Решение от 2 февраля 2018 г. по делу № А55-25974/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения объявлена 26.01.2018

Полный текст решения изготовлен 02.02.2018

02 февраля 2018 года

Дело №

А55-25974/2017

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Разумова Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел 22.01.-26.01.2018 в судебном заседании дело по иску

Администрации городского округа Тольятти

к Обществу с ограниченной ответственностью инвестиционная компания "Госдепартамент недвижимости" при участии третьего лица - Соболева А.И.

О взыскании 6 779 681 руб. 14 коп.

при участии в заседании

от истца - ФИО3, дов. № 10653/1 от 29.12.2017

от ответчика – ФИО4 дов. № 19 от 01.01.2017 (до перерыва); ФИО4 дов. № 18 от 29.12.2017 (после перерыва);

от третьего лица- не явился, извещен

Администрация городского округа Тольятти обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционная Компания "Госдепартамент Недвижимости" о взыскании 6 779 681 руб. 14 коп., в том числе: 4 401 333 руб. 72 коп. основной долг по договору аренды земельного участка № 1700 от 11.12.2007 за период с 24.01.2014 по 30.06.2017, 2 378 681 руб. 14 коп. пени за период с 11.04.2014 по 03.07.2017.

Ответчик возражал относительно заявленных требований, указал, что арендные платежи за спорный земельный участок были взысканы истцом с арендатора –ФИО2 за период с 12.07.2013 по 30.09.2015 решением Комсомольского районного суда г. Тольятти от 21.12.2015 по делу №2-3102/2015.

Определением от 01.11.2017 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – ФИО2.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании, начатом 22 января 2018г., объявлялся перерыв до 26 января 2018г. до 13 час 15 мин.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: www.samara.arbitr.ru. После перерыва заседание было продолжено.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, отзыв на иск не представило.

Дело рассмотрено судом в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон арбитражный суд установил:

В соответствии с постановлением мэра городского округа Тольятти № 649-1/П от 16.03.2007 г. между администрацией городского округа Тольятти (далее -истец) и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № 1700 от 11.12.2007г.

Согласно указанному договору аренды истец передал указанному лицу по акту приема-передачи от 11.12.2007 г. земельный участок с кадастровым номером 63:09:0202052:0078 общей площадью 13747 кв. м., расположенный по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Магистральная, 13 для дальнейшей эксплуатации здания СТО сроком на 49 лет.

Договор аренды земельного участка № 1700 от 11.12.2007г. был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области 11.01.2008г.

В соответствии с пунктом 1.2.6. договора аренды на земельном участке расположено здание СТО (Лит. А) площадью 404, 60 кв. м.

В силу положений ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно сведениям из ЕГРН право собственности на указанное здание перешло к Обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционная Компания «Госдепартамент Недвижимости» (далее - ответчик), о чем в ЕГРН внесена запись №63-63-09/022/2013-922 от 23.01.2014.

Таким образом, в силу упомянутых норм права, к ответчику перешли права и обязанности арендатора ФИО2 по договору аренды земельного участка № 1700 от 11.12.2007 с момента государственной регистрации права собственности на здание СТО, то есть с 23.01.2014г.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения принятых на себя обязательств не допускается.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктом 4.2.3. договора аренды земельного участка, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Как указал истец, ответчиком арендная плата в период с 24.01.2014 по 30.06.2017 за использование земельного участка не вносилась.

При этом, в соответствии с п. 2.1 договора аренды арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы посредством умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка, указанную в пункте 1.2.3 договора, то есть на площадь, по мнению истца, - 13747 кв. м.

Расчет арендной платы за период с 24.01.2014 по 30.06.2017 произведен истцом в соответствии с Порядком определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденным постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 №308, решением Думы г.о. Тольятти от 01.10.2008 №972 «О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории г.о. Тольятти».

Расчет арендной платы за единицу площади земельного участка в год определяется по формуле: А=Скад*Ка*Кв*Кпр*Ки.

Размер арендной платы за период с 24.01.2014 по 30.06.2017 составил 4 401 333 руб. 72 коп.

Пунктом 5.2 договора аренды №1700 от 11.12.2007 в случае неуплаты арендатором платежей в роки, установленные условиями договора, арендодатель начисляет пени в размере 0,10 % за каждый день просрочки от задолженности.

Как указал истец, оплату арендной платы ответчик не произвел, что послужило основанием для начисления пени за период с 11.04.2014 по 03.07.2017 в сумме 2 378 347 руб. 42 коп., согласно п. 5.2 договора аренды №1700 от 11.12.2007.

14.07.2017 в адрес Арендатора была направлена претензия № 6404/5.2 от 06.07.2017 о погашении задолженности и пени, которая была получена ответчиком – 18.07.2017, но была оставлена ответчиком без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, указал, что согласно схеме расположения земельных участков на кадастровом плане территории, разработанной ООО «Геострой», образуемый земельный участок, полученный при разделе земельного участка с кадастровым номером 63:09:0202052:78, находящийся под зданием СТО (кадастровый номер 63:09:02020525:970) имеет площадь 2022 кв.м.

Исходя из площади образуемого земельного участка 2 022 кв.м., которая составляет 14,70866 % от земельного участка площадью 13747 кв.м., стоимость арендной платы соответственно составит исходя из расчета истца, с учетом площади фактически занимаемой ответчиком:

- за период с 24.01.2014 по 31.03.2014 -34 328,40 руб., с 01.04.2014 по 30.06.2014 – 31 986,09 руб., с 01.07.2014 по 30.09.2014 – 32 337,59 руб., с 01.10.2014 по 31.12.2014 – 32 337,59 руб., с 01.01.2015 по 31.03.2015 – 33 439,44 руб., с 01.04.2015 по 30.06.2015 – 33810,99 руб., с 01.07.2015 по 30.09.2015 – 34182,54 руб., с 01.10.2015 по 31.12.2015 – 34 182,54 руб., с 01.01.2016 по 31.03.2016 – 45 385,38 руб., с 01.04.2016 по 30.06.2015 – 45385,38 руб., с 01.07.2016 по 30.09.2016 – 45 884,12 руб., с 01.10.2016 по 31.12.2016 – 45 884,12 руб., с 01.01.2017 по 31.03.2017 – 85 636,57 руб., с 01.04.2017 по 30.06.2017 -86 588,09 руб., а всего 647 377 руб. 23 коп.

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Статьей 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности в три года.

Согласно части 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Статьей 207 ГК РФ определено, что с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 11.12.2007 №1700 арендная плата перечисляется арендатором ежеквартально не позднее 10 дня первого расчетного месяца квартала.

Исковое заявление было направлено в суд 22.09.2017 по почте (л.д.36).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры.

Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для принятия сторонами мер по досудебному урегулированию спора предусмотрено тридцать календарных дней со дня направления претензии (требования). Иного применительно к спорным правоотношениям закон не устанавливает.

Претензия от 06.07.2017 №6404/5.2 была направлена в адрес ответчика 14.07.2017 и получена ответчиком -18.07.2017, в связи с чем приостанавливается течение исковой давности на срок 30 дней, предусмотренный частью 5 статьи 4 АПК РФ срок для принятия мер по досудебному урегулированию спора.

Таким образом, под срок исковой давности попадает требование о взыскании арендной платы за период с 24.01.2014 по 30.09.2014 в сумме 98 652 руб. 08 коп. и начисленные на данный период пени в сумме 15 110 руб. 61 коп. (6034,62 руб. +9075,99 руб.) за период с 11.04.2014 по 10.10.2014, поэтому в указанной части в иске следует отказать.

Суд находит обоснованными доводы ответчика о расчете арендной платы, исходя из площади земельного участка, равной 2022 кв.м., как необходимой для использования недвижимости.

Судебными актами (апелляционным определением Самарского областного суда от 01.08.2013г. по делу №33-7045/13, оставленным без изменения Определением Верховного суда РФ от 04.04.2014г., Постановлением Одиннадцатого апелляционного суда от 18.12.2013г. по делу №А55-8956/2013) установлено, что «Площадь земельного участка, на котором расположено здание СТО, составляет 13 747 кв. м, именно такая площадь указана в договоре аренды N1700 от 11.12.2007 года. Площадь объекта недвижимости - здания СТО составляет 404, 6 кв. м. Таким образом, у ФИО2 имеются права аренды на земельный участок гораздо большей площадью, чем площадь участка, которая необходима для эксплуатации СТО. Оснований утверждать, что для эксплуатации здания необходим весь земельный участок площадью 13 747 кв. м. не имеется.».

Таким образом, исходя из установленных в указанных в судебных актах обстоятельств, имеющих преюдициальное значение в силу ст. 69 АПК РФ, следует, что земельный участок, площадью 13 747 кв.м., сданный в аренду Администрация г.о.Тольятти ФИО2 по договору аренду №1700 от 11.12.2007г., несоразмерен площади (404,6 кв.м.) под принадлежащим ООО «ИК «Госдепартамент недвижимости» объектом недвижимости СТО.

В силу положений ст.35 ЗК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также судебной практики (Определение Верховного Суда РФ от 19.10.2017г. №305-КГ17-12481 по делу №А40-176515/2016) при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой здание и необходимой для их использования. То есть земельный участок, не принадлежащий продавцу на праве собственности, под объектом недвижимости, должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего новому собственнику объекта недвижимости, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

Таким образом, право собственника строения на использование им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Учитывая изложенное, суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению требование о взыскании арендной платы за период с 01.10.2014 по 30.06.2017 в сумме 548 725 руб. 15 коп. и начисленные пени в сумме 238 919 руб. 08 коп. (4 квартал 2014 года – 3039,73 руб., 1 квартал 2015- 5788,38 руб., 2 квартал 2015 -9062,51 руб., 3 квартал 2015 -12744,43 руб., 4 квартал 2015 -15 283,73 руб., 1 квартал 2016 – 19413,80 руб., 2 квартал 2016- 23 543,87 руб., 3 квартал 2016- 27719,33 руб., 4 квартал 2016 – 34638,05 руб., 1 квартал 2017- 41592,34 руб., 2 квартал 2017 – 46092,91 руб.

Доводы ответчика о том, что решением Комсомольского районного суда г.Тольятти от 21.12.2015 по делу №2-3102/2015 с арендатора ФИО2 взыскана задолженность по договору аренды земельного участка № 1700 от 11.12.2007 по арендной плате за период с 12.07.2013 по 30.09.2015г., и соответственно у арендодателя возникнет неосновательное обогащение в случае удовлетворения иска за период по 30.09.2015, суд считает несостоятельными и во внимание не принимает, поскольку установленный земельным законодательством принцип платности пользования земельным участком носит персонифицированный характер и применяется в отношении пользователя земельного участка.

Ответчик ходатайствовал о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. При этом снижение суммы неустойки судом возможна только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут рассматриваться судом в качестве таких оснований. Более того, явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Ответчик доказательств несоразмерности неустойки не предъявил.

В силу этого, уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Данная правовая позиция сформулирована Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 г. №11680/10, при этом содержащееся в данном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Поскольку у суда отсутствуют основания считать сумму неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства, исходя из установленных обстоятельств дела, суд считает размер начисленной истцом неустойки обоснованным.

Доводы ответчика относительно того, что он не вступал в договор аренды №1700 от 11.12.2007, поэтому считает не обоснованным применение к нему, в том числе ответственности в виде договорной неустойки, суд считает несостоятельным.

Статья 1 ЗК РФ устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при продаже недвижимости (перехода права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Исходя из вышеизложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает права пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Согласно сведениям из ЕГРН право собственности на здание СТО (Лит. А) перешло к ответчику, о чем внесена соответствующая запись №63-63-09/022/2013-922 от 23.01.2014г.

Таким образом, с даты перехода права собственности на здание СТО (23.01.2014) ответчик является стороной по договору аренды земельного участка № 1700 от 11.12.2007, заключенного на сроком 49 лет (с 11.01.2008 по 11.01.2057).

При таких обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению частично в сумме 787 644 руб. 23 коп., в том числе: 548 725 руб. 15 коп. основного долга, 238 919 руб. 08 коп. пени, в остальной части в иске отказать.

Расходы по госпошлине в сумме 56898 руб. 41 коп. в соответствии со ст. 110 АПК РФ отнести на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований, на истца -50288 руб. 12 коп., на ответчика -6610,29 руб., которую следует взыскать с ответчика в сумме 6610 руб. округления до полного рубля в сторону уменьшения с учетом п.4 Пленума ВАС РФ №46 от 11.07.2014) в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины в порядке ст. 333.37 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110,156,167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью инвестиционная компания "Госдепартамент недвижимости" в пользу Администрации городского округа Тольятти 787 644 руб. 23 коп., в том числе: 548 725 руб. 15 коп. основного долга, 238 919 руб. 08 коп. пени и в доход Федерального бюджета РФ госпошлину 6 610 руб.

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
Ю.М. Разумов