Решение от 29 июля 2025 г. по делу № А56-58208/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-58208/2024
30 июля 2025 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена  18 июля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  30 июля 2025 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Егоровой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Карпенко А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО1

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

третье лицо: 1. Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры

2. Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества»

об определении условий договора,

при участии: согласно протоколу от 18.07.2025,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1  (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании незаконным решения об отказе в реализации права на приобретение объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская линия В.О. д. 29, лит. А, пом. 1-Н, изложенного в уведомлении от 14.03.2024 № 05-19-22989/24-0-1, обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга  принять решение об условиях приватизации объекта по адресу: <...> лит А, пом. 1-Н, определив способ его приватизации как продажу государственного имущества Предпринимателю по преимущественному праву приобретения, рассрочкой по оплате выкупной стоимости на 5 лет, установив в договоре выкупную стоимость объекта в размере 28 256 069 руб. и указав в качестве обременения обязанность нового собственника по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Дом В. Голубина. В 1911-1932 годах жил архитектор ФИО2» в соответствии со статьей 47.2 и соблюдения требований при содержании и использовании в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренный пунктами 1-3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ).

Определением суда от 28.06.2024 заявление принято к производству, назначена дата предварительного и основного судебного заседания.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП).

В судебном заседании 10.09.2024 суд, руководствуясь ст. 135-137 АПК РФ, определил считать дело подготовленным, перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании в соответствии с определением суда о принятии иска к производству.

В судебном заседании 15.10.2024 присутствовали представители сторон, КГИОП представил отзыв, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», поставлен вопрос о назначении судебной экспертизы по делу по следующему вопросу:

? «Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 138,4 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская линия В.О. д. 29, лит. А, пом. 1-Н, с кадастровым номером 78:06:0002010:2168 на 12.10.2023?».

В судебном заседании 28.01.2025 присутствовали представители истца и КГИОП. Представители ответчика и иных третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком.

С учетом сведений поступивших в материалы дела от экспертных учреждений ответов, суд определил поручить проведение экспертизы ФИО3, эксперту общества с ограниченной ответственностью «ПетроЭксперт», имеющему высшее образование, ведущему специалисту в области оценочной деятельности, имеющему опыт работы, в том числе экспертом с 2008 года; срок выполнения 10 рабочих дней с момента представления необходимых документов, стоимость экспертизы – 40 000 руб.

Определением суда от 21.02.2025 производство по делу приостановлено ввиду назначения судебной экспертизы. После поступления в материалы дела экспертизы производство по делу возобновлено. Назначено судебное заседание арбитражного суда первой инстанции. Стоимость объекта определена экспертом как 29 687 000 рублей.

В судебном заседании 03.06.2025 приняты уточнения истца, в которых он просил признать незаконным решение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга об отказе в реализации преимущественного права на приобретение объекта нежилого фонда по адресу: <...> лит. А, пом. 1-Н, изложенное в уведомлении от 14.03.2024 № 05-19-22989/24-0-1, и обязать внести изменения в распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга № 2832-рз от 17.12.2024 в части цены продажи нежилого помещения, определив ее в размере 29 687 000 рублей и заключить договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: <...> лит А, пом. 1-Н, установив в договоре выкупную стоимость объекта в размере 29 687 000 рублей, а также исключив из договора п. 3.2.5 и п. 7.7.

Определением суда от 08.07.2025 судебное заседание перенесено на иную дату в связи с временной нетрудоспособностью судьи.

В судебном заседании 18.07.2025 присутствовали представители истца и ответчика. Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком.

Истец заявленные требования поддержал. Ответчик относительно удовлетворения исковых требований возражал, по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

12.10.2023 истец  обратился в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого помещения по договору аренды № 01-3029142 от 21.12.2016 нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская линия В.О. д. 29, лит. А, пом. 1-Н. Распоряжением КГИОП № 10-400 от 16.07.2014 здание, в котором расположен объект отнесено к числу объектов культурного наследия регионального значения «Дом В. Голубина. В 1911-1932 годах жил архитектор ФИО2».

Письмом от 31.10.2023 № 05-26-102165/23-0-5 Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга подтвердил факт принятия заявления и указал, что оно будет рассмотрено в порядке и в сроки, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона № 159-ФЗ).

Поскольку по состоянию на 28.02.2024 в нарушение установленного срока принятия решения о предоставлении преимущественного права выкупа Комитет не уведомил заявителя о принятом решении и не направил в его адрес проект договора купли-продажи арендуемого имущества, заявитель самостоятельно обратился к независимому оценщику с целью получения отчета об определении рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения общей площадью 138,4 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская линия В.О. д. 29, лит. А, пом. 1-Н, с кадастровым номером 78:06:0002010:2168.

Согласно полученному отчету об оценке от 04.03.2024 № 297/24-1 рыночная стоимость объекта на дату оценки 01.03.2024 составила 28 256 069 рублей.

05.03.2024 заявитель направил в Комитет проект договора купли-продажи с рассрочкой по оплате выкупной стоимости на 5 лет и с поквартальными платежами, установив в договоре выкупную стоимость объекта в размере 28 256 069 рублей.

Однако, в ответ 14.03.2024 Комитет направил в адрес заявителя письменный отказ на выкуп арендуемого объекта нежилого фонда.

Не согласившись с указанным решением, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

Особенности приватизации объектов культурного наследия (далее - ОКН) установлены Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) и Законом № 73-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 29 Закона № 178-ФЗ арендованные ОКН могут быть выкуплены субъектами малого и среднего предпринимательства при условии приложения к решению об условиях приватизации копии охранного обязательства на выкупаемый ОКН или иного охранного документа, предусмотренного и. 8 ст.48 Закона № 73-ФЗ, а также включения в договор купли-продажи в качестве существенного условия обременение приватизируемого ОКН обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, а в случае, если на момент заключения сделки охранное обязательство не утверждено требований иного охранного документа, предусмотренного п. 8 ст. 48 Закона № 73-ФЗ.

Письмом от 14.03.2024 №05-19-22989/24-0-1 Комитет сообщил Предпринимателю, что ввиду отсутствия в отношении объекта утвержденного в установленном порядке охранного обязательства принять решение об условиях приватизации и заключить договор купли-продажи не представляется возможным.

Однако, отсутствие утвержденного в установленном порядке охранного обязательства в силу приведенных выше норм не является основанием для отказа в выкупе и не предоставляет отсрочку в направлении заявителю договора купли-продажи.

В процессе рассмотрения настоящего дела распоряжением КГИОП от 25.09.2024 № 459-об/24 утверждено охранное обязательство собственника и иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Дом В. Голубина. В 1911-1932 годах жил архитектор ФИО2», включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации».

Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 17.12.2024 № 2832-рз принято решение о приватизации объекта и направлении в адрес Предпринимателя проекта договора купли-продажи в отношении нежилого помещения 1-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская линия В.О., д. 29, литера А, площадью 138,4 кв.м, кадастровый № 78:06:0002010:2168 с установленной ценой продажи 42 100 000 рублей, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 26.11.2024 № КО49/00143/2024, изготовленным ГУП ГУИОН.

В связи с тем, что нарушение права Предпринимателя на выкуп арендованного имущества устранено Комитетом, в удовлетворении требования о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 14.03.2024 № 05-19-22989/24-0-1, судом должно быть отказано. При этом судебные расходы Предпринимателя по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. подлежат возложению на Комитет, поскольку решение о приватизации принято после обращения в суд с настоящим заявлением.

Получив от Комитета проект договора, содержащий прежнюю стоимость выкупа помещения, Предприниматель направил протокол разногласий, в котором  просил установить цену объекта в 28 256 069 рублей и исключить из договора п. 3.2.5 и п. 7.7, также уточнил требования в рамках настоящего дела.

Комитет отклонил протокол разногласий Предпринимателя, подтвердив свою позицию в ходе судебного процесса.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

Комитет предложил Предпринимателю заключить договор купли-продажи по цене, указанной ГУИОН в отчете об оценке рыночной стоимости от 26.11.2024 № КО49/00143/2024, а именно: 42 100 000 рублей. Однако Предприниматель не согласился с указанной ценой, посчитав ее завышенной, и направив ответчику протокол разногласий в отношении условия договора о цене.

Поскольку Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора и урегулированием преддоговорных споров, в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что спор касается выкупной стоимости помещения. При этом сторонами в материалы дела представлены отчет ГУИОН о рыночной стоимости помещения и независимого оценщика – ООО «Проектно-экспертное бюро «Аргумент» от 04.03.2024 №297/24-1, содержащие существенно различные предложения относительно рыночной стоимости спорного объекта.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как указано в абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Из части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ следует, что стороны договора купли-продажи обязаны применять в договоре рыночную стоимость отчуждаемого государственного или муниципального имущества, определенную независимым оценщиком, суд приходит к выводу о том, что заключение о рыночной стоимости имущества является для сторон обязательным, а не рекомендательным, поскольку возможность заключения договора купли-продажи по иным ценам, в том числе определенным соглашением сторон, законом не предусмотрена.

Как следует из правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; рыночная стоимость, определенная не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Ввиду разногласий сторон относительно выкупной цены арендованного имущества суд по ходатайству Предпринимателя назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Проведение экспертизы по вопросу: какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 138,4 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская линия В.О. д. 29, лит. А, пом. 1-Н, с кадастровым номером 78:06:0002010:2168 на 12.10.2023, поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ПетроЭксперт» ФИО3.

В суд поступило заключение эксперта от 10.03.2025 №25/22-А56-58208/2024, в соответствии с которым экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 29 687 000 руб. (НДС не облагается).

В связи с наличием у Комитета и ГУИОН вопросов к эксперту в судебное заседание приглашена эксперт ФИО3, которая на основании статьи 86 АПК РФ дала пояснения по приведенному заключению.

В частности, на вопрос Комитета и ГУИОН относительно выбора объектов-аналогов эксперт пояснил, что с учетом места расположения объекта оценки им выбирались объекты-аналоги схожего типа, местоположения, площади, системы доступа. С учетом изложенного, экспертом были подобраны объекты-аналоги в том же районе с аналогичными характеристиками. Экспертом также проведена корректировка на местности на странице 31 заключения, на страницах 32-33,36 приведено описание и обоснование проведенной корректировки на этаж.

Представитель Комитета указал, что заявление предпринимателя поступило в уполномоченный орган 12.10.2023, однако МФЦ оно было принято 10.10.2023. Эксперт пояснил, что разница в два дня при ретроспективной оценке стоимости помещения не существенна и не влияет на определение стоимости. Также эксперт пояснил, что оценка производилась без учета нахождения помещения в объекте культурного наследия, но ввиду отсутствия предметов охраны в самом помещении, данный факт не повлиял на определение стоимости, в любом случае, стоимость не стала бы выше. В отчетах ГУИОН, составленных до момента утверждения охранного обязательства и после, стоимость помещения являлась идентичной.

Обоснованных опровержений выводов эксперта, недостоверности приведенных в экспертном заключении выводов, суду не представлено.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов, в том числе проходимости пешеходных потоков при анализе параметра местоположения, - оцениваются судом как обоснованные. Доводы участвующих в деле лиц не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости спорного помещения и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования. Также при оценке экспертного заключения судом учтены иные имеющиеся в материалах дела доказательства.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Таким образом, суд счел представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта

С учетом изложенного, выкупная стоимость объекта подлежит установлению в размере 29 687 000 руб.

Относительно требований Предпринимателя о необоснованном включении в договор купли-продажи дополнительного обязательства покупателя в виде запрета установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, ограничивающие его право собственности (п. 3.2.5. Договора купли-продажи), а также установлении материальной ответственность за нарушение указанных обязательств в виде уплаты штраф в размере 5% от цены продажи Объекта (п. 7.7 Договора купли-продажи) суд полагает необходимым отметить следующее.

Заключаемым сторонами договором купли-продажи предусмотрена рассрочка платежа, в силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ и п. 3 статьи 489 ГК РФ помещение признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

По общему правилу залогодатель, владеющий имуществом, не должен ухудшать его при использовании и обязан принимать необходимые меры для его сохранности (пп. 3 п. 1 ст. 343 ГК РФ, п. 1 ст. 29, ст. 32 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В связи с этим требование Комитета о включении в договор запрета установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а также включении санкций за его нарушение является правомерным.

Что касается распределения судебных расходов по требованию об урегулировании разногласий, то по общему правилу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Преддоговорная природа спора предполагает установление судом параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия. В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу. Данный факт подтверждается положениями статьи 173 АПК РФ, согласно которым по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор.

Учитывая, что целью обращения истца являлось заключение договора купли-продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не свидетельствует о незаконности действий либо неправоте другой стороны. В связи с этим, понесенные сторонами расходы в связи с рассмотрением данного требования распределению в порядке статьи 110 АПК РФ не подлежат.

Поскольку при заявлении требования об урегулировании разногласий при заключении договора в порядке статьи 49 АПК РФ Предпринимателем не уплачена государственная пошлина, она подлежит взысканию в доход федерального бюджета в порядке пп. 3 п. 1 ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга внести изменения в распоряжение от 17.12.2024 № 2832-рз в части цены продажи нежилого помещения, определив ее в размере 29 687 000 рублей, и заключить договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: <...>, лит А, пом. 1-Н, установив в договоре выкупную стоимость объекта в размере 29 687 000 рублей.

Пункты 3.2.5 и 7.7 изложить в редакции Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга.

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу ФИО1 3000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с ФИО1 в доход федерального бюджета 15000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья                                                                            Егорова Д.А.