Решение от 16 июня 2021 г. по делу № А61-3496/2018

Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания

362040, г. Владикавказ, пл. Свободы, 5

E-mail: info@alania.arbitr.ru, http://alania.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А61-3496/2018
16 июня 2021 года
г. Владикавказ


Резолютивная часть решения оглашена 8 июня 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 16 июня 2021 года.

Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания в составе судьи Носенко М.С.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению Заместителя прокурора Республики Северная Осетия-Алания (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчикам:

1. Администрации местного самоуправления города Владикавказа (ОГРН <***>, ИНН <***>),

2. Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов города Владикавказ (ОРГН 1021500579088, ИНН <***>)

3. Обществу с ограниченной ответственностью «Парус» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания,

о признании недействительным (ничтожным) договора, об истребовании земельного участка, об обязании освободить земельный участок (с учетом уточнений),

при участии:

от заявителя – ФИО2 (удостоверение ТО №231843, до и после перерыва),

от АМС г. Владикавказа – ФИО3 по доверенности (до и после перерыва),

от УМИЗР г. Владикавказа - ФИО3 по доверенности (до и после перерыва),

от ООО «Парус» - ФИО4 по доверенности (до и после перерыва),

эксперт ФИО5 (личность установлена, до перерыва),

от третьего лица – не явились,

установил:

Заместитель прокурора Республики Северная Осетия-Алания (далее также – прокурор, истец) обратился в суд к обществу с ограниченной ответственностью «Парус» (далее – общество, ООО «Парус»), к Администрации местного самоуправления города Владикавказа (далее – Администрация, АМС г. Владикавказа), Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации местного самоуправления города Владикавказа (далее – Управление, УМИЗР г. Владикавказа) с исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора от 21.10.2014 №785/4 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77 площадью 0,9216 га, расположенного в городе Владикавказе в квартале между улицами Московская, пр. Доватора, ФИО6, ФИО7, и о применении последствий его недействительности.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 23.08.2018 в удовлетворении требований Заместителя прокурора Республики Северная Осетия-Алания отказано. Суд пришел к выводу о пропуске прокурором срока исковой давности по иску. Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении названных требований.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2018 решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 23.08.2018 отменено.

Суд апелляционной инстанции при разрешении спора пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи от 21.10.2014 № 785-14 как совершенного ответчиками с нарушениями требований земельного законодательства, что повлекло нарушение прав публично-правового (муниципального) образования и интересов третьих (неопределенного круга) лиц.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.03.2019 решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 23.08.2018 и Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что спорный участок не находится во владении муниципального образования, поэтому надлежащим способом защиты нарушенного права является предъявление иска об истребовании указанного участка из незаконного владения общества, а не заявленное прокурором требование о возврате этого участка в виде применения последствий недействительности ничтожной сделки, истребование земельного участка без объектов недвижимости неправомерно ввиду противоречия закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Прокурор предъявил иск о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 21.10.2014 № 785-14 в интересах публично-правового образования и неопределенного круга лиц. Защита таких интересов в данном случае возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, констатация недействительности сделки сама по себе не приведет к восстановлению интересов публичного собственника.

При новом рассмотрении дела прокурором были заявлены уточнения исковых требований.

Определением от 15.08.2019 судом приняты уточнения исковых требований, согласно которым прокурор просил:

1) Признать недействительным (ничтожным) договор от 21.10.2014 №785/4 купли - продажи земельного участка площадью 0,9216 га с кадастровым номером 15:09:03020023:77, расположенного в г. Владикавказе в квартале между ул. Московская, пр. Доватора, ФИО6, ул. ФИО7.

2) Истребовать из незаконного владения ООО «Парус» в пользу муниципального образования г. Владикавказ в лице УМИЗР АМС г.Владикавказа земельный участок площадью 0,9216 га с кадастровым номером 15:09:03020023:77, расположенного в г. Владикавказе в квартале между ул. Московская, пр. Доватора, ФИО6, ул. ФИО7.

3) Обязать ООО «Парус» в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу освободить самовольно занятый земельный участок с кадастровым номером 15:09:03020023:77 путем сноса за свой счет объекта самовольного строения - здания КПП и комнаты охраны общей площадью 47,40 кв. м, с кадастровым номером 15:09:0302002:242, а также объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 15:09:0302002:643) с нулевым циклом выполненных работ, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 15:09:03020023:77 в г. Владикавказе в квартале между ул. Московская, пр. Доватора, ФИО6, ул. ФИО7.

4) В случае неисполнения ООО «Парус» обязанностей по сносуобъекта самовольного строения - здания КПП и комнаты охраны общейплощадью 47,40 кв. м, с кадастровым номером 15:09:0302002:242, а такжеобъекта незавершенного строительства (кадастровый номер 15:09:0302002:643) с нулевым циклом выполненных работ, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 15:09:03020023:77 в г. Владикавказе в квартале между ул. Московская, пр. Доватора, ФИО6, ул. ФИО7 предоставить право АМС г. Владикавказа осуществить снос объектов самовольных строений и расходы отнести на ООО «Парус».

Определением от 27.10.2020 судом приняты уточнения исковых требований, согласно которым прокурор просил:

1) Истребовать из незаконного владения ООО «Парус» в пользу муниципального образования г. Владикавказ в лице УМИЗР АМС г. Владикавказа земельный участок площадью 1087 кв. метров, поскольку площадь самовольно огражденного земельного участка находится за пределами юридически оформленных границ земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77, расположенного в г. Владикавказе в квартале между ул. Московская, пр. Доватора, X. ФИО6, ул. ФИО7;

2) Обязать ООО «Парус» в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу освободить самовольно занятый земельный участок путем сноса за свой счет объекта самовольного строения - здания КПП и комнаты охраны общей площадью 58,0 кв. м, с кадастровым номером 15:09:0302002:242, а также демонтировать металлический забор, которым огорожен по периметру земельный участок с кадастровым номером 15:09:03020023:77, который располагается вдоль северной границы на расстояниях 7,6 м. и 11,7 м. от поворотных точек границ земельного участка с КН 15:09:03020023:77, поскольку металлическое ограждение со стороны улицы ФИО7 возведено за пределами юридически оформленных границ земельного участка, расположенного в г. Владикавказе в квартале между ул. Московская, пр. Доватора, X.ФИО6, ул. ФИО7.

3) В случае неисполнения ООО «Парус» oбязaннocтeй по cнocу объекта самовольного строения - здания КПП и комнаты охраны общей площадью 58,0 кв. м. с кадастровым номером 15:09:0302002:242, а также металлического забора, которым огорожен по периметру земельный участок с кадастровым номером 15:09:03020023:77, который располагается вдоль северной границы, на расстояниях 7,6 м. и 11,7 м. от поворотных точек границ земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77, поскольку металлическое ограждение со стороны улицы ФИО7 возведено за пределами юридически оформленных границ земельного участка, расположенного в г. Владикавказе в квартале между ул. Московская, пр. Доватора, X. ФИО6, ул. ФИО7, предоставить право АМС г. Владикавказа осуществить снос и демонтаж объектов самовольных строений и расходы отнести на ООО «Парус».

Определением суда от 27.10.2020 по делу № А61-3496/2018 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Индивидуальному предпринимателю ФИО5 эксперту НП палаты Судебных экспертов (свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков № 0022300, квалификационный аттестат от 14.05.2018 № 011646-1).

С учетом поступившего в суд заключения строительно-технической экспертизы от 28.04.2021 № 40-21ст прокурором заявлено об уточнении исковых требований

Определением от 13.05.2021 судом приняты следующие уточнения:

1) Признать недействительным (ничтожным) договор от 21.10.2014 №785/4 купли - продажи земельного участка площадью 0,9216 га с кадастровым номером 15:09:03020023:77, расположенного в г. Владикавказе в квартале между ул. Московская, пр. Доватора, ФИО6, ул. ФИО7.

2) Истребовать из незаконного владения ООО «Парус» в пользу муниципального образования г. Владикавказ в лице УМИЗР АМС г. Владикавказа площадь огражденной территории - 1723 кв. м., не входящей в состав земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77, в том числе: со стороны ул. ФИО7 - 1087 кв. м.; со стороны ул. Московская - 636 кв. м.

3) Обязать ООО «Парус» в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу освободить самовольно занятый земельный участок площадью 1723 кв. м. путем демонтажа за свой счет металлического забора (вся сторона ограждения по ул. ФИО7 и вся сторона, параллельная улице Московской), а также 3 объектов, в том числе: объект № 2, площадь по наружному обмеру 51,9 кв. м. и по внутреннему обмеру 44,9 кв. м.; объект № 3, площадь по наружному обмеру 15,4 кв. м. и по внутреннему обмеру 14,2 кв.м.; объект № 4, площадь по наружному обмеру 14,6 кв.м. и по внутреннему обмеру 13,1 кв.м., не относящихся к капитальным строениям (металлический каркас и двойная обшивка с утеплением, крыша из профнастила), находящихся за пределами земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77.

4) В случае неисполнения ООО «Парус» обязанностей по демонтажу объектов самовольного строения - металлического забора (вся сторона ограждения по ул. ФИО7 и вся сторона, параллельная улице Московской), а также 3 объектов (объект № 2, площадь по наружному обмеру 51,9 кв. м. и по внутреннему обмеру 44,9 кв. м.; объект № 3, площадь по наружному обмеру 15,4 кв. м. и по внутреннему обмеру 14,2 кв.м.; объект № 4, площадь по наружному обмеру 14,6 кв.м. и по внутреннему обмеру 13,1 кв.м.), не относящихся к капитальным строениям (металлический каркас и двойная обшивка с утеплением, крыша из профнастила), находящихся за пределами земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77, предоставить право АМС г. Владикавказа осуществить снос объектов самовольных строений и расходы отнести на ООО «Парус».

5) Прекратить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности ООО «Парус» на здание КПП и комнаты охраны с кадастровым номером 15:09:0302002:242 площадью 47,4 кв.м., расположенное в г. Владикавказе в квартале между ул. Московская, пр.Доватора, ФИО6, ул. ФИО7.

Определением суда от 18.07.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Судебное заседание проведено с перерывом, объявленным с 03.06.2021 на 08.06.2021, информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ).

Представитель истца в судебном заседании поддержал требования с учетом последних уточнений, пояснил, что по договору об оказании услуг, заключенному между прокуратурой и экспертом ФИО5 значится сумма 25 000 рублей.

Представитель АМС г. Владикавказа и УМИЗР г. Владикавказа в судебном заседании по первому требованию истца просил применить срок исковой давности, против удовлетворения остальных требований не возражала.

Представитель ООО «Парус» поддержала позицию представителя АМС г.Владикавказа и УМИЗР г. Владикавказа.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы участвующих в деле лиц, суд пришел к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судами, Постановлением администрации от 17.12.2010 № 2313 Обществу с ограниченной ответственностью ООО «Жилье 2010» (далее - ООО «Жилье 2010») в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 15:09:03020023:77, площадью 0,9216 га., расположенный в квартале между ул. Московской, пр. Доватора, ул. ФИО6, ул. ФИО7 г. Владикавказ, для строительства торгово-офисного центра.

17 декабря 2010 года администрация и ООО «Жилье 2010» заключили договор № 3550 аренды земельного участка (далее - договор аренды) площадью 0,9216 га с кадастровым номером 15:09:03020023:77 в целях строительства торгово-офисного здания на срок с 17.12.2010 по 17.12.2015.

8 февраля 2011 года ООО «Жилье 2010» и ООО «Парус» заключили соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, согласно которому ООО «Жилье 2010» уступает новому арендатору - обществу все права и обязанности по договору аренды.

13 июня 2013 года администрацией обществу выдано разрешение № Ru 15301000- 62 на строительство торгово-развлекательного центра площадью застройки 5421,4 м на земельном участке с кадастровым номером 15:09:03020023:77, предоставленном обществу на основании постановления администрации от 17.12.2010 № 2313 и договора аренды.

23 сентября 2014 года управлением обществу выдано разрешение № Ru 15301000- 111 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – первой очереди торгово-развлекательного центра – здания КПП и комнаты охраны площадью 47,4 кв. м, возведение которого осуществлялось на основании разрешения на строительство от 13.06.2013 № Ru l5301000-62.

Администрация постановлением от 21.10.2014 № 2541 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) права общества на объект площадью 47,4 кв. м (запись от 09.10.2014 № 15-15-01/164/2014-025) предоставило обществу в собственность земельный участок площадью 9 216 кв. м с кадастровым номером 15:09:03020023:77.

Управление (продавец) и общество (покупатель) 21.10.2014 заключили договор № 785-14 купли-продажи земельного участка площадью 9 216 кв. м с кадастровым номером 15:09:03020023:77 для содержания и эксплуатации торгово-офисного центра. Выкупная стоимость земельного участка составила 264 466 рублей.

Прокурорской проверкой установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 15:09:03020023:77 общество построило только здание КПП и комнату охраны, общей площадью 47,4 кв. м, не соответствующее технико-экономическим показателям, отраженным в разрешении на строительство от 13.06.2013 № Ru 15301000-62, и зарегистрировало на него в ЕГРН право собственности. Для эксплуатации данного объекта общество приобрело в собственность земельный участок площадью 9 216 кв. м.

При первоначальном рассмотрении настоящего дела прокурор указывал на недействительность (ничтожность) договора купли-продажи земельного участка от 21.10.2014 № 785-14 поскольку площадь (9 216 кв. м) предоставленного обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77 многократно (более чем в 200 раз) превышает площадь объекта недвижимости, возведенного обществом в границах данного участка (площадью 47,4 кв. м), заявив также требование о применении последствий недействительности данной сделки в виде возврата ее сторон в первоначальное положение.

На основании частей 1 и 2 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. В случаях, предусмотренных АПК РФ, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

Согласно Закону Российской Федерации от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре) прокуратура Российской Федерации в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства осуществляет надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации, федеральными министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами контроля, их должностными лицами, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» (далее – постановление от 23.03.2012 № 15) (пункт 1) разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 1 Закона о прокуратуре прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством. Таким образом, арбитражным судам при определении полномочий прокурора по обращению в арбитражный суд с исковым заявлением либо по вступлению в дело, рассматриваемое арбитражным судом, следует руководствоваться статьей 52 АПК РФ.

В силу абзаца третьего и четвертого части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Прокурор полагает, что при совершении ответчиками договора купли-продажи земельного участка от 21.10.2014 № 785-14 явно нарушены требования земельного законодательства, что повлекло нарушение прав публично-правового (муниципального) образования и интересов третьих (неопределенного круга) лиц.

На основании пунктов 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Статья 168 Гражданского кодекса определяет, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пунктах 74, 75 и 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Суд апелляционной инстанции в постановлении от 26.10.2018 пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи от 21.10.2014 № 785-14 как совершенного ответчиками с нарушениями требований земельного законодательства, что повлекло нарушение прав публично-правового (муниципального) образования и интересов третьих (неопределенного круга) лиц. Данный вывод является правильным, поскольку площадь (9 216 кв. м) предоставленного обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77 многократно (более чем в 200 раз) превышает площадь объекта недвижимости, возведенного обществом в границах данного участка (площадью 47,4 кв. м). Общество при таких обстоятельствах не могло являться субъектом исключительного права на приобретение в собственность всего земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также Земельный кодекс) (действовавшей в период заключения договора купли-продажи) без соблюдения публичных процедур (без проведения торгов). Оспариваемый прокурором договор противоречит существу законодательного регулирования норм о приватизации публичного земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости. Данная сделка не только нарушает требования закона, но и посягает на публичные интересы (права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц). Публичный земельный участок был введен ответчиками в гражданский оборот в нарушение принципа сочетания интересов общества и конкретных граждан и хозяйствующих субъектов, закрепленного в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса. Противоправные действия ответчиков не позволили обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка заинтересованному кругу лиц.

Отклоняя доводы ответчиков о пропуске прокурором срока исковой давности, суд апелляционной инстанции исходил из того, что иск прокурора направлен на защиту публичных интересов и прав неопределенного круга лиц. С учетом даты окончания проведения прокурорской проверки (06.06.2016), апелляционный суд признал, что требования заявлены прокурором в пределах срока исковой давности.

Как указал суд кассационной инстанции в постановлении от 08.03.2019, вынесенном по настоящему делу, данный вывод суда апелляционной инстанции не основан на разъяснениях, содержащихся в постановлениях от 29.09.2015 № 43 (пункт 5) и от 23.03.2012 № 15 (пункт 8), согласно которым начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено. То есть при обращении в суд прокурора в защиту интересов публично-правового образования начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску, узнало (должно было узнать) такое публично-правовое образование (в лице уполномоченных органов).

Направляя дело на новое рассмотрение Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа дал следующие обязательные для нижестоящих судов разъяснения. Иск прокурора по существу направлен на возврат земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77, незаконно приватизированного обществом, публично-правовому образованию (для введения его в гражданский оборот с соблюдением установленных земельным законодательством процедур). Сделка по продаже обществу земельного участка является ничтожной, а из материалов дела не следует, что спорный участок находится во владении муниципального образования. Следовательно, надлежащим способом защиты нарушенного права в данном случае является предъявление иска об истребовании указанного участка из незаконного владения общества, а не заявленное прокурором требование о возврате этого участка в виде применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Поскольку на земельном участке с кадастровым номером 15:09:03020023:77 расположены объекты недвижимости (в том числе объект незавершенного строительства), находящиеся в собственности и владении общества, что в судебном заседании подтвердил представитель администрации, истребование земельного участка без решения судьбы таких объектов недвижимости неправомерно. Иное будет противоречить закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Прокурор предъявил иск о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 21.10.2014 № 785-14 в интересах публично-правового образования и неопределенного круга лиц. Защита таких интересов в данном случае возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, констатация недействительности сделки сама по себе не приведет к восстановлению интересов публичного собственника.

В соответствии с абзацем пятым статьи 52 АПК РФ (введен Федеральным законом от 28.06.2014 № 186-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации») прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

Суду следует дать квалификацию заявленному прокурором иску, имеющему направленность на возврат в публичную собственность земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77, свободного от возведенных на нем построек (в том числе, объектов незавершенного строительства). Необходимо учитывать, что истребование земельного участка без решения судьбы объектов недвижимости общества, расположенных на нем, неправомерно, как противоречащее закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (определения Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 по делу № 308-ЭС15-8731 и от 23.03.2017 по делу № 308-ЭС15-18307).

Подлежат также учету разъяснения, изложенные в пунктах 22, 23 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В них указано, что с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

В пункте 1 постановления от 23.03.2012 № 15 также разъяснено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в частности, с требованием о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов (статья 222 Гражданского кодекса). Прокурор не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, которая создана с нарушением исключительно гражданского права законного владельца земельного участка (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При этом на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется (пункт 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно последним уточнениям прокурора судом рассматриваются следующие требования:

1) Признать недействительным (ничтожным) договор от 21.10.2014 №785/4 купли - продажи земельного участка площадью 0,9216 га с кадастровым номером 15:09:03020023:77, расположенного в г. Владикавказе в квартале между ул. Московская, пр. Доватора, ФИО6, ул. ФИО7.

2) Истребовать из незаконного владения ООО «Парус» в пользу муниципального образования г. Владикавказ в лице УМИЗР АМС г. Владикавказа площадь огражденной территории - 1723 кв. м., не входящей в состав земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77, в том числе: со стороны ул. ФИО7 - 1087 кв. м.; со стороны ул. Московская - 636 кв. м.

3) Обязать ООО «Парус» в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу освободить самовольно занятый земельный участок площадью 1723 кв. м. путем демонтажа за свой счет металлического забора (вся сторона ограждения по ул. ФИО7 и вся сторона, параллельная улице Московской), а также 3 объектов, в том числе: объект № 2, площадь по наружному обмеру 51,9 кв. м. и по внутреннему обмеру 44,9 кв. м.; объект № 3, площадь по наружному обмеру 15,4 кв. м. и по внутреннему обмеру 14,2 кв.м.; объект № 4, площадь по наружному обмеру 14,6 кв.м. и по внутреннему обмеру 13,1 кв.м., не относящихся к капитальным строениям (металлический каркас и двойная обшивка с утеплением, крыша из профнастила), находящихся за пределами земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77.

4) В случае неисполнения ООО «Парус» обязанностей по демонтажу объектов самовольного строения - металлического забора (вся сторона ограждения по ул. ФИО7 и вся сторона, параллельная улице Московской), а также 3 объектов (объект № 2, площадь по наружному обмеру 51,9 кв. м. и по внутреннему обмеру 44,9 кв. м.; объект № 3, площадь по наружному обмеру 15,4 кв. м. и по внутреннему обмеру 14,2 кв.м.; объект № 4, площадь по наружному обмеру 14,6 кв.м. и по внутреннему обмеру 13,1 кв.м.), не относящихся к капитальным строениям (металлический каркас и двойная обшивка с утеплением, крыша из профнастила), находящихся за пределами земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77, предоставить право АМС г. Владикавказа осуществить снос объектов самовольных строений и расходы отнести на ООО «Парус».

5) Прекратить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности ООО «Парус» на здание КПП и комнаты охраны с кадастровым номером 15:09:0302002:242 площадью 47,4 кв.м., расположенное в г. Владикавказе в квартале между ул. Московская, пр.Доватора, ФИО6, ул. ФИО7.

По требованию о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 21.10.2014 №785/4, следует отметить следующее. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.03.2019, вынесенным по настоящему делу, установлен факт пропуска срока исковой давности по требованию о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка, о применении последствий которого заявлено ответчиками.

При этом суд полагает, что ссылка прокурора на новое основание для признания сделки ничтожной (отсутствие на земельном участке объекта недвижимости площадью 47,4 кв.м.) не изменяет момента начала течения срока исковой давности по данному требованию.

В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Иск прокурора по существу направлен на возврат земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77, незаконно приватизированного обществом, публично-правовому образованию (для введения его в гражданский оборот с соблюдением установленных земельным законодательством процедур). Однако прокурором требование о его виндикации не поддержано (с учетом последних уточнений).

При этом, истребование земельного участка без решения судьбы объектов недвижимости общества, расположенных на нем, неправомерно, как противоречащее закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Требование о сносе объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 15:09:03020023:77 прокурором в последних уточнениях не заявлено.

Согласно выводам эксперта, содержащимся в заключении от 30.04.2021, полученного по результатам назначенной судом определением от 27.10.2020 строительно-технической экспертизы объект незавершенного строительства с кадастровым номером 15:09:0302002:643 и площадью застройки 5421,4 кв.м. соответствует градостроительному плану земельного участка, разрешению на строительство «для строительства торгово-развлекательного центра» от 18.06.2013 №RU 151101000-62, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 23.09.2014 №RU 151101000-111, а также требованиям градостроительных, строительных норм в части расположения соседних объектов, а также градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки, проекту планировки территории муниципального образования городского округа «Город Владикавказ». Угрозы жизни и здоровью граждан строящийся объект не создает (т. 6, л.д. 22).

Установленные обстоятельства не позволяют восстановить нарушенное право публичного собственника путем удовлетворения требования о признании недействительным (ничтожным) договора от 21.10.2014 №785/4 купли - продажи земельного участка площадью 0,9216 га с кадастровым номером 15:09:03020023:77.

По требованиям об истребовании из незаконного владения ООО «Парус» в пользу муниципального образования г. Владикавказ площадь огражденной территории - 1723 кв. м., не входящей в состав земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77, в том числе: со стороны ул. ФИО7 - 1087 кв. м.; со стороны ул. Московская - 636 кв. м. и об обязании ООО «Парус» в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу освободить самовольно занятый земельный участок путем демонтажа за свой счет металлического забора, а также 3 объектов, не относящихся к капитальным строениям, находящихся за пределами земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77, суд приходит к следующим выводам.

Согласно заключению эксперта от 30.04.2021, полученного по результатам назначенной судом определением от 27.10.2020 строительно-технической экспертизы: часть металлического забора (вся сторона ограждения по ул. ФИО7 и вся сторона, параллельная улице Московской), а также 3 объекта, не относящихся к капитальным строениям (металлический каркас и двойная обшивка с утеплителем, крыша из профнастила) находятся за пределами земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77; объекты, не относящиеся к капитальным строениям, расположены за пределами земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77, как и часть металлического ограждения, указанная в ответе на первый вопрос. Площадь огражденной территории, не входящей в состав земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77, составляет 1723 кв.м., в том числе со стороны ул. ФИО7 - 1087 кв.м., со стороны ул. Московская - 636 кв.м. (т. 6, л.д. 24-26).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22), положения статьи 222 Гражданского кодекса не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается существованием (сохранением) самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса).

Согласно статьям 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник (иной законный владелец) может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственника или законное владение (пункт 45 постановления № 10/22).

Обращаясь с иском об освобождении земельного участка от размещенных на нем некапитальных объектов, истец обязан доказать факт незаконного занятия такого участка лицом, к которому заявлено соответствующее требование. Бремя доказывания неправомерности действий (бездействия) ответчика возлагается на истца. Ответчик при этом должен доказать правомерность своего поведения.

В соответствии с положениями статьи 60 Земельный кодекс нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе и в случае самовольного занятия участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

Суд установил, что часть металлического забора (вся сторона ограждения по ул. ФИО7 и вся сторона, параллельная улице Московской), а также 3 объекта, не относящихся к капитальным строениям (металлический каркас и двойная обшивка с утеплителем, крыша из профнастила) находятся за пределами земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77, земельный участок под ними не формировался и не предоставлялся обществу. Поскольку ответчик (ООО «Парус») безосновательно использует земельный участок, прокурор вправе требовать его освобождения путем демонтажа объектов некапитального строительства.

Поскольку пунктом 3 части 3 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, установление отсутствия оснований для осуществления кадастрового учета ввиду признания вещи движимой влечет прекращение на нее прав как на недвижимость.

С учетом изложенного требования прокурора подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. При предъявлении иска прокурором государственная пошлина взыскивается в доход бюджета Российской Федерации.

С ООО «Парус» за рассмотрение дела в суде первой инстанции в доход бюджета Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина в размере 18000 рублей.

При отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение суд кассационной инстанции указал на необходимость разрешения вопроса о распределении судебных расходов за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции. Так как администрация (орган местного самоуправления) была освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, а обществу при подаче кассационной жалобы судом округа по ходатайству предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины в размере 3000 рублей, то суду первой инстанции необходимо взыскать с ООО «Парус» 3000 рублей за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.

Прокурором также заявлено требование о взыскании с ООО «Парус» в пользу прокуратуры республики расходов, связанных с назначением и проведением строительно-технической экспертизы в размере 25 000 рублей (с учетом уточнения от 08.06.2021).

Суд полагает, что данные требования подлежат удовлетворению на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда РСО-Алания от 27.06.2018 подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Истребовать из незаконного владения ООО «Парус» в пользу муниципального образования г. Владикавказ в лице УМИЗР АМС г. Владикавказа площадь огражденной территории - 1723 кв. м., не входящей в состав земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77, в том числе: со стороны ул. ФИО7 - 1087 кв. м.; со стороны ул. Московская - 636 кв. м.

Обязать ООО «Парус» в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу освободить самовольно занятый земельный участок площадью 1723 кв. м. путем демонтажа за свой счет металлического забора (вся сторона ограждения по ул. ФИО7 и вся сторона, параллельная улице Московской), а также 3 объектов, в том числе: объект № 2, площадь по наружному обмеру 51,9 кв. м. и по внутреннему обмеру 44,9 кв. м.; объект № 3, площадь по наружному обмеру 15,4 кв. м. и по внутреннему обмеру 14,2 кв.м.; объект № 4, площадь по наружному обмеру 14,6 кв.м. и по внутреннему обмеру 13,1 кв.м., не относящихся к капитальным строениям (металлический каркас и двойная обшивка с утеплением, крыша из профнастила), находящихся за пределами земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77.

В случае неисполнения ООО «Парус» обязанностей по демонтажу объектов самовольного строения - металлического забора (вся сторона ограждения по ул. ФИО7 и вся сторона, параллельная улице Московской), а также 3 объектов (объект № 2, площадь по наружному обмеру 51,9 кв. м. и по внутреннему обмеру 44,9 кв. м.; объект № 3, площадь по наружному обмеру 15,4 кв. м. и по внутреннему обмеру 14,2 кв.м.; объект № 4, площадь по наружному обмеру 14,6 кв.м. и по внутреннему обмеру 13,1 кв.м.), не относящихся к капитальным строениям (металлический каркас и двойная обшивка с утеплением, крыша из профнастила), находящихся за пределами земельного участка с кадастровым номером 15:09:03020023:77, предоставить право АМС г.Владикавказа осуществить снос объектов самовольных строений и расходы отнести на ООО «Парус».

Прекратить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности ООО «Парус» на здание КПП и комнаты охраны с кадастровым номером 15:09:0302002:242 площадью 47,4 кв.м., расположенное в г. Владикавказе в квартале между ул. Московская, пр.Доватора, ФИО6, ул. ФИО7.

Взыскать с ООО «Парус» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Прокуратуры РСО-Алания расходы, связанные с назначением и проведением строительно-технической экспертизы в размере 25 000 рублей.

Взыскать с ООО «Парус» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход бюджета Российской Федерации госпошлину в сумме 18000 рублей за рассмотрение дела в суде первой инстанции, 3000 рублей за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда РСО-Алания от 27.06.2018 по делу А61-3496/2018 отменить.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня вынесения решения через Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.

Судья М.С. Носенко