Постановление от 16 января 2025 г. по делу № А46-3/2024

Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-3/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Рахматуллина И.И.,

судейЗиновьевой Т.А.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Емельяновой Е.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 04.07.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Иванова И.А.) и постановление от 06.11.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шиндлер Н.А., Иванова Н.Е., Кливер Е.П.) по делу № А46-16872/2023 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управление производственно-технологической комплектации «Компания «Агростройкомплект» (644015, <...>, кабинет 207, ИНН <***>, ОГРН <***>) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644099, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ИНН <***>, ОГРН <***>) об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи,

при участии в судебном заседании посредством видеоконференц-связи (судья Чернышев В.И.) представителя департамента имущественных отношений администрации города Омска – ФИО2 (доверенность от 04.06.2024),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управление производственно-технологической комплектации «Компания «Агростройкомплект» (далее – компания, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, заинтересованное лицо) о признании недействительным распоряжения от 02.10.2023 № 1628 «Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:140105:524 в Кировском административном округе города Омска» (далее – распоряжение № 1628); обязании заключить договор купли-продажи спорного земельного участка.

Решением от 04.07.2024 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 06.11.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены, признано недействительным распоряжение № 1628, суд обязал департамент в течение 14 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить для подписания компании в трех экземплярах проект договора купли-продажи земельного участка, распределены судебные расходы.

Департамент, не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.

В качестве обоснования доводов жалобы департамент сослался на то, что здание с кадастровым номером 55:36:140105:528 (далее – здание (объект) № 528) фактически является самовольной постройкой - объектом незавершенного строительства (объект был снесен полностью/частично, реконструкция не завершена, соответствующее разрешение не получено), в связи с чем оснований для предоставления земельного участка с кадастровым номером 55:36:140105:524 (далее – участок № 524) не имеется. Кроме того, с сентября 2023 года фактическим правообладателем объекта является индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>, далее – ФИО3), который приобрел объект по договору от 11.09.2023 (договор заключен ФИО3 как гражданином), при этом данный договор государственную регистрацию не прошел. В рамках дела № А46-14184/2024 департамент обратился к ФИО3 с заявлением о признании объекта незавершенного строительства, площадью 288,1 кв. м, расположенного в границах участка № 524 самовольной постройкой, обязании привести объект в соответствие с техническим паспортом нежилого строения № 143Б по улице Авиационная, литера А, запрете эксплуатации самовольной постройки; определением от 28.08.2024 приняты обеспечительные меры в виде запрета ФИО3 совершать какие-либо сделки, а также регистрировать переход права собственности в отношении указанного объекта незавершенного строительства, а также запрета ФИО3 осуществлять строительство данного объекта.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы жалобы.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что участок № 524, площадью 948 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир: здание Общежитие ВОХР, почтовый адрес: г. Омск, Кировский АО, ул. Авиационная, д. 143Б, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: многоквартирные жилые дома средней этажности (5-10 этажей), был сформирован и поставлен на кадастровый учет 27.03.2012.

Указанный земельный участок департаментом (арендодатель) предоставлен в аренду на 49 лет обществу с ограниченной ответственностью «База комплектации строительства» (далее – общество «БКС») (арендатор) на основании договора аренды земельного участка от 20.11.2013 № Д-Кр-12-10382 (договор зарегистрирован 19.12.2023).

Цель использования участка: многоквартирные жилые дома средней этажности (5-10 этажей). Разрешенное использование участка: многоквартирные жилые дома средней этажности (5-10 этажей) (пункт 1.4, 1.5).

Сведения о нахождении на участке объектов капитального строительства в договоре отсутствуют (пункт 1.7).

Фактически на участке находится единственный объект недвижимости – одноэтажное нежилое здание – общежитие ВОХР с кадастровым номером 55:36:140105:528, площадью 239,4 кв. м, год завершения строительства: 1904.

Впоследствии на основании договора купли-продажи от 10.11.2017 право собственности на здание № 528 перешло к компании, в связи с чем между департаментом и компанией подписано соглашение к договору аренды № Д-Кр-12-10382; компания стала арендатором участка № 524.

Компания обратилась в департамент с заявлением от 20.09.2023 о выкупе участка № 524.

Распоряжением от 02.10.2023 № 1628 отказано в предоставлении земельного участка в связи с тем, что:

- участок № 524 предоставлен на праве аренды третьему лицу, с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не являющееся обладателем данного права;

- разрешенное использование участка № 524 не соответствует целям использования такого земельного участка. На участке расположено одноэтажное нежилое здание № 528.

В связи с указанным компания направила в департамент заявление о смене вида разрешенного использования земельного участка на «Деловое управление» код 4.1.

В письме № Ис-ДИО/15628 от 01.11.2023 заинтересованное лицо сообщило, что Департаментом архитектуры и градостроительства города Омска принято решение об отказе в определении вида разрешенного использования участка как «деловое управление (код 4.1)» в связи с наименованием здания № 528 «Общежитие ВОХР, здание».

Ссылаясь на то, распоряжение № 1628 является недействительным и нарушает права и законные интересы компании, последняя обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением по настоящему делу.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что компания является лицом, которому земельный участок предоставлен, с учетом дополнительного соглашения от 09.06.2023, на праве аренды (ввиду приобретения заявителем права собственности на здание № 528); кроме того, эксплуатация и обслуживание нежилого здания общежития ВОХР предусмотрено основными видами разрешенного использования спорного земельного участка. Определение вида разрешенного использования участка № 524 «многоквартирные жилые дома средней этажности (5-10 этажей)», сформированного для обслуживания одноэтажного здания общежитие ВОХР и предоставленного в аренду для этих же целей находилось исключительно в сфере ответственности самого департамента и не может быть вменено в вину арендатору, который вступил в договор лишь после подписания купли-продажи объекта недвижимости, заключенного и зарегистрированного в 2018 году. Материалы дела не содержат доказательства того, что фактическое использование здания не соответствует его разрешенному назначению.

Выводы судов являются верными.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 6/8), постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

В пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено исключительное право граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий и сооружений, на приобретение земельных участков, на которых расположены такие объекты, в собственность или в аренду.

Условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей.

Предоставленное право собственнику объектов недвижимости на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, корреспондирует обязанность собственника объекта недвижимости, требующего предоставление земельного участка, предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенного объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Данная норма направлена на сохранение балансов интересов собственника земли и собственника недвижимости, поскольку реализация предоставленного законом собственнику недвижимого имущества права на переход прав на земельный участок не должна нарушать права собственника земли.

Лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности, если:

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса;

- разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Как было отмечено, в качестве обоснования отказа департамент в распоряжении № 1628 указал следующее:

- участок № 524 предоставлен на праве аренды третьему лицу и с заявлением о предоставлении участка обратилось лицо, не являющееся обладателем данного права;

- разрешенное исполнение участка № 524 не соответствует целям использования такого участка. На участке расположено одноэтажное нежилое здание № 528.

Между тем, как верно указано судами, компания стала собственником здания № 528, которое расположено на участке № 524, при этом данный участок представлен компании в аренду на основании договора № Д-Кр-12-10382, зарегистрированному 19.12.2013 (с учетом соглашения от 09.06.2023, на основании которого компания вступила в арендные отношения). Таким образом, заявитель является лицом, которому земельный участок предоставлен на праве аренды, в связи с чем отказ департамента по указанному основанию являлся неправомерным.

Кроме того, относительно несоответствия разрешенного использования участка целям использования судами обоснованно отмечено со ссылкой на градостроительный план от 01.11.2023 участка № 524, что основными видами разрешенного использования этого участка и расположенных на нем объектов капитального строительства являются, в том числе, социальное обслуживание (код 3.2). Классификатором (утвержден Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412) предусмотрено, что такой вид разрешенного использования включает в себя размещение зданий, предназначенных для оказания гражданам социальной помощи (содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.2.1 - 3.2.4). В свою очередь, код 3.2.4 установлен в отношении общежитий (размещение зданий, предназначенных для размещения общежитий, предназначенных для проживания граждан на время их работы, службы или обучения, за исключением зданий, размещение которых предусмотрено содержанием вида разрешенного использования с кодом 4.7). Соответственно, эксплуатация и обслуживание здания № 528 предусмотрено основными видами разрешенного использования данного земельного участка.

Судом апелляционной инстанции обоснованно обращено внимание на то, что участок № 524 был сформирован и предоставлен в аренду согласно статье 39.20 ЗК РФ на 49 лет под эксплуатацию здания общежитие ВОХР; впоследствии компания вступила в договор аренды в связи с приобретением указанного здания; условия договора аренды сохранились и после подписания дополнительного соглашения с компанией. Доказательств того, что фактическое использование здания не соответствует его разрешенному назначению, материалы дела не содержат.

В кассационной жалобе департамент ссылается на то, что здание № 528 является самовольной постройкой, что исключает возможность предоставления участка № 524 в собственность (в рамках дела № А46-14184/2024 рассматривается спор о признании объекта № 524 самовольной постройкой); кроме того, здание продано ФИО3 по договору от 11.09.2023 (договор не зарегистрирован), который не привлечен к участию в деле.

Суд округа отмечает, что ранее при рассмотрении спора в судах первой и апелляционной инстанций департамент не ссылался на указанные обстоятельства, приведенные в кассационной жалобе. Иск по делу №А46-14184/2024 подан в августе 2024 года после вынесения решения по настоящему делу; при этом ответчиком по иску указан ФИО3; просительная часть требований – о признании объекта № 524 самовольной постройкой; об обязании привести объект в соответствие с техническим паспортом нежилого строения № 143Б по улице Авиационная, литера А путем демонтажа (разбора) самовольно возведенного второго этажа здания; о запрете эксплуатации самовольной постройки.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 17.07.2015 № 305-ЭС15-1788, от 01.12.2015 № 305-ЭС15-7931 и от 22.05.2017 № 303-ЭС16-19319 сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) обладают свойством публичной достоверности, а подлежащее государственной регистрации право считается существующим с момента внесения соответствующих сведений в реестр и до момента их исключения из реестра в установленном порядке. Публичная достоверность реестра является мерой по поддержанию стабильности гражданского оборота как необходимого элемента экономики государства.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Признание самовольной постройкой объекта капитального строительства, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН, может быть принято только судом. При этом в случае изменения параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема), качества инженерно-технического обеспечения, то есть реконструкции здания до государственной регистрации прекращения права собственности на объект недвижимости, существовавший до реконструкции, либо оспаривания этого права в установленном порядке обладатель зарегистрированного права собственности на такой объект имеет исключительное право на приобретение соответствующего участка.

В настоящий момент спор по делу № А46-14184/2024 по существу не рассмотрен. Как на момент обращения компании в департамент с заявлением о предоставлении участка № 524 в собственность, принятия оспариваемого отказа от 02.10.2023, так и в настоящее время право собственности компании на здание № 528 зарегистрировано в установленном порядке, соответствующая запись в ЕГРН не погашена, в судебном порядке недействительной не признана, доказательств незаконности нахождения объекта недвижимости на земельном участке в материалы дела не представлено; разногласия по размеру испрашиваемого земельного участка отсутствуют. При этом, исходя из просительной части иска по делу № А46-14184/2024, департамент оспаривает реконструкцию здания только в части возведения второго этажа в отсутствие разрешения; спора относительно первого этажа, а равно требований относительно сноса всего здания – не имеется. Таким образом, учитывая, что законодательством допускается предоставление участка в собственность лицу, осуществившему самовольную реконструкцию здания, при наличии у такого лица права собственности на объект недвижимости, существовавший до реконструкции, в силу статьи 39.20 ЗК РФ компания вправе претендовать на приобретение спорного земельного участка в собственность.

Основания, предусмотренные статьей 39.16 ЗК РФ и отраженные в распоряжении № 1628, материалами дела не подтверждены, в связи с чем департамент должен направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи, что является мерой, направленной на восстановление нарушенных прав заявителя, которому отказано в предоставлении земельного участка при отсутствии законных оснований.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 ЗК РФ, статья 271 ГК РФ).

Относительно довода департамента о том, что собственником здания является ФИО3, суд округа отмечает, что до право собственности на объект недвижимости в силу статей 8.1, 131, 223 ГК РФ возникает с момента внесения записи в ЕГРН, в связи с чем, по общему правилу считается, что если право собственности не зарегистрировано, то право собственности не возникло (не перешло к новому лицу). Отсутствие регистрации в случае, когда она необходима, влечет негативные последствия для покупателя, поскольку распоряжаться судьбой недвижимости можно только после государственной регистрации. В этой связи приобретение ФИО3 здания № 528 по договору от 11.09.2023, на которое не зарегистрирован переход права собственности, не влечет возникновение у него статуса правообладателя (собственника) здания и, как следствие, не является препятствием для отказа в предоставлении компании (как действующему собственнику здания согласно сведения ЕГРН) спорного участка № 524 в порядке статьи 39.20 ЗК РФ.

Принимая во внимание изложенное, по мнению суда округа, судами первой и апелляционной инстанций сделан обоснованный вывод о том, что отказ департамента, изложенный в распоряжении № 1628, в предоставлении участка в собственность заявителю противоречит приведенным нормативным положениям и нарушает исключительное право компании на оформление земельного участка в собственность, в связи с чем правомерно удовлетворили заявление компании.

Нарушений норм материального права, а также требований процессуального законодательства, влекущих отмену судебных актов в порядке статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Поскольку у департамента имеется льгота по уплате государственной пошлины, суд округа судебные расходы по кассационной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ не распределяет.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 04.07.2024 Арбитражного суда Омской области и постановление от 06.11.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-3/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.И. Рахматуллин

Судьи Т.А. Зиновьева

ФИО1