом кодексе Российской Федерации для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах.

Согласно пункту 1 статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее – постановление №28) и определении ВС РФ от 15.10.2015 №309-КГ15-7403, нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости, в той части, в которой они порождают правовые последствия для налогоплательщиков, действуют во времени в порядке, определённом федеральным законодателем для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах (статья 5 Налогового кодекса Российской Федерации).

В частности, в пункте 18 постановления №28 прямо указано, что нормативный акт об утверждении кадастровой стоимости, опубликованный 15 декабря 2014 года, для целей налогообложения подлежит применению с 1 января 2016 года.

Учитывая, что нормативный акт - Приказ №2640 на сайте администрации Краснодарского края опубликован - 15 декабря 2016 года (ранее не публиковался), утвержденная им кадастровая стоимость земельного участка истца с кадастровым номером 23:49:0123016:17 в размере 21 274 704 руб. для целей исчисления налога на землю с учетом требований статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит применению с 1 января 2018 года.

Данная правовая позиция подтверждена судебной практикой: постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2022 по делу № А32-28321/2021; постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2019 по делу № А32-27702/2018, оставленное без изменения постановлением Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 24.06.2019 и определением Верховного Суда Российской Федерации от 18.09.2019 №308-ЭС19-15071; постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2021 по делу № А32-40310/2020, оставленное без изменения постановлением Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 13.10.2021.

Согласно сведениям Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123016:17 утверждена Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.10.2020 № 1882 в размере 16 409 088 руб.

Так, с 01.01.2021 на территории Краснодарского края утверждены очередные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов. В этой связи, с 01.01.2021 в отношении спорного земельного участка применяется кадастровая стоимость в размере 16 409 088 руб.

Судом установлено, что пунктом 1.3. договора от 14.04.1997 г. № 4900000283 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123016:17 сторонами согласовано, что земельный участок предоставляется для использования его в целях: общественное питание.

Пунктом 1 дополнительного соглашения от 09.07.2009 № 1 к указанному договору пункт 1.3. изложен в следующей редакции: «земельный участок предоставляется для использования его в целях: эксплуатация складских помещений».

Кроме того, согласно данным, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123016:17 имеет вид разрешенного использования – под фактически занимаемые складские помещения.

Согласно письменным пояснениям департамента в период с 12.08.2017 по 31.12.2020 года размер земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи определялся на основании решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» и для вышеуказанного вида разрешенного использования налоговая ставка составляет 0,5% в соответствии с п. 11 ч. 1 ст. 2.

В период с 01.01.2021 по 31.12.2021 размер земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи определялся на основании решения Городского Собрания Сочи от 26.11.2020 № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края» и для вышеуказанного вида разрешенного использования налоговая ставка составляет 0,5% в соответствии с п. 2.5.

Учитывая, что нормативный акт - Приказ №2640 на сайте администрации Краснодарского края опубликован - 15 декабря 2016 года (ранее не публиковался), утвержденная им кадастровая стоимость земельного участка истца с кадастровым номером 23:49:0123016:17 в размере 21 274 704 руб. для целей исчисления налога на землю с учетом требований статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит применению с 1 января 2018 года.

До утверждения кадастровой стоимости земельного участка в размере 21 274 704 руб. приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 № 1756 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123016:17 была утверждена в размере 53 717 040 руб.

Резюмируя вышеизложенное, в целях внесения определенности в правоотношении сторон по поводу размера арендной платы суд считает необходимым изложить пункт 2.2 договора в следующей редакции:

"Размер годовой арендной платы за участок:

с 12.08.2017 по 31.12.2017 составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 53 717 040 рублей

Налоговая ставка 0,5%

53 717 040 рублей х 0,5% = 268 585,2 рублей в год;

с 01.01.2018 по 31.12.2020 составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 21 274 704 рублей

Налоговая ставка 0,5%

21 274 704 рублей х 0,5% = 106 373,52 рублей в год;

с 01.01.2021 составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 16 409 088 рублей

Налоговая ставка 0,5%

16 409 088 рублей х 0,5% = 82 045,44 рублей в год,

и устанавливается в соответствии с подпунктом "г" пункта 3 "Правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 "Об 10 основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. Арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости".

Согласно пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Пунктом 2 стать 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствие со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

С учетом указанных выше положений, устанавливающих соответствующий размер арендной платы, суд приходит к выводу, что пункт 2.2. договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 14.04.1997 № 4900000283 в редакции дополнительного соглашения от 20.04.2018 в части определения годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123016:17 в соответствии с Отчетом об определении величины (размера) годовой арендной платы от 27.03.2018 № 12/15-03-18 в размере 1 583 431 руб., является ничтожным.

При таких обстоятельствах, с учетом признания оспариваемого пункта договора в редакции дополнительного соглашения в части определения годового размера аренной платы недействительным (ничтожным) и в отсутствие соглашения сторон о внесении соответствующих изменений, суд приходит к выводу о необходимости возложения на администрацию города Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи обязанности заключить с ИП ФИО1 дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 14.04.1997 № 4900000283, изложив пункт 1 дополнительного соглашения в следующей редакции: «размер годовой арендной платы, установленной пунктом 2.2. договора:

с 12.08.2017 по 31.12.2017 составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 53 717 040 рублей

Налоговая ставка 0,5%

53 717 040 рублей х 0,5% = 268 585,2 рублей в год;

с 01.01.2018 по 31.12.2020 составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 21 274 704 рублей

Налоговая ставка 0,5%

21 274 704 рублей х 0,5% = 106 373,52 рублей в год;

с 01.01.2021 составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 16 409 088 рублей

Налоговая ставка 0,5%

16 409 088 рублей х 0,5% = 82 045,44 рублей в год,

и устанавливается в соответствии с подпунктом "г" пункта 3 "Правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 "Об 10 основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. Арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости".

В соответствии с положениями части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

При подаче искового заявления истцом была оплачена государственная пошлина в общем размере 12 000 руб.

Расходы по оплате государственной пошлины в указанном размере в соответствии со ст. 110 АПК РФ следует отнести на ответчика.

В силу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно пункту 2 статьи 107 Кодекса эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений.

Определением суда от 30.07.2021г. по ходатайству истца судом по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Бюро Оценки» ФИО3 За проведение экспертизы истцом была перечислена денежная сумма на депозит суда в размере 25 000 руб.

Экспертное заключение поступило в материалы дела.

Как указано в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием.

В соответствии с положениями статей 64, 65, 106, 107 АПК РФ, правовой позицией, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 04.10.2012 №1851-О, за счет проигравшей стороны могут подлежать возмещению расходы, связанные с получением в установленном порядке сведений о фактах, представляемых в арбитражный суд лицами, участвующими в деле, для подтверждения обстоятельств, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Однако при разрешении вопроса о судебных издержках расходы, связанные с получением указанных сведений, как и иные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, требуют судебной оценки на предмет их связи с рассмотрением дела, а также их необходимости, оправданности и разумности. Следовательно, действующее законодательство не исключает отнесения на проигравшую спор сторону расходов на получение доказательств по делу, которые, однако, должны быть объективно необходимыми, оправданными и разумными.

В частности, это имеет место в том случае, если представление истцом соответствующих доказательств является обязательным, а их непредставление исключает возможность обращения с соответствующим иском или его удовлетворения. При ином подходе не исключена возможность возложения на проигравшую сторону чрезмерных расходов, понесенных другой стороной при получении доказательств в подтверждение своей правовой позиции, в том числе доказательств, представление которых не требовалось с учетом предмета доказывания по конкретному делу либо которые могли быть получены без несения расходов.

Поскольку в процессе рассмотрения спора истцом было изменено основание иска (в связи с чем, изменился предмет доказывания), при принятии решения по делу экспертное заключение судом не оценивалось, а также не было положено судом в основу принятого решения, в связи с чем, судебные расходы по оплате услуг эксперта несет истец.

Суд, руководствуясь ст. 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Признать недействительным пункт 2.2. договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 14.04.1997 № 4900000283 в редакции дополнительного соглашения к нему от 20.04.2018.

Возложить на администрацию города Сочи (ОГРН <***>, ИНН <***>), город Сочи, в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН <***>, ИНН <***>), город Сочи обязанность заключить с ИП ФИО1 дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 14.04.1997 № 4900000283, изложив пункт 1 дополнительного соглашения в следующей редакции: «размер годовой арендной платы, установленной пунктом 2.2. договора:

с 12.08.2017 по 31.12.2017 составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 53 717 040 рублей

Налоговая ставка 0,5%

53 717 040 рублей х 0,5% = 268 585,2 рублей в год;

с 01.01.2018 по 31.12.2020 составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 21 274 704 рублей

Налоговая ставка 0,5%

21 274 704 рублей х 0,5% = 106 373,52 рублей в год;

с 01.01.2021 составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 16 409 088 рублей

Налоговая ставка 0,5%

16 409 088 рублей х 0,5% = 82 045,44 рублей в год,

и устанавливается в соответствии с подпунктом "г" пункта 3 "Правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 "Об 10 основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. Арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости".

Взыскать с департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН <***>, ИНН <***>), город Сочи в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Сочи (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) 12 000,00 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Е.С. Юрченко