Постановление от 28 октября 2020 г. ФАС ЗСО (ФАС Западно-Сибирского округа)

Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А46-2653/2019


Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2020 года


Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Тихомирова В.В.,

Щанкиной А.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Полукаровой С.А., рассмотрел кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 17.02.2019 (судья Колмогорова А.Е.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2020 (судьи Сидоренко О.А., Краецкая Е.Б., Рожков Д.Г.) по делу № А46-2653/2019 по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024,

<...>, ОГРН <***>,

ИНН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка», общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр».

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Восьмого арбитражного апелляционного суда (судья Еникеева Л.И.) в судебном заседании в помещении Восьмого арбитражного апелляционного суда приняли участие представители: департамента имущественных отношений администрации города Омска – ФИО2 по доверенности от 02.10.2020; индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3 по доверенности от 22.10.2020.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - департамент) об урегулировании разногласий о цене выкупаемых по договору купли-продажи арендуемых: объекта недвижимости общей площадью 343,6 кв. м, расположенного по адресу: <...> («Объект 1»), и земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3115 общей площадью 1580 кв. м, с видом разрешенного использования: для общественно-деловых целей под административное строение, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии («Объект 2»), предложенного департаментом на основании заявления истца и распоряжения администрации г. Омска от 12.12.2018 № 453-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска», взыскании 30 000 руб. судебных издержек по оплате услуг по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка» (далее - ООО «Бизнес-Оценка»), общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее - ООО «Аналитик Центр»).

Решением Арбитражного суда Омской области от 17.02.2020, оставленным без изменения и постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2020, исковые требования удовлетворены, урегулированы разногласия, возникшие между департаментом предпринимателем при заключении договора купли-продажи; пункты 4.1, 4.2 договора купли-продажи приняты в редакции предпринимателя цена за приобретаемый «Объект 1» определена в размере 2 735 593 руб. (НДС не облагается), за «Объект 2» определена в размере 1 537 000 руб. (НДС не облагается). С департамента за счет казны муниципального образования городской округ город Омск Омской области в пользу предпринимателя взысканы судебные расходы: по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., по оплате услуг по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости в размере 25 000 руб. и по оплате услуг за проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб. С депозитного счета Арбитражного суда Омской области обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» (далее - ООО «КК «Стандарт Групп») перечислено 15 000 руб. в счет оплаты услуг по проведению экспертизы.

Не согласившись с решением и постановлением, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель приводит следующие доводы: объекты-аналоги, представленные в заключении эксперта вызывают сомнения в части их сопоставимости с объектом оценки: объекты-аналоги № 2, № 4 по земельному участку, объекты-аналоги № 2, № 3 по зданию; эксперт ошибочно полагает, что объект оценки – земельный участок не обеспечен центральным теплоснабжением; местоположение объектов-аналогов земельных участков несопоставимо с объектом исследования, примененная в связи с этим корректировка в размере более 200% нежелательна и приводит к большой погрешности; отчет департамента соответствует нормам в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки; являются необоснованными выводы суда о необходимости удовлетворения требований по оплате услуг по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости в размере 25 000 руб., так как досудебное заключение эксперта не было положено в основу судебного акта.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, соответственно.

Учитывая надлежащее извещение третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, неявившихся в судебное заседание, о времени и месте его проведения, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 27.02.2014 № 42047/6А предприниматель является арендатором нежилого помещения (строения) общей площадью 343,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ипподромная, дом 2А (нежилое одноэтажное здание, литер Д, Д1).

Истец 10.07.2018 обратился в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного арендуемого помещения с земельным участком, на котором оно расположено.

К заявлению были приложены документы и обоснования, подтверждающие, что истец является субъектом малого и среднего бизнеса (предпринимательства) и соответствует условиям отнесения к таковым субъектам.

Координационным советом по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, рекомендовано предоставить предпринимателю преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.

15.01.2019 истцом получено письмо департамента от 28.12.2018 № Исх-ДИО/3994-ОГ с проектом договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости, общей площадью 343,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, и земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3115, общей площадью 1580 кв. м, с видом разрешенного использования: для общественно-деловых целей под административное строение, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (далее - договор), с копией Распоряжения Администрации г. Омска от 12.12.2018 № 453-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска».

Согласно предложенным ответчиком условиям договора цена за «Объект 1» (помещение) составляет 3 416 000 руб. (пункт 4.1 договора), за обретаемый «Объект 2» (земельный участок) - 4 407 000 руб.

Полагая стоимость выкупаемого имущества значительно завышенной, учитывая год постройки и техническое состояние объекта, предприниматель заключил с ООО «Бизнес-Оценка» договор на оказание услуг по оценке имущества от 16.01.2019 № 14/19 в целях определения независимой рыночной оценки стоимости спорного имущества.

На основании отчета ООО «Бизнес-Оценка» от 25.01.2019 № 14/19 истец направил 25.01.2019 департаменту протокол разногласий к договору, в котором предложил следующие редакции:

- пункта 4.1 договора: цена за приобретаемый «Объект 1» составляет 2 630 000 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) не облагается;

- пункт 4.2 договора: цена за приобретаемый «Объект 2» составляет 1 454 000 руб.

Сославшись на невозможность изменения стоимости недвижимости, в ответе от 04.02.2019 № Исх-ДИО/255-ОГ департамент отказал в согласовании разногласий.

Поскольку сторонами не разрешены разногласия относительно величины рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка во внесудебном порядке, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным в процессе рассмотрения спора в порядке статьи 49 АПК РФ, в соответствии с результатом оценки рыночной стоимости этих объектов согласно заключению судебной экспертизы.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, и апелляционный суд, оставляя решение без изменения, руководствовались положениями статей 3, 4, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), статьями 6, 8, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), разъяснениями, приведенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное письмо № 92), и учитывая у сторон различные оценочные заключения о рыночной стоимости выкупаемого имущества, разрешили разногласия на основании оценки по судебной экспертизе, оценив заключение эксперта в качестве относимого и допустимого доказательства.

Оснований для отмены обжалуемых департаментом судебным актов по приведенным в кассационной жалобе доводам судом округа не установлено.

Согласно положениям статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 ГК РФ суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 АПК РФ назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость спорных объектов.

Суд первой инстанции, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение (судебная оценка), установил, что оценка, проведенная экспертом ООО «КК «Стандарт Групп», соответствует требованиям статей 11, 12 Закона № 135-ФЗ в связи с чем обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам кассационной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Поскольку экспертом судебной экспертизы избран соответствующий метод проведения оценки, экспертное заключение является содержательным как по описанию, так и по сделанным выводам, объективно отражает рыночную стоимость имущества; в заключении эксперта не имеется каких-либо противоречий; принимая во внимание, что департаментом по существу заключение эксперта не оспорено, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы сторонами не заявлено, а также то обстоятельство, что размер рыночной стоимости выкупаемых объектов недвижимости, определенный по результату судебной экспертизы (здания - 2 735 593 руб., земельного участка - 1 537 000 руб.), соразмерен рыночной стоимости, определенной заключением эксперта (здания - 2 630 000 руб., земельного участка - 1 454 000 руб.), направленным предпринимателем департаменту в обоснование значительного завышения предложенной ответчиком цены выкупа (здания - 3 416 000 руб., земельного участка - 4 407 000 руб.), суд кассационной инстанции считает, что оно правомерно принято судом.

Доводы кассационной жалобы о том, что два объекта-аналога по зданию и два объекта-аналога по земельному участку не сопоставимы с объектами исследования, не могут быть приняты во внимание, поскольку доводов о наличии фактического определяющего влияния указанных объектов-аналогов, учитывая в целом количество использованных экспертом для сравнения объектов, департаментом не приведено и судом арбитражным судом округа не установлено.

Ссылка департамента на то, что судом не учтено объект оценки – земельный участок не обеспечен центральным теплоснабжением, не может быть принята во внимание, поскольку данные доводы ответчика основаны на ответе департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Омска от 10.02.2020, в котором указано на то, что предоставленная в нем информация подготовлена с использованием единого топографического плана города Омска, имеющаяся в департаменте топосъемка выполнена в различные годы и может не отражать актуальную информацию на настоящий момент.

Довод ответчика о несопоставимости местоположения объектов-аналогов земельных участков с объектом исследования и в связи с этим применении экспертом большой корректировки, также не может быть принят во внимание в связи непредставлением департаментом подтверждения того, что корректировки привели к большой погрешности и иной рыночной цене земельного участка, чем имеет место быть.

Довод департамента относительно взыскания в пользу истца возмещения расходов по оплате экспертного заключения, представленного в обоснование исковых требований, являлся предметом подробного исследования суда апелляционной инстанции и обоснованно им отклонен со ссылкой на правовые позиции высшей судебной инстанции по вопросу о распределении судебных расходов, на то, что отчет ООО «Бизнес-Оценка» о рыночной стоимости спорных объектов является необходимым доказательством подтверждения доводов истца, которое было принят судом первой инстанции во внимание, как подтверждающее обоснованность выводов судебной экспертизы.

Доводов, опровергающих сделанные судами выводы, со ссылкой

на конкретные доказательства, из которых бы следовали иные выводы,

чем сделаны судами первой и апелляционной инстанции, заявителем жалобы

не приведено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В порядке статьи 110 АПК РФ по результату рассмотрения кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение относятся на заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 17.02.2020 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2020 по делу

№ А46-2653/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий М.А. Севастьянова


Судьи В.В. Тихомиров


А.В. Щанкина