Решение от 4 ноября 2025 г. по делу № А58-1790/2025

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, бокс 8, <...> тел: +7 (4112) 34-05-80, https://yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А58-1790/2025
05 ноября 2025 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 28.10.2025 Мотивированное решение изготовлено 05.11.2025

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Гоголевой М.Н., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аспект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 01.03.2025 к обществу с ограниченной ответственностью «ИСК-ДСК» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании отсутствующим (прекращенным) обременение в виде ипотеки,

при участии:

от истца: представитель ФИО2, личность установлена по паспорту, полномочия подтверждены доверенностью № б/н от 14.04.2025, представлен диплом;

от ответчика: представитель ФИО3 по паспорту и доверенности от 07.05.2024, представлен диплом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Аспект» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ИСК-ДСК» (далее – ответчик) о признании отсутствующим (прекращенным) обременение в виде ипотеки в отношении недвижимого имущества:

- административное здание, общей площадью 1 141, 3 кв. м 3 и 4 этажи, находящееся по адресу: Российская Федерация, <...>,

корп. 4, за инвентарным номером № 98401000/ЯК2/018898, лит. А, номер записи регистрации в ЕГРП № 14-14-01/047/2008-746;

- часть административного здания, общей площадью 205, 7 кв. м, 2 этаж, номера на поэтажном плане 16-27, находящаяся по адресу: Российская Федерация, <...>, за инвентарным номером № 98401000/ЯК2/018898, лит. А, номер записи регистрации в ЕГРП № 14-14-01/047/2008-746.

Определением суда от 02.04.2025 исковое заявление принято к производству.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В материалы дела до судебного заседания поступили:

от истца – пояснения № б/н к правовой позиции по делу (с приложениями согласно перечню);

от ответчика - дополнение № б/н от 15.10.2025 к исковому заявлению (с приложениями согласно перечню).

Поступившие документы приобщены судом к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители сторон выступили с пояснениями, ответили на вопросы суда.

Стороны подтвердили погашения основного долга и судебных издержек, взысканных вступившими в законную силу судебными актами по спорам между истцом и ответчиком.

Судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв в судебном заседании с 23.10.2025 до 28.10.2025. После объявленного перерыва судебное заседание было продолжено 28.10.2025 в том же составе суда, при ведении протокола и аудиозаписи тем же секретарем судебного заседания.

В материалы дела до судебного заседания поступили: от истца – письменные № б/н от 27.10.2025 пояснения по делу; от ответчика - ходатайство (с приложениями согласно перечню).

Поступившие документы приобщены судом к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца выступил с пояснениями, ответил на вопросы суда, исковые требования поддерживает, просит удовлетворить.

Представитель ответчика выступил с пояснениями, ответил на вопросы суда, просит суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующие обстоятельства.

ООО «Аспект» было учреждено в соответствии с положениями Соглашения о сотрудничестве от 05.04.2012 года, подписанного между ФИО4 и ФИО5

Единственным участником ООО «ИСК-ДСК» и его генеральным директором является ФИО4, который также является участником ООО «Аспект» с долей в уставном капитале в размере 50%.

Во исполнение корпоративных договоренностей между участниками ООО «Аспект» ФИО4 и ФИО5, принятых ими в Соглашении о сотрудничестве от 05.04.2012 года, 13.03.2014 года между ООО «ИСК-ДСК» и ООО «Аспект» был заключен договор купли-продажи нежилых помещений от 13.03.2014 (далее - договор от 13.03.2014), в соответствии с которым продавец продает, а покупатель принимает в собственность и обязуется оплатить стоимость нежилых помещений:

- административное здание, общей площадью 1 141, 3 кв.м. 3 и 4 этажи, находящиеся по адресы: РФ, РС (Я), <...>, за инвентарным номером № 98401000/ЯК2/018898, лит. А, номер записи регистрации в ЕГРП № 14-14-01/047/2008-746;

- часть административного здания, общей площадью 205, 7 кв.м., 2 этаж, номера на поэтажном плане 16-27, находящаяся по адресу: РФ, РС( Я), <...>, за инвентарным номером № 98401000/ЯК2/018898, лит. А, номер записи регистрации в ЕГРП № 14-14-01/047/2008-746 (далее по тексту – Спорные объекты).

Согласно п. 2.1. договора, принимая во внимание, что помещение, указанное в п.1.1. договора было возведено путем реконструкции двухэтажного здания, расположенного по адресу: РФ, РС (Я), <...> (свидетельство о государственной регистрации права серии 14-АА № 4686978, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия) от 03.10.2008, а также учитывая вложение продавца в строительство надстройки 3-4 этажа (возведение стен из шлакоблоков, установка пластиковых окон) в размере 16 000 000 руб., и вложение покупателя путем привлечения кредитных денежных средств в «чистовую отделку» (монтажные инженерные, отделочные и иные строительные работы по подготовке помещений к ведению коммерческой деятельности, включая закуп и доставку

строительных и отделочных материалов) в размере 30 000 000 руб., стороны определили, что договорная стоимость помещения составляет 34 000 000 руб.

Согласно п. 2.2. договора оплата стоимости помещения производится покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца или передачи наличных денежных средств в порядке, установленном в Приложении № 1.

Пунктом 2.5. договора установлено, что с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты, помещение находится в залоге у продавца.

В соответствии с п.2.7. договора после осуществления Покупателем полной оплаты приобретаемого помещения Продавец в течение 5 (пяти) рабочих дней обязуется предоставить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что он имеет силу акта приема-передачи помещений.

Договор купли-продажи нежилых помещений был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) 19.03.2014

ООО «ИСК-ДСК» обращалось с исками к ООО «Аспект» о взыскании задолженности по договору купли-продажи нежилых помещений от 13.03.2014 года:

1) Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22.10.2021, по делу № А58-9923/2019, оставленным в силе судами вышестоящих инстанций, с ООО «Аспект» в пользу ООО «ИСК-ДСК» взыскана задолженность по договору от 13.03.2014 в размере 27 864 848,14 руб., в том числе основной долг 24 400 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами 3 464 848,14 руб. за период с 01.04.2014 по 01.04.2021 и далее со 02.04.2021 по день фактической уплаты долга; обращено взыскание путем реализации с публичных торгов на имущество, принадлежащее ООО «Аспект», заложенное по договору купли-продажи нежилых помещений от 13.03.2014:

- административное здание, зарегистрированное в собственность от 19.03.2014 № 14-14-01/010/2014-623, общей площадью 1 141,3 кв.м., 3 и 4 этажи, кадастровый номер 14:36:105038:1621, находящееся по адресу: Российская Федерация, <...>, за инвентарным номером № 98401000/ЯК2/018898, лит. А, номер записи регистрации в ЕГРП № 14-14-01/047/2008- 746, с установлением начальной продажной цены предмета залога в размере 63 120 000 руб.;

- часть административного здания, общей площадью 139,5 кв.м, 2 этаж, номера на поэтажном плане 16-27, находящегося по адресу: Российская Федерация, <...>, за инвентарным номером № 98401000/ЯК2/018898, лит. А, номер записи регистрации в ЕГРП № 14-14-01/047/2008- 746, в том числе помещения № 16,17,18,19,20-2,26 и 27 кадастровый номер 14:36:105038:1632, помещение 25 кадастровый номер 14:36:105038:1631 с установлением начальной продажной цены предмета залога в размере 9 357 000 руб.

На основании указанного решения суда было возбуждено исполнительное производство № 386900/22/14037-ИП.

ООО «Аспект» исполнило решение суда по делу № А58-9923/2019, и оплатило в пользу ООО «ИСК-ДСК» взысканную сумму в размере 27 864 848,14 руб., что подтверждается платёжными поручениями № 3 от 06.03.2023 на сумму 5 000 000 руб., № 4 от 22.03.2023 на сумму 5 000 000 руб., № 25 от 29.12.2024 на сумму 17 864 848,14 руб. Исполнительное производство по указанному делу было прекращено.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21.10.2025 по делу № А58-9923/2019 установлено, ООО «Аспект» выше перечисленными платежными поручениями погасил задолженность установленную решением по делу, взыскал с ООО «Аспект» в пользу ООО «ИСК-ДСК» 6 159 465,11 руб. в качестве индексации присужденной денежной суммы

2) Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19.02.2025 по делу № А58-5722/2024 в иске ООО «ИСК-ДСК» к ООО «Аспект» о взыскании задолженности по договору от 13.03.2014 за период с сентября по декабрь 2021 года и январи и февраль 2022 года в размере 4 600 000 рублей, неустойки в размере 1 293 064,80 рублей и об обращении взыскания на заложенное имущество спорные объекты отказано.

Указанным решением по делу № А58-5722/2024 установлено, что истцом произведена оплата требований предъявленных в рамках данного дела № А58-5722/2024 в размере 5 893 064,8 руб. платежным поручением № 11 от 12.12.2024.

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Истец считая, что у него отсутствует задолженность перед ООО «ИСК-ДСК» по договору купли-продажи нежилых помещений от 13.03.2014, данный договор исполнен со стороны ООО «Аспект» в полном объеме, направил в адрес ООО «ИСК-ДСК» требование

о прекращении залога в отношении нежилых помещений. В указанном требовании ООО «Аспект» просило обеспечить явку уполномоченного представителя ООО «ИСК-ДСК» с необходимыми для совершения указанного действия документами 15.01.2025 г. в 10 ч. 00 мин. по адресу МФЦ: <...>.

Отсутствие ответа на требование и не прекращение залога в отношении нежилых помещений послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, считает, что обязательства по договору не были исполнены в полном объеме и за истцом числится задолженность по процентам за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и сумма индексации присужденной денежной суммы, в связи с чем оснований для прекращения залога в отношении спорных нежилых помещений отсутствует, просит отказать.

Суд, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на судебную защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является исчерпывающим, защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской

Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленумов № 10/22), оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в реестр. В случаях, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В пункте 53 Постановления Пленумов № 10/22 разъяснено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого

имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Оценив договор от 13.03.2014, судом установлено, что указанный договор содержит все существенные условия договора продажи недвижимости, заключен в письменной форме, следовательно, данный договор в соответствии со статьей 432 является заключенным.

Доводы о незаключенности спорного договора ответчиком не заявлены, соответствующие доказательства в материалы дела не представлены.

В соответствии со статьей 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Так, согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека в силу закона устанавливается с момента передачи покупателю и до оплаты покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества, проданного в кредит.

Аналогичное правило применяется к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (пункт 3 статьи 489 ГК РФ).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом.

В соответствии со статьей 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном

настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу части 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим Федеральным законом сведений.

Материалами дела подтверждается государственная регистрация обременения в виде залога в отношении объектов недвижимого имущества, переданных по договору от 13.03.2014.

Целью института залога является обеспечение основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения должником основного обязательства. При этом право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связанного, и прекращается вместе с ним.

Следовательно, решение вопроса о существовании залога зависит от разрешения вопроса о существовании основного обязательства, в обеспечении которого был установлен залог, поскольку не допускается существование залогового обязательства в отрыве от основного обязательства, обеспеченного залогом, а в отсутствии залогового обязательства, в свою очередь, не имеется оснований для сохранения в ЕГРН записи о залоге.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик указывает, что за истцом числится задолженность по процентам за пользование чужими денежными средствами, взысканная решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22.10.2021 по делу № А58-9923/2019 ко взысканию за период с 02.04.2014 по день фактической уплаты долга, которая составила 7 820 790,46 руб. за период с 02.04.2021 по 29.12.2024, и суммы индексации присужденной денежной суммы в размере 6 159 465,11 руб.

В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

С учетом разъяснений пункта 49 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» исходя из положений статьи 319 ГК РФ об очередности погашения требований по денежному обязательству, при недостаточности суммы произведенного платежа, судам следует учитывать, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д. (статьи 317.1, 809, 823 ГК РФ).

Проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства, к указанным в статье 319 ГК РФ процентам не относятся и погашаются после суммы основного долга.

Согласно пункту 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» по смыслу статьи 319 ГК РФ под упомянутыми в ней процентами понимаются проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами (например, статьи 317.1, 809, 823 ГК РФ). Проценты, являющиеся мерой гражданско-правовой ответственности, например, проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, к указанным в статье 319 ГК РФ процентам не относятся и погашаются после суммы основного долга.

Как указано Конституционным Судом Российской Федерации в пункте 3 Постановления № 40, неправомерная задержка исполнения судебного решения должна рассматриваться как нарушение права на справедливое правосудие в разумные сроки, полноценное осуществление данного права невозможно при отсутствии правовых механизмов, с помощью которых выигравшая судебный спор сторона могла бы компенсировать неблагоприятные для нее последствия несвоевременного исполнения судебного акта стороной, спор проигравшей. Одним из таких негативных последствий для стороны, в чью пользу судом взысканы денежные суммы, является обесценивание этих сумм в результате инфляционных процессов, наличие которых в экономике учитывается федеральным законодателем, в частности, при установлении прогнозируемого уровня

инфляции в федеральном законе о федеральном бюджете Российской Федерации на соответствующий год.

По своей правовой природе индексация присужденных денежных сумм представляет собой упрощенный порядок возмещения взыскателю финансовых потерь, вызванных несвоевременным исполнением должником решения суда, когда взысканные суммы обесцениваются в результате экономических явлений. При этом индексация не является мерой гражданско-правовой ответственности должника за ненадлежащее исполнение денежного обязательства, а представляет собой правовой механизм, позволяющий полностью возместить потери взыскателя от длительного неисполнения судебного решения в условиях инфляционных процессов (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 20.03.2008 № 244-О-П и от 06.10.2008 N 738-О-О).

Аналогичный подход к вопросу о правовой природе индексации нашел отражение в практике Верховного Суда Российской Федерации, указавшего, что механизм индексации взысканных судом денежных сумм направлен на поддержание их покупательной способности, не является мерой гражданской или иной ответственности и применяется вне зависимости от вины лица, обязанного выплатить денежные средства, в задержке их выплаты; единственным основанием для индексации взысканных сумм является их обесценивание на день фактического исполнения решения суда (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2014 № 81-КГ14-17, вошедшее в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015).

То есть требование об индексации является производным от обязанности по уплате денежных сумм и направлено на компенсацию инфляционных потерь, возникших в период с момента вынесения решения суда до его фактического исполнения. Данные требования не являются взаимообусловленными.

Исходя из положений указанных норм, наличие за истцом перед ответчиком задолженности по процентам за пользование чужими денежными средствами и суммы индексации присужденной денежной суммы, не может служить основанием для признания залоговых обязательств не прекращенными.

Погашение задолженности в части взысканных судебных издержек и основного долга, ответчиком не оспаривается.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании

договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Статьей 3 Закон об ипотеке определено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Согласно п. 2.1. договора, принимая во внимание, что помещение, указанное в п.1.1. договора было возведено путем реконструкции двухэтажного здания, расположенного по адресу: РФ, РС (Я), <...> (свидетельство о государственной регистрации права серии 14-АА № 4686978, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия) от 03.10.2008, а также учитывая вложение продавца в строительство надстройки 3-4 этажа (возведение стен из шлакоблоков, установка пластиковых окон) в размере 16 000 000 руб., и вложение покупателя путем привлечения кредитных денежных средств в «чистовую отделку» (монтажные инженерные, отделочные и иные строительные работы по подготовке помещений к ведению коммерческой деятельности, включая закуп и доставку

строительных и отделочных материалов) в размере 30 000 000 руб., стороны определили, что договорная стоимость помещения составляет 34 000 000 руб.

Согласно п. 2.2. договора оплата стоимости помещения производится покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца или передачи наличных денежных средств в порядке, установленном в Приложении № 1, в течение 8 полных лет (96 календарных месяцев).

Пунктом 2.3. договора установлено, что в период действия настоящего Договора изменения цепы, предусмотренного п.2.1 настоящего Договора не допускается. Стороны определили, что стоимость реализуемого Помещения, указанною в п. 1.1 настоящего Договора является окончательной.

Согласно п. 2.4. договора подача документов для регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) будет осуществлена сторонами в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора.

Согласно п. 2.5. договора при продаже Помещения с оплатой в рассрочку, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ Помещение признаётся находящимся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности но оплате Помещения.

Согласно п. 2.6. договора с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю и до момента полной оплаты в соответствии с п.2.1.. 2.2 настоящего Договора. Помещение находится в залоге у Продавца. Покупатель не имеет права отчуждать Помещение до полной оплаты в соответствии с п. 2.1. настоящего Договора, и снятия обременения.

Исходя из п. 2.7. договора после осуществления Покупателем полной оплаты приобретаемого Помещения Продавец в течение 5 рабочих дней обязуется представить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.

При этом условиями заключенного договора от 13.03.2014 ответственность покупателя за нарушение сроков оплаты не предусмотрена.

Исходя из буквального толкования указанных положений договора от 13.03.2014, суд пришел к выводу, что залогом обеспечено только основное обязательство по оплате стоимости приобретенного помещения в размере 34 000 000 руб., ввиду чего обязательства по оплате процентов, штрафных санкций залогом не обеспечивается.

Истцом исполнены обязательства по оплате по договору, оплачены все платежи, предусмотренные договором, которые были обеспечены залогом спорного имущества, что

также подтверждается определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21.10.2025 по делу № А58-9923/2019, которым установлено, что ООО «Аспект» погасил задолженность установленную решением по делу, в которую входил основной долг в размере 24 400 000 руб., по заявлению ООО «ИСК-ДСК» взыскано с ООО «Аспект» в пользу ООО «ИСК-ДСК» 6 159 465,11 руб. в качестве индексации присужденной денежной суммы.

В соответствии со п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Пункт 3 этой же нормы предусматривает, что если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.

Таким образом, обязательства, обеспеченные залогом по договору от 13.03.2014, исполнены им в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Поскольку основное обязательство истца по договору прекращено надлежащим исполнением, то акцессорное залоговое обязательство, также является прекращенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 ГК РФ).

В соответствии пунктом 11 статьи 53 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 № 6267/10 по делу № А12-17188/2009 указано, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть

погашена на основании решения суда. Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

На основании изложенного, суд признает исковые требования правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, признать отсутствующим (прекращенным) обременение в виде ипотеки в отношении недвижимого имущества:

- административное здание, общей площадью 1 141, 3 кв. м 3 и 4 этажи, находящееся по адресу: Российская Федерация, <...>, за инвентарным номером № 98401000/ЯК2/018898, лит. А, номер записи регистрации в ЕГРП № 14-14-01/047/2008-746;

- часть административного здания, общей площадью 205, 7 кв. м, 2 этаж, номера на поэтажном плане 16-27, находящаяся по адресу: Российская Федерация, <...>, за инвентарным номером № 98401000/ЯК2/018898, лит. А, номер записи регистрации в ЕГРП № 14-14-01/047/2008-746.

Судебное решение, в резолютивной части которого указано на результат рассмотрения вопроса о наличии или отсутствии обременения недвижимого имущества, является основанием для внесения записи в государственный реестр прав (пункт 52 Постановления Пленумов № 10/22).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на ответчика.

При обращении в суд истец чеком по операции от 31.03.2025 уплатил государственную пошлину в размере 100 000 рублей.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 100 000 рублей.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать отсутствующим (прекращенным) обременение в виде ипотеки в отношении недвижимого имущества:

- административное здание, общей площадью 1 141, 3 кв. м 3 и 4 этажи, находящееся по адресу: Российская Федерация, <...>, за инвентарным номером № 98401000/ЯК2/018898, лит. А, номер записи регистрации в ЕГРП № 14-14-01/047/2008-746;

- часть административного здания, общей площадью 205, 7 кв. м, 2 этаж, номера на поэтажном плане 16-27, находящаяся по адресу: Российская Федерация, <...>, за инвентарным номером № 98401000/ЯК2/018898, лит. А, номер записи регистрации в ЕГРП № 14-14-01/047/2008-746.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИСК-ДСК» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аспект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины 100 000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья М.Н. Гоголева