Решение от 16 ноября 2023 г. по делу № А40-159084/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40- 159084/23-60-252
г. Москва
16 ноября 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 09 ноября 2023года

Решение в полном объеме изготовлено 16 ноября 2023 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи: Кравченко Т.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТ-ГРУП» (123098, <...>, эт.1, пом. IV, ком. 3, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Акционерному обществу «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-ЦЕНТР)» (109240, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

3 лицо – ООО «Альфа»,

о признании уведомления № 884 от 07.07.2022 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 01.02.2019 № Д-2019-000001 недействительным

при участии: согласно протокола судебного заседания



УСТАНОВИЛ:

ООО «ИНВЕСТ-ГРУП» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к АО «ФТ-ЦЕНТР» о признании уведомления № 884 от 07.07.2022 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 01.02.2019 № Д-2019-000001 недействительным.

Исковые требования, со ссылкой на ст. 167, 168 ГК РФ, мотивированы тем, что истец не согласен с уведомлением ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Истец, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просит иск удовлетворить.

Ответчик с заявленными исковыми требованиями не согласился по доводам, изложенным в отзыве, в удовлетворении исковых требований просит отказать.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Как указывает истец в обоснование заявленных требований, между арендодателем - АО «ФТ-ЦЕНТР» и арендатором - ООО «ИНВЕСТ-ГРУП» был заключен договор от 01.02.2019 № Д-2019-000001 аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории г. Москвы и принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения, в соответствии с условиями которого арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает во временное владение и пользование федеральное недвижимое имущество общей площадью 1 736,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Согласно п.2.1. договора, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с даты подписания сторонами договора, и действует до 01.02.2024года.

Разделом 4 договора сторонами согласованы платежи и расчеты по договору, в соответствии с которым ежемесячная плата по договору состоит из арендной платы и возмещения стоимости потребленных коммунальных услуг.

Сумма арендной платы определена по результатам аукциона, внесение ежемесячной арендной платы по настоящему договору производится арендатором самостоятельно в безналичном порядке ежемесячно авансовым платежом за текущий месяц до десятого числа текущего месяца в сумме предусмотренной в п. 4.2 договора (п. 4.1, 4.2, 4.3 договора).

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды, так согласно п.3.3.8 договора аренды, арендатор обязан самостоятельно получать у арендодателя счета на ежемесячную плату, установленную договором, своевременно и в полном объеме вносить такую плату.

Уведомлением от 07.07.2022 № 884 ответчик поставил истца в известность об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 01.02.2019 № Д-2019-00001, необходимости освобождения объекта. Основанием послужило наличие задолженности по арендной плате.

Не согласившись с указанным уведомлением, истец обратился с настоящим иском в суд, обосновывая свое несогласие тем, что арендная плата начислялась ответчиком без учета времени пандемии Covid-19 и режима повышенной готовности, объявленного на основании Указа Мэра Москвы. Ссылаясь на постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 430, истец считает, что арендная плата должна была быть установлена в заниженном размере, - до 04.03.2020 – 100%, с 05.03.2020 по 08.06.2020 – 0%, с 09.06.2020 по 30.09.2020 – 50%, с 01.10.2020 – 100%, а начисление арендной платы без учета ковидных ограничений сформировало на стороне ответчика неосновательное обогащение, в связи с чем на стороне истца задолженность отсутствует.

Проанализировав условия договора, правоотношения сторон, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Пунктом 1 статьи 2, частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12, другими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Таким образом, по совокупности толкования пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Гражданским Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как следует из условий договора, согласно п.4.1. договора аренды ежемесячная плата по договору состоит из арендной платы и возмещения стоимости потребленных коммунальных услуг.

Сумма арендной платы определена по результатам аукциона и составляет 1 025 060 руб. в месяц в том числе НДС, на основании п.4.2. договора.

На основании п.3.3.8 договора аренды, арендатор обязан самостоятельно получать у арендодателя счета на ежемесячную плату, установленную договором, своевременно и в полном объеме вносить такую плату.

Арендодателем в адрес арендатор направлено было уведомление № 1948 от 21.09.2021 года об изменении размера арендной платы по договору аренды на сумму 1 207 145 руб. 50 коп. без коммунальных услуг и эксплуатационных расходов.

В процессе исполнения договора аренды, истец неоднократно нарушал условия договора, а именно нарушением срока по внесению ежемесячной арендной платы в течение 2 месяцев, что подтверждается требованиями об оплате образовавшейся задолженности от 25.03.2022 года № 400, от 11.05.2022 года № 597, от 25.05.2022года № 676, а также 16.03.2023 года № 248-ИСХ (претензионное письмо).

Разделом 7 договора сторонами согласован порядок изменения и расторжения договора, пунктом 7.1 которого согласовано, что предложения по досрочному расторжению настоящего договора рассматриваются сторонами в течение 1 месяца с момента получения таких предложений. Договор подлежит досрочному расторжению по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором или действующим законодательством РФ (п. 7.2).

Пунктом 7.3 согласовано, что арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора и расторгнуть его в случаях:

- при неуплате или просрочке внесения арендатором ежем4есячной арендной платы о договору, установленной разделом 4, в течение двух месяцев вне зависимости от последующей оплаты;

- при заключении арендодателем инвестиционного договора в отношении объекта;

- в связи с принятыми в установленном порядке решениями уполномоченных государственных органов о постановке объекта на капитальный ремонт в соответствии с подтвержденным планом капитального ремонта, а также в связи с решением о его сносе в соответствии с градостроительным планом; и в иных случаях, предусмотренных п. 7.3 договора.

Пунктом 7.4 установлено, что в случае одностороннего расторжения договора арендодателем в соответствии с п. 7.3 договора, договор считается расторгнутым через двадцать дней с момента получения арендатором соответствующего уведомления. Момент получения уведомления определяется в любом случае не позднее 10 календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в договоре.

Как следует из материалов дела, арендодателем 07.07.2022 было направлено в адрес арендатора уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и необходимости освобождения объекта, поскольку по состоянию на 06.07.2022 за арендатором числится задолженность по арендным платежам на сумму 4 631 592 руб. 20 коп.

При этом, как усматривается из переписки сторон, арендодатель письмами от 25.03.2022 № 400, от 25.05.2022 № 597, от 25.05.2022 № 676 уведомлял арендатор о наличии задолженности по арендной плате и необходимости погасить ее в соответствии с условиями договора.

Заявляя настоящие исковые требования, по сути, истцом не оспаривается наличие задолженности оп арендным платежам, однако наличие задолженности толкуется истцом как обязанность арендодателя снизить размер арендной платы в связи с ковидными ограничениями. Данный довод суд не может принять во внимание.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены Правительством Российской Федерации в постановлении от 03.04.2020 № 439.

В соответствии с пунктом 1 Требований отсрочка предоставляется по договорам, арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.

Основным видом деятельности арендатора на дату обращения с требованием о снижении арендной платы в соответствии с выпиской является "Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом" (ОКВЭД 68.20.2). Данный вид деятельности не включен в вышеуказанный перечень.

При этом стоит отметить, что мораторий вступил в силу с 03.04.2020 и прекратил свое действие 07.01.2021, в то время как требования об уплате задолженности были предъявлены ответчиком в 2022 году.

Кроме того, суд обращает внимание, что с настоящим иском в суд истец обратился по истечении более чем года с даты расторжения договора аренды, после того, как арендодателем был инициирован судебный процесс по взысканию задолженности по арендной плате, что не может свидетельствовать о добросовестности действий истца.

Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки в качестве защиты гражданских прав осуществляются в соответствии со ст. ст. 166 - 181 ГК РФ.

В п. п. 1 и 2 ст. 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Направляя уведомление о расторжении договора аренды, ответчик реализовал свое право, предусмотренное п. 7.3 договора.

Проанализировав условия договора, действия сторон, действия арендодателя по расторжению договора аренды, суд не находит оснований для признания оспариваемого Уведомления от 07.07.2022 № 884 недействительным, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

Судебные расходы по оплате госпошлины подлежат распределению между сторонами в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 8, 11, 12, 166, 167, 309, 310,421, 450, 450.1, 606, 614, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, п, статьями 65, 69, 71, 82, 110, 123, 156, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия.


Судья:

Т.В. Кравченко