Решение от 3 августа 2021 г. по делу № А40-38817/2021

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-38817/21-6-266
03 августа 2021 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 28 июля 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 03 августа 2021 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ответчику: АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА "ПЛАНЕТА" (107150, <...>, 8, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.10.2002, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате за период с 26.03.2019 по 30.06.2020 в размере 910 986 руб. 15 коп., пени за период с 02.04.2019 по 30.06.2020 в размере 50 249 руб. 77 коп.

третье лицо: ООО «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК»

при участии:

от истца – не явился, извещен

от ответчика –1.Соболева Ю.В. приказ от 07.12.2017, 2. ФИО2 дов. от 09.10.2021г., 3. ФИО3 дов. от 01.11.2019 г. (удостоверение)

от третьего лица – не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА "ПЛАНЕТА" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 26.03.2019 по 30.06.2020 в размере 910 986 руб. 15 коп., пени за период с 02.04.2019 по 30.06.2020 в размере 50 249 руб. 77 коп. по договору аренды земельного участка от 24.01.2013 №М-03-509112.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК».

Дело рассматривалось в отсутствие представителей истца и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал, указал, что договор аренды был заключен в нарушение требований земельного законодательства с юридическим лицом, не являющимся собственником помещений в здании, расположенном на арендованном земельном участке.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ООО Производственное объединение «Теплотехник» (арендатор) 24.01.2013 г. был заключен договор аренды земельного участка предоставляемого правообладателю зданий, строений, сооружений №М-03-509112.

Предметом договора является земельный участок площадью 4 436 кв. м из состава земель населенных пунктов, с кадастровым номером 77:03:0001013:12, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, <...>, предоставляемый в пользование на условиях аренды для проведения проектно-изыскательских работ.

Передача участка по договору от арендодателя к арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору.

Границы Участка идентифицированы на прилагаемом к договору кадастровом паспорте.

В соответствии с п. 2.1 договора, срок аренды земельного участка по договору установлен на 11 месяцев 28 дней.

Согласно п. 3.3 договора, размер ежегодной арендной платы, счет, на который она вносится, указаны в Приложении 2 к Договору. Приложение 2 является составной и неотъемлемой частью договора.

По условиям п. 3.2 договора, арендная плата начисляется арендатору с даты перехода права собственности на здание, расположенное на земельном участке с 30.03.2012г. и вносится ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала.

В соответствии с п. 3.4 договора, размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в Договор.

Истец указывает, что согласно выписке из ЕГРН от 23.10.2020г., собственником нежилого здания площадью 1 642,8 кв.м по адресу: <...> расположенного на спорном земельном участке начиная с 26.03.2019г. является АНО Детско-юношеская спортивная школа "Планета".

Следовательно, в результате приобретения права собственности на объект недвижимости к ответчику в силу ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ГК РФ перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 24.01.2013 года № М-03-509112, в том числе обязанность по уплате арендной платы.

Однако ответчик в нарушение принятых обязательств оплату арендных платежей за период с 26.03.2019 по 30.06.2020 года в полном объеме не произвел, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 910 986 руб. 15 коп.

Претензия от 04.09.2020 №33-6-428002/20-(0)-1, направленная в адрес ответчика с требованием оплаты задолженности, оставлена без удовлетворения.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков для граждан и юридических лиц - собственников зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2015 по делу № А40-152808/14 признано недействительным соглашение об отступном, заключенное 28.02.2012 г. между Обществом с ограниченной ответственностью «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК» и Автономной некоммерческой организацией Детско-юношеская спортивная школа «ПЛАНЕТА», в соответствии с которым ООО «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК» было передано нежилое помещение - здание, находящееся по адресу: <...>, общей площадью 1642,8 кв.м., условный номер 18331.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2018 года по делу № А40-191831/15 из владения ООО «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК» и ООО «С.К.РОКАДА» в пользу АНО «ДЮСШ «ПЛАНЕТА» истребовано нежилое здание с кадастровым номером 77:03:0001013:1098 площадью 1 642, 8 кв. м по адресу: г. Москва, 4-й проезд Подбельского, д. 6А, стр. 8, - находящееся в общей долевой собственности ООО «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК» с долей в праве 9/10 и ООО «С.К.РОКАДА» с долей в праве 1/10; признаны недействительными записи в ЕГРН от 30.03.2012 № 77-77-03/002/2012-646 и от 16.04.2014 № 77-77-03/011/2014-637; восстановлена задолженность АНО «ДЮСШ «ПЛАНЕТА» перед ООО «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК» в сумме 24 080 763 руб. 94 коп.

Таким образом, на момент заключения договора аренды земельного участка №М-03-509112 от 24.01.2013, ООО «ПО «ТЕПЛОТЕХНИК» не являлось собственником нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, в связи с чем указанный договор был заключен в нарушение требований ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона № 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 01 сентября 2013 года (пункт 6 статьи 3 Закона № 100-ФЗ).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ (в ранее действовавшей редакции), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При таких обстоятельствах, договор аренды земельного участка №М-03-50911 от 24.01.2013 является недействительной (ничтожной) сделкой в силу положений ст. 168 ГК РФ, в связи с чем не повлек для АНО ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА "ПЛАНЕТА" юридических последствий, в том числе, переход к организации прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 24.01.2013 № М-03-509112.

Соответственно, нельзя признать возникшей у АНО ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА "ПЛАНЕТА" обязанность по внесению арендной платы на условиях договора аренды от 24.01.2013 № М-03-509112.

Вместе с тем, в силу принципа платности землепользования, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, ответчик должен возместить истцу стоимость пользования земельным участком.

Согласно положениям ч. 2 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Установленные законодательством правила внесения платы за пользование землей исключают возможность землепользователя по собственному усмотрению определять, что именно он будет уплачивать (земельный налог, арендную плату или неосновательное обогащение), и самостоятельно выбирать управомоченное на получение этой платы лицо и ее размер.

Отсутствие договорных отношений по такому земельному участку не является основанием для освобождения ответчика как владельца расположенного на участке объекта недвижимости от обязанности по оплате фактического использования земельного участка.

В отсутствие титула землепользования на стороне ответчика возникает неосновательное обогащение в сумме, соответствующей размеру арендной платы.

Для удовлетворения иска о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать, что ответчик в указанный в исковом заявлении период пользовался спорным земельным участком.

Поскольку с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, находящийся на земельном участке, к ответчику перешло право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой приобретенным им объектом, ответчик обязан вносить плату за пользование земельным участком, необходимым для использования и эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего ответчику.

В связи с неисполнением данной обязанности на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде сбереженной арендной платы.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения платы за пользование земельным участком за период с 26.03.2019 по 30.06.2020, требования истца о взыскании задолженности в размере 910 986 руб. 15 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

В связи с неисполнением обязательств по оплате арендной платы, истец произвел расчет неустойки за период 02.04.2019 по 30.06.2020 на сумму 50 249 руб. 77 коп.

Соглашение о неустойке в силу положений статьи 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме.

Поскольку земельно-правовые отношения сторонами не оформлены, у Департамента отсутствуют правовые основания для привлечения арендатора к ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы в виде взыскания пеней, так как такая ответственность не считается согласованной в установленном гражданским законодательством порядке.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому не имеется оснований для признания факта нарушения ответчиком договорных обязательств в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения и удовлетворения исковых требований о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора.

Учитывая изложенное, заявленный иск в указанной части удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 166, 168, 271, 307-310, 314, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 65, 66, 69, 71, 110, 112, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА "ПЛАНЕТА" (107150, <...>, 8, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.10.2002, ИНН: <***>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, юридический адрес: 123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1) задолженность в размере 910 986 руб. 15 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА "ПЛАНЕТА" (107150, <...>, 8, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.10.2002, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета РФ расходы по оплате госпошлины в размере 21 063 руб. 16 коп.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.В. Коршикова