Решение от 8 июля 2019 г. по делу № А12-9210/2019

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград Дело № А12-9210/2019

«08» июля 2019 года

резолютивная часть решения оглашена 02.07.2019


Судья Арбитражного суда Волгоградской области Троицкая Н.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белоконь Л.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аэробус» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

при участии в заседании:

от истца –ФИО1, представитель по доверенности

от ответчика- ФИО2, представитель по доверенности

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Аэробус» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее – ответчик), в котором просит урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Аэробус» и Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда при заключении договора купли-продажи от 08.02.2019 № 14к земельного участка с кадастровым номером № 34:34:020100:16 ( учетный 2-117-17) площадью 10115 кв.м., расположенного по адресу: <...>;

принять пункт 2.1 договора купли-продажи от 08.02.2019 № 14к земельного участка с кадастровым номером № 34:34:020100:16 ( учетный 2-117-17) площадью 10115 кв.м., расположенного по адресу: <...> в следующей редакции:

выкупная цена Участка установлена в соответствии со ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», постановлением правительства Волгоградской области от 14.12.2015 № 743-п «О внесении изменений в постановление правительства Волгоградской области от 26.06.2012 № 142-п «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» , решением Волгоградского областного суда от 30.06.2017 по делу № 3а-428/2017: ВС=КСхN, где ВС – выкупная стоимость Участка, КС – кадастровая стоимость участка согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости – 40 853 675,8 рублей, N – коэффициент в процентном выражении в зависимости от права пользования и вида разрешенного использования в соответствии с постановлением Правительства Волгоградской от 26.06.2012 № 142-п «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» - 2,5%;

принять пункт 2.2 договора купли-продажи от 08.02.2019 № 14к земельного участка с кадастровым номером № 34:34:020100:16 ( учетный 2-117-17) площадью 10115 кв.м., расположенного по адресу: <...> в следующей редакции:

цена Участка на день заключения договора составляет 1 021 341,90 рублей (один миллион двадцать одна тысяча триста сорок один рубль 90 копеек).

В судебном заседании истец требования поддержал в полном объеме, пояснив о наличии исключительного права на приобретение по льготной цене земельного участка под объектом недвижимости.

Ответчик против иска возражает по изложенным в отзыве основаниям.

Исследовав представленные доказательства, выслушав доводы представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО «Аэробус» является собственником объекта недвижимости здание Дворца спорта , расположенного в границах земельного участка из земель населенных пунктов с учетным номером 2-117-17 площадью 10 115 кв.м. по адресу: <...> .

Земельный участок под объектом недвижимости используется истцом на основании договора аренды от 22.01.2007 № 7237 .

11.01.2019 г. ООО «Аэробус» обратилось в Департамент муниципального имущества администрации Волгограда с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка за плату без проведения торгов.

В ответ на заявление ООО «Аэробус» о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № 34:34:020100:16, учетный номер 2-117-17, площадью 10115 кв.м., Ответчиком подготовлен проект договора купли- продажи № 14к от 08.02.2019.

Согласно п. 2.1. вышеуказанного Договора, выкупная цена Участка установлена в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЭ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», постановлением Правительства Волгоградской области от 14 декабря 2015г. № 743-п «О внесении изменений в постановление Правительства Волгоградской области от 26 июня 2012г. № 142-п «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов», решением Волгоградского областного суда от 30 июня 2017г. по делу № За-428/2017:

ВС= КС х N, где

ВС - выкупная стоимость Участка

КС - кадастровая стоимость Участка согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости - 40 853 675,8 руб.

N - коэффициент в процентом выражении в зависимости от права пользования и вида разрешенного использования в соответствии с постановлением Правительства Волгоградской области от 26 июня 2012 г. № 142-п «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» -15 %.

Согласно п. 2.2. вышеуказанного Договора, цена Участка на день заключения договора составляет 6 128 051,37 руб. (шесть миллионов сто двадцать восемь тысяч пятьдесят один рубль 37 коп.).

Не согласившись с определенной ответчиком выкупной ценой земельного участка, истец предоставил ДМИ администрации Волгограда протокол разногласий к договору от 08.02.2019 № 14к в части пункта 2.1 и пункта 2.2.

Полагая, что цена земельного участка должна быть определена в соответствии с положениями Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Из материалов дела усматривается, что истец обратился в орган местного самоуправления с намерением реализовать предусмотренное ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на выкуп земельного участка для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, уполномоченным органом принято решение о передаче земельного участка с кадастровым номером 34634:020100:16 по адресу: <...> , площадь. 10 115 кв.м. в собственность общества, однако в процессе заключения договора купли-продажи между сторонами возник спор относительно выкупной стоимости земельного участка.

На основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п. 1.1 ст. 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

Согласно п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Как следует из представленных документов, право собственности на объект недвижимости здание Дворца Спорта, возникло у ООО «Аэробус» на основании Постановления Волгоградского областного Совета Профсоюзов от 24.11.2005г. № 13-10, акта приема-передачи неденежного вклада в уставный капитал от 12.12.2005 .

13.02.2006 на основании вышеуказанных документов ООО «Аэробус» зарегистрировало право собственности в установленном законом порядке на здание Дворца Спорта .

Пунктом 3 постановления администрации Волгограда от 03.05.2000 № 552 земельный участок с кадастровым номером 34:34:2-117-1 площадью 59030,0 кв.м. по адресу <...>, предоставлен в бессрочное (постоянное) пользвание учреждению «Универсальный спортивно-зрелищный комплекс Волгоградских профсоюзов» для эксплуатации универсального спортивно-зрелищного комплекса .

Постановлением администрации Волгограда от 29.01.2007 № 190 утвержден проект границ земельного участка с учетным № 2-117-17 (кадастровый номер 34:34:020100:16), выделенного из земельного участка с учетным номером № 2-117-1 (кадастровый номер 34634:020100:8) , площадью 17 585 кв.м., занимаемого зданием Дворца спорта , и предоставлен в аренду ООО «Аэробус» по договору № 7237 от 22.02.2007.

В 2018 году в государственный кадастр недвижимости были внесены изменения в части границ и площади земельного участка с кадастровым номером 34:34: 020100:16, учетным № 2-117-17, в связи с чем, площадь земельного участка составила 10 115 кв.м.

Согласно ст. 216 ГК РФ к вещным правам наряду с правом собственности относится и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Это право защищается законом в равной степени ( ст. 305 ГК РФ) и может быть ограничено только на основании федерального закона (ст. 1 ГК РФ).

При переходе прав на строение, находящееся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности , покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом ( ст. 552 ГК РФ). При этом, сформирована позиция высших судов РФ, согласно которой данная норма применяется в иных случаях, таких как реорганизация, дарение, внесение в уставный капитал, впоследствии, со вступлением в силу Земельного кодекса РФ, такая норма была закреплена в ст. 35 ЗК РФ,

Как установлено судом, истец приобрел объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, принадлежащем предыдущему собственнику на праве постоянного бессрочного пользования.

Таким образом, с момента приобретения права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, истец в силу закона приобрел и право постоянного бессрочного пользования указанным земельным участком, а договор аренды земельного участка заключен с истцом в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования на право аренды.

Учитывая, что на момент переоформления права постоянного бессрочного пользования земельным участком общество с ограниченной ответственностью «Аэробус» являлось собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества, при определении размера выкупной цены земельного участка подлежали применению положения п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

22.07.2011, со дня официального опубликования в "Российской газете" введен в действие Федеральный закон от 18.07.2011 N 214-ФЗ (далее - Федеральный закон от 18.07.2011 N 214-ФЗ), статьей 4 которого внесены изменения в Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 18.07.2011 N 214-ФЗ) до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

В таком случае цена земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Следовательно, до 01.07.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении только ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 18.07.2011 N 214-ФЗ) предусмотрено, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если:

в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Из совокупности перечисленных доказательств следует, что право постоянного бессрочного пользования земельным участком с учетным № 2-117-1 площадью 59 030,0 кв.м. в части выделенного из него земельного участка площадью 17 585 кв.м. ( учетный номер № 2-117-17) было прекращено Постановлением администрации Волгограда от 29.01.2007 № 190 , когда был изъят земельный участок с учетными № 2-117-17 , согласованы материалы межевания земельного участка с учетным № 2-117-17 площадью 17 585 кв.м. , который был предоставлен в аренду ООО «Аэробус».

При таких обстоятельствах, поскольку переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды было осуществлено до 01.07.2012, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае выкупная цена выкупаемого земельного участка подлежит определению исходя из двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Расходы по государственной пошлине с учетом оплаты ее истцом при подаче искового заявления, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, ст. ст. 51, 167-170 , 173, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил :



Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Аэробус» и Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда при заключении договора купли-продажи от 08.02.2019 № 14к земельного участка с кадастровым номером № 34:34:020100:16 ( учетный 2-117-17) площадью 10115 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Принять пункт 2.1 договора купли-продажи от 08.02.2019 № 14к земельного участка с кадастровым номером № 34:34:020100:16 ( учетный 2-117-17) площадью 10115 кв.м., расположенного по адресу: <...> в следующей редакции:

Выкупная цена Участка установлена в соответствии со ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», постановлением правительства Волгоградской области от 14.12.2015 № 743-п «О внесении изменений в постановление правительства Волгоградской области от 26.06.2012 № 142-п «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» , решением Волгоградского областного суда от 30.06.2017 по делу № 3а-428/2017: ВС=КСхN, где ВС – выкупная стоимость Участка, КС – кадастровая стоимость участка согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости – 40 853 675,8 рублей, N – коэффициент в процентном выражении в зависимости от права пользования и вида разрешенного использования в соответствии с постановлением Правительства Волгоградской от 26.06.2012 № 142-п «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» - 2,5%.

Принять пункт 2.2 договора купли-продажи от 08.02.2019 № 14к земельного участка с кадастровым номером № 34:34:020100:16 ( учетный 2-117-17) площадью 10115 кв.м., расположенного по адресу: <...> в следующей редакции:

Цена Участка на день заключения договора составляет 1 021 341,90 рублей (один миллион двадцать одна тысяча триста сорок один рубль 90 копеек).

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аэробус» госпошлину 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ Н.А. Троицкая

,