Решение от 11 января 2023 г. по делу № А46-16735/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-16735/2022
11 января 2023 года
город Омск




Резолютивная часть решения объявлена 29 декабря 2022 года.

В полном объеме решение изготовлено 11 января 2023 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ивановой И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным распоряжения № 1221 от 14.09.2022, незаконными действий по организации и проведению торгов по реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества «First Heartland Jysan Bank» (БИН 920140000084, зарегистрировано Министерством юстиции Республики Казахстан), общества с ограниченной ответственностью «АРТ РемСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

в судебном заседании приняли участие:

от истца (посредством веб-конференции) – ФИО2 по доверенности от 29.03.2022 сроком действия до 31.12.2022 (личность удостоверена паспортом гражданина РФ, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен),

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 06.06.2022 выданной на 1 год (личность подтверждена удостоверением, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен),

от акционерного общества «First Heartland Jysan Bank» (посредством веб-конференции) – ФИО4 по доверенности от 22.10.2022 сроком действия 1 год (представлено удостоверение личности гражданина Республики Казахстан, диплом о высшем юридическом образовании),

от общества с ограниченной ответственностью «АРТ РемСтрой» - представитель не явился, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» (осуществляющее доверительное управление имуществом, составляющим закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость» (далее – ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ», общество, заявитель)) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – департамент, заинтересованного лицо) о признании недействительным распоряжения № 1221 от 14.09.2022, незаконными действий по организации и проведению торгов по реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 в соответствии с указанным распоряжением.

Определением Арбитражного суда Омской области от 30.09.2022 указанное заявление принято, возбуждено производство по делу.

Определением Арбитражного суда Омской области от 24.10.2022 по делу приняты обеспечительные меры в виде приостановления действия оспариваемого распоряжения № 1221 о проведении публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства, утвержденного Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска 14.09.2022, запрещения Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска проводить торги по продаже объекта незавершенного строительства торгово-развлекательный комплекс с кадастровым номером 55:36:090108:3400, площадь застройки 5877,8 кв.м, запись о регистрации № 55-55-01/281/2012-448 от 29.11.2012, запрещения Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска или уполномоченным указанным лицом для организации и проведения торгов принимать заявки и принимать на расчетный счет задатки по проводимым торгам, совершать иные действия, направленные на организацию и проведение торгов по реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400. Обеспечительные меры приняты до вступления в законную силу судебного акта, которым закончится рассмотрение по существу дела № А46-16735/2022.

В судебном заседании, состоявшемся 08.11.2022, департаментом представлен отзыв на заявление, в котором указано на то, что заявление удовлетворению не подлежит, что в рамках исполнения судебного акта по делу № А46-643/2020 департаментом организованы мероприятия с целью реализации спорного объекта, при этом первоначальный аукцион не состоялся (ввиду отсутствия заявок на участие в аукционе), поэтому судебный акт по делу № А46-643/2020 не исполнен, спорный объект не приобретен ни третьими лицами, ни публичным образованием, общество также не реализовало свое право на продление договора в случае признания торгов несостоявшимися; в связи с указанным департаментом вынесено распоряжение № 1221 от 14.09.2022 и осуществлены действия по исполнению такого распоряжения.

В ходе рассмотрения дела заявитель ходатайствовал о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества «First Heartland Jysan Bank».

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), с учетом мнения департамента, суд ходатайство заявителя удовлетворил, протокольным определением от 08.11.2022 привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерное общество «First Heartland Jysan Bank» (далее – АО «First Heartland Jysan Bank»).

АО «First Heartland Jysan Bank» представило письменный отзыв, в котором поддержало позицию заявителя.

29.11.2022 ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» и департаментом представлены дополнительные пояснения.

Протокольным определением от 29.11.2022 по ходатайству общества с ограниченной ответственностью «АРТ РемСтрой» о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, с учетом мнений лиц, участвующих в деле, суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «АРТ РемСтрой» (далее – ООО «АРТ РемСтрой»).

Присутствовавший в судебном заседании, состоявшемся 29.11.2022, представитель ООО «АРТ РемСтрой» дал пояснения по существу спора, просил в удовлетворении заявления отказать.

13.12.2022 и 28.12.2022 заявителем представлены дополнительные пояснения и документы в подтверждение обоснованности заявленных требований.

В судебном заседании заявитель просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Заинтересованное лицо просило отказать в удовлетворении заявления по основаниям, изложенным в письменных документах по делу.

Представитель акционерного общества «First Heartland Jysan Bank» поддержал позицию заявителя.

ООО «АРТ РемСтрой» явку представителя в судебное заседание не обеспечило, на основании статей 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие, по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев представленные в материалы дела документы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» (лицензия ФКЦБ России № 21-000-1-00096 от 20.12.2002 на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами) осуществляет доверительное управление имуществом, составляющим закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость» (далее также – Фонд), на основании правил доверительного управления, зарегистрированных ФСФР России 31.05.2012 в реестре за номером 2362.

Как следует из материалов дела, в состав имущества закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «РИКОМ-Плюс Недвижимость», входил объект незавершенного строительства – торгово-развлекательный комплекс с кадастровым номером 55:36:090108:3400, площадь застройки 5877,8 кв.м, запись о регистрации № 55-55-01/281/2012-448 от 29.11.2012, расположенный на земельном участке площадью 16296 кв.м с кадастровым номером 55:36:090108:80, почтовый адрес ориентира: Омская обл., г. Омск, Центральный АО, ул. Маршала Жукова, д. 99 (далее также – объект незавершенного строительства, земельный участок).

До 26.12.2019 в состав имущества Фонда входило также право аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80, площадью 16 296 кв.м, почтовый адрес ориентира Омская обл., г. Омск, Центральный АО, ул. Маршала Жукова, д. 99, на основании договора аренды № Д-Ц-13-117 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, от 26.12.2016, заключенного с Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Договор аренды).

Так, на основании договора от 26.12.2016 № Д-Ц-13-117 земельный участок с кадастровым номером 55:36:090108:80 площадью 16296 кв. м, расположенный на землях, государственная собственность на которые не разграничена, по адресу: <...>, предоставлен в аренду ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» (доверительному управляющему закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «РИКОМ-Плюс Недвижимость») для завершения строительства торгово-развлекательного комплекса сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней.

В соответствии с пунктом 7.4 означенного договора по окончании срока действия договора обязательства сторон прекращаются, договор считается расторгнутым.

Уведомление о прекращении договора направлено департаментом в адрес ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» 10.12.2019 № Исх-ДИО/16200.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, обременение в виде аренды исключено из сведений о земельном участке с кадастровым номером 55:36:090108:80.

На основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) департамент обратился в Арбитражный суд Омской области с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090108:80, путем продажи с публичных торгов.

В рамках дела № А46-643/2020, исходя из заявленных департаментом требований об изъятии у общества путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, Арбитражным судом Омской области по ходатайству общества назначено проведение судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с учетом улучшений и обременении земельного участка по состоянию на дату вынесения определения о проведении экспертизы.

По итогам исследования в материалы дела № А46-643/2020 представлено заключение эксперта № 1430-0321, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 330 000 000 руб.

Решением Арбитражного суда Омской области от 14.06.2021 по делу № А46-643/2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021, иск удовлетворен, у общества изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090108:80, площадью 16 296 кв.м, расположенном на землях, государственная собственность на которые не разграничена, по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 330 000 000 руб.

В рамках исполнения судебного акта по делу № А46-643/2020 департаментом приняты меры по реализации указанного объекта.

Распоряжением департамента № 356 от 05.04.2022 на основании судебных актов по делу № А46-643/2020 утвержден порядок проведения торгов по реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 в форме аукциона.

07.04.2022 на сайтах www.torgi.gov.ru, www.admomsk.ru, http://utp.sberbank-ast.ru, в газете «Третья столица» размещено извещение о проведении аукциона в отношении объекта незавершенного строительства по ул. Жукова, 99. Публичные торги в форме электронного аукциона по продаже объекта проведены 17.05.2022 на Универсальной торговой платформе АО «Сбербанк - ACT», в торговой секции «Приватизация, аренда и продажа прав» (http ://utp. sberbank-ast.ru).

Протоколом № 12/1 от 16.05.2022 аукцион по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, расположенного по адресу: <...>, назначенный на 17.05.2022, признан несостоявшимся ввиду отсутствия заявок на участие в аукционе.

Распоряжением департамента № 674 от 01.06.2022 утвержден порядок проведения повторных торгов по реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 в форме аукциона.

02.06.2022 на сайтах www.torgi.gov.ru, www.admomsk.ru, http://utp.sberbank-ast.ru, в газете «Третья столица» размещено извещение о проведении аукциона в отношении спорного объекта незавершенного строительства. Публичные торги в форме электронного аукциона по продаже объекта незавершенного строительства назначены на 12.07.2022 на Универсальной торговой платформе АО «Сбербанк - ACT», в торговой секции «Приватизация, аренда и продажа прав» (http ://utp. sberbank-ast.ru).

Протоколом № 16/1 от 08.07.2022 аукцион по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, расположенного по адресу: <...>, назначенный на 12.07.2022, признан несостоявшимся ввиду отсутствия заявок на участие в аукционе.

Распоряжением департамента № 1221 от 14.09.2022 на основании судебных актов по делу № А46-643/2020 вновь утвержден порядок проведения торгов по реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 в форме аукциона. Начальная цена объекта, выставленного на торги, установлена в размере 13 054 800 руб. (на основании отчета об оценке объекта незавершенного строительства № 838/22 от 02.08.2022).

15.09.2022 на сайтах www.torgi.gov.ru, www.admomsk.ru, http://utp.sberbank-ast.ru, в газете «Третья столица» размещено извещение о проведении аукциона в отношении спорного объекта незавершенного строительства. Публичные торги в форме электронного аукциона по продаже объекта незавершенного строительства назначены на 25.10.2022 на Универсальной торговой платформе АО «Сбербанк - ACT», в торговой секции «Приватизация, аренда и продажа прав» (http ://utp. sberbank-ast.ru).

25.10.2022 в 07 час. 00 мин. по московскому времени на Универсальной торговой платформе АО «Сбербанк - ACT», в торговой секции «Приватизация, аренда и продажа прав» (http ://utp. sberbank-ast.ru), состоялся аукцион по продаже объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, победителем аукциона признано ООО «АРТ РемСтрой» (протокол № 25/1). При этом в протоколе № 25/1 от 25.10.2022 аукциона отмечено, что определением от 24.10.2022 по делу № А46-16735/2022 приняты обеспечительные меры.

Полагая, что распоряжение департамента № 1221 от 14.09.2022 и последующие действия по организации и проведению торгов по реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 являются незаконными, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требования заявителя подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Частью 1 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу главы 24 АПК РФ для признания ненормативного правового акта недействительным, действий (бездействия) незаконными необходимо соблюдение двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя, незаконно возлагающее на него какие-либо обязанности, создание иных препятствий.

Отсутствие хотя бы одного из указанных выше условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. При этом законность и обоснованность вынесенных актов (совершенных действий (бездействия)) проверяются исходя из обстоятельств, существовавших на момент принятия оспариваемых ненормативных правовых актов (совершения действий (бездействия)).

С учетом изложенного, а также части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8, следует, что ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возложено на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Правовое регулирование деятельности управляющей компании по доверительному управлению имуществом осуществляется главой 53 ГК РФ. Особенности доверительного управления паевыми инвестиционными фондами устанавливаются Федеральным законом от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее – Закон № 156-ФЗ).

Согласно статье 10 Закона № 156-ФЗ паевой инвестиционный фонд – обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом.

В силу пункта 3 статьи 11 Закона № 156-ФЗ управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам. Управляющая компания вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом.

Пунктом 4 статьи 11 Закона № 156-ФЗ, установлено, что управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.» и указано название паевого инвестиционного фонда.

Таким образом, ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ», осуществляющее доверительное управление имуществом, составляющим закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость», вправе оспаривать в судебном порядке ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействия) органов и должностных лиц, осуществляющих публичные полномочия, в случае нарушения такими актами, решениями, действиями и бездействиями прав и законных интересов в связи с осуществлением обществом деятельности по доверительному управлению.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

В соответствии с пунктом 5 статьи 239.1 ГК РФ средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Постановление № 1299).

Из пунктов 2, 3, 7 Постановления № 1299 следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия с таковой, ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Применительно к рассматриваемому спору судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 14.06.2021 по делу № А46-643/2020 у общества изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090108:80, площадью 16 296 кв.м, расположенном на землях, государственная собственность на которые не разграничена, по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

При этом начальная продажная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, подлежащего реализации, установлена судом на основании заключения эксперта, подготовленного по результатам проведения судебной экспертизы, в размере 330 000 000 руб.

В рамках исполнения указанного выше судебного акта по делу № А46-643/2020 об изъятии у общества объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 путем продажи с публичных торгов департаментом распоряжением № 356 от 05.04.2022 и распоряжением № 674 от 01.06.2022 утверждены порядки проведения торгов и повторных торгов по реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 в форме аукциона с указанием начальной продажной стоимости объекта в размере 330 000 000 руб.

При этом торги, организованные и проведенные на основании обозначенных выше распоряжений, признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок на участие в аукционе, в связи с чем департаментом вынесено оспариваемое распоряжением № 1221 от 14.09.2022, которым вновь утвержден порядок проведения торгов по реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 в форме аукциона.

Заявитель, указывая на незаконность обозначенного акта департамента, ссылается, в том числе, на то, что положениями статьи 239.1 ГК РФ и Постановления № 1299 не предусмотрена возможность проведения повторных торгов по реализации объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем суд считает необходимым отметить, что само по себе отсутствие в обозначенных заявителем нормах положений, устанавливающих возможность и порядок проведения повторных торгов по реализации объекта незавершенного строительства на основании решения суда об изъятии такого объекта в соответствии со статьей 239.1 ГК РФ, не свидетельствует о противоправности действий департамента по организации повторных торгов по реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400.

Так, частью 1 статьи 16 АПК РФ установлено, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Поскольку решение Арбитражного суда Омской области от 14.06.2021 по делу № А46-643/2020 вступило в законную силу, постольку действия департамента, направленные на исполнение указанного судебного акта об изъятии у общества объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 путем продажи с публичных торгов, являются законными.

При этом суд считает обоснованной позицию заинтересованного лица, сводящуюся к тому, что фактическое изъятие объекта незавершенного строительства (и, как следствие, исполнение решения суда об изъятии такого объекта путем продажи с публичных торгов) производится в момент подписания договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, являвшегося предметом торгов.

Иными словами, само по себе проведение торгов, в отсутствие их результата в виде заключенного между организатором торгов и победителем торгов договора купли-продажи соответствующего объекта, не свидетельствует об исполнении судебного акта об изъятии такого объекта путем продажи с публичных торгов.

Пунктом 4 статьи 239.1 ГК РФ действительно предусмотрено, что в случае признания публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Вместе с тем суд обращает внимание на то, что в пункте 4 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено именно право (а не обязанность) органов публичной власти в указанной ситуации приобрести объект незавершенного строительства в собственность, поэтому довод заявителя о том, что соответствующее положение законодательства устанавливает обязательные правовые последствия признания торгов по реализации объекта незавершенного строительства несостоявшимися, исключающие возможность проведения повторных торгов, подлежит отклонению, как основанный на ошибочном толковании норм действующего законодательства.

По аналогичным основаниям суд отклоняет ссылку заявителя на положения подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие право собственника объекта незавершенного строительства на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, в случае, если этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Так, в материалах дела отсутствуют и заявителем не представлены доказательства того, что общество обращалось в департамент с соответствующим заявлением о предоставлении земельного участка после признания несостоявшимися торгов, проведенных в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 на основании распоряжений департамента № 356 от 05.04.2022, № 674 от 01.06.2022, и что соответствующее обращение не рассмотрено департаментом в установленном порядке или необоснованно отклонено.

Таким образом, сами по себе обозначенные выше положения пункта 4 статьи 239.1 ГК РФ и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, вопреки позиции заявителя, не устанавливают императивные и исчерпывающие правовые последствия признания торгов по продаже объекта незавершенного строительства несостоявшимися.

В Постановлении № 1299, как справедливо отмечает заявитель, отсутствует прямое указание на возможность проведения повторных и последующих торгов объекта незавершенного строительства в случае признания предыдущих торгов несостоявшимися, в том числе не определен порядок установления начальной цены объекта при проведении повторного аукциона.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 названного Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Возникшая правовая неопределенность может быть восполнена аналогией закона, в частности, относительно проведения повторных торгов могут быть применены положения статьи 92 Федерального закона № 229-ФЗ от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве», согласно которой начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1-3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона.

Указанная правовая позиция согласуется с выводами, изложенными в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.12.2022 по делу № А46-643/2020, постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 27.04.2022 по делу № А60-20901/2021.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что департамент вправе повторно провести торги на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 путем продажи с публичных торгов.

Вместе с тем, суд считает обоснованными доводы заявителя о том, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 14.06.2021 по делу № А46-643/2020 установлена конкретная начальная цена продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 – в размере 330 000 000 руб., то есть определен конкретный порядок изъятия такого объекта.

Принимая во внимание приведенные выше положения части 1 статьи 16 АПК РФ об обязательности вступивших в законную силу судебных актов арбитражного суда, суд приходит к выводу о том, что вынесение департаментом распоряжения № 1221 от 14.09.2022 о проведении публичных торгов по реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 в форме аукциона с установлением начальной цены объекта, выставленного на торги, в размере 13 054 800 руб. (то есть в размере начальной цены, не соответствующей установленной решением Арбитражного суда Омской области от 14.06.2021 по делу № А46-643/2020), как и осуществление дальнейших действий по организации и проведению торгов по продаже спорного объекта с применением обозначенной в распоряжении № 1221 от 14.09.2022 начальной цены объекта, не может быть признано правомерным и не нарушающим права общества.

Ссылки департамента на положения части 2 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и на то, что департамент вправе провести повторную оценку объектов недвижимости для цели проведения торгов, судом отклоняются, как противоречащие сформулированному выше выводу об обязательности исполнения решения Арбитражного суда Омской области от 14.06.2021 по делу № А46-643/2020 (с учетом всех выводов, сформулированных в таком судебном акте).

Таким образом, исследовав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд, с учетом обстоятельств конкретного дела, приходит к выводу, что правовых оснований для проведения оценки и изменения стоимости спорного объекта незавершенного строительства в одностороннем порядке на основании отчета об оценке объекта незавершенного строительства № 838/22 от 02.08.2022 у департамента не имелось.

По мнению суда, оспариваемые распоряжение и действия департамента, выразившиеся в организации и проведении торгов по реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 с установлением начальной цены такого объекта в размере 13 054 800 руб., не только не основаны на положениях действующего законодательства, но и нарушают права и законные интересы заявителя, о чем свидетельствует, в том числе, установленное судом на основании материалов дела несогласие общества с результатами оценки, оформленными отчетом об оценке объекта незавершенного строительства № 838/22 от 02.08.2022.

Так, заявителем в материалы дела представлено экспертное заключение от 15.12.2022 № 964/2022 на отчет № 838/22 от 02.08.2022, в котором содержатся выводы о некорректности проведенной оценки, об ошибочности примененной методики оценки и о несоответствии отчета № 838/22 от 02.08.2022 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, заданию на оценку.

Возражений относительно выводов, сформулированных в экспертном заключении от 15.12.2022 № 964/2022, со ссылками на нормы действующего законодательства и имеющиеся в материалах дела доказательства, департаментом не приведено.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, принимая во внимание установленные выше обстоятельства и сформулированные выводы, суд полагает, что оспариваемое распоряжение и действия департамента по организации и проведению публичных торгов по реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 в форме аукциона с установлением начальной цены объекта, выставленного на торги, в размере 13 054 800 руб. подлежат квалификации в качестве не соответствующих нормам действующего законодательства и нарушающих права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ и относятся на заинтересованное лицо.

При этом уплаченная обществом при подаче заявления о принятии обеспечительных мер государственная пошлина в размере 3 000 руб. подлежит возврату из федерального бюджета, поскольку в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 29 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», действующее законодательство не предусматривает обязанности по уплате государственной пошлины при подаче ходатайств о приостановлении исполнения решения государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Признать недействительным распоряжение Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) № 1221 от 14.09.2022 «О проведении публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства».

Признать незаконными действия Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) по организации и проведению торгов по реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400 на основании распоряжения № 1221 от 14.09.2022 «О проведении публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства».

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) государственную пошлину в сумме 3 000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины, уплаченной платёжным поручением № 103 от 11.10.2022.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья И.А. Иванова