Постановление от 17 апреля 2024 г. по делу № А56-65727/2023

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-65727/2023
17 апреля 2024 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2024 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Нестерова С.А., судей Полубехиной Н.С., Черемошкиной В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Овчинниковой А.Ю., при участии: от истца: не явился, извещен; от ответчика: ФИО1 – по доверенности от 22.07.2022, ФИО2 – по доверенности от 04.10.2021;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4122/2024) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2023 по делу № А5665727/2023 (судья Бугорская Н.А.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН <***>) в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, дом 20, литера А, помещ. 2-Н, ОГРН <***>);

к обществу с ограниченной ответственностью «Селена» (адрес: 194358, Санкт- Петербург, <...>, помещ. 142/4, ОГРН <***>);

о взыскании штрафа, расторжении договора,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга» (далее – истец, Учреждение) обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Селена» (далее – ответчик,

Общество) о взыскании 56 494 руб. 22 коп. штрафа и расторжении договора аренды от 31.10.2017 № 12/ЗК-02299.

Решением суда от 14.12.2023 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просил решение от 14.12.2023 отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ее податель, ссылаясь на то, что в пункте 1.2 договора установлено, что земельный участок предоставляется для размещения нестационарного торгового объекта – торговый павильон для реализации непродовольственных товаров (код 3.9, 3.5), а также то, что актами обследования земельного участка от 15.02.2023, от 30.05.2023 Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ) подтверждается, что часть торгового павильона используется под пункт общественного питания, указал, что Обществом допущено нарушение договора в части целевого использования земельного участка, а потому в удовлетворении иска отказано неправомерно.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители ответчика против удовлетворения жалобы возражали.

Комитет, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в судебное заседание не направил, что в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 31.10.2017 № 12/ЗК-02299 в редакции дополнительного соглашения от 02.12.2013 № 2 (далее – договор), по условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007666:1009, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Типанова, участок 176 (юго-восточнее пересечения с Демонстрационным проездом), общей площадью 30 кв.м (далее – участок).

В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставляется для размещения нестационарного торгового объекта – торговый павильон для реализации непродовольственных товаров (код - 3.9, 3.5).

Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя.

В силу пункта 4.3.1 договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора, и условием пользования участком, установленным пункте 1.4 договора.

В соответствии с пунктом 6.3 договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда, в том числе при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные в пункте 1.2 договора, или нарушении арендатором условия пользования участком, установленного пунктом 1.4 договора (пункт 6.3.1 договора).

Пунктом 5.5 договора за нарушение иных условий договора, не указанных в предыдущих пунктах раздела 5, арендатор обязан уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

В ходе проверки, проведенной ККИ, было выявлено, что на участке размещен торговый павильон площадью 40 кв.м, часть которого используется для реализации цветов и подарков, вторая часть используется под пункт общественного питания, что является нарушения целевого использования земельного участка.

Указанные обстоятельства зафиксированы в акте обследования земельного участка ККИ от 15.02.2023.

Учреждение, осуществляющее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 № 281 реализацию полномочий Комитета в области защиты имущественных интересов Санкт-Петербурга, направило в адрес Общества претензию от 05.04.2023 № ПР-11443/23-0-0, в которой, ссылаясь на нарушение арендатором пункта 1.2 договора, просило уплатить штраф в размере 56 494 руб. 22 коп. и устранить допущенные нарушения.

При повторном обследовании земельного участка было выявлено, что ранее допущенные нарушения Обществом устранены не были, что отражено в акте ККИ от 30.05.2023.

Поскольку в добровольном порядке указанные требования ответчиком не исполнены, истец обратился с соответствующим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика и проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит обжалуемый судебный акт подлежащим отмене на основании следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Применительно к земельным участкам их назначение определяется принадлежностью к определенной категории земель и видом разрешенного использования.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае

неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт заключения договора, а также предоставление истцом ответчику земельного участка во временное владение и пользование подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Из материалов дела следует, что условиями заключенного между сторонами договора (пункт 1.2.) предусмотрено, что Общество обязано использовать земельный участок для размещения нестационарного торгового объекта – торговый павильон для реализации непродовольственных товаров (код – 3.9, 3.5).

При этом, коды функционального использования территории установлены приложением № 4 к Положению о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт- Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденному постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - приложение № 4).

В силу пункта 19 приложения № 4 земельные участки с кодом функционального использования территории 3.9 могут быть использованы под временные объекты торговли и оказания услуг (2-й категории), временные объекты, сооружения, павильоны, кафе, в том числе летние, киоски, палатки, контейнеры, тонары, ателье, пункты проката, ателье ремонтные разного профиля, фотоателье, пункты приема посуды, пункты приема вторсырья, прачечные, химчистки, парикмахерские и другие временные объекты торговли, общественного питания и оказания услуг с общим торговым залом без инженерных коммуникаций.

Аналогичные положения были закреплены и в пункте 19 приложения № 1 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2004 № 1561 «О методиках определения арендной платы за земельные участки», действовавшего на момент заключения сторонами спорного договора аренды земельного участка.

Таким образом, код 3.9 допускает размещение временных объектов торговли, в которых осуществляется реализация как продовольственных, так и не продовольственных товаров.

В то же время из буквального толкования пункта 1.2 договора (статья 431 ГК РФ) следует, что в данном случае стороны установили требования (ограничения) относительно конкретного вида товаров, которые могут быть реализованы в спорном торговый павильоне, размещенном на арендуемом Обществом земельном участке, а именно непродовольственные товары, то есть фактически непродовольственные товары, допускаемые кодами 3.5, 3.9.

При этом, как следует из актов обследования земельного участка ККИ от 15.02.2023, 30.05.2023, а также приложенных к ним фотоматериалов, часть торгового павильона используется под пункт общественного питания, то есть для реализации продовольственных товаров, что вопреки выводу суда первой инстанции свидетельствует о нарушении Обществом пункта 1.2 договора в части целевого использования земельного участка.

Доводы Общества о том, что односторонние акты ККИ являются ненадлежащими доказательствами по делу, со ссылками на то, что названные акты

составлены в одностороннем порядке без участия, а также вызова на осмотр последнего, не могут быть приняты во внимание апелляционной коллегией, поскольку означенная позиция противоречит пунктам 1.4, 3.1 Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда, утвержденного распоряжением Комитета по контролю от 05.09.2017 № 11-р «Об утверждении Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда».

Так, в данном случае обследования спорного земельного участка, в том числе на предмет соблюдения Обществом условий заключенного с Комитетом договора аренды, были произведены ККИ без вмешательства в хозяйственную деятельность арендатора, в рамках полномочий, установленных означенными нормативно-правовыми актами, в связи с чем не требовали ни участия ответчика или его представителя, ни необходимости его вызова для их проведения, так как обязанность уведомлять хозяйствующий субъект о предстоящем обследовании объекта недвижимости, находящегося в собственности у государства, отсутствует, поскольку проверка проводится не в отношении хозяйствующего субъекта, а в отношении объекта недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, повторно оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, апелляционный суд соглашается с доводом подателя жалобы о доказанности факта нарушения арендатором пункта 1.2 договора в части установленной в договоре цели использования арендованного земельного участка, а потому последний в силу пункта 5.5 договора может быть привлечен к ответственности в виде уплаты штрафа.

Согласно произведенному Комитетом арифметическому расчету размер штрафа за допущенное Обществом нарушение составляет 56 494 руб. 22 коп.

Указанный расчет суммы штрафных санкций ответчиком не опровергнут, проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.

На основании изложенного, учитывая, что ответчиком вопреки положениям статей 9, 65, 68 АПК РФ не представлено в материалы дела доказательств внесения вышеуказанного штрафа в полном объеме, решение суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене, а требование Комитета о взыскании с Общества 56 494 руб. 22 коп. – удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, Комитетом было заявлено требование о расторжении договора аренды от 31.10.2017 № 12/ЗК-02299.

В соответствии со статьями 450, 450.1 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, решению суда, а в случаях, предусмотренных правовыми актами или договором, на основании уведомления одной стороны об одностороннем отказе от договора с момента получения данного уведомления другой стороной.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В данном случае из пункта 6.3.1 договора следует, что он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда, в том числе при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пункте 1.2 договора, или нарушении арендатором условия пользования участком, установленного пунктом 1.4 договора

Как указано выше, факт нарушения Обществом пункта 1.2 договора в части целевого использования земельного участка подтверждается материалами дела,

равно как и факт направления арендодателем в адрес арендатора претензии о необходимости устранить нарушения пункта 1.2 договора, что не было сделано последним.

При таких обстоятельствах, установив факт нарушения Обществом пункта 1.2 договора, а также то, что ответчик не устранил допущенное нарушение и не уплатил штраф по договору за допущенное нарушение, при этом, при направлении предупреждения ответчику истцом соблюдены положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ апелляционный суд приходит выводу о том, что в данном случае имеются предусмотренные пунктом 6.3.1 договора основания для расторжения договора по требованию арендодателя, в связи с чем в означенной части решение суда первой инстанции также подлежит отмене, тем более, что ввиду длительного нарушения Обществом условий пункта 1.2 договора (почти 10 месяцев с даты составления акта ККИ от 15.02.2023 до даты вынесения решения судом первой инстанции) и неустранения допущенного нарушения, несмотря на претензии арендодателя, расторжение договора в данном конкретном случае не может быть признано крайней мерой ответственности применяемой к арендатору.

На основании изложенного решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2023 по делу № А56-65727/2023 подлежит отмене на основании пунктов 2, 3 части 1 статьи 270 АПК РФ с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований Комитета в полном объеме.

По результатам рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции и в соответствии со статьей 110 АПК РФ, а также разъяснениями пункта 12 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», учитывая, что Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины по арбитражным делам, с ответчика в доход федерального бюджета подлежат взысканию 8 260 руб. 00 коп. государственной пошлины по иску и 3 000 руб. 00 коп. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской

области от 14.12.2023 по делу № А56-65727/2023 отменить, принять по делу новый

судебный акт. Иск удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Селена» в пользу

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 56 494 руб. 22 коп. штрафа. Расторгнуть договор аренды от 31.10.2017 № 12/ЗК-02299.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Селена» в доход

федерального бюджета 11 260 руб. 00 коп. государственной пошлины по иску и по

апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий С. А. Нестеров Судьи Н. С. Полубехина

В. В. Черемошкина