Постановление от 28 октября 2025 г. по делу № А19-23367/2023

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ Ф02-3463/2025

Дело № А19-23367/2023
29 октября 2025 года
город Иркутск


Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2025 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе: председательствующего судьи Яцкевич Ю.С., судей Качукова С.Б., Кушнаревой Н.П.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Корнеевой Т.Д.,

при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц- связи при содействии Арбитражного суда города Москвы представителя акционерного общества «Дом.РФ» ФИО1 (доверенность от 27.11.2024, паспорт, удостоверение адвоката),

при участии в судебном заседании явившихся в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа представителей общества с ограниченной ответственностью «ОмегаСтрой» ФИО2 (доверенность от 26.12.2023, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании), ФИО3 (доверенность от 06.12.2023, паспорт, диплом об ученой степени по юридической специальности),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Дом.РФ» на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2025 года по делу № А19-23367/2023 Арбитражного суда Иркутской области,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ОмегаСтрой» (далее – истец, общество «ОмегаСтрой») обратилось с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному обществу «Дом.РФ» о понуждении заключить договор купли-продажи земельных участков в представленной истцом редакции.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 26 апреля 2024 года в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2024 года решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 апреля 2024 года отменено, принят новый судебный акт, суд обязал общество «Дом.РФ» в течение пяти дней с момента вступления решения в законную силу заключить договор купли-продажи земельных участков на указанных обществом «ОмегаСтрой» условиях. Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 октября 2024 года постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2024 года отменено, решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 апреля 2024 года оставлено в силе.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 1 апреля 2025 года постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2024 года и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 октября 2024 года по настоящему делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Четвертый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2025 года решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 апреля 2024 года отменено, принят новый судебный акт, суд обязал общество «Дом.РФ» в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу заключить договор купли-продажи земельных участков на указанных в резолютивной части постановления условиях.

Не согласившись с судебным актом суда апелляционной инстанции, общество «Дом.РФ» обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило его отменить, отказать в удовлетворении исковых требований.

В поданной жалобе ответчик указывает, что договор купли-продажи земельных участков не подлежал заключению, поскольку на 30.12.2024 истцом нарушены сроки комплексного освоения. В нарушение пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 статьи 30.2 и подпункта 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации апелляционный суд изменил максимальный срок комплексного освоения (13 лет с учетом продления договора аренды на 3 года), увеличив его еще на 10 лет (итого 23 года), что привело к лишению истца права расторгнуть договор аренды и договор купли-продажи земельных участков из-за нарушения арендатором/собственником максимального срока комплексного освоения земельных участков на основании пункта 8 статьи 30.2 Земельного кодекса в редакции до

01.03.2015. Земельные участки 38:06:143519:6445 и 38:06:143519:12180 не подлежали продаже, поскольку иным лицом (ООО «СЗ «Байкальский тракт») на них были возведены и поставлены на кадастровый учет объекты незавершенного строительства. Апелляционный суд необоснованно ограничил ответственность за нарушение сроков комплексного освоения земельных участков, установленных в пункте 4.1 договора, указав предельный размер такой ответственности 50 % кадастровой стоимости земельного участка.

В представленном отзыве общество «ОмегаСтрой» с доводами кассационной жалобы не согласилось, сославшись на их необоснованность.

В судебном заседании представители сторон свои доводы поддержали.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) и закрытое акционерное общество «СибирьЭнергоТрейд» (далее - общество «СибирьЭнергоТрейд», арендатор) по результатам аукциона 30.12.2011 заключили договор аренды федерального земельного участка общей площадью 985 247 кв. м с кадастровым номером 38:06:143519:4778, расположенного по 3 адресу: Иркутская область, Иркутский район, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды составляет 10 лет.

По условиям договора аренды комплексным освоением участка является: подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка, и ее утверждение в установленном порядке уполномоченным органом; обустройство территории в границах участка посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах участка (далее – образованные участки) объектов инженерной инфраструктуры в сфере элетро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участка, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную)

собственность либо оформление в частную собственность; осуществление жилищного и иного строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования.

Согласно условиям аукционной документации и пунктам 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3, 1.2.3.1 договора арендатору при подготовке документации по планировке территории, осуществлении архитектурно-строительного проектирования и жилищного строительства необходимо предусмотреть, в том числе следующее: минимальный объем общей площади жилья в застройке – 80 000 кв. м; доля жилья экономического класса должна составлять не менее 50 % от общей площади жилья в застройке; площадь земельного участка для индивидуального жилого дома не должна превышать 1000 кв. м, для части дома блокированной застройки - 400 кв. м на одну часть дома. Договором регламентированы параметры и площади подлежащих строительству домов, площади жилых и нежилых помещений, выполнение отделки, оснащение квартир и домов необходимым инженерным оборудованием, приборами учета. Аукционная документация и договор аренды, предусматривая необходимость при подготовке документации по планировке определить размещение объектов общеобразовательного назначения, не возлагают на арендатора обязательство по строительству таких объектов социальной инфраструктуры. Максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства на образованных участках установлен протоколом об итогах аукциона и составляет 10 лет с момента подписания акта приема-передачи.

В пункте 3.1.4 договора установлены этапы жилищного и иного строительства с нарастающим итогом.

Согласно пункту 5.1 договора после осуществления кадастровых работ на основании утвержденного надлежащим образом проекта планировки территории в границах участка и государственного кадастрового учета образуемых земельных участков арендатор принимает решение о выкупе образованных участков или об использовании их на условиях аренды.

Администрация Ушаковского муниципального образования Иркутского района Иркутской области постановлением от 20.12.2012 № 428 утвердила подготовленную арендатором в рамках исполнения обязательств по договору аренды документацию по планировке территории земельного участка с кадастровым номером 38:06:143519:4778. Данной документацией предусмотрено строительство 91 400 кв. м жилищного фонда. На основании этой документации осуществлен раздел исходного участка с образованием самостоятельных участков с видами разрешенного использования, предусмотренными проектом планировки. Уполномоченными органами принято решение о передаче

образованных земельных участков, предусматривающих строительство социальных объектов (школа, детские сады), из федеральной собственности в муниципальную собственность.

В связи с принятием Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»» права и обязанности арендодателя перешли к обществу «Дом.РФ». Общество «СибирьЭнергоТрейд» на основании соглашения от 08.02.2017 и в соответствии с пунктом 4 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации уступило обществу с ограниченной ответственностью «ВостСибСтрой Девелопмент» права и обязанности арендатора по указанному договору аренды.

Администрация постановлением от 19.03.2019 № 165 отменила документацию по проекту планировки и проекту межевания территории, утвержденную постановлением Администрации от 20.12.2012 № 428, и утвердила новую документацию по проекту планировки и проекту межевания территории под жилую застройку.

Новой документацией предусмотрено строительство 180 000 кв. м жилищного фонда.

Арендатор осуществил строительство, предусмотренное договором аренды; в эксплуатацию введены объекты жилищного строительства общей жилой площадью не менее 80 000 кв. м.

В связи с завершением строительства объектов жилищного строительства и ввода их в эксплуатацию стороны заключили ряд дополнительных соглашений к договору.

На основании Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» стороны дополнительным соглашением от 21.07.2020 продлили срок договора аренды на три года (до 30.12.2024).

Соглашением от 24.03.2023 общество с ограниченной ответственностью «ВостСибСтрой Девелопмент» передало права и обязанности по договору аренды от 30.12.2011 обществу «ОмегаСтрой» (новый арендатор).

Общество «ОмегаСтрой», полагая, что после утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков оно вправе на основании пункта 5.1 договора аренды и пункта 5 статьи 30.2 Земельного кодекса приобрести в собственность земельные участки, образованные в пределах территории комплексного освоения, обратилось к обществу «Дом.РФ» с предложением заключить договор купли-продажи 32 земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства.

Поскольку ответчик отказал в заключении договора купли-продажи земельных участков, общество «ОмегаСтрой», считая отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратилось в суд с настоящим иском об обязании общества «Дом.РФ» заключить договор купли-продажи спорных земельных участков в представленной истцом редакции.

Разрешая возникший спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для обязания ответчика заключить договор купли-продажи испрашиваемых земельных участков, поскольку арендатором не исполнены все обязательства, предусмотренные договором аренды, в том числе по строительству всего объема жилищного и иного строительства по договору аренды. Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск, сделав вывод о наличии у общества «ОмегаСтрой» предусмотренного статьей 30.2 Земельного кодекса и условиями договора аренды исключительного права на выкуп спорных земельных участков в целях завершения строительства объектов в соответствии с установленными для данных участков видами разрешенного использования (строительство малоэтажной многоквартирной жилой застройки и индивидуального жилищного строительства с объектами инженерной инфраструктуры, объектов делового, общественного и коммерческого назначения). Окружной суд не согласился с выводами апелляционного суда, отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Верховный Суд Российской Федерации, отменяя постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, руководствовался положениями статей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в применимой редакции), статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и указал, что продление по правилам статьи 19 Закона № 98-ФЗ срока действия договора аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 для комплексного освоения в целях жилищного строительства, влечет дальнейшую возможность осуществления арендатором предусмотренных положениями статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации мероприятий в указанных целях, в том числе продление срока строительства и возможность реализации арендатором исключительного права на

выкуп образованных в границах территории комплексного освоения земельных участков при соблюдении условий пунктов 5 и 6 поименованной статьи.

При этом судебная коллегия отдельно отметила, что утверждение администрацией Ушаковского муниципального образования Иркутского района Иркутской области в 2019 году новой документации по проекту планировки и проекту межевания территории, предусматривающей увеличение объема жилищного строительства в границах спорной территории, согласование обществом «Дом.РФ» данной документации, а также предоставление арендатору согласия на образование в соответствии с данной документацией земельных участков путем перераспределения ранее сформированных земельных участков, подтверждает согласие общества «Дом.РФ» на возведение обществом «ОмегаСтрой» дополнительного объема жилищного строительства и объектов инженерной инфраструктуры.

При таких условиях судебная коллегия признала обоснованным вывод суда апелляционной инстанции о наличии у общества «ОмегаСтрой» предусмотренного статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации и условиями договора аренды исключительного права на выкуп спорных земельных участков в целях завершения строительства объектов в соответствии с установленными для данных участков видами разрешенного использования (строительство малоэтажной многоквартирной жилой застройки и индивидуального жилищного строительства с объектами инженерной инфраструктуры, объектов делового, общественного и коммерческого назначения). Однако, учитывая, что суд апелляционной инстанции не проверил надлежащим образом условия договора купли-продажи земельных участков на предмет соответствия действующему законодательству и положениям договора аренды от 30.12.2011, которыми предусмотрены правила выкупа земельных участков в рамках комплексного освоения территории, судебная коллегия направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции для устранения допущенных нарушений.

В частности, судебной коллегией отмечено, что договор купли-продажи в предложенной истцом редакции не содержит условий, определяющих этапы строительства на испрашиваемых к выкупу земельных участках, сроки строительства и меру ответственности застройщика за нарушение сроков строительства по каждому этапу. При этом указание в пунктах 8.3, 8.4 и 8.5 на право продавца требовать взыскания с покупателя неустойки за нарушения условий, приведенных в пунктах 4.1, 4.2 и 4.4, с учетом того, что данные условия предусматривают общее обязательство покупателя осуществить на выкупаемых участках строительство жилых объектов и инфраструктуры с соблюдением основных требований и характеристик планируемого развития территории и

не содержат конкретные сроки, при несоблюдении которых наступает ответственность в виде неустойки, повлечет неоднозначное толкование и понимание содержания приведенных пунктов.

При новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции проверил условия предложенных редакций договора, и по результатам рассмотрения настоящего дела требования истца удовлетворил, возложив на ответчика обязанность заключить договор купли-продажи на условиях в редакции истца с учетом изложенной в постановлении редакции пунктов, предусматривающих начисление неустойки за нарушение сроков строительства по каждому этапу.

Оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным условиям договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком

условии выносится судом на обсуждение сторон; по итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса)

В рассматриваемом случае, поскольку в договоре аренды стороны установили необходимость определения и в договоре купли-продажи участков этапов строительства и ответственность за нарушение сроков строительства, по данным условиям должно быть достигнуто соглашение сторонами, либо такие условия определяются судом при рассмотрении спора о заключении договора.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, а также заявленные сторонами доводы и возражения, суд апелляционной инстанции, с учетом наличия у общества «ОмегаСтрой» предусмотренного статьей 30.2 Земельного кодекса и условиями договора аренды исключительного права на выкуп спорных земельных участков в целях завершения строительства объектов в соответствии с установленными для данных участков видами разрешенного использования (строительство малоэтажной многоквартирной жилой застройки и индивидуального жилищного строительства с объектами инженерной инфраструктуры, объектов делового, общественного и коммерческого назначения), проверив условия предложенных сторонами редакций договора купли-продажи, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, возложив на ответчика обязанность заключить договор купли-продажи на условиях в редакции истца с учетом редакции пунктов договора купли-продажи, предусматривающих начисление неустойки за нарушение сроков строительства по каждому этапу строительства на выкупаемых земельных участках.

Правовых оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы заявителя кассационной жалобы, касающиеся наличия оснований для выкупа истцом испрашиваемых участков, и, соответственно, сроков комплексного освоения испрашиваемой территории, были предметом рассмотрения Верховным Судом Российской Федерации, и данным доводам дана правовая оценка.

Указание ответчиком на возведение на двух участках объектов незавершенного строительства иным лицом, исходя из предмета и основания рассматриваемого спора, не

имеет правового значения, поскольку не влияет на права и обязанности сторон по договору.

Границы ответственности за нарушение сроков комплексного освоения земельных участков определены судом апелляционной инстанции в пределах своих полномочий в соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации по настоящему делу; оснований полагать, что определенный апелляционным судом размер ответственности застройщика нарушает баланс интересов сторон договора у суда округа не имеется.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют об ошибочном толковании и применении норм права непосредственно к установленным фактическим обстоятельствам, не подтверждают существенных нарушений норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход спора, и не являются достаточным основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные ответчиком расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы подлежат отнесению на него.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2025 года по делу № А19-23367/2023 Арбитражного суда Иркутской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Ю.С. Яцкевич Судьи С.Б. Качуков

Н.П. Кушнарева