Постановление от 15 сентября 2024 г. по делу № А46-21380/2023

Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А46-21380/2023


Резолютивная часть постановления объявлена   12 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме   16 сентября 2024 года


Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Хлебникова А.В.,

судей                                                         Зиновьевой Т.А.,

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи помощником судьи Кузьминой Е.А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на постановление от 23.05.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бацман Н.В., Воронов Т.А., Халявин Е.С.) по делу № А46-21380/2023 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к администрации Омского муниципального района Омской области (644527, Омская область, поселок Ростовка, дом 21, ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий.

В судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи приняла участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 по доверенности от 15.04.2024.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к администрации Омского муниципального района Омской области (далее – ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших между предпринимателем и администрацией при заключении договора купли-продажи земельного участка от 30.08.2023 № КП-2485 (далее – договор).

Решением от 19.03.2024 Арбитражного суда Омской области суд урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора, изложил пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена участка определяется в соответствии с расчетом, указанным в приложении № 2 к договору, и составляет 866 690,24 руб.», приложение № 2 в части установления расчета цены земельного участка изложено в следующей редакции: «8 666 902,4*10%=866 690,24 руб.».

Постановлением от 23.05.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции изменено, пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Цена участка определяется в соответствии с расчетом, указанным в приложении № 2 к договору, и составляет 2 600 070,72 руб.», приложение № 2 в части установления расчета цены земельного участка изложено в следующей редакции: «8 666 902,4*30% = 2 600 070,72 руб.».

Не согласившись с принятым по делу постановлением, предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

В кассационной жалобе заявитель указал на соблюдение истцом всех условий для получения земельного участка в собственность по льготной цене; предприниматель действовал добросовестно.

Учитывая надлежащее извещение ответчика о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие его представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Судом округа отказано в удовлетворении ходатайства предпринимателя о приобщении дополнительных документов в материалы дела ввиду отсутствия соответствующих полномочий кассационной инстанции по сбору, исследованию и оценке дополнительных доказательств.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал правовую позицию, изложенную в кассационной жалобе.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судами, на территории Ключевского сельского поселения Омского муниципального района Омской области расположен земельный участок с кадастровым номером 55:20:070201:3872 (далее – земельный участок), на котором размещены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 55:20:070201:3585, 55:20:070501:3586, 55:20:070201:3587.

Предприниматель является собственником указанных объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка, а именно:

- нежилое строение (скотный двор) общей площадью 291,70 кв.м с кадастровым номером 55:20:070501:3585,

- нежилое строение (коровник четырехрядный, коровник двухрядный, скотный двор четырехрядный, телятник двухрядный, вставка коровника молочно-товарной фермы) общей площадью 5537,7 кв.м с кадастровым номером 55:20:070501:3587,

- сооружение трубчатого колодца (водонапорной башни) общей площадью 5,6 кв.м с кадастровым номером 55:20:070501:3586.

Пользуясь земельным участком с 21.08.2013, предприниматель обратился к администрации с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка только в 2019 году.

На дату подачи заявления о заключении договора купли-продажи земельного участка размер неосновательного обогащения, возникшего на стороне истца вследствие использования земельного участка за период с даты регистрации прав на вышеназванные объекты 21.08.2013 по 16.02.2024, по расчету администрации составил 606 471,24 руб.

Администрация по заявлению предпринимателя направила ему проект договора купли-продажи земельного участка от 30.08.2023 № КП-2485, с которым последний не согласился, составил протокол разногласий.

Спор свелся к определению выкупной стоимости земельного участка, являющегося предметом договора: позиция администрации заключается в том, что расчет выкупной стоимости должен производиться исходя из 30% кадастровой стоимости земельного участка, предприниматель полагает необходимым производить такой расчет исходя из 10% от кадастровой стоимости.

Поскольку досудебное урегулирование спора не привело к положительному результату, предприниматель в ноябре 2023 года обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора, представив в процессе рассмотрения дела доказательства уплаты стоимости неосновательного обогащения (платежное поручение от 27.02.2024 № 237285), составляющей плату за пользование земельным участком.

Признавая обоснованной позицию предпринимателя и утверждая спорный договор в редакции истца, суд первой инстанции руководствовался статьями 4, 12, 421, 422, 432, 455, 466, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 1, 65, 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктом 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», положениями Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п (далее – Порядок определения цены земельных участков), исходил из соблюдения предпринимателем условий льготного определения выкупной цены, предусмотренных Порядком определения цены земельных участков, ввиду чего цена земельного участка должна определяться в размере 10% его кадастровой стоимости.

Апелляционный суд не согласился с указанными выводами суда первой инстанции, отметив, что законодатель ставит предоставление льготы при установлении выкупной стоимости в зависимость от отсутствия задолженности за пользование земельным участком либо своевременного возмещения стоимости неосновательного обогащения, в то время как стоимость неосновательного обогащения при обращении с заявлением о выкупе в 2019 году фактически оплачена истцом только в 2024 году в рамках рассмотрения спора в арбитражном суде.

Применив к правоотношениям сторон дополнительно разъяснения пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженную в постановлении от 09.01.2002 № 7486/01, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для утверждения спорных условий договора в редакции администрации.

Суд округа не усматривает оснований для отмены или изменения постановления апелляционной инстанции.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена граданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ), договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (статья 432 ГК РФ), которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В случаях, когда в соответствии с гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ).

В силу статьи 4 Закона Омской области от 30.04.2015 № 1743-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Омской области» порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, если иное не установлено федеральными законами, утверждает Правительство Омской области.

В рассматриваемом случае выкупная стоимость земельного участка определяется на основании Порядка определения цены земельных участков, положениями которого определено, что цена земельных участков определяется в размере 30% их кадастровой стоимости при продаже земельных участков субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим требованиям Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и являющимся собственниками зданий, сооружений, помещений в них, расположенных на приобретаемых земельных участках, за исключением случая, предусмотренного девятым пунктом  порядка (пункт 8 Порядка определения цены земельных участков).

Порядок определения цены земельных участков в девятом пункте (в редакции, действовавшей на момент обращения с заявлением) определяет, что до 01.01.2021 цена земельных участков определяется в размере 10% их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3-7 настоящего порядка, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату подано в порядке, установленном статьей 39.17 ЗК РФ, в орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, до 01.01.2020;

2) здание, сооружение, расположенное на земельном участке, в отношении которого подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату, находится в собственности лица, обратившегося с указанным заявлением, непрерывно в течение трех и более лет. При этом трехлетний срок исчисляется с даты, указанной в правоустанавливающем (правоудостоверяющем) документе, являющемся основанием для государственной регистрации права собственности на здание, сооружение, расположенное на земельном участке;

3) отсутствие задолженности по арендной плате и (или) неустойки (пеней) по договору аренды земельного участка, в отношении которого подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату, иной задолженности перед бюджетом за использование указанного земельного участка. При этом в случае отсутствия действующего договора аренды земельного участка в соответствии со статьями 1102 и 1105 ГК РФ должна быть оплачена стоимость неосновательного обогащения до подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 64, 65, 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив несоблюдение предпринимателем условий выкупа земельного участка по льготному тарифу в той части, согласно которой стоимость неосновательного обогащения должна быть оплачена истцом до подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность за плату, апелляционный суд пришел к аргументированному выводу об отсутствии у предпринимателя права на льготный выкуп земельного участка в размере 10% от его кадастровой стоимости, правомерно утвердив спорные положения договора в редакции администрации.

Апелляционный суд при вынесении обжалуемого постановления обоснованно принял во внимание, что в условиях размещения на не принадлежащем ему земельном участке объектов недвижимости, предприниматель мог и должен был учитывать платность землепользования, необходимость оформления в соответствии с требованиями действующего законодательства права пользования земельным участком, наличие у предпринимателя достаточного времени для получения необходимых разъяснений относительно правого регулирования пользования земельным участком, находящимся в публичной собственности, от администрации или посредством получения юридических консультаций. Отметив, что с 2013 года предпринимателем не предпринято попыток к оформлению земельного участка на каком-либо вещном праве, констатировав отсутствие доказательств обращения в адрес администрации ранее 2019 года, апелляционный суд пришел к аргументированному выводу, что в рассматриваемом случае фактически имеет место ситуация безвозмездного пользования предпринимателем земельным участком более 10 лет, что нарушает публичный интерес ввиду непоступления денежных средств муниципальному образованию, которые могли бы им расходоваться на социально значимые нужды.

Помимо указанного, апелляционный суд отметил отсутствие в материалах дела доказательств обращения предпринимателя к администрации за предоставлением расчета неосновательного обогащения в целях своевременной оплаты задолженности.

Кассационная жалоба предпринимателя содержит аргументы о том, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствует действительности, при этом в судебном заседании не уточнялось, какие именно действия предпринимал истец по оформлению данного земельного участка и в течение какого периода.

Предприниматель, опровергая выводы апелляционного суда о наличии признаков недобросовестного поведения истца, приводит доводы о том, что в 2014 году (право собственности на объекты зарегистрировано в 2013 году) он лично обращался к администрации с вопросом об оформлении прав на земельный участок, однако представители администрации объяснили предпринимателю, что участок не стоит на кадастровом учете и разъяснили, какие именно действия необходимо предпринять собственнику расположенных на нем зданий.

После получения указанных разъяснений предпринимателем в 2015 году заказана схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории области, в феврале 2016 года истец обратился к администрации с заявлением о предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Постановление от 18.03.2016 администрации Ключевского сельского поселения Омского муниципального района Омской области содержит указание на то, что одним из условий предоставления земельного участка является обеспечение предпринимателем выполнения кадастровых работ по образованию испрашиваемого земельного участка, срок действия предварительного одобрения заявления определен администрацией периодом двух лет.

После проведения кадастровых работ земельный участок сформирован со статусом «временный».

Заблаговременно перед подачей заявления о заключении договора купли-продажи земельного участка истец в сентябре 2019 года обратился к ответчику с вопросом о стоимости земельного участка, после чего предприниматель получил разъяснения о том, что выкупная цена составляет 10% от кадастровой стоимости, иных условий (включая требования об оплате неосновательного обогащения) администрацией не озвучено.

Кассационная жалоба предпринимателя также содержит довод, что ответчиком не направлено ни одного требования истцу об оплате неосновательного обогащения либо о заключении договора аренды.

После выполнения всех предшествующих указаний администрации и подачи ответчику в декабре 2019 года заявления, предпринимателю отказано в предоставлении земельного участка, что стало причиной судебных споров между сторонами, по итогу которых требования предпринимателя признаны обоснованными, администрация приняла заявление истца и представила проект договора, при согласовании которого у сторон возникли разногласия, рассматриваемые в рамках настоящего дела.

Оценив аргументы заявителя, суд округа отклоняет их, поскольку установление подобного рода обстоятельств в части выполнения либо невыполнения условий для применения льготы на выкуп земельного участка в размере 10% от его кадастровой стоимости является прерогативой суда апелляционной инстанции, который в силу присущих ему дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешает дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.

Суд округа полагает, что приведенная апелляционным судом оценка обстоятельств дела соответствует положениям процессуального законодательства, устанавливающим стандарт всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи без придания преимущественного значения какому бы то ни было из них (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2016 № 305-ЭС15-10323, от 05.10.2017 № 309-ЭС17-6308).

Апелляционный суд правомерно принял условия договора о выкупной цене в редакции администрации, установив, что на момент подачи заявления о выкупе земельного участка на стороне истца имелась задолженность по уплате неосновательного обогащения.

Вопреки доводам заявителя жалобы, погашение задолженности в ходе рассмотрения судом настоящего спора не предоставляет предпринимателю права выкупа земельного участка по льготной цене, поскольку исходя из буквального толкования правил Порядка определения цены земельных участков, задолженность должна отсутствовать до обращения с заявлением о выкупе. Данная норма распространяется на заявителей, не имеющих договорных отношений в отношении выкупаемого земельного участка.

Отсутствие договорных правоотношений между сторонами не исключает возмездности пользования земельным участком под принадлежащим ответчику на праве собственности недвижимым имуществом и не освобождает его от обязанности произвести оплату за такое пользование, поэтому администрацией верно указано, что правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 ГК РФ и статьи 35, 65 ЗК РФ (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 241/10, от 15.07.2010 № 14547/09, от 15.11.2011 № 8251/11, от 17.12.2013 № 12790/13, определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2017 3 305-ЭС16-16728).

По общему правилу лицо, пользовавшееся имуществом без внесения платы, то есть являющееся недобросовестным, не может быть поставлено в лучшее положение, чем добросовестное лицо, заключившее договор аренды и вносящее плату на основании закона и договора, размер его обязательств не может быть менее размера обязательств добросовестного арендатора (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2013 № 7719/13, от 11.07.2013 № ВАС-9236/13, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.01.2002 № 7486/01). Поэтому правом выкупа земельного участка по льготной цене обладают лишь добросовестные участники гражданско-правовых отношений, статус которых оценивается уполномоченным органом на момент принятия решения о выкупе.

Ввиду изложенного суд округа приходит к выводу о том, что нарушений судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 23.05.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-21380/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий                                                                А.В. Хлебников


Судьи                                                                                              Т.А. Зиновьева


ФИО1