Решение от 28 июля 2025 г. по делу № А84-628/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

ФИО1 ул., <...>, www.sevastopol.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А84-628/2025
29 июля 2025 г.
г. Севастополь



Резолютивная часть решения объявлена 16.07.2025 года.

Решение в полном объёме изготовлено 29.07.2025 года.


Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Васильченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, Кировская область, г. Кирово-Чепецк) к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО3 лично, личность удостоверена паспортом гражданина РФ.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее-истец, ИП ФИО3) обратилась в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее-ответчик, ДИЗО), в котором просит:

-           признать отчет о рыночной стоимости помещения № 03-02/24/84 от 02.11.2024, выполненным оценщиком, занимающимся частной практикой ФИО4, несоответствующим для целей совершения сделки купли-продажи по договору № 12-24 от 29.11.2024;

-           урегулировать разногласия сторон, установить пункт 2.1., 2.2., 2.4.1. договора купли-продажи помещения в следующей редакции:

«пункт 2.1. договора: «Стоимость Объекта составляет 3 969 167 (Три миллиона девятьсот шестьдесят девять тысяч сто шестьдесят семь) рублей (без учета НДС).»

пункт 2.2. договора: «Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом об оценке от 20.12.2024 № 1-92/24120501, выполненному оценщиком ООО КГ «ПраймАудит».»

пункт 2.4.1. договора: «Первоначальный платеж в сумме 66 152,78 (Шестьдесят шесть тысяч сто пятьдесят два) рубля 78 копеек перечисляется Покупателем на расчетный счет Продавца не позднее 30 календарных дней с даты подписания настоящего Договора.»»

Определением суда от 23.01.2025 исковое заявление оставлено без движения.

Определением суда от 28.01.2025 суд принял исковое заявление к рассмотрению по общим правилам искового производства.

В рамках рассмотрения настоящего дела истцом заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.

Определением суда от 18.04.2025 назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен следующий вопрос:

Определить рыночную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, к/н 91:03:002007:2038, на дату 30 сентября 2024 года с НДС и без НДС.

Проведение судебной экспертизы было поручено эксперту ООО "НКЦ "ЭТАЛОНЪ".

21.05.2025 от ООО "НКЦ "ЭТАЛОНЪ" поступило ходатайство о продлении срока проведения экспертизы на 7 рабочих дней.

26.05.2025 от ООО "НЦК "ЭТАЛОНЪ" поступило заключение эксперта № 1/ЭС от 21.05.2025.

Определением суда от 17.06.2025 производство по делу возобновлено.

Руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ), суд счел возможным 14.07.2025 завершить предварительное судебное заседание и продолжить рассмотрение дела, что отражено в протоколе судебного заседания.

15.07.2025 в суд от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ, в котором последний просил урегулировать разногласия сторон, установить пункт 2.1., 2.2., 2.4.1. договора купли-продажи помещения в следующей редакции:

«пункт 2.1. договора: «Стоимость Объекта составляет 4 728 053 (Четыре миллиона семьсот двадцать восемь тысяч пятьдесят три) рубля (без учета НДС).»

пункт 2.2. договора: «Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы по делу № А84-628/2025, заключение эксперта № 1/ЭС от 21.05.25, выполнено ООО НКЦ «Эталонъ».»

пункт 2.4.1. договора: «Первоначальный платеж в сумме 78 800,88 (Семьдесят восемь тысяч восемьсот) рублей 88 копеек перечисляется Покупателем на расчетный счет Продавца не позднее 30 календарных дней с даты подписания настоящего Договора.»».

Судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принято уточнение, поскольку это является правом истца и не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов иных лиц,  что отражено в протоколе судебного заседания.

В судебном заседании 16.07.2025 истец просила удовлетворить исковые требования в полном объеме, не возражала против рассмотрения дела отсутствие представителя ответчика.

Ответчику направлена почтовая корреспонденция по следующему адресу: указанному в выписке из ЕГРЮЛ (299011, <...>). В деле имеются почтовые уведомления с отметками о вручении последнему (почтовые идентификаторы №№ 29901104030441 – вручено 31.01.2025, 29901106030449 - вручено  28.03.2025, 29901108130109 - вручено 26.05.2025, 29901109028177 – вручено 23.06.2025).

Таким образом суд полагает, что ответчик считается извещенным надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

Ответчик, извещенный о времени и месте судебного заседания с соблюдением требований Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил.

Ответчик отзыв на иск не представил, иск не оспорил, ввиду чего ответчик несет риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий в порядке ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

В отсутствии ходатайств, свидетельствующих о невозможности рассмотрения данного дела, а также во избежание нарушения процессуальных сроков, принимая во внимание полноту материалов дела, суд признал возможным рассмотреть его по существу.

Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды имущества № 4-2021 от 30.03.2021, находящегося в собственности города Севастополя, расположенного по адресу: <...> (далее - помещение).

30.09.2024 истцом в адрес ответчика направлено письмо № 98/09 (далее - заявление) «О подготовке договора купли-продажи» арендуемого последним помещения, зарегистрированного под № Вх-№46225 от 30.09.2024.

Как утверждает истец, 14.10.2024 ответчик уведомил истца письмом № 27094/01-10-04-13/02/24 о соответствии заявителя требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ), о возможности реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

02.12.2024 истцом получен проект договора купли-продажи № 12-24 от 29.11.2024, распоряжение об условиях приватизации № 12270-РДИ от 21.11.24, также получен отчет об оценке рыночной стоимости помещения, заказанный ответчиком, № 03-02/24/84 от 02.11.2024, выполненным оценщиком, занимающимся частной практикой ФИО4

Истец утверждает, что ознакомившись с отчетом об оценке рыночной стоимости помещения № 03-02/24/84 от 02.11.2024, выполненным оценщиком - ФИО4, последним обнаружено, что оценка выполнена на дату 25.10.2024, следовательно рыночная (выкупная) стоимость помещения определена не на дату направления истцом заявления о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества. Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, цена выкупа Помещения, указанная в отчете, выполненным оценщиком, занимающимся частной практикой ФИО4, не может быть признана рыночной стоимостью Помещения для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Для определения рыночной стоимости (выкупной цены) помещения на дату направления заявления, т.е. на 30.09.2024, истцом заключен договор № 1-92/24120501 от 05.12.2024 с ООО КГ «ПраймАудит» для проведения оценки рыночной стоимости. Согласно отчету № 1-92/24120501 от 20.12.2024, выполненному независимым оценщиком ООО КГ «ПраймАудит», рыночная стоимость Помещения составляет 4 763 000,00 руб., с учетом НДС (3 969 167,70 без НДС), то есть более чем в два раза ниже чем определено ответчиком в проекте договора.

Как утверждает истец, изучив отчет об оценке помещения № 1-92/24120501 от 20.12.2024, выполненный независимым оценщиком ООО КГ «ПраймАудит», рассмотрев предложенный проект договора купли-продажи, последний 26.12.2024 направил ответчику сопроводительное письмо № 105/12, зарегистрированное под Вх № 62315 от 26.12.2024, отчет ООО КГ «ПраймАудит», подписанный договор купли-продажи № 12-24 от 29.11.2024 с протоколом разногласий (указан в исковом заявлении).

Письмом № 633/01-10-04-13/02/25 от 17.01.2025 ответчик отказал в подписании договора купли-продажи на условиях, предложенных истцом.

Как утверждает истец, ответчик проигнорировал доводы, изложенные последним в сопроводительном письме/досудебном обращении, а именно:

1.         Рыночная (выкупная) стоимость Помещения определена не на дату направления Истцом Заявления о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, указанная Ответчиком стоимость не может быть признана рыночной стоимостью Помещения для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

2.         Помимо установления выкупной цены не на дату подачи Заявления, имеются иные обстоятельства вызывающие сомнения, так рыночная стоимость помещения, указанная:

-           в договоре аренды Помещения № 4-2021 от 30.03.2021 составляет 3 097 702 (Три миллиона девяносто семь тысяч семьсот два) рубля, без учета НДС;

-           в отчете ФИО4 от 02.11.2024 составляет 9 053 215,75 (Девять миллионов пятьдесят три тысячи двести пятнадцать) рублей 75 копеек, без учета НДС;

-           в отчете ООО КГ «ПраймАудит» от 20.12.2024 составляет 3 969 167 (Три миллиона девятьсот шестьдесят девять тысяч сто шестьдесят семь) рублей, без учета НДС.

В обоснование своей позиции истцом также указано, что на портале sevastopol.restate.ru можно ознакомиться с динамикой изменения цен по продаже коммерческой недвижимости в городе Севастополе за период 3-х лет. Ссылаясь на график истец указала, что цены на помещения свободного назначения (коим является спорное помещение) в период с 2021 по 2024 года не претерпели значительного изменения, трехкратный рост отсутствует. Оценщик ООО КГ «ПраймАудит» использовал метод и сравнительного, и доходного подхода в то время, как ФИО4 использовал лишь сравнительный подход. В отчете ФИО4 указаны объекты аналоги со стоимостью за квадратный метр в диапазоне 132- 137 тыс. руб. за кв. м., в отчете ООО КГ «ПраймАудит» в диапазоне 52-66 тыс. руб. за кв.м., что более соответствует конъюнктуре на рынке недвижимости г. Севастополя.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты.

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Соблюдение сторонами процедуры, предусмотренной частью 2 статьи 445 ГК РФ, подтверждается материалами дела.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений ст. 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как усматривается из материалов дела, в рамках настоящего дела между сторонами возник спор, в том числе, относительно достоверности величины стоимости выкупаемого истцом имущества.

Статьей 13 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" в силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Определением от 18.04.2025, в целях определения рыночной стоимости объекта, судом было удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ООО "НКЦ "ЭТАЛОНЪ".

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

Определить рыночную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, к/н 91:03:002007:2038, на дату 30 сентября 2024 года с НДС и без НДС.

Согласно выводам экспертного заключения № 2505-2201 от 21.05.2025 было установлено, что рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 91:03:002007:2038, по состоянию на 30.09.2025 г. составляет, округленно: 5 673 664,00 руб. с учетом НДС, 4 728 053,00 руб. без учета НДС.

Процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям, содержит сведения о примененных методах исследования и выводы по поставленному судом вопросу.

Оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта у суда не имеется. Заключение эксперта ответчиком не опровергнуто.

Согласно п. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Учитывая изложенное, принимая во внимание заключение эксперта, суд приходит к выводу, что пункты 2.1., 2.2., 2.4.1 договора № 12-24 купли-продажи помещения, подлежат включению в договор в редакции истца с учетом уточнений исковых требований от 15.07.2025, а заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы, понесенные истцом по уплате госпошлины, и на оплату расходов за проведение судебных экспертиз возлагаются судом на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса России?скои? Федерации, Арбитражныи? суд города Севастополя

решил:

Урегулировать разногласия между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, Кировская область, г. Кирово-Чепецк) и Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь), установить пункт 2.1., 2.2., 2.4.1. договора купли-продажи объекта недвижимого имущества № 12-24 от 29.11.2024 в следующей редакции:

«пункт 2.1. договора: «Стоимость Объекта составляет 4 728 053 (Четыре миллиона семьсот двадцать восемь тысяч пятьдесят три) рубля (без учета НДС).»

пункт 2.2. договора: «Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы по делу № А84-628/2025, заключение эксперта № 1/ЭС от 21.05.25, выполнено ООО НКЦ «Эталонъ».»

пункт 2.4.1. договора: «Первоначальный платеж в сумме 78 800,88 (Семьдесят восемь тысяч восемьсот) рублей 88 копеек перечисляется Покупателем на расчетный счет Продавца не позднее 30 календарных дней с даты подписания настоящего Договора.»

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, Кировская область, г. Кирово-Чепецк) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30 000,00 руб. (тридцать тысяч рублей ноль копеек), судебные расходы в размере 15 000,00 руб. (пятнадцать тысяч рублей ноль копеек).

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в Двадцать первыи? Арбитражныи? апелляционныи? суд. Апелляционная жалоба подае?тся через Арбитражныи? суд города Севастополя.


Судья

О.С. Васильченко