Решение от 11 июня 2021 г. по делу № А35-11085/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-11085/2018
11 июня 2021 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 04 июня 2021 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Масютиной Н.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в онлайн-заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2

к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг»

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Курскэнергоспецремонт», общество с ограниченной ответственностью «СтройГрад», ФИО3, Управление Администрации Курской области по охране объектов культурного наследия

о взыскании 12 929 190 руб. 14 коп.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: ФИО2 – предъявлен паспорт;

от ответчика: ФИО4 – по доверенности от 28.10.2019 №26041147/2019;

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Курск, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, с учетом его уточнения, к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг», г. Санкт - Петербург, о взыскании убытков в сумме стоимости восстановительных работ 7 112 997 руб. 72 коп., из которых 880 107 руб. 72 коп. с учетом НДС – стоимость демонтажных работ по состоянию на 4 квартал 2018 года (на 26.12.2018), 6 232 890 руб. 00 коп. – стоимость строительно-монтажных работ по восстановлению существовавшей ранее (до передачи помещения арендатору) отделки и состава помещений, по состоянию на 4 квартал 2018 года (на 26.12.2018); а также 5 816 220 руб. 09 коп. упущенной выгоды в виде неполученного дохода в размере арендной платы.

Определением от 05.06.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Курскэнергоспецремонт», общество с ограниченной ответственностью «СтройГрад», ФИО3, Управление Администрации Курской области по охране объектов культурного наследия.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

Судом согласована возможность участия представителя ответчика в онлайн-заседании.

До начала судебного заседания от истца поступили пояснения по делу с учетом представленных ответчиком ранее дополнений, приобщенные судом к материалам дела.

Истец поддержал заявленные исковые требования с учетом их уточнения в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в представленном ранее отзыве и дополнениях к нему.

Изучив материалы дела, выслушав мнение представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

В соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации от 29 декабря 2005 г. №30610-р объект культурного наследия регионального значения «Гостиница «Центральная», 1956 года постройки, расположенный по адресу: <...>, зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации за №461410361830005.

Право собственности на нежилое помещение площадью 939,4 м2 , этаж 1, антресоль, кадастровый номер 46:29:102304:541, расположенное по адресу: <...>, пом. I (комнаты 47- 51, 51а, 52, 52а, 53, 54, 55, 55а, 56, 57, 57а, 49а, 53а, 58,59, 63, 63а,63б, 64-68, 64а, 69а, 69б, 70, 71, 72, 72а, 74, 75, 75а – 75г, 76, 76а, 78, 78а,78б, 79, 79а, 84, 85 – 1 этаж, комната 1 - антресоль) и нежилое помещение, площадью 4,0 м2 , этаж 1, кадастровый номер 46:29:102304:542, состоящее из комнаты №60 на 1-м этаже зарегистрировано за ФИО2

15.08.2017 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Агроторг» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование недвижимое имущество:

-нежилое помещение площадью 939,4 м2 , этаж 1, антресоль, кадастровый номер 46:29:102304:541, расположенное по адресу: <...>, пом.I (комнаты 47- 51, 51а, 52, 52а, 53, 54, 55, 55а, 56, 57, 57а, 49а, 53а, 58,59, 63, 63а,63б, 64-68, 64а, 69а, 69б, 70, 71, 72, 72а, 74, 75, 75а – 75г, 76, 76а, 78, 78а,78б, 79, 79а, 84, 85 – 1 этаж, комната 1 - антресоль).

-нежилое помещение, площадью 4,0 м2 , этаж 1, кадастровый номер 46:29:102304:542, состоящее из комнаты №60 на 1-м этаже.

Согласно пункту 1.1. договора указанные помещения принадлежат арендодателю на праве собственности.

Целевое назначение помещения: розничная торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией. С целью использования Помещения в вышеуказанных целях Арендатор имеет право разместить в Помещении административные, складские и подсобные помещения, а также сдавать Помещение или его часть в субаренду (пункт 1.2. договора).

Пунктом 1.5. договора сторонами определено, что для использования арендатором Помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.2. настоящего договора, арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по перепланировке Помещения согласно Приложению №3 к настоящему договору.

Подрядчик, осуществляющий комплекс строительно-монтажных и иных работ по подготовке помещения для использования по целевому назначению, указанному в пункте 1.2. настоящего договора, и выполняющий работы по монтажу технологического оборудования, должен иметь в перечне работ, указанном в Свидетельстве о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, в том числе работы с объектами культурного наследия.

С момента подписания акта приема-передачи, арендатор и его подрядчики вправе производить строительные и отделочные работы в Помещении, необходимые арендатору для использования по целевому назначению, указанному в пункте 1.2. настоящего договора в соответствии с Приложением №3 к настоящему договору. Настоящим арендодатель дает свое согласие на производство (согласовывает арендатору) указанные выше работы, в том числе, но, не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри Помещения (в соответствии с Приложением №3), установка деверей внутри Помещения, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит – систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, а также производить любые отделочные работы, необходимые арендатору (п. 2.4.9 договора).

После завершения работ по перепланировке и переоборудованию Помещения, арендатор обязан в течение двух месяцев с даты завершения указанных выше работ предоставить арендодателю оригиналы проектной и исполнительной документации, согласованной с уполномоченными органами/организациями. Стороны дополнительно согласовали, что в случае невозможности согласовать произведенную арендатором перепланировку/переоборудования Помещения по причине наличия в Здании, в состав которого входит Помещение, иных перепланировок, арендатор освобождается от ответственности за неисполнение указанного обязательства, при этом неисполнение условий по согласованию с компетентными органами/организациями, произведенной арендатором перепланировки/переоборудования Помещения не признается существенным нарушением условий настоящего договора.

Арендатор обязуется при подготовке проектной документации и осуществлении производственных работ на объекте обеспечивать их соответствие нормам и правилам проведения ремонтных и реставрационных работ на объектах культурного наследия, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, осуществлять производственные работы в Помещении с разрешения (или при наличии согласования) комитета по культуре Курской области (п. 2.2.6. договора).

В срок не позднее двух месяцев с даты согласования арендатором проектной и исполнительной документации с уполномоченными органами/организациями, арендатор обязан своими силами и за свой счет заказать в уполномоченных органах/организациях Технический план Помещения, который должен отражать произведенную арендатором перепланировку/переустройство Помещения и передать подлинный его экземпляр арендодателю.

Стороны договорились, что после выполнения арендатором перепланировки согласно Приложению №3 к настоящему договору и внесения арендодателем записи в ЕГРН об изменении площади Помещения в связи с произведенной арендатором перепланировкой, стороны обязуются подписать дополнительное соглашение к настоящему договору, согласно которому стороны уточнят предмет настоящего договора в соответствии с Приложением №3. При этом у арендатора по договору останутся помещения ориентировочной площадью 535, 0 кв.м (допустимое максимальное отклонение в большую или меньшую сторону не более 10 кв.м). Точная площадь Помещения после перепланировки будет определена в соответствии с документами технической инвентаризации Помещения и выпиской из ЕГРН в от ношении Помещения (п. 2.2.7. договора).

Пунктом 2.2.4. договора также предусмотрена обязанность арендатора содержать Помещение в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта, соблюдать требования санитарных и противопожарных норм, самостоятельно и за свой счет устранять нарушения, вызванные действиями/бездействием арендатора.

Кроме того, в силу пункта 2.2.8. договора, в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», «Положением об охране и использовании памятников истории и культуры», утвержденным постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 г. №865 арендатор обязуется соблюдать требования в соответствии с Охранным обязательством №23 по недвижимому памятнику истории культуры от 18.09.2014 (Приложение №7 к настоящему договору).

В случае досрочного расторжения договора не по вине арендатора, в том числе в случае нарушения условий, предусмотренных пунктом 5.3. договора, а равно неисполнение условий, предусмотренных пунктом 5.1. договора, арендодатель обязуется в течение пятнадцати календарных дней с момента (дня) освобождения арендатором Помещения, компенсировать (выплатить арендатору) стоимость произведенных за счет арендатора и/или за счет уполномоченных арендатором лиц, входящих с ним в одну группу лиц (как этот термин определен ст. 9 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции»), и/или его/их субарендаторов неотделимых улучшений и затрат на подготовку Помещение к использованию по целевому назначению (в том числе но, не ограничиваясь: стоимость ремонта Помещения, а также монтажа/демонтажа, транспортировки оборудования, прокладки и ремонта коммуникационных сетей, обеспечивающих эксплуатацию Помещения, а также стоимость работ, указанных в пункте 2.4.9. договора), при этом указанная стоимость определяется по документам, подтверждающим фактические затраты (п. 2.1.14. договора).

Согласно пункту 3.2. договора ежемесячная величина арендной платы составляет:

- в первый месяц аренды 1 000 руб. 00 коп. (без НДС),

- со второго месяца аренды 428 000 руб. 00 коп. (без НДС).

Оплата арендной платы производится арендатором не позднее 10 числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды. Оплата арендной платы за первый календарный месяц аренды производится арендатором не позднее 10 банковских дней с даты подписания акта приема-передачи (пункт 3.4. договора).

В соответствии с пунктом 3.5. договора если первый и/или последний календарные месяцы аренды являются неполными месяцами, то арендная плата рассчитывается за первый календарный месяц, исходя из количества дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи до последнего числа данного календарного месяца, а за последний – исходя из количества дней с первого числа данного календарного месяца до дня расторжения договора.

В соответствии с пунктом 5.1. договора срок аренды составляет 10 лет и исчисляется с даты подписания акта приема-передачи.

Арендуемые помещения переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 15.08.2017.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области 23.10.2017 за №46:29:102304:541-46/001/2017-16.

При этом письмом от 14 июля 2017 г. №10.8-01-36/1267 Управлением по охране объектов культурного наследия был согласован эскиз проекта на размещение информационной вывески Арендатора (т.1 л.д. 59).

На согласование Управлением по охране объектов культурного наследия эскиза проекта на размещение информационной вывески Арендатора указано и в пункте 2.1.3. вышеназванного договора.

Однако в последующем письмом от 14.02.2018 № 03.4-01-36/263 Управлением было отказано в согласовании визуализации крышной вывески и входной группы на основании распоряжения Губернатора Курской области от 14.11.2014 № 824-рг, указав, что данное проектное решение портит общее восприятие фасада объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная», а также дисгармонирует со сложившейся исторической средой центральной площади города Курска (т.8 л.д. 21).

11.09.2017 сторонами подписано дополнительное соглашение №1 к спорному договору, в соответствии с которым изменен пункт 3.2. договора. В связи с подписанием указанного соглашения размер арендной платы составил:

с первого по второй месяцы аренды включительно - 1 000 руб. 00 коп. (без НДС),

с третьего месяца аренды 428 000 руб. 00 коп. (без НДС).

19 декабря 2017 г. арендатором было направлено арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании п.5.2 договора с 19 марта 2018 г.

В тоже время, 20 декабря 2017 года по инициативе арендатора (письмо от 20 декабря 2017 г.), сторонами было заключено Дополнительное соглашение № 2 к Договору аренды (зарегистрировано управлением Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Курской области 01.02.2018), согласно которому п. 3.2. Договора аренды дополнили абзацами следующего содержания «ежемесячная величина арендной платы с 01 января 2018 года по 31 января 2018 года составляет 1 000 р. Ежемесячная величина арендной платы с 01 февраля 2018 года составляет 4% от розничного товарооборота, не менее минимального гарантированного платежа в размере 328 000 рублей без НДС».

Так же абзацем 4 пункта 1 Дополнительного соглашения от 20.12.2017 стороны предусмотрели условие о том, что «в случае приостановки комплекса строительно-монтажных и иных работ для подготовки помещения для использования по целевому назначению на основании решения государственных органов, арендная плата не начисляется и не выплачивается».

Во исполнение обязательств по спорному договору и в соответствии с заключенным Соглашением № 2 ответчик по февраль 2018 г. включительно перечислял истцу арендную плату в размере, установленном Соглашением № 2, что подтверждается платежными поручениями, копии которых приобщены к материалам дела, и не оспаривается сторонами.

19 февраля 2018 г. арендатором повторно было направлено арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании п.5.2 договора с 19 мая 2018 г.

В то же время, письмом от 20 февраля 2018 г. арендатор, указывая на отзыв Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области ранее выданного разрешения по согласованию эскизного проекта на размещение информационной вывески арендатора, вновь предложил истцу рассмотреть вопрос о возможном снижении размера арендной платы.

Одновременно с этим, Арендатором проводились строительные и отделочные работы, право проведения которых предусмотрено п.2.4.9. Договора аренды. Указанные работы были необходимы Арендатору для последующего использования арендуемого помещения по целевому назначению, указанному в п. 1.2. настоящего договора, в соответствии с Приложением №3 к Договору аренды. Указанным пунктом договора также предусмотрено, что Арендодатель дает свое согласие на производство (согласовывает Арендатору) указанные выше работы, в том числе, но не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри Помещения (в соответствии с Приложением № 3), установка дверей внутри Помещения, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит - систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, а также производить любые отделочные работы необходимые Арендатору.

Как уже было указано выше, пунктом 1.5. договора аренды установлено, что для использования Арендатором Помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.2. настоящего договора, Арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение Арендатором работ по перепланировке Помещения согласно Приложению № 3 к Договору аренды.

Согласно пояснениям ООО «Агроторг», изложенным в отзыве от 22.01.2019, воспользовавшись указанным правом на производство работ в Помещении, 11.10.2017 Арендатор заключил договор подряда №3/11019 (далее - «Договор подряда») с обществом с ограниченной ответственностью «Курскэнергоспецремонт» (ИНН <***>, КПП 363201001, ОГРН <***>, юридический адрес: 305026, <...>) (далее - «Подрядчик»).

Предметом Договора подряда является комплекс мероприятий/работ, определенный в техническом задании на Объект (Приложение №1 к Договору подряда), подлежащий выполнению Подрядчиком на Объекте в соответствии с условиями Договора подряда, а также работы, определенно не упомянутые, но необходимые и достаточные для достижения результатов работ по Договору подряда (пункты Договора подряда: 1.1.16., 2.1., 2.2.).

Согласно п.3.1. Договора подряда, стоимость работ определена сторонами в Сметном расчете (Приложение №2 к Договору подряда) и составляет 5 357 633 рублей 90 копеек, кроме того НДС, в размере 964 374,10 рублей 10 копеек.

16 февраля 2018 г. Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области было выдано предписание №02 от приостановлении ремонтно-восстановительных работ на объекте культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная» 1956 года постройки, расположенном по адресу: <...> связи с выявленными нарушениями в ходе их проведения.

Дополнительным соглашением №1 от 02.04.2018 к Договору подряда стоимость работ на Объекте была скорректирована в результате изменения видов и объемов работ, указанных в Сметном расчете, и составила 5 683 759 рублей 32 копейки, кроме того НДС, в размере 1 023 076,68 руб.

11.04.2018 Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области вновь было выдано предписание №03 о приостановлении ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная» 1956 года постройки, расположенном по адресу: <...> связи с выявлением новых нарушений в ходе их проведения.

Дополнительным соглашением №2 от 25.04.2018г. к Договору подряда стоимость работ на Объекте была скорректирована в результате изменения видов и объемов работ, указанных в Сметном расчете и составила: 5 306 924 рубля 21 копейка, кроме того НДС, в размере 955 246,36 руб.

Согласно п.3.2. Договора подряда, стоимость работ по договору включает в себя полную стоимость всех выполняемых Подрядчиком в соответствии с техническим заданием работ, включая оплату Подрядчиком налогов, других обязательных платежей, действующих на территории РФ, а также работ, определенно не упомянутых, но необходимых и достаточных для достижения результатов работ, а также расходы Подрядчика за услуги сторонних организаций.

В соответствии с п.3.3. Договора подряда в стоимость работ входят также стоимость поставки, транспортировки, хранения, оборудования и материалов, разгрузки, доставки к месту монтажа, таможенной очистки оборудования и материалов, необходимых для выполнения работ и стоимость услуг государственных организаций по согласованию технической документации, связанной с исполнением Договора подряда.

.
18 апреля 2018 г. арендатором вновь было направлено Арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды уже на основании пункта 5.3 Договора аренды в связи с нарушением Арендодателем пункта 2.1.3 договора с 19.05.2018.

21 мая 2018 г. между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ООО «Агроторг» был подписан акт приема-передачи (возврата) арендованного помещения с Особым мнением (том №1, л.д. 111-117).

Согласно представленному акту приема-передачи, принятое арендодателем Помещение по техническому состоянию не позволяет его эксплуатировать, исполнительная, эксплуатационно-техническая документация не представлена и отсутствует, Помещение находится в несправном состоянии.

04.05.2018 комиссией в составе арендодателя, представителя арендатора, представителя авторского контроля (ООО «Эксперт-Оценка»), инженера ООО «Курская служба безопасности» составлен акт проверки соответствия выполненных работ проектной документации на реставрацию с приспособлением части помещений 1 этажа объекта «Здание гостиницы «Центральная» для размещения универсального магазина по адресу: <...>, в котором приведен перечень нарушений, отклонений при проведении работ, выполненных в несоответствии с проектом.

Кроме того, комиссией с участием арендодателя, представителей арендатора, представителя проектной организации (ООО «Эксперт-Оценка»), представителя авторского контроля (ООО «Эксперт-Оценка») составлен дефектный акт технического состояния Помещения на момент обследования 08.05.2018.

21.11.2018 истец направил ответчику претензию №211 с требованием компенсировать стоимость реального ущерба для восстановления нарушенного права в виде затрат на ремонтно-восстановительные работы, которые истец должен будет провести для восстановления Помещения в исходное состояние, а также компенсировать стоимость упущенной выгоды по аренде помещений в размере 12 607 413 руб. 38 коп. в течение десяти календарных дней с даты получения настоящей претензии.

Ответчик оставил требования истца без удовлетворения.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском, уточненным в ходе рассмотрения спора.

Ответчик заявленные исковые требования истца оспорил, сославшись на их незаконность и необоснованность, исходя из достигнутых сторонами условий договора.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ (понятие и условия договора) и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно п. 4. статьи 421 ГК условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании

Согласно п.1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п.1 статьи 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Эти правила распространяются также на дополнительные соглашения к договорам аренды, поскольку дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование (статья 606 ГК РФ). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (статья 611 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 622 ГК РФ определяет, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Абзацем 2 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» предусмотрено, что условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Следовательно, расторжение договора аренды и возврат арендуемого имущества не означает прекращение условий договора об ответственности арендатора. В данном случае имеются правовые последствия, которыми воспользовался истец, заявив требование о взыскании убытков, поскольку имущество, переданное в долгосрочную аренду, было досрочно возвращено в состоянии непригодном для эксплуатации по вине арендатора, на арендодателя не может быть возложена обязанность по его восстановлению до состояния, позволяющего правильную (надежную) эксплуатацию здания.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (статья 393 ГК РФ).

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 названной статьи). Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, обратившись с требованием о возмещении убытков, истец должен доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения причинителя ущерба, а также причинную связь между виновными действиями ответчика и убытками. Недоказанность хотя бы одного из элементов состава правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков (вреда) возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно материалам дела, спорное Помещение является объектом культурного наследия регионального значения, что подтверждается Охранным обязательством №23 от 18.09.2014.

Указанное обстоятельство подтверждается также решением Арбитражного суда Курской области от 22.10.2020 по делу №А35-3135/2018, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2021.

Статьей 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 22.10.2020 по делу №А35-3135/2018 установлены обстоятельства, имеющие в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего дела.

Установленные в данном решении суда факты переоценке не подлежат.

При этом, вышеуказанным решением от 22.10.2020 по делу №А35-3135/2018 установлено отсутствие каких-либо нарушений п. 2.1.3 договора аренды со стороны арендодателя и, как следствие, об отсутствии у арендатора оснований для отказа от договора аренды по п.5.3 договора.

Суд апелляционной инстанции в вышеуказанном постановлении отметил, что довод ответчика о наличии оснований для одностороннего отказа от исполнения Договора аренды на основании пункта 5.3 Договора аренды в связи с нарушением Арендодателем пункта 2.1.3 был предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно им отклонен.

Неисполнение ответчиком обязательства по возврату арендованного помещения в надлежащем состоянии послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Материалами настоящего дела подтверждается наличие в совокупности доказательств, подтверждающих условия наступления гражданско-правовой ответственности. При этом неправомерность действий, размер ущерба и причинная связь доказаны истцом, а отсутствие вины ответчик не доказал.

В ходе рассмотрения настоящего дела определением суда от 20.09.2019 была назначена судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой было поручено индивидуальному предпринимателю ФИО5, с привлечением также в качестве экспертов ФИО6 (проектировщик), ФИО7 (строитель, сметчик), специалиста ООО «Белгородопроект» ФИО8.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Нарушены ли действиями ООО «Агроторг» требования по содержанию помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. I-1, в техническом исправном состоянии в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения от 15 августа 2017 года на дату 21 мая 2018 года подписания Акта приема-передачи (возврата)?

2. Соответствует ли изготовленный и представленный ООО «Агроторг» Технический план помещения от 11 мая 2018 года произведенной им перепланировке/переустройству помещения на дату 21 мая 2018 года подписания Акта приема-передачи (возврата)?

3. Нанесен ли материальный вред имуществу помещения ИП ФИО2 ООО «Агроторг» в результате выполнения работ, исполнения обязательств на основании условий договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017?

Если да:

а) определить стоимость затрат (расходов) проведения восстановительных работ для приведения нежилого помещения в первоначальное состояние соответствующее договору аренды нежилого помещения от 15 августа 2017 года, Акту приема-передачи от 15 августа 2017 года с учетом Акта приема-передачи (возврата) от 21 мая 2018 года?

б) определить насколько уменьшилась рыночная стоимость имущества нежилого помещения с учетом стоимости затрат (расходов) на восстановительные работы по состоянию на дату возврата имущества 21 мая 2018 года?

4. Определить рыночную стоимость имущественных потерь в размере неполученной цены нежилого помещения при продаже, площадью 936,8 м2, этаж: 1, антресоль, кадастровый номер 46:29:102304:546, адрес: <...>, пом. I-1, по состоянию на 26 декабря 2018 года?

5. Определить рыночную стоимость арендной платы недвижимого имущества помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. I-1, за период с 01.03.2018 по 19.12.2018:

- площадью 72,1 м2 (комнаты №65, 66, 67, 64, 63, 64а, 63а, 63б, 68, 69а, 69б);

- площадью 341,1 м2 (комнаты №70, 71, 72, 72а, 74, 75, 75а, 75б, 75в, 75г, 76, 76а, 78, 78а, 78б, 79, 79а, 84, 85, антрисоль);

- площадью 530,2 м2 (комнаты №47, 48, 49, 49а, 50, 51, 51а, 52, 52а, 53, 53а, 54, 55, 55а, 56, 57, 57а, 58, 59, 60).

Согласно представленному заключению экспертов №116/10-19 от 24.01.2020, по поставленным перед ними вопросам эксперты пришли к следующим выводам:

- в результате произведенных работ, действиями ООО «Агроторг» 21 мая 2018 года помещение возвращено в состоянии, непригодном для дальнейшей эксплуатации и использования;

- представленный ООО «Агроторг» Технический план помещения от 11 мая 2018 года не соответствует произведенной им перепланировке/переустройству помещения на дату 21 мая 2018 года в день подписания Акта приема-передачи (возврата) от 21 мая 2018 года. В представленном акте приема-передачи (возврата) от 21 мая 2018 года имеются несоответствия сведениям ЕГРН – площадь объекта, сданного в аренду 936 м2 , тогда как в п. 1 акта приема-передачи (возврата) от 21.05.2018 арендатор возвратил, а арендодатель принял нежилое помещение площадью 925,6 м2 ;

- стоимость затрат (расходов) проведения восстановительных работ для приведения нежилого помещения в первоначальное состояние соответствующее договору аренды нежилого помещения от 15 августа 2017 года, Акту приема-передачи от 15 августа 2017 года с учетом Акта приема-передачи (возврата) от 21 мая 2018 года составила:

1) стоимость демонтажных работ по состоянию на 2 квартал 2018 года (на 21.05.2018) составил – 852 732 руб. 90 коп. с НДС;

2) стоимость демонтажных работ по состоянию на 4 квартал 2018 года (на 26.12.2018) составил – 880 107 руб. 72 коп. с НДС;

3) стоимость строительно-монтажных работ по восстановлению существовавшей ранее (до передачи помещения арендатору) отделки и состава помещений, по состоянию на 2 квартал 2018 года (на 21.05.2018) составил – 6 039 021 руб. 90 коп.;

4) стоимость строительно-монтажных работ по восстановлению существовавшей ранее (до передачи помещения арендатору) отделки и состава помещений, по состоянию на 4 квартал 2018 года (на 26.12.2018) составил – 6 232 890 руб. 90 коп.

- рыночная стоимость имущества нежилого помещения с учетом стоимости затрат (расходов) на восстановительные работы по состоянию на дату возврата имущества 21 мая 2018 года уменьшилась на стоимость затрат (расходов) проведения восстановительных работ для приведения нежилого помещения в первоначальное состояние, а именно: рыночная стоимость имущества на дату возврата уменьшилась на 6 891 754 руб. ;

- величина имущественных потерь составила 7 112 997 руб. 72 коп., с учетом того, что стоимость демонтажных работ по состоянию на 4 квартал 2018 года (на 26.12.2018) составил – 880 107 руб. 72 коп. с НДС, стоимость строительно-монтажных работ по восстановлению существовавшей ранее (до передачи помещения арендатору) отделки и состава помещений, по состоянию на 4 квартал 2018 года (на 26.12.2018) составил – 6 232 890 руб. 90 коп.;

- рыночная стоимость арендной платы недвижимого имущества помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. I-1, за период с 01.03.2018 по 19.12.2018:

- площадью 72,1 м2 (комнаты №65, 66, 67, 64, 63, 64а, 63а, 63б, 68, 69а, 69б);

- площадью 341,1 м2 (комнаты №70, 71, 72, 72а, 74, 75, 75а, 75б, 75в, 75г, 76, 76а, 78, 78а, 78б, 79, 79а, 84, 85, антрисоль);

- площадью 530,2 м2 (комнаты №47, 48, 49, 49а, 50, 51, 51а, 52, 52а, 53, 53а, 54, 55, 55а, 56, 57, 57а, 58, 59, 60), полученная с применением сравнительного подхода, составила 605 043 руб. 03 коп. в месяц.

После получения заключения судебной экспертизы истец уточнил заявленные требования.

В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Вместе с тем, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 71 АПК РФ).

Представленное в материалы дела заключение экспертов №116/10-19 от 24.01.2020 соответствует требованиям, предъявляемым законом, сведения, изложенные в нём, в установленном законом порядке не признаны недостоверными в рамках самостоятельного искового производства, отводов конкретному эксперту в порядке статьи 23 АПК РФ до назначения судом экспертизы и начала ее проведения заявлено не было, доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, равно как и доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматривается и сторонами не заявлено.

На основании изложенного, принимая во внимание данные о наличии у экспертов необходимого образования и опыта работы, а также предупреждение экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд принимает заключение экспертов №116/10-19 от 24.01.2020 в качестве доказательства по делу.

Ответчик ходатайствовал о назначении повторной экспертизы по делу, в удовлетворении заявленного ходатайства судом отказано, на что было указано в определении суда от 15.09.2020.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ, суд также принимает во внимание результаты проведенной в рамках дела №А35-3135/2018 судебной экспертизы.

Так, в ходе экспертного исследования эксперты пришли к следующим выводам:

1. В ходе проведения исследования экспертами выявлены следующие несоответствия представленной ООО «Агроторг» документации, в том числе проектно-сметной, технического задания, справки о стоимости выполненных работ и затрат, в результате которых выполнены работы в арендуемых нежилых помещениях, распложенных по адресу: <...>, согласно договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017 научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная» (<...>) «Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина»:

- реставрационные работы на объекте выполнялись организацией, не имеющей лицензию на работы с объектами культурного наследия;

- без выданного Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области Разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия подрядчик (начал) приступил к выполнению, производству реставрационных работ на объекте;

- Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области при проведении мероприятий по контролю за выполнением работ, выданы подрядчику ООО «Курскэнергоспецремонт» Предписание №02 от 16.02.2018 и Предписание №03 от 11.04.2018;

- не выполнены в установленный срок законные Предписания: Предписание №02 от 16.02.2018 и Предписание №03 от 11.04.2018;

- не выполнены в установленный срок законные Предписания: Предписание №02 от 16.02.2018 и Предписание №03 от 11.04.2018, выданные ООО «Курскэнергоспецремонт»;

- договор подряда №3/11019 от 11.10.2017, заключенный ООО «Агроторг» с ООО «Курскэнергоспецремонт» не имеет обязательное существенное условие, что выполнение работ в Помещении проводится на объекте культурного наследия;

- отсутствует утвержденная Управлением по охране объектов культурного наследия отчетная документация, акт ввода в эксплуатацию;

- договора подряда №3/11019 от 11.10.2017 и субподряда №66, от 27.12.2017 выполнены на основании стандартного Технического задания ООО «Агроторг», так же в договорах не учтены существенные условия и требования о том, что реставрационные работы должны выполняться на объекте культурного наследия и в строгом соответствии с научно-проектной документацией «Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина»;

- отсутствует дефектная ведомость (акт) состояния декора, предусмотренная требованиями научно-проектной документации «Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина» (Раздел 3. Подраздел 2. Пояснительная записка, стр. 14, 1 абзац);

- отсутствует подтверждение выполнения ремонтно-реставрационных работ по воссозданию и реставрации штукатурки стен, и откосов известково-цементным раствором, предусмотренных научно-проектной документацией «Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина» (Раздел 3. Подраздел 2. Пояснительная записка, стр. 13, 2 абзац);

- проводимые работы не соответствуют согласованной научно-проектной документацией «Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина», так при устройстве подвесного потолка и облицовке стен, лепные декоративные элементы сохраняются, указанные проектные требования не выполнены (стр.8, 13 абзац Акта государственной историко-культурной экспертизы научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная» (<...>) (проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина; Раздел 3. Подраздел 2. Пояснительная записка, стр. 8, 1 абзац);

- договор подряда №3/11019 от 11.10.2017 между ООО «Агроторг» и ООО «Курскэнергоспецремонт» заключен формально, фактически все реставрационные работы по реставрации выполнялись ООО «СтройГрад» - не имеющем лицензии, права производить и находиться для производства работ на объекте культурного наследия.

2. Фактически, в результате работ, неотделимые для объекта улучшения не созданы, расчет стоимости таких улучшений не производился.

3. Произведенные ООО «Агроторг» работы в арендуемых нежилых помещениях, расположенных по адресу: <...>, выполнены с ущербом для имущества нежилых помещений и повлияли на стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения.

В силу пункта 1 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В силу положений статьи 40 Закона № 73-ФЗ ремонтно-реставрационные работы в рамках заключенного между сторонами договора являются работами по сохранению объекта культурного наследия.

В соответствии с пунктом 6 Закона № 73-ФЗ к проведению работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации о лицензировании отдельных видов деятельности.

Деятельность по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации подлежит обязательному лицензированию (пп.48 п. 1 ст. 12 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»).

В соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017 (п. 2.2.8. договора) и Охранным обязательством №23 от 18.09.2014 арендатор, как пользователь объекта культурного наследия, обязан беспрекословно выполнять изложенные в нем обязательства, обеспечивающие режим эксплуатации объекта культурного наследия, а также проводить ремонтно-реставрационные работы, содержать объект и все связанное с ним имущество, при подготовке проектной документации и осуществлении производственных на объекте обеспечивать их соответствие нормам и правилам проведения ремонтных и реставрационных работ на объектах культурного наследия, обеспечение работ технической документацией, а именно обмерами, проектами и научными исследованиями объекта принимается пользователем на себя (п. 2, подпункты а, в пункта 5, пункт 7 Охранного обязательства).

В ходе рассмотрения настоящего дела судом установлено следующее.

Арендатор, воспользовавшись предоставленным ему по договору аренды правом, заключил договор подряда №3/11019 от 11.10.2017 с ООО «Курскэнергоспецремонт» (подрядчик), имеющим лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия.

Предметом договора подряда №3/11019 от 11.10.2017 является выполнение подрядчиком по поручению заказчика работ на объекте, расположенном по адресу: <...>, в сроки и на условиях, оговоренных договором, своими силами и средствами, а также силами привлеченных субподрядчиков.

18.01.2018 ООО «Курскэнергоспецремонт» выдано разрешение №01-31/1 на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения – «Здание Гостиницы «Центральная», расположенного по адресу: г. Курск, Красная площадь, 2 (Ленина, д. 2).

Согласно представленным в материалы дела документам, ООО «Курскэнергоспецремонт» (подрядчик) в свою очередь заключило договор субподряда №660 от 27.12.2017 с ООО «СтройГрад» (субподрядчик), по условиям которого субподрядчик по поручению подрядчика обязуется в сроки и на условиях, оговоренных в настоящем договоре, своими силами и средствами, а также силами субсубподрядчиков выполнить работы объекте, расположенном по адресу: <...>.

16.02.2018 в ходе проведения контрольных мероприятий Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области выявлены несоответствия выполненных работ на объекте проектной документации, в связи с чем ООО «Курскэнергоспецремонт» выдано Предписание №02 «О приостановлении ремонтно-реставрационных работ».

06.04.2018 в ходе повторных контрольных мероприятий по контролю соответствия выполняемых работ проектной документации Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области совместно с представителями авторского надзора ООО «Эксперт-Оценка» вновь был выявлен ряд отклонений от проектной документации.

11.04.2018 ООО «Курскэнергоспецремонт» выдано Предписание №03 «О приостановлении ремонтно-реставрационных работ».

Вместе с тем, из представленных в материалы дела документов (ответы Ассоциации «Саморегулируемая организация «Строители Белгородской области» на обращения истца от 05.10.2018, от 08.10.2018, акт №318-В выездной проверки от 31.10.2018 в отношении ООО «СтройГрад») следует, что фактически выполнение ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия регионального значения осуществлялось ООО «СтройГрад», не имеющим соответствующей лицензии на выполнение указанных работ (том №16, л.д. 8-10).

По мнению истца, ООО «Агроторг», подписав договор аренды от 15.08.2017 и приняв во временное владение и пользование помещение, являющееся объектом культурного наследия, не исполнил и нарушил существенные условия и обязательства, предусмотренные пунктами 1.1., 1.5., 2.2.4., 2.2.6., 2.2.8. договора аренды, а именно: работы по приспособлению помещения проведены в несоответствии с проектом и ненадлежащего качества, исполнителем, не имеющим лицензию, что привело к повреждению имущества и невозможности дальнейшей эксплуатации помещения, что в свою очередь привело к имущественным потерям истца.

При этом, повреждение имущества и невозможность его дальнейшей эксплуатации обусловлена действиями, ответственность за которые несет арендатор.

ООО «Агроторг» возражало против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему, сославшись на их необоснованность и недоказанность истцом совокупности всех элементов ответственности (факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения причинителя ущерба, а также причинную связь между виновными действиями ответчика и убытками).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Проведенной по делу судебной комплексной строительно-технической и оценочной экспертизой установлено, что в результате произведенных ООО «Агроторг» работ, помещение возвращено истцу в состоянии, непригодном для дальнейшей эксплуатации и использования; представленный ООО «Агроторг» Технический план помещения от 11 мая 2018 года не соответствует произведенной им перепланировке/переустройству помещения на дату подписания Акта приема-передачи (возврата) от 21 мая 2018 года.

Представленными в материалы дела документами подтверждается, что работы выполнены ООО «Агроторг» с отступлением от условий договора и требований действующего законодательства, не соответствуют Проектной документации.

Суд признает состоятельным довод истца, основанный на том, что работы, выполненные ответчиком в арендованном помещении ненадлежащего качества, не имеют для Арендодателя потребительскую ценность и их нельзя считать улучшением его характеристик. Произведенные по Договору подряда от 11.10.2017 №3/11019 ООО «Агроторг» неотделимые улучшения в арендуемых нежилых помещениях, расположенных по адресу; <...>, пом. I, выполнены с нанесением вреда для имущества нежилых помещений, влияют на стоимость объекта недвижимости снижением на стоимость на сумму понесенных необходимых затрат.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение экспертов №116/10-19 от 24.01.2020, по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что переданное в аренду имущество возвращено арендодателю в состоянии, отличном от того, в котором оно первоначально передавалось в аренду, с недостатками, не оговоренными в договоре аренды при его заключении и не отвечающими признакам естественного износа, и требует восстановительного ремонта в размере, определенном в заключении экспертов, - 7 112 997 руб. 72 коп., включающем в себя стоимость демонтажных работ по состоянию на 4 квартал 2018 года (на 26.12.2018) в размере 880 107 руб. 72 коп. с НДС, а также стоимость строительно-монтажных работ по восстановлению существовавшей ранее (до передачи помещения арендатору) отделки и состава помещений, по состоянию на 4 квартал 2018 года (на 26.12.2018) в размере 6 232 890 руб. 90 коп..

Кроме того, истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика упущенной выгоды в виде неполученного дохода в размере арендной платы в сумме 5 816 192 руб. 42 коп., рассчитанной за период с 01.03.2018 по 19.12.2018.

Как было указано выше, в силу положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске (пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, по смыслу указанных правовых норм и разъяснений возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее их возмещения, представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. В отсутствие хотя бы одного из указанных условий обязанность лица возместить причиненный вред не возникает. При этом, для взыскания упущенной выгоды следует установить реальную возможность ее получения в заявленном размере при обычных условиях гражданского оборота, соответственно, кредитор должен доказать, что допущенное должником нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду при том, что все остальные необходимые приготовления для ее получения им были сделаны.

Как указано выше, материалами настоящего дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору и невозможности использования истцом спорного нежилого помещения . Истец, добросовестно исполнил свои обязательства, предусмотренные договором, и вправе был рассчитывать на встречное добросовестное исполнение ответчиком своих обязательств.

Между тем ответчик действовал недобросовестно и противоправно, в нарушение статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора, несмотря на неоднократные претензии истца, допустил существенные нарушения своих обязательств, не обеспечил передачу спорного обьекта в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 разъяснено, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

При этом лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 16674/12).

Иными словами, взыскатель должен доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

Должник, в свою очередь, не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

Согласно условиям договора аренды, заключенного между сторонами, после завершения работ по перепланировке и переоборудованию помещения арендатор обязан в течение двух месяцев с даты завершения указанных выше работ передать арендодателю оригиналы проектной и исполнительской документации, согласованной с уполномоченными органами/организациями. Кроме того, в срок не позднее двух месяцев с даты согласования арендатором проектной и исполнительской документации с уполномоченными органами/организациями, арендатор обязан своими силами и за свой счет заказать в уполномоченных органах/организациях Технический план помещения, который должен отражать произведенную арендатором перепланировку/переустройство помещения и передать подлинный его экземпляр арендодателю.

Стороны договорились, что после выполнения арендатором перепланировки и внесения арендодателем в ЕГРН записи об изменении площади помещения в связи с произведенной перепланировкой, стороны обязуются подписать между собой дополнительное соглашение к договору, в котором уточнят предмет договора. При этом у арендатора по настоящему договору останутся помещения общей ориентировочной площадью 535, 0 м2 (допустимое максимальное отклонение в большую или меньшую стоимость не более 10 м2) (пп. 2.2.6., 2.2.7. договора аренды).

По мнению истца, в связи с установленной на момент подписания Акта приема-передачи (возврата) помещений от 21.05.2018 невозможности их дальнейшей эксплуатации в связи с некачественными, незавершенными работами, произведенными с нанесением ущерба нежилым помещениям, отсутствием Технического плана, несоответствием произведенной перепланировки Проектной документации ИП ФИО2 были лишен возможности сдавать помещения в аренду.

Кроме того, как указывает истец, ввиду неисполнения ответчиком пунктов 2.2.6., 2.2.7. договора аренды и непредставления им необходимой документации, отсутствия ответов на неоднократные претензионные письма ИП ФИО2 о необходимости представления соответствующих документов истец был лишен информации об изменении площади образуемого в результате перепланировки объекта и состава комнат, что также затруднило процесс государственной регистрации в отношении спорных помещений.

Вместе с тем, с 01.03.2018 истцу стали поступать коммерческие предложения о заключении договоров аренды от ИП ФИО9, от ООО «Десертные истории», ООО «Вершина».

Неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств по вышеназванному договору аренды лишило истца возможности получать доход в размере арендной платы нежилых помещений.

Впоследствии 19.12.2018 между истцом (продавец) и ФИО3 (покупатель) было заключено соглашение о намерениях заключить сделку, в соответствии с которым продавец продаст, а покупатель купит в порядке и на условиях, определенных соглашением, недвижимое имущество – нежилое помещение площадью 936,8 м2, этаж: 1, антресоль, кадастровый номер 46:29:102304:546, адрес: <...>, пом. I-1.

Стороны согласовали также, что стоимость приобретаемого помещения будет определена в договоре купли-продажи за вычетом стоимости затрат на восстановительные работы и устранение результатов некачественно выполненных работ.

26.12.2018 истцом (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества. По акту приема-передачи от 18.01.2019 помещение передано покупателю в состоянии, требующем проведения восстановительных работ и устранения результатов некачественно выполненных работ, указанных в п. 11 соглашения о намерениях от 19.12.2019, которые будут осуществлены покупателем.

При этом стоимость восстановительных работ определена сторонами исходя из данных переданного продавцом покупателю проекта, в соответствии с составленным сметным расчетом, с учетом демонтажных работ и необходимых затрат на ремонтно-восстановительные работы в сумме их стоимости – 8 189 150 руб.

Согласно представленному мнению, третье лицо (ФИО3) сообщило, что принятое им помещение находилось в состоянии непригодном для его использования и эксплуатации в связи с незавершенными работами и изменениями, продавец не смог предоставить покупателю полную исполнительную документацию, акты освидетельствования сетей инженерно-технического обеспечения, акты испытания технических устройств, акты освидетельствования произведенных скрытых работ, паспорта на оборудование, в том числе электрические автоматы, щиты, паспорта (сертификаты) пожарной огнестойкости дверей.

Вышеуказанное техническое состояние помещения делало невозможным и предъявление указанных произведенных работ к приемке органу охраны объектов культурного наследия.

Таким образом, невозможность дальнейшей эксплуатации спорного помещения в связи с некачественными, незавершенными работами ответчиком , произведенными с нарушениями Проектной документации, необходимость несения затрат по устранению дефектов выполненных работ, повлекших причинение вреда и ущерба спорным нежилым помещениям, стало следствием образования убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды.

Расчет упущенной выгоды в размере 5 816 192 руб. 42 коп. произведен истцом исходя из установленной в заключении экспертов №116/10-19 от 24.01.2020 рыночной стоимости арендной платы спорных помещений за период с 01.03.2018 по 19.12.2018 в размере 605 043 руб. 03 коп. в месяц.

Поскольку условия, необходимые для применения меры ответственности к арендатору в виде возмещения убытков (противоправность, убытки, причинная связь), в настоящем деле присутствуют в полном объеме, установлена и вина арендатора, суд признает требования истца о взыскании с ответчика упущенной выгоды обоснованными.

При этом суд полагает, что в рассматриваемом случае расчет упущенной выгоды необходимо произвести с даты подписания сторонами Акта приема-передачи (возврата) помещений - 21.05.2018.

Таким образом, размер упущенной выгоды за период с 22.05.2018 по 19.12.2018 составляет 4 196 246 руб. 22 коп.

Надлежащих доказательств несоответствия ставки арендной платы, используемой арендодателем при расчете упущенной выгоды, рыночной, в ходе рассмотрения спора ответчиком не представлено.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Исходя из частичного удовлетворения исковых требований, на основании положений абзаца 2 части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы подлежат распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При этом расходы по государственной пошлине подлежат взысканию в доход федерального бюджета в связи с тем, что при подаче искового заявления истцу была предоставлена отсрочка её уплаты.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 70, 102, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 убытки в размере 7 112 997 руб. 72 коп., упущенную выгоду в размере 4 196 246 руб. 22 коп., расходы по оплате услуг эксперта в размере 43 750 руб. 00 коп.

В удовлетворении оставшейся части заявленных требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 10 981 руб. 00 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 76 665 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.С. Масютина