Решение от 12 октября 2023 г. по делу № А31-7346/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-7346/2022
г. Кострома
12 октября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 октября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 12 октября 2023 года


Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Голубевой Ольги Дмитриевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление прокурора Костромской области в интересах муниципального образования городской округ город Кострома в лице главы городского округа город Кострома, в интересах неопределенного круга хозяйствующих субъектов

к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «РИК», г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 05.08.2020 № 44 земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:135 площадью 62692 кв.м., с видом разрешенного использования: для строительства парка отдыха, развлечений, культуры и спорта, расположенного по адресу: <...>, заключенного между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы и обществом с ограниченной ответственностью «РИК»,

применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:135,

признании незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области по регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «РИК» на объекты недвижимости: для хранения спортивного инвентаря с кадастровыми номерами 44:27:070706:1492, 44:27:070706:1493, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1497, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 44:27:000000:135, общей площадью 62,5 кв.м., а также единый недвижимый комплекс «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта, расположенный по адресу: <...>» с кадастровым номером 44:27:070706:1498,

признании отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «РИК» на объекты недвижимости: для хранения спортивного инвентаря с кадастровыми номерами 44:27:070706:1492, 44:27:070706:1493, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1497, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 44:27:000000:135, общей площадью 62,5 кв.м., а также единый недвижимый комплекс «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта, расположенный по адресу: <...>» с кадастровым номером 44:27:070706:1498,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), общество с ограниченной ответственностью «Агроторг», г. Санкт-Петербург (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), ФИО2, Костромская область, Костромской р-н, с. Минское, Администрация городского округа город Кострома Костромской области, г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в лице Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы,


при участии в судебном заседании 26.09.2023:

от истца: ФИО3 (удостоверение от 14.02.2020 № 260053),

от ответчиков: ФИО4 (представитель ООО «РИК» по доверенности от 09.01.2023 № 1), ФИО5 (представитель ООО «РИК» по доверенности от 28.07.2022), ФИО6 (представитель Управления по доверенности от 26.12.2022 № 102), ФИО7 (представитель Регистрационной службы по доверенности от 09.01.2023 № 01-42/2), ФИО8 (представитель Регистрационной службы по доверенности от 09.01.2023 № 01-42/4),

от третьих лиц: ФИО2 (паспорт), ФИО9 (представитель ООО «Агроторг» по доверенности от 21.04.2022 № 77АД0176550),

при участии в судебном заседании 03.10.2023 и 05.10.2023:

от истца: ФИО3 (удостоверение от 14.02.2020 № 260053),

от ответчиков: ФИО4 (представитель ООО «РИК» по доверенности от 09.01.2023 № 1), ФИО5 (представитель ООО «РИК» по доверенности от 28.07.2022), ФИО10 (представитель Управления по доверенности от 05.07.2023 № 19), ФИО8 (представитель Регистрационной службы по доверенности от 09.01.2023 № 01-42/4),

от третьих лиц: ФИО2 (паспорт), ФИО9 (представитель ООО «Агроторг» по доверенности от 21.04.2022 № 77АД0176550),



установил:

прокурор Костромской области (далее – Прокурор) в интересах муниципального образования городской округ город Кострома в лице главы городского округа город Кострома, в интересах неопределенного круга хозяйствующих субъектов обратился в арбитражный суд с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, далее – Управление), обществу с ограниченной ответственностью «РИК», г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, далее – ООО «РИК»), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, далее – Регистрационная служба) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 05.08.2020 № 44 земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:135 площадью 62692 кв.м., с видом разрешенного использования: для строительства парка отдыха, развлечений, культуры и спорта, расположенного по адресу: <...>, заключенного между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы и обществом с ограниченной ответственностью «РИК», применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:135, признании незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области по регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «РИК» на объекты недвижимости: для хранения спортивного инвентаря с кадастровыми номерами 44:27:070706:1492, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1497, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 44:27:000000:135, общей площадью 62,5 кв.м., а также единый недвижимый комплекс «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта, расположенный по адресу: <...>» с кадастровым номером 44:27:070706:1498, признании отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «РИК» на объекты недвижимости: для хранения спортивного инвентаря с кадастровыми номерами 44:27:070706:1492, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1497, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 44:27:000000:135, общей площадью 62,5 кв.м., а также единый недвижимый комплекс «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта, расположенный по адресу: <...>» с кадастровым номером 44:27:070706:1498.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, далее – Департамент), общество с ограниченной ответственностью «Агроторг», г. Санкт-Петербург (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, далее – ООО «Агроторг»), ФИО2, Костромская область, Костромской р-н, с. Минское, Администрация городского округа город Кострома Костромской области, г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в лице Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы (далее – Администрация).

От ООО «РИК», Регистрационной службы, Департамента, ООО «Агроторг», Управления, Администрации поступили отзывы на иск.

От ООО «РИК» поступили дополнительные пояснения, просит исключить из числа доказательств заключение от 27.03.2023 № 09/1-16.1. От Управления поступили возражения относительно заключения от 27.03.2023 № 09/1-16.1. Ходатайство об исключении доказательства будет рассмотрено при исследовании и оценке доказательств.

От Администрации поступило ходатайство о проведении судебного заседания без участия представителя.

В судебном заседании 25.08.2023 ФИО2 указала на то, что заключение эксперта, проведенное в рамках уголовного дела, составлено в отношении иных объектов.

До начала судебного заседания от Регистрационной службы поступил дополнительный отзыв, от ООО «РИК» поступили дополнительные пояснения.

В судебном заседании 26.09.2023 участники процесса поддержали ранее изложенные позиции.

После перерыва, объявленного 26.09.2023 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание продолжено 03.10.2023 в 12 час. 15 мин.

В судебном заседании 03.10.2023 участники процесса поддержали ранее изложенные позиции.

После перерыва, объявленного 03.10.2023 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание продолжено 05.10.2023 в 13 час. 30 мин.

В судебном заседании 05.10.2023 участники процесса поддержали ранее изложенные позиции; представитель ООО «РИК» ходатайствовал о приобщении выступления в прениях, ходатайство об исключении из числа доказательств заключения от 27.03.2023 № 09/1-16.1 не поддержал.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает спор в отсутствие Департамента и Администрации.

Как следует из материалов дела, протоколом заседания Совета по инвестициям при Губернаторе Костромской области от 02.12.2009 № 16 одобрен инвестиционный проект ООО «Полигон» «Создание парка отдыха, развлечений, культуры и спорта», планируемый к реализации по адресу: <...>.

Распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 22.11.2010 № 1230/з ООО «Полигон» предварительно согласовано место размещения парка отдыха, развлечений, культуры и спорта на земельном участке из земель населенных пунктов, расположенном по адресу: <...> площадью 62696 кв.м.; согласован акт от 23.09.2010 № 578 о выборе земельного участка для строительства.

Между Департаментом государственного имущества и культурного наследия Костромской области (далее – арендодатель) и ООО «Полигон» (далее – арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.12.2010 № Д.2219.4, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 62692 кв.м. из земель «Земли населенных пунктов», кадастровый номер 44:27:000000:135, находящийся по адресу: <...> для использования в целях строительства парка отдыха, развлечений, культуры и спорта (далее – земельный участок).

Впоследствии договор аренды земельного участка продлен на неопределенный срок.

В соответствии с проектом планировки территории в районе парка Победы, утвержденным постановлением Администрации города Костромы от 04.04.2018 № 608, разработана проектная документация на строительство парка отдыха, развлечений, культуры и спорта по улице Бульварной 6, в соответствии с которой предусмотрено формирование следующих функционально-планировочных зон: зона парка («Парк Победы»), зона скверов, аллей и бульваров; зона объектов культуры и искусства; зона площадок для отдыха детей; зона объектов физической культуры и массового спорта с размещением объекта местного значения; зона объектов общественного питания; зона обслуживания парка.

На основании заявления ООО «Полигон» распоряжением Управления архитектуры и градостроительства Администрации от 16.05.2018 № 405-р утвержден градостроительный план земельного участка площадью 62692 кв.м. с кадастровым номером 44:27:000000:135. Земельный участок расположен в зоне планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектов планировки территории: зона объектов физической культуры и массового спорта с размещением объекта местного значения; зона объектов общественного питания; зона объектов общественного пользования (места отдыха).

Распоряжением Управления от 28.09.2018 № 1368-р земельному участку с кадастровым номером 44:27:000000:135 присвоен адрес: <...>.

На указанном земельном участке ООО «Полигон» построены два объекта недвижимости: объект общественного питания для посетителей игровых зон площадью 93,2 кв.м. с кадастровым номером 44:27:070706:1250 и объект физической культуры площадью 521,6 кв.м. с кадастровым номером 44:27:070706:1251.

30.01.2019 должностными лицами Управления архитектуры и градостроительства Администрации и МКУ «Центр градостроительства» произведен осмотр земельного участка и объекта недвижимости. Согласно акту осмотра от 30.01.2019 № б/н в ходе осмотра установлено: на земельном участке с кадастровым номером 44:27:000000:135 осуществлено строительство парка отдыха, развлечений, культуры и спорта в составе двух зданий: объекта физической культуры и объекта общественного питания для посетителей игровых зон; на объекте выполнены все общестроительные работы; объект подключен к сетям водоснабжения и водоотведения; электроснабжения и ливневой канализации; установлены приборы учета; процент застройки земельного участка – 1,1%, что не превышает максимально допустимый процент по ГПЗУ – 5%; благоустройство прилегающей территории выполнено с установкой бордюрного камня, асфальтированием территории проезда и парковки, оборудованием площадок для игры в мини-футбол, для игры в волейбол, для игры в бадминтон, площадки для хоккея, проход к площадкам организован по деревянным настилам (по проекту древесная щепа), площадки ограждены деревянным забором, оборудование отсутствует (по проекту площадки оборудуются сборно-разборным оборудованием сезонного использования), что подтверждается исполнительной съемкой; сделан вывод о соответствии построенного объекта требованиям, указанным в разрешении на строительство, требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка № 00000000006418, утвержденного распоряжением Управления архитектуры и градостроительства Администрации от 16.05.2018 № 405-р, проектной документации, а также разрешенному использованию земельного участка.

31.01.2019 Администрацией выдано разрешение № 44-RU 44328000-6-2019 на ввод в эксплуатацию «Парка отдыха, развлечений, культуры и спорта» на земельном участке с кадастровым номером 44:27:000000:135. Согласно указанному разрешению строительный объем объекта физической культуры – 2179 куб.м., объекта общественного питания для посетителей игровых зон – 324 куб.м.

На основании договора аренды недвижимости от 11.07.2019 № 17308 ООО «Полигон» (арендодатель) передало в аренду ООО «Агроторг» (арендатор) здание – объект физической культуры площадью 521,6 кв.м. по адресу: <...>, кадастровый номер 44:27:070706:1251 – в целях торговли непродовольственными и продовольственными товарами, в том числе, но не ограничиваясь алкогольной продукцией; здание может быть также использовано для производства хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных полуфабрикатов и готовой кулинарной продукции, а также для организации оказания услуг, в том числе, но не ограничиваясь: телекоммуникационных, страховых и банковских услуг, а также для размещения платежных терминалов и банкоматов, осуществления фармацевтической, туристической и иной деятельности; с целью использования здания в вышеуказанных целях арендатор имеет право организовать в здании административные, складские, подсобные и прочие вспомогательные площади/помещения.

Право собственности на указанные объекты недвижимости перешло к ООО «РИК» на основании договора купли-продажи от 21.10.2019 (записи о регистрации права собственности ООО «РИК» от 24.10.2019 № 44:27:070706:1250-44/012/2019-3 и № 44:27:070706:1251-44/012/2019-9).

На основании дополнительного соглашения от 24.10.2019 к договору аренды земельного участка от 21.12.2010 № Д.2219.4 на стороне арендатора выступило ООО «РИК».

На основании дополнительного соглашения от 22.01.2020 № 2 арендодателем по договору аренды недвижимости от 11.07.2019 № 17308 выступило ООО «РИК».

Также ООО «РИК» на земельном участке построены сооружения для хранения спортивного инвентаря:

- сооружение для хранения спортивного инвентаря № 1 площадью 10,4 кв.м. с кадастровым номером 44:27:070706:1497, дата присвоения кадастрового номера: 23.06.2020 (запись о регистрации права собственности ООО «РИК» от 23.06.2020 № 44:27:070706:1497-44/012/2020-1);

- сооружение для хранения спортивного инвентаря № 2 площадью 10,3 кв.м. с кадастровым номером 44:27:070706:1494, дата присвоения кадастрового номера: 22.06.2020 (запись о регистрации права собственности ООО «РИК» от 22.06.2020 № 44:27:070706:1494-44/012/2020-1);

- сооружение для хранения спортивного инвентаря № 3 площадью 10,3 кв.м. с кадастровым номером 44:27:070706:1495, дата присвоения кадастрового номера: 22.06.2020 (запись о регистрации права собственности ООО «РИК» от 22.06.2020 № 44:27:070706:1495-44/012/2020-1);

- сооружение для хранения спортивного инвентаря № 4 площадью 10,6 кв.м. с кадастровым номером 44:27:070706:1496, дата присвоения кадастрового номера: 22.06.2020 (запись о регистрации права собственности ООО «РИК» от 22.06.2020 № 44:27:070706:1496-44/012/2020-1);

- сооружение для хранения спортивного инвентаря № 5 площадью 10 кв.м. с кадастровым номером 44:27:070706:1493, дата присвоения кадастрового номера: 22.06.2020 (запись о регистрации права собственности ООО «РИК» от 22.06.2020 № 44:27:070706:1493-44/012/2020-1);

- сооружение для хранения спортивного инвентаря № 6 площадью 10,9 кв.м. с кадастровым номером 44:27:070706:1492, дата присвоения кадастрового номера: 22.06.2020 (запись о регистрации права собственности ООО «РИК» от 22.06.2020 № 44:27:070706:1492-44/012/2020-1).

Основанием для осуществления регистрационных действий в отношении указанных сооружений для хранения спортивного инвентаря явились технические планы, подготовленные кадастровым инженером ФИО2 В межевых планах в разделе «Заключение кадастрового инженера» указано, что сооружения для хранения спортивного инвентаря являются вспомогательными по отношению к основному зданию – объекту физической культуры с кадастровым номером 44:27:070706:1251.

ООО «РИК» обращалось в Управление по вопросу предоставления в собственность земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:135.

Управление отказало в предоставлении ООО «РИК» земельного участка в собственность без проведения торгов в соответствии с подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с несоразмерностью площади земельного участка площади объектов недвижимости, расположенных на нем (письмо от 29.07.2020 исх.№ 02-37исх-2257/20).

В заключении ООО «М.АРТ» от 24.06.2020 о функциональном назначении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 44:27:000000:135, установлено: существующие исследуемые объекты недвижимости, в том числе объект физической культуры, объект общественного питания для посетителей игровых зон, сооружения для хранения спортивного инвентаря, созданы для осуществления комплексной деятельности парка; перечисленные объекты недвижимости функционально сопряжены в единую инфраструктуру, состоящую из элементов основного и вспомогательного значения, объединенных общим функциональным назначением, между ними существует тесная технологическая и эксплуатационная связь, свидетельствующая, что осуществление общей деятельности парка возможно лишь в условиях взаимодействия указанных объектов недвижимости; самостоятельная эксплуатация объектов недвижимости лишена смысла, исследуемые объекты недвижимости невозможно использовать в отрыве друг от друга, так как они создают единую связку инфраструктуры, состоящей из элементов основного и вспомогательного значения, объединенных общим функциональным назначением, то есть находятся в составе единого предприятия и фактически являют собой единый недвижимый комплекс.

Также указанным заключением установлено соответствие площади земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:135 по отношению к площади объекта капитального строительства «ЕНК Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта по адресу: <...>». В заключении указано: в соответствии с выполненными расчетами в проектной документации, разработанной ООО «АпейроН», территория парка принята на обслуживание 100 единовременных посетителей, вместимостью 16 чел/га; согласно п. 9.4 СП 42.13330.2011 и п. 2.4.10 Региональных нормативов градостроительного проектирования Костромской области минимальная площадь территории парка составляет 10 га, однако в условиях реконструкции указанную площадь допускается уменьшать (у рассматриваемого объекта площадь 6,2 га); с учетом п. 9.19 СП 42.13330.2011 максимально сохранены участки с существующими насаждениями, необходимые для создания тихого отдыха и прогулок взрослых и детей, которые распределены по всей территории парка; территория зеленых насаждений составляет 85% от общей площади парка, что соответствует п. 2.4.10 и п. 2.4.12 Региональных нормативов градостроительного проектирования Костромской области; территория парка разделена на функциональные зоны, площади которых в процентном соотношении соответствуют п. 2.4.13 Региональных нормативов градостроительного проектирования Костромской области; функциональная организация территории парка включает следующие зоны в % об общей площади парка: прогулочная зона (67,2%), зона физкультурно-оздоровительных мероприятий, в том числе зона массовых мероприятий (19,7%), зона отдыха детей (5,2%), зона культурно-просветительских мероприятий (5,5%), хозяйственная зона (2,4%); раздел земельного участка приведет к нарушению баланса соотношения функциональных зон и к нарушению требований Региональных нормативов градостроительного проектирования Костромской области.

По заявлению ООО «РИК» в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о едином недвижимом комплексе «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта»: кадастровый номер – 44:27:070706:1498; дата присвоения кадастрового номера – 15.07.2020; адрес: <...>; кадастровые номера объектов недвижимости, входящих в состав единого недвижимого комплекса - 44:27:070706:1250, 44:27:070706:1251, 44:27:070706:1497, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1493, 44:27:070706:1492 (запись о регистрации права собственности ООО «РИК» от 15.07.2020 № 44:27:070706:1498-44/012/2020-1).

Для осуществления регистрационных действий в отношении ЕНК в Регистрационную службу были представлены технический план, подготовленный кадастровым инженером ФИО11, заключение ООО «М.АРТ» о функциональном назначении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 44:27:000000:135.

Между Управлением (продавец) и ООО «РИК» (покупатель) в соответствии со статьей 39.1, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статьями 39.4, 39.14, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Администрации Костромской области от 23.06.2015 № 234-а, с учетом заключения соответствия площади земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:135 по отношению к площади объекта капитального строительства «ЕНК Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта по адресу: <...>» от 03.07.2020, подготовленного ООО «М.АРТ» заключен договор купли-продажи земельного участка от 05.08.2020 № 44 (далее - договор купли-продажи).

В соответствии с условиями указанного договора продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 44:27:000000:135, имеющий местоположение: <...> с разрешенным использованием: для строительства парка отдыха, развлечений, культуры и спорта, площадью 62692 кв.м., а покупатель обязался принять земельный участок и уплатить за него определенную договором цену (пункт 1.1 договора купли-продажи).

На участке расположен единый недвижимый комплекс «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта» с кадастровым номером 44:27:070706:1498, принадлежащий покупателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации от 15.07.2020 № 44:27:070706:1498-44/012/2020-1 (пункт 1.2 договора купли-продажи).

Цена продажи земельного участка составляет 11422800 руб. (пункт 2.1 договора купли-продажи).

Покупатель обязан соблюдать особые условия использования земельного участка и режим хозяйственной деятельности в связи с его нахождением в границах следующих зон особыми условиями использования территории: озелененная территория специального назначения «Озелененная территория по улице Бульварной», санитарно-защитная зона предприятий, сооружений и иных объектов (44:27-6.702), охранная зона инженерных коммуникаций (44:27-6.2783) (пункт 3.1.2 договора купли-продажи).

Согласно доводам Прокурора оснований для предоставления ООО «РИК» в собственность земельного участка, площадь которого многократно превышает площадь объектов недвижимости, у Управления не имелось; расположенные на земельном участке объекты в едином технологическом процессе не задействованы, представляют собой обособленные стоящие объекты; сооружения для хранения спортивного инвентаря являются объектами некапитального характера, разрешение на строительство и ввод данных объектов в эксплуатацию не выдавалось, в связи с чем они не могут быть отнесены к объектам недвижимого имущества; объект общественного питания для посетителей игровых зон площадью 93,2 кв.м. с кадастровым номером 44:27:070706:1250 и объект физической культуры площадью 521,6 кв.м. с кадастровым номером 44:27:070706:1251 не являются единым недвижимым комплексом; единые недвижимый комплекс на спорном земельном участке отсутствует, земельный участок по целевому назначению не используется.

Ссылаясь на нарушение статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», части 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и указав на нарушение договором купли-продажи прав и законных интересов неопределенного круга лиц, желающих принять участие в торгах по продаже прав на земельный участок, а также прав муниципального образования на поступление в местный бюджет доходов от продажи муниципального имущества, необходимых для решения вопросов местного значения, Прокурор обратился в Арбитражный суд Костромской области с настоящим иском.

ООО «РИК» не согласилось с исковыми требованиями: указало, что на момент заключения договора купли-продажи на земельном участке расположен ЕНК «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта по адресу: <...>», в связи с чем имелись законные основания для предоставления земельного участка ответчику в собственность; Земельный кодекс Российской Федерации не содержит положений о том, какое соотношение должно быть между площадью земельного участка и площадью расположенных на нем объектов недвижимости; ссылается на письма Министерства экономического развития от 25.06.2015 № Д23и-2954, от 03.07.2015 № Д23и-3084.

Департамент вопрос об удовлетворении исковых требований оставил на усмотрение суда.

Управление не согласилось с исковыми требованиями: указало, что на земельном участке с разрешенным использованием: для строительства парка отдыха, развлечений, культуры и спорта допускается строительство и размещение как объектов капитального строительства, в пределах которых организуются занятия спортом, так и иных объектов, не являющихся объектами капитального строительства, в пределах которых могут быть организованы места для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма; также указало, что для целей определения соразмерности земельного участка объектам недвижимости, расположенным на нем, учитывая нахождение в пределах земельного участка ЕНК, включающего в себя не только объекты недвижимости, но и иные вещи (площадки, велопарковки, прочие сооружения), последние подлежали учету Управлением при заключении договора купли-продажи; указывает на учет при заключении договора купли-продажи заключения соответствия площади земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:135 по отношению к площади объекта капитального строительства «ЕНК Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта по адресу: <...>» от 03.07.2020, подготовленного ООО «М.АРТ»; считает, что использование объекта физической культуры не по его прямому назначению не имеет правового значения при введении его в эксплуатацию в качестве объекта физической культуры; считает, что Прокурор не имеет права обращения в суд с иском о признании отсутствующим права собственности на объекты недвижимого имущества.

Регистрационная служба представила отзыв: указала, что в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные сооружения вспомогательного использования, предоставление разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется; также указала, что в силу Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» именно кадастровый инженер наделен полномочиями по установлению обстоятельств, относится ли тот или иной объект к объекту недвижимости; пояснила, что в ходе проведения правовой экспертизы документов оснований для отказа в осуществлении учетно-регистрационных действий в отношении указанных выше сооружений не установлено.

Прокурор в подтверждение своей позиции представил:

- копии материалов уголовного дела № 12202340009000046 (согласно заключению эксперта от 27.03.2023 № 09/1-16.1 в рамках уголовного дела: шесть сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 44:27:000000:135, являются некапитальными строениями, так как отсутствует прочная связь с землей, отсутствуют инженерные сети, но имеется возможность переместить их без изменения основных характеристик и без несоразмерного ущерба; объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 44:27:000000:135, не являются взаимозависимыми, они не объединены единым назначением, не являются вспомогательными по отношению друг к другу);

- акты осмотра земельного участка от 31.03.2022 (согласно указанному акту: объектом осмотра является земельный участок по ул. Бульварной г. Костромы с кадастровым номером 44:27:000000:135; указанный участок ограждений не имеет, на границе территории указанного земельного участка табличка по какому-либо объекту строительства отсутствует; на перекрестке улиц Бульварной и Катинской г. Костромы в границах земельного участка располагается здание магазина «Пятерочка» с присвоенным адресом: <...> и прилегающая к магазину парковка для транспортных средств, а также еще одно здание меньшего размера, визуально неэксплуатируемое; при визуальном осмотре объекты социальной инфраструктуры, включая парки, физкультурно-оздоровительные комплексы, иные развлекательные комплексы, не наблюдаются, строительство не ведется), от 16.11.2022 (согласно указанному акту: объектом осмотра является земельный участок по ул. Бульварной г. Костромы с кадастровым номером 44:27:000000:135; указанный участок ограждений не имеет, на границе территории указанного земельного участка табличка по какому-либо объекту строительства отсутствует; на перекрестке улиц Бульварной и Катинской г. Костромы в границах земельного участка располагается здание магазина «Пятерочка» с присвоенным адресом: <...> и прилегающая к магазину парковка для транспортных средств; при визуальном осмотре объекты социальной инфраструктуры, включая парки, физкультурно-оздоровительные комплексы, иные развлекательные комплексы, отсутствуют; на территории земельного участка размещены 4 металлических вагона, используемых при производстве строительных работ, работники, использующие выгоны на территории земельного участка не наблюдаются).

Администрация представила пояснения по делу, указала на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований.

ООО «Агроторг» представил отзыв на иск: указало, что в Земельном кодексе Российской Федерации отсутствует такое основание для отказа в предоставлении земельного участка в собственность, как несоразмерность земельного участка; изначально договор аренды земельного участка заключался на всю площадь; считает, что основанием для предоставления в собственность земельного участка является наличие на нем объекта недвижимости, вопрос фактического использования объекта недвижимости и земельного участка отнесен к ведению уполномоченного органа по контролю и надзору за использованием земельных участков; независимо от заключения по одному из объектов ЕНК договора аренды с ООО «Агроторг» функциональное назначение указанного объекта не меняется; считает, что Прокурор не имеет права обращения в суд с иском о признании отсутствующим права собственности не объекты недвижимого имущества.

ООО «РИК» направило ходатайство об исключении из числа доказательств заключения от 27.03.2023 № 09/1-16.1.

Управление направило возражения относительно заключения от 27.03.2023 № 09/1-16.1, указывает на необоснованность выводов эксперта, сделанных в отсутствие инструментального обследования; считает, что заключение эксперта содержит выводы по правовым вопросам; кроме того, исследование сделано по состоянию на 2023 г. и не может отражать достоверные сведения о технических характеристиках спорных объектов.

Прокурором в материалы дела представлены акты внеплановой проверки вышестоящей организации – Ассоциации «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров» – кадастровых инженеров ФИО11 и ФИО2 от 17.07.2023 № 225-ВП-23 и № 226-ВП-23. В деятельности кадастрового инженера ФИО2 выявлены нарушения требований законодательства Российской Федерации в области кадастровых отношений – ч. 4 ст. 1 Федерального закона № 221-ФЗ, п. 20 Приказа № 953; проверяющее лицо обратило внимание на то, что из представленных фотографий спорных сооружений наличие прочной связи с землей не усматривается, в техническом плане отсутствует проектная документация. В деятельности кадастрового инженера ФИО11 выявлены нарушения требований законодательства Российской Федерации в области кадастровых отношений – ч. 2 ст. 1 и п. 3 ч. 2 ст. 29.1 Федерального закона № 221-ФЗ; проверяющее лицо обратило внимание, что несмотря на выбранный метод определения координат характерных точек, выполнение кадастровых работ без выхода на местность недопустимо; общего функционального назначения объектов, входящих в состав ЕНК, не усматривается.

ООО «РИК» представило пояснения: указало, что земельный участок был сформирован для строительства и эксплуатации парка отдыха, развлечений, культуры и спорта, а не для эксплуатации объектов недвижимости; объекты недвижимости возведены на территории парка как необходимые для его эксплуатации. Отсутствие у объектов признаков недвижимости не может служить препятствием для включения их в ЕНК.

Также ООО «РИК» указало на недопустимость актов внеплановой проверки вышестоящей организации – Ассоциации «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров» кадастровых инженеров ФИО11 и ФИО2 от 17.07.2023 № 225-ВП-23 и № 226-ВП-23 в связи с тем, что указанные акты содержат недостоверную информацию; считает, что установление нарушений в деятельности кадастровых инженеров возможно только экспертным заключением; указало, что объединение объектов в ЕНК не имеет правового значения для оценки законности договора купли-продажи земельного участка.

Впоследствии в судебном заседании 05.10.2023 представитель ООО «РИК» не поддержал ходатайство об исключении из числа доказательств заключения от 27.03.2023 № 09/1-16.1.

Изучив материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления или с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пунктов 74 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии со статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением установленных действующим законодательством случаев.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании пункта 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 года № 13535/10).

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 № 935-О отметил, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения. При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников и земельных участков, и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе, при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. Условием приобретения права на земельный участок, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Пунктом 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Согласно СП 475.1325800.2020 «Парки. Правила градостроительного проектирования и благоустройства», минимальный процент застройки территорий парков не установлен.

Планировка, застройка и реконструкция территорий городских округов, городских и сельских поселений Костромской области в пределах их границ, в том числе резервных территорий утверждены Региональными нормативами градостроительного проектирования Костромской области, утвержденными Постановлением Администрации Костромской области от 01.10.2010 № 344-а.

В соответствии с пунктом 2.4.10. Региональных нормативов градостроительного проектирования Костромской области минимальные размеры площади парков планировочных районов принимаются – 10 га. Для условий реконструкции указанные размеры могут быть уменьшены. В общем балансе территории парков и садов площадь озелененных территорий следует принимать не менее 70%.

В соответствии с пунктом 2.4.11. Региональных нормативов градостроительного проектирования Костромской области парк – озелененная территория многофункционального или специализированного направления рекреационной деятельности с развитой системой благоустройства, предназначенная для периодического массового отдыха населения. На территории парка разрешается строительство зданий для обслуживания посетителей и эксплуатации парка, высота которых не превышает 8 м; высота парковых сооружений - аттракционов - не ограничивается. Площадь застройки не должна превышать 7% территории парка.

В соответствии с пунктом 2.4.13 Региональных нормативов градостроительного проектирования Костромской области функциональная организация территории парка включает следующие зоны с преобладающим видом использования, % от общей площади парка: зона культурно-просветительских мероприятий - 3-8; зона массовых мероприятий (зрелищ, аттракционов и др.) - 5-17; зона физкультурно-оздоровительных мероприятий - 10-20; зона отдыха детей - 5-10; прогулочная зона - 40-75; хозяйственная зона - 2-5. Размеры земельных участков по зонам парка рекомендуется принимать, кв. м на 1 человека: зона культурно-просветительских мероприятий - 10-20; зона массовых мероприятий (зрелищ, аттракционов и др.) - 30-40; зона физкультурно-оздоровительных мероприятий - 75-100; зона отдыха детей - 80-170; прогулочная зона - 200.

В соответствии с Приложением № 10 (Нормы расчета учреждений и предприятий обслуживания и размеры земельных участков) Региональных нормативов градостроительного проектирования Костромской области: площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объекта общественного питания, при числе мест до 50 составляет не более 2500 кв.м.; площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объекта физической культуры, определяется по заданию на проектирование.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд установил следующее.

Спорный земельный участок был предоставлен в аренду в целях строительства парка отдыха, развлечений, культуры и спорта и передан в собственность ООО «РИК» с учетом заключения о соответствии площади земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:135 по отношению к площади объекта капитального строительства ЕНК «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта по адресу: <...>» от 03.07.2020, подготовленного ООО «М.АРТ».

Основанием для предоставления ООО «РИК» земельного участка в собственность явилась регистрация в ЕГРН права собственности ООО «РИК» на ЕНК «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта по адресу: <...>», в состав которого вошли объекты недвижимости с кадастровыми номерами 44:27:070706:1250, 44:27:070706:1251, 44:27:070706:1497, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1493, 44:27:070706:1492 .

С учетом указанного, установление наличия права собственности ООО «РИК» на сооружения для хранения спортивного инвентаря именно как на недвижимые вещи, а также на единый недвижимый комплекс «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта, расположенный по адресу: <...>» входит в предмет доказывания по исковым требованиям о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка; доводы ответчиков об отсутствии полномочий Прокурора на предъявление исковых требований о признании отсутствующими права собственности подлежат отклонению.

В силу статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Согласно статье 46 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются: 1) в связи с созданием объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса; 2) в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации объектов недвижимости, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости и права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, по заявлению их собственника.

Согласно сведениям из ЕГРН в состав указанного ЕНК «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта по адресу: <...>» вошли объекты недвижимости с кадастровыми номерами 44:27:070706:1250, 44:27:070706:1251, 44:27:070706:1497, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1493, 44:27:070706:1492.

При этом материалами дела (в том числе актами внеплановой проверки вышестоящей организации – Ассоциации «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров» – кадастровых инженеров ФИО11 и ФИО2 от 17.07.2023 № 225-ВП-23 и № 226-ВП-23) подтверждается отсутствие у сооружений для хранения спортивного инвентаря с кадастровыми номерами 44:27:070706:1492, 44:27:070706:1493, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1497 признаков, характерных для объектов недвижимого имущества.

В рамках проведения внеплановой проверки проверяющее лицо обратило внимание на то, что из представленных фотографий спорных сооружений наличие прочной связи с землей не усматривается, в техническом плане отсутствует проектная документация; общего функционального назначения объектов, входящих в состав ЕНК, не усматривается.

Данные акты, вопреки доводам ответчика, являются допустимыми доказательствами, доводы ООО «РИК» о том, что установление нарушений в деятельности кадастровых инженеров возможно только экспертным заключением, подлежат отклонению.

ООО «РИК» в рамках рассмотрения дела не представлены какие-либо доказательства капитальности сооружений для хранения спортивного инвентаря, равно как не представлены доказательства осуществления строительных работ в отношении спорных объектов. Соответственно, объекты, зарегистрированные как недвижимые на основании техпланов, подготовленных кадастровым инженером ФИО2, и объекты на фотографиях, оценивавшихся при проведении внеплановой проверки – это одни и те же сооружения для хранения спортивного инвентаря.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлено.

С учетом изложенного не подлежали регистрации в ЕГРН как объекты недвижимого имущества сооружения для хранения спортивного инвентаря с кадастровыми номерами 44:27:070706:1492, 44:27:070706:1493, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1497.

Внесенные в ЕГРН сведения об объектах недвижимого имущества, входящих в состав ЕНК «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта по адресу: <...>», не являются достоверными. ЕНК «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта по адресу: <...>» зарегистрирован в ЕГРН на основании недостоверных сведений о наличии у сооружений для хранения спортивного инвентаря с кадастровыми номерами 44:27:070706:1492, 44:27:070706:1493, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1497 статуса объектов недвижимости.

С учетом указанного суд признает отсутствующим право собственности ООО «РИК» на объекты недвижимости – сооружения для хранения спортивного инвентаря с кадастровыми номерами 44:27:070706:1492, 44:27:070706:1493, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1497, а также на единый недвижимый комплекс «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта, расположенный по адресу: <...>» с кадастровым номером 44:27:070706:1498.

Единого недвижимого комплекса «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта, расположенный по адресу: <...>» в составе объектов, указанных в ЕГРН, нарушает положения действующего законодательства.

Судом установлено, что до внесения в ЕГРН сведений о ЕНК «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта по адресу: <...>» ООО «РИК» было отказано в предоставлении спорного земельного участка в собственность в связи с несоразмерностью площади испрашиваемого земельного участка площади построенных объектов недвижимости. Согласно представленному в материалы дела решению Управления от 29.07.2020 № 02-37исх-2257/20 об отказе в предоставлении в собственность ООО «РИК» спорного земельного участка: с учетом построенных объектов недвижимости и положений Приложения № 10 (Нормы расчета учреждений и предприятий обслуживания и размеры земельных участков) Региональных нормативов градостроительного проектирования Костромской области заявителем не представлено доказательств соразмерности площади испрашиваемого земельного участка (62692 кв.м.) построенным объектам недвижимости (площадь 677,3 кв.м.).

Суд, основываясь на вышеприведенных нормах, а также учитывая площадь фактически построенных на земельном участке объектов недвижимости, приходит к выводу о несоразмерности площади предоставленного в собственность ООО «РИК» земельного участка площади построенных объектов недвижимости.

ООО «РИК» ссылается на предоставление земельного участка под эксплуатацию парка. Однако проектной документацией на строительство парка отдыха, развлечений, культуры и спорта по улице Бульварной 6 предусмотрено формирование функционально-планировочных зон: зона парка («Парк Победы»), зона скверов, аллей и бульваров; зона объектов культуры и искусства; зона площадок для отдыха детей; зона объектов физической культуры и массового спорта с размещением объекта местного значения; зона объектов общественного питания; зона обслуживания парка. Земельный участок расположен в зоне планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектов планировки территории: зона объектов физической культуры и массового спорта с размещением объекта местного значения; зона объектов общественного питания; зона объектов общественного пользования (места отдыха).

В рамках рассмотрения дела установлено отсутствие общего функционального назначения построенных объектов. С учетом указанного, земельный участок, разделенный на функциональные зоны, не подлежал передаче в указанном размере в целях эксплуатации объектов недвижимости, имеющих разное функциональное назначение и не представляющих собой единый недвижимый комплекс.

ООО «РИК» не представил доказательств необходимости предоставления ему земельного участка площадью 62692 кв.м. для эксплуатации построенных им объектов недвижимого имущества.

Довод Прокурора о нецелевом использовании земельного участка в связи с предоставлением ООО «Агроторг» объекта физической культуры по договору аренды недвижимости от 11.07.2019 № 17308 не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.

С учетом указанного исковые требования о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 05.08.2020 № 44, заключенного между Управлением и ООО «РИК» подлежат удовлетворению.

В статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснил, что в случае, если недействительная сделка исполнена обеими сторонами, то при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что по смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно (пункт 55).

Также в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что, удовлетворяя требования одной стороны такой сделки о возврате полученного другой стороной, суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом (пункт 80).

При этом по смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязан разрешить вопрос о реституции одновременно с признанием сделки недействительной (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 № 5243/10).

С учетом указанного, вопреки мнению Прокурора, в данном случае подлежит применению двусторонняя реституция: ООО «РИК» обязано возвратить Управлению переданный по договору купли-продажи земельный участок и с учетом установления судом факта перечисления ООО «РИК» денежных средств по договору купли-продажи земельного участка в размере 11422800 руб., с Управления в пользу ООО «РИК» подлежит взысканию 11422800 руб.

Суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований Прокурора о признании незаконными действий Регистрационной службы по регистрации права собственности ООО «РИК» на объекты недвижимости: для хранения спортивного инвентаря с кадастровыми номерами 44:27:070706:1492, 44:27:070706:1493, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1497, а также единый недвижимый комплекс «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта, расположенный по адресу: <...>» с кадастровым номером 44:27:070706:1498.

В соответствии с частью 2 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор, а также органы, осуществляющие публичные полномочия, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд установил, что государственная регистрация прав на спорные объекты проводилась Регистрационной службой в соответствии с положениями статей 26, 29, 46 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; нарушение прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности действиями Регистрационной службы не установлено. В данном случае суд полагает, что право истца нарушается не оспоренными действиями регистрирующего органа, а действиями Управления и ООО «РИК» по заключению договора купли-продажи земельного участка в указанной площади.

В силу подпункта 5 пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу пункта 21 Постановления № 10/22, а также разъяснений, данных в пунктах 1 и 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», решение по настоящему делу является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении: иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда).

Поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, то в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на ответчиков в равных долях (42000 руб.: 2) и подлежит взысканию с ответчиков ООО «РИК» и Управления в доход федерального бюджета. Управление на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождено, а потому в отношении него суд не рассматривает вопрос о взыскании госпошлины за рассмотрение настоящего спора.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 05.08.2020 № 44, заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы и обществом с ограниченной ответственностью «РИК».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества с ограниченной ответственностью «РИК» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) возвратить Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) переданный по договору купли-продажи земельного участка от 05.08.2020 № 44 земельный участок с кадастровым номером 44:27:000000:135.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «РИК» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 11422800 руб.

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «РИК» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) на объекты недвижимости - сооружения для хранения спортивного инвентаря с кадастровыми номерами 44:27:070706:1492, 44:27:070706:1493, 44:27:070706:1494, 44:27:070706:1495, 44:27:070706:1496, 44:27:070706:1497, а также на единый недвижимый комплекс «Парк отдыха, развлечений, культуры и спорта, расположенный по адресу: <...>» с кадастровым номером 44:27:070706:1498.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РИК» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета 24000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней со дня вступления решения в законную силу при отсутствии у суда сведений о добровольной уплате государственной пошлины в соответствии с требованиями пункта 2 части 1 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение также может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.Д. Голубева