Решение от 13 января 2023 г. по делу № А40-38817/2021

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-38817/21-6-266
13 января 2023 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 11 января 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 13 января 2023 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по исковому заявлению ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

к ответчику: АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА "ПЛАНЕТА" (107150, ГОРОД МОСКВА, ПРОЕЗД 4-Й ПОДБЕЛЬСКОГО, 6 А, 8, , ОГРН: 1027739309993, Дата присвоения ОГРН: 03.10.2002, ИНН: 7718125785)

о взыскании задолженности по арендной плате за период с 26.03.2019 по 30.06.2020 в размере 910 986 руб. 15 коп., пени за период с 02.04.2019 по 30.06.2020 в размере 50 249 руб. 77 коп.

третье лицо: ООО «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК»

при участии:

от истца – Новосельцева Ю.Д. по дов. от 28.12.2022г. (дип. от 27.06.2018г.)

от ответчика – Ачкасов В.Г. по дов 01.11.2019г. (удостоверение), Соболева Ю.В. паспорт, протокол №30 от 03.12.2021г., Андрианова С.С. по дов. от 09.01.2023г. (дип. от 29.06.2000г.)

от третьего лица – не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА "ПЛАНЕТА" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 26.03.2019 по 30.06.2020 в размере 910 986 руб. 15 коп., пени за период с 02.04.2019 по 30.06.2020 в размере 50 249 руб. 77 коп. по договору аренды земельного участка от 24.01.2013 №М-03-509112.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.08.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2022, исковые требования удовлетворены частично, с АНО «ДЮСШ «Планета» взыскана задолженность в размере 910 986,15 руб., в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19.05.2022 года указанные решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Направляя дело на новое рассмотрение, судом кассационной инстанции указано на необходимость установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе дать квалификацию сложившимся между сторонами правоотношениям, установить факт использования либо неиспользования ответчиком земельного участка, а также вид фактического использования земельного участка, определить применимые к правоотношениям сторон нормы материального права.

Дело рассматривалось в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика представил заявление о признании исковых требований в части начисления платы за пользование земельным участком в размере 30 493 руб. 54 коп..

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) в лице правопредшественника – Московский земельный комитет и ответчиком (арендатор) 27.05.2003г. был заключен договор аренды земельного участка № М-03-505392, по условиям которого земельный участок площадью 4 436 кв.м с кадастровым номером 77:03:0001013:12 по адресу: г. Москва, 4-й проезд Подбельского, вл. 6А, стр. 8 предоставлен в аренду для реконструкции здания и строительства пристройки к спортивной школе сроком до 30.12.2003.

Договор расторгнут на основании уведомления от 17.08.2006 № 33-ИТЗ-285/6.

28.02.2012 г. между Обществом с ограниченной ответственностью «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК» и Автономной некоммерческой организацией Детско-юношеская спортивная школа «ПЛАНЕТА» было заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым ООО «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК» было передано нежилое здание по адресу: г. Москва, проезд Подбельского 4-й, д. 6 А, стр. 8, общей площадью 1642,8 кв.м., условный номер 18331.

В период нахождения здания во владении и пользовании ООО «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК» распоряжением Департамента земельных ресурсов от 22.01.2013 № 277-03 ДЗР земельный участок предоставлен сроком на 11 месяцев 28 дней для проведения проектно-изыскательских работ в соответствии с условиями договора аренды № М-03-509112 от 24.01.2013.

Согласно п. 3.3 договора, размер ежегодной арендной платы, счет, на который она вносится, указаны в Приложении 2 к Договору. Приложение 2 является составной и неотъемлемой частью договора.

По условиям п. 3.2 договора, арендная плата начисляется арендатору с даты перехода права собственности на здание, расположенное на земельном участке с 30.03.2012г. и вносится ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала.

В соответствии с п. 3.4 договора, размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в Договор.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2015 по делу № А40-152808/14 признано недействительным соглашение об отступном, заключенное 28.02.2012 г. между Обществом с ограниченной ответственностью «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК» и Автономной некоммерческой организацией Детско-юношеская спортивная школа «ПЛАНЕТА», в соответствии с которым ООО «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК» было передано нежилое помещение - здание, находящееся по адресу: г. Москва., проезд Подбельского 4-й, д. 6 А, стр. 8, общей площадью 1642.8 кв.м., условный номер 18331.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2018 года по делу № А40-191831/15 из владения ООО «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК» и ООО «С.К.РОКАДА» в пользу АНО «ДЮСШ «ПЛАНЕТА» истребовано здание площадью 1642,8 кв.м. по адресу: г. Москва, 4-й проезд Подбельского, д. 6а, стр. 8, признаны недействительными записи в ЕГРН о праве собственности указанных лиц на здание.

26.03.2019г. в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации права собственности АНО Детско-юношеская спортивная школа "Планета" на нежилое здание площадью 1 642,8 кв.м по адресу: г. Москва, 4-й пр. Подбельского, д. 6А, стр. 8 расположенное на спорном земельном участке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию указанной нормы права, приведенному в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Истец полагает, что в результате приобретения права собственности на объект недвижимости к ответчику в силу ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ГК РФ перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 24.01.2013 года № М-03-509112, в том числе обязанность по уплате арендной платы.

Однако ответчик в нарушение принятых обязательств оплату арендных платежей за период с 26.03.2019 по 30.06.2020 года в полном объеме не произвел, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 910 986 руб. 15 коп.

Претензия от 04.09.2020 №33-6-428002/20-(0)-1, направленная в адрес ответчика с требованием оплаты задолженности, оставлена без удовлетворения.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков для граждан и юридических лиц - собственников зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Поскольку на момент заключения договора аренды земельного участка №М-03-50911 от 24.01.2013, ООО «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК» не являлось собственником нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, 4-й пр. Подбельского, д. 6А, стр. 8, указанный договор был заключен в нарушение требований ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона № 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 01 сентября 2013 года (пункт 6 статьи 3 Закона № 100-ФЗ).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ (в ранее действовавшей редакции), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При таких обстоятельствах, договор аренды земельного участка №М-03-50911 от 24.01.2013 является недействительной (ничтожной) сделкой в силу положений ст. 168 ГК РФ, в связи с чем не повлек для АНО ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА "ПЛАНЕТА" юридических последствий, в том числе, переход к организации прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 24.01.2013 N М-03-509112.

Соответственно, нельзя признать возникшей у АНО ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА "ПЛАНЕТА" обязанность по внесению арендной платы на условиях договора аренды от 24.01.2013 № М-03-509112.

Вместе с тем, в силу принципа платности землепользования, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, ответчик должен возместить истцу стоимость пользования земельным участком.

Согласно положениям ч. 2 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Установленные законодательством правила внесения платы за пользование землей исключают возможность землепользователя по собственному усмотрению определять, что именно он будет уплачивать (земельный налог, арендную плату или неосновательное обогащение), и самостоятельно выбирать управомоченное на получение этой платы лицо и ее размер.

Отсутствие договорных отношений по такому земельному участку не является основанием для освобождения ответчика как владельца расположенного на участке объекта недвижимости от обязанности по оплате фактического использования земельного участка.

В отсутствие титула землепользования на стороне ответчика возникает неосновательное обогащение в сумме, соответствующей размеру арендной платы.

Для удовлетворения иска о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать, что ответчик в указанный в исковом заявлении период пользовался спорным земельным участком.

Поскольку с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, находящийся на земельном участке, к ответчику перешло право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой приобретенным им объектом, ответчик обязан вносить плату за пользование земельным участком, необходимым для использования и эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего ответчику.

В связи с неисполнением данной обязанности на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде сбереженной арендной платы.

Согласно ст. 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 №48 "О землепользовании в городе Москве" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы; при определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города; размер ежегодной арендной платы устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" (в редакции постановления Правительства Москвы от 10.09.2012 N 477-ПП) арендная плата за землю в городе Москве исчисляется исключительно по ставкам, установленным приложением 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП, то есть исходя из кадастровой стоимости земельного участка, вне зависимости от времени заключения договора аренды земельного участка.

В Приложении 1 к названному Постановлению утверждены ставки арендной платы за землю в городе Москве в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, согласно которому для земельных участков, предназначенных для объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, ставка арендной платы установлена в размере 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 7.2.1).

Согласно кадастровому паспорту, земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: реконструкция/строительство здания/пристройки к спортивной школе. Сторонами не оспаривается, что спорный объект относится к объекту физической культуры и спорта.

Следовательно, плата за пользование земельным участком за период с 26.03.2019 по 30.06.2020 должна быть рассчитана исходя из размера 0,05% от кадастровой стоимости, в связи с чем, судом принят расчет ответчика, согласно которому размер платы составляет 30 493 руб. 54 коп.

Ответчик исковые требования на сумму 30 493 руб. 54 коп. признал, что подтверждается представленным в материалы дела заявлением. Признание иска подписано генеральным директором АНО «ДЮСШ «Планета» Соболевой Ю.В.

Согласно ч. 3 ст. 49 АПК РФ ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично. Арбитражный суд не принимает признание ответчиком иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этом случае суд рассматривает дело по существу (часть 5 статьи 49 АПК РФ).

Признание ответчиком исковых требований соответствует нормам ст. 49 АПК РФ, не нарушает прав лиц, участвующих в деле, и третьих лиц, в связи с чем, принимается судом.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения платы за пользование земельным участком, требования истца о взыскании задолженности в установленном судом размере 30 493 руб. 54 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению предусмотренной договором арендной платы, истцом заявлено о взыскании с ответчика согласно п. 7.2 договора неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Согласно представленному истцом расчету, размер пени (неустойки) составил 50 249 руб. 77 коп. за период 02.04.2019 по 30.06.2020.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Соглашение о неустойке в силу положений статьи 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме.

Поскольку земельно-правовые отношения сторонами не оформлены, у Департамента отсутствуют правовые основания для привлечения арендатора к ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы в виде взыскания пеней, так как такая ответственность не считается согласованной в установленном гражданским законодательством порядке.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому не имеется оснований для признания факта нарушения ответчиком договорных обязательств в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения и удовлетворения исковых требований о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора.

Учитывая изложенное, заявленный иск в указанной части удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 211 руб. 52 коп. в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 307-310, 314, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 65, 66, 69, 71, 110, 112, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА "ПЛАНЕТА" (107150, ГОРОД МОСКВА, ПРОЕЗД 4-Й ПОДБЕЛЬСКОГО, 6 А, 8, ОГРН: 1027739309993, ИНН: 7718125785) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674) задолженность в размере 30 493 руб. 54 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА "ПЛАНЕТА" (107150, ГОРОД МОСКВА, ПРОЕЗД 4-Й ПОДБЕЛЬСКОГО, 6 А, 8, , ОГРН: 1027739309993, ИНН: 7718125785) в доход федерального бюджета РФ расходы по оплате госпошлины в размере 211 руб. 52 коп.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья Е.В. Коршикова