Решение от 16 декабря 2024 г. по делу № А40-74100/2024

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №  А40-74100/24-180-566
17 декабря 2024 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 17 декабря 2024 г.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Рощин А.Ю.

рассмотрев  в судебном заседании дело по иску

истец: 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАГИЯ ВКУСА" (109386, Г.МОСКВА, УЛ. СТАВРОПОЛЬСКАЯ, Д. 30, КВ. 107, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.01.2019, ИНН: <***>)

ответчик:  

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

            Об обязании заключить договор.

В судебное заседание явились:

От истца – ФИО1 дов. от 03.06.2024

От ответчика – ФИО2, дов. №ДГИ-Д-1886/24 от 25.12.2023г.

После перерыва в судебное заседание явились:

От истца – ФИО1 дов. от 03.06.2024

От ответчика – ФИО3 по доверенности от 17.04.2023 № ДГИ-Д-211/24


Судебное заседание проводилось с перерывом с 04.12.2024 по 16.12.2024

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований об урегулировании разногласий,  возникших между Обществом     с     ограниченной ответственностью «МАГИЯ ВКУСА» и Департаментом городского имущества города Москвы, при заключении договора купли-продажи недвижимости с кадастровым номером 77:04:0006002:3742, общей площадью 80,2 кв. м, расположенного по адресу: <...>/Н, изложив п. 3.1 и п.3.4 договора в следующей редакции:

п. 3.1. Цена объектов составляет 9 887 388 руб. (девять миллионов восемьсот восемьдесят семь тысяч триста восемьдесят восемь) руб. 00 коп., стоимость является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется.

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.9).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.9 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 117 707 (сто семнадцать тысяч семьсот семь) руб. 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.9 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части  -  в счет оплаты основного долга.

Определением от 12.07.2024г. по делу назначена судебная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» (105064, <...>, офисный центр «Деловой»), экспертам ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и поставить перед экспертами следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером, 77:04:0006002:3742, расположенного по адресу: <...>/Н, общей площадью 80,2 кв.м., по состоянию на 15.01.2024 г., без учета НДС?

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

04.12.2024 в суд поступило заключение эксперта.

В судебном заседании  истец исковые требования поддерживал.

Ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, приходит к выводу, что разногласия подлежат урегулированию по цене судебной экспертизы по следующим основаниям.

Истец ссылается на то, что между Обществом с ограниченной ответственностью «МАГИЯ ВКУСА» (далее -Истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Ответчик) заключен Договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00-00601/19 от 08.05.2018.

В соответствии с п. 1.1 указанного Договора, Истец является арендатором нежилого помещения, общей площадью 80,2 кв. м, расположенного по адресу: <...>/Н.

Истец включен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, дата внесения: 10.02.2019.

Возможность выкупа арендуемого имущества арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона) (далее - ФЗ № 159).

В соответствии со ст. 3 ФЗ № 159 субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества  из   государственной  собственности   субъекта  Российской  Федерации  или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

15.01.2024 Истец обратился к Ответчику с запросом по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из Государственной собственности города Москвы» в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу <...>/Н (вх. № 33-5-2412/24-(0)-0).

В ответ на данное обращение 11.03.2024 Ответчик предоставил с письмом № 33-5-2412/24-(0)-6 проект договора купли-продажи недвижимости, согласно п. 3.1. которого цена Объекта составила 13 533 000 руб. 00 коп.

Истец, не согласившись с предлагаемой в проекте договора купли-продажи недвижимости ценой объекта и ежемесячным платежом по выкупу, направил Ответчику протокол разногласий с предложением цены Объекта - 4 580 345 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 14.03.2024 № ОО24Н-34, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-ПРАВО».

Ответчик предложение Истца, изложенное в протоколе разногласий, отклонил письмом от 22.03.2024 № 33-5-2412/24-(0)-8, которое направил в адрес Истца.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям Договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку между сторонами не достигнуто соглашение в части стоимости объекта недвижимости, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.ст. 82 - 87 АПК РФ).

Определением от 12.07.2024г. по делу назначена судебная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» (105064, <...>, офисный центр «Деловой»), экспертам ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и поставить перед экспертами следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером, 77:04:0006002:3742, расположенного по адресу: <...>/Н, общей площадью 80,2 кв.м., по состоянию на 15.01.2024 г., без учета НДС?

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

04.12.2024 в суд поступило заключение эксперта, согласно которого рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером 77:04:0006002:3742, расположенного по адресу: <...>/Н, общей площадью 80,2 кв.м, по состоянию на 15.01.2024, без учета НДС, составляет: 9 887 388 (Девять миллионов восемьсот восемьдесят семь тысяч триста восемьдесят восемь) руб., без учета НДС.

Суд приходит к выводу о том, что экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертами выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертами были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении экспертов сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения. Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным определить стоимость объекта в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертами  ООО «Лаборатория судебных экспертиз» (105064, город  Москва, Нижний сусальный переулок, д. 5 стр. 19 офисный центр "Деловой") ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств и проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, суд приходит к выводу об урегулировании разногласий, возникших между сторонами по цене судебной экспертизы.

Расходы по экспертизе и расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать  разногласия,   возникшие между Обществом     с     ограниченной ответственностью «МАГИЯ ВКУСА» и Департаментом городского имущества города Москвы, при заключении договора купли-продажи недвижимости с кадастровым номером 77:04:0006002:3742, общей площадью 80,2 кв. м, расположенного по адресу: <...>/Н, изложив п. 3.1 и п.3.4 договора в следующей редакции:

п. 3.1. Цена объектов составляет 9 887 388 руб. (девять миллионов восемьсот восемьдесят семь тысяч триста восемьдесят восемь) руб. 00 коп., стоимость является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется.

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.9).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.9 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 117 707 (сто семнадцать тысяч семьсот семь) руб. 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.9 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части  -  в счет оплаты основного долга.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу  ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАГИЯ ВКУСА" (109386, Г.МОСКВА, УЛ. СТАВРОПОЛЬСКАЯ, Д. 30, КВ. 107, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.01.2019, ИНН: <***>) 40 000 руб. расходов по судебной экспертизе и 6 000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме.


Судья                                                                                    Т.А.Ламонова