Решение от 27 октября 2025 г. по делу № А63-8084/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-8084/2025
28 октября 2025 года
г. Ставрополь


Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2025 года.

Решение изготовлено в полном объеме 28 октября 2025 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Губжоковой Д.Р. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стрекозовым Д.А., рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ставропольский пляжный корпус», г. Сочи, ОГРН: <***>, ИНН: <***>,

к министерству имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН: <***>, ИНН: <***>,

с участием прокуратуры Ставропольского края, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, общества с ограниченной ответственностью «Барселона», ИНН <***>, ОГРН <***>,

о признании незаконным решения, изложенного в письме от 27.03.2023 № 4620/05, об отказе в предоставлении в собственность нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1899, 23:49:0201019:1900, 23:49:0201019:1901, 23:49:0201019:1902, 23:49:0201019:1903, 23:49:0201019:1904, расположенных по ул. Волжской Центрального района города Сочи Краснодарского края, по  цене,  равной  их  рыночной стоимости,

об обязании принять решение об условиях приватизации нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1899, 23:49:0201019:1900, 23:49:0201019:1901, 23:49:0201019:1902, 23:49:0201019:1903, 23:49:0201019:1904, расположенных по ул. Волжской Центрального района города Сочи Краснодарского края, с установлением цены названных нежилых зданий в размере их рыночной стоимости, равной 66 630 000 рублей, в пятидневный срок со дня вступления решения в законную силу,

об обязании направить подписанный проект договора купли-продажи нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1899, 23:49:0201019:1900, 23:49:0201019:1901, 23:49:0201019:1902, 23:49:0201019:1903, 23:49:0201019:1904, расположенных по ул. Волжской Центрального района города Сочи Краснодарского края, с условием о цене соответствующих нежилых зданий в размере их рыночной стоимости, равной 66 630 000 рублей, в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу,

при участии в судебном заседании представителя заявителя ФИО1 по доверенности от 29.08.2023, представителя министерства Железной А.В. по доверенности от 03.02.2025,

УСТАНОВИЛ:

определением Верховного суда Российской Федерации от 10.04.2025 № 308-ЭС24-22761 в Арбитражный суд Ставропольского края по подсудности направлено дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ставропольский пляжный корпус» (далее – заявитель, общество, ООО «СПК») к министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее – заинтересованное лицо, министерство) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность объектов недвижимости, выраженного в письме от 27.03.2023 № 4620/05,

возложении обязанности заключить договор купли-продажи объектов недвижимости: нежилых зданий, расположенных по улице Волжской Центрального района города Сочи Краснодарского края с кадастровыми номерами: 23:49:0201019:1899 здание проходной, приморский пляжный корпус, 23:49:0201019:1900 здание аэрарий, 23:49:0201019:1901 здание лодочной станции, 23:49:0201019:1902 здание склада для хранения пляжных принадлежностей, 23:49:0201019:1903 здание приморского пляжного корпуса, 23:49:0201019:1904 здание аэрарий, на следующих условиях:

«предмет договора: Министерство имущественных отношений Ставропольского края, действующее от имени субъекта Российской Федерации – Ставропольского края, передает в собственность общества с ограниченной ответственностью «Ставропольский пляжный корпус», ИНН <***>, за плату нежилые здания с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1899, 23:49:0201019:1900, 23:49:0201019:1901, 23:49:0201019:1902, 23:49:0201019:1903, 23:49:0201019:1904, расположенные по ул. Волжской Центрального района города Сочи Краснодарского края, а общество с ограниченной ответственностью «Ставропольский пляжный корпус», ИНН <***>, обязуется принять соответствующие нежилые здания и оплатить их;

цена договора: рыночная стоимость нежилых зданий, определенная по итогам проведения по делу судебной оценочной экспертизы;

порядок оплаты цены договора: цена договора оплачивается обществом с ограниченной ответственностью «Ставропольский пляжный корпус», ИНН <***>, в рассрочку сроком на пять лет посредством осуществления ежемесячных выплат в равных долях, с осуществлением первого ежемесячного платежа в течение одного месяца со дня вступления в законную силу итогового судебного акта по делу, с возможностью досрочной оплаты обществом с ограниченной ответственностью «Ставропольский пляжный корпус», ИНН <***>, в день осуществления окончательного расчета по договору.

Нежилые здания с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1899, 23:49:0201019:1900, 23:49:0201019:1901, 23:49:0201019:1902, 23:49:0201019:1903, 23:49:0201019:1904, расположенные по ул. Волжской Центрального района города Сочи Краснодарского края, находятся в залоге у субъекта Российской Федерации – Ставропольского края, до их полной оплаты обществом с ограниченной ответственностью «Ставропольский пляжный корпус», ИНН <***>;

передача нежилого здания: нежилые здания с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1899, 23:49:0201019:1900, 23:49:0201019:1901, 23:49:0201019:1902, 23:49:0201019:1903, 23:49:0201019:1904, расположенные по ул. Волжской Центрального района города Сочи Краснодарского края, считаются переданными Министерством имущественных отношений Ставропольского края обществу с ограниченной ответственностью «Ставропольский пляжный корпус», ИНН <***>, со дня вступления в законную силу итогового судебного акта по делу»;

указав в резолютивной части итогового судебного акта, что:

- договор купли-продажи нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1899, 23:49:0201019:1900, 23:49:0201019:1901, 23:49:0201019:1902, 23:49:0201019:1903, 23:49:0201019:1904, расположенные по ул. Волжской Центрального района города Сочи Краснодарского края, между Министерством имущественных отношений Ставропольского края, действующим от имени субъекта Российской Федерации – Ставропольского края, и обществом с ограниченной ответственностью «Ставропольский пляжный корпус», ИНН <***>, считается заключенным на условиях установленных итоговым судебным актом по делу, со дня вступления в законную силу соответствующего итогового судебного акта;

- итоговый судебный акт по делу является основанием для осуществления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю государственной регистрации перехода прав собственности на нежилые здания с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1899, 23:49:0201019:1900, 23:49:0201019:1901, 23:49:0201019:1902, 23:49:0201019:1903, 23:49:0201019:1904, расположенные по ул. Волжской Центрального района города Сочи Краснодарского края, от субъекта Российской Федерации – Ставропольского края, к обществу с ограниченной ответственностью «Ставропольский пляжный корпус», ИНН <***>, в связи с заключением между Министерством имущественных отношений Ставропольского края и обществом с ограниченной ответственностью «Ставропольский пляжный корпус», ИНН <***>, договора купли-продажи соответствующих нежилых зданий на условиях изложенных в итоговом судебном акте по делу, без заявления (согласия) Министерства имущественных отношений Ставропольского края и иных документов.

Дело рассматривается с участием прокуратуры Ставропольского края (далее – прокуратура СК), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра по Краснодарскому краю), общества с ограниченной ответственностью «Барселона» (далее – ООО «Барселона»).

В судебном заседании 30.09.2025 представитель заявителя представил дополнительные письменные пояснения, поддержал заявление в полном объеме.

Представитель министерства просил в удовлетворении требований отказать по доводам отзыва, приобщил материалам дела копии протоколов об административном правонарушении в отношении земельных участков и копию постановления мирового судьи судебного участка № 170 Центрального внутригородского района города Сочи от 23.07.2025 по делу № 5-410/170-2025.

Прокуратура СК представила отзыв на заявление, в удовлетворении требования просила отказать.

В судебном заседании 30.09.2025 объявлен перерыв до 09.10.2025 до 12 часов 15 минут. Информация о перерыве размещена в информационной системе «Картотека арбитражных дел». После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стрекозовым Д.А. при участии в судебном заседании представителя заявителя ФИО2 по доверенности от 29.08.2023, представителя министерства Железной А.В. по доверенности от 03.02.2025.

Представитель заявителя представил ходатайство об изменении требований, согласно которому просил признать незаконным решение министерства, изложенное в письме от 27.03.2023 № 4620/05, об отказе в предоставлении в собственность нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1899, 23:49:0201019:1900, 23:49:0201019:1901, 23:49:0201019:1902, 23:49:0201019:1903, 23:49:0201019:1904, расположенных по ул. Волжской Центрального района города Сочи Краснодарского края, по  цене,  равной  их  рыночной стоимости,

обязать министерство принять решение об условиях приватизации нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1899, 23:49:0201019:1900, 23:49:0201019:1901, 23:49:0201019:1902, 23:49:0201019:1903, 23:49:0201019:1904, расположенных по ул. Волжской Центрального района города Сочи Краснодарского края, с установлением цены названных нежилых зданий в размере их рыночной стоимости, равной 66 630 000 рублей, в пятидневный срок со дня вступления решения в законную силу,

обязать министерство направить подписанный проект договора купли-продажи нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1899, 23:49:0201019:1900, 23:49:0201019:1901, 23:49:0201019:1902, 23:49:0201019:1903, 23:49:0201019:1904, расположенных по ул. Волжской Центрального района города Сочи Краснодарского края, с условием о цене соответствующих нежилых зданий в размере их рыночной стоимости, равной 66 630 000 рублей, в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу.

Рассмотрев данное ходатайство в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд принял изменение требований к производству.

В судебном заседании 09.10.2025 объявлен перерыв до 14.10.2025 до 10 часов 30 минут. Информация о перерыве размещена в информационной системе «Картотека арбитражных дел». После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стрекозовым Д.А. при участии в судебном заседании представителя заявителя ФИО1 по доверенности от 29.08.2023, представителя министерства Железной А.В. по доверенности от 03.02.2025.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом, что подтверждается имеющимися в материалах дела уведомлениями о вручении заказной корреспонденции. С учетом надлежащего извещения неявившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, суд на основании положений статей 123, 156 АПК РФ рассматривает дело в их отсутствие по имеющимся письменным доказательствам.

Суд, изучив материалы дела и оценив представленные доказательства, в том числе поступившие через систему электронного документооборота «Мой арбитр», приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения министерства от 04.03.2015 № 218 между государственным унитарным предприятием Ставропольского края «Ставкрайимущество» (далее – предприятие) и обществом с ограниченной ответственностью «Инжиниринговый центр "Энергопроект"» заключен договор от 25.07.2016 № 6/2016 аренды недвижимого имущества государственной (краевой) собственности Ставропольского края, согласно которому вышеуказанные нежилые здания предоставлены в аренду на срок с 25.07.2016 по 24.07.2031.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Инжиниринговый центр "Энергопроект"» и обществом заключен договор от 11.10.2017 № 1 субаренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края, согласно которому нежилые здания предоставлены в субаренду на срок с 11.10.2017 по 24.07.2031.

Соглашением от 22.01.2018 на основании уведомления предприятия от 19.12.2017 № 3139-01 о досрочном прекращении (расторжении) договора аренды от 25.07.2016 № 6/2016 стороны расторгли указанный договор, недвижимое имущество возвращено предприятию по акту приема-передачи от 22.01.2018.

На основании пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в отношении тех же нежилых зданий между предприятием и обществом заключен договор от 23.01.2018 № 07/2018 аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края (далее – договор аренды). Недвижимое имущество передано предприятием обществу по акту приема-передачи от 23.01.2018.

Впоследствии распоряжением министерства от 19.06.2018 № 299 прекращено право хозяйственного ведения предприятия, в том числе на спорные нежилые здания, данные объекты включены в казну Ставропольского края.

28 июня 2018 года между предприятием, министерством и обществом на основании распоряжения министерства от 19.06.2018 № 299 заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве по договору аренды, по условиям которого министерство приняло на себя все права и обязанности арендодателя. Соглашение вступило в законную силу 01.07.2018.

28 февраля 2023 года общество в порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, предусмотренного частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ), обратилось в министерство с заявлением о предоставлении в собственность нежилых зданий по цене, равной их рыночной стоимости.

В обоснование заявления общество указало на соответствие условиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, необходимым для реализации обществом, являющимся микропредприятием, преимущественного права на приобретение нежилых зданий в собственность по цене, равной их рыночной стоимости.

Обществом указано, что по состоянию на день подачи заявления нежилые здания находились во временном владении и пользовании общества непрерывно в течение более пяти лет в соответствии с заключенным договором аренды (пункт 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ), при этом у общества отсутствовала задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) за использование нежилых зданий (пункт 2 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ). Нежилые здания не были включены в Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (пункт 4 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ). Общество, являющееся микропредприятием, не исключено из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (пункт 5 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ).

Письмом от 27.03.2023 № 4620/05 министерство отказало обществу в реализации преимущественного права по нормам, установленным Федеральным законом № 159-ФЗ, поскольку на день подачи заявление не соответствовало критериям, предусмотренным пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ (невнесение арендной платы) во взаимосвязи с частью 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в Арбитражный суд Краснодарского края в рамках дела № А32-64821/2023.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2024 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.10.2024, заявленные требования удовлетворены. Суды исходили из соответствия общества критериям, установленным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, для предоставления арендуемых объектов недвижимости в собственность по цене, равной их рыночной стоимости в размере 66 630 000 руб., определенной заключением судебной экспертизы, в том числе у общества отсутствовала задолженность по арендной плате за спорные объекты недвижимости, неустойкам (штрафам, пеням), что подтверждается платежными поручениями за период с января 2018 года по июль 2023 года включительно. При указанных обстоятельствах суды признали оспоренное решение министерства не соответствующим положениям статьей 3, 9 Федерального закона № 159-ФЗ. Ссылка министерства на односторонний отказ от договора аренды ввиду допущенных обществом существенных нарушений его условий отклонена судами как несостоятельная, поскольку отказ от договора заявлен после принятия решения по заявлению общества о выкупе имущества, при этом не доказано, что обществом допущены существенные нарушения условий договора аренды, которые влекут его безусловное расторжение.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2025 № 308-ЭС24-22761 судебные акты судов первой, апелляционной и кассационной инстанций по делу № А32-64821/2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Направляя дело на новое рассмотрение Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации указала необходимость проверки соответствия общества критериям, установленным Федеральным законом № 159-ФЗ, оценки поведения общества при исполнении договора аренды публичного имущества, являющегося частью санаторного комплекса, а также проверки доводов министерства относительно: использования и содержания арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды с учетом результатов проверки, отраженных в акте от 18.07.2022 № 64, требований предписания об устранении выявленных нарушений от 20.07.2022 № 11784/03 (с приложением доказательств исполнении требований предписания от 20.07.2022 № 11784/03);

относительно допущения (недопущения) арендатором существенных нарушений условий договора аренды, прекращения (сохранения) между сторонами арендных отношений с учетом одностороннего отказа министерства от договора аренды, выраженного в письме от 11.08.2023 № 11644/05; относительно наличия у спорного недвижимого имущества признаков объектов вспомогательного использования и его вхождения в состав единого имущественного комплекса.

При новом рассмотрении дела суд, выполняя указания Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, по результатам проверки доводов лиц, участвующих в деле, и оценки представленных в материалы дела доказательств, пришел к следующим выводам.

Статья 3 Федерального закона № 159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при наличии определенных в законе условий и соблюдении порядка его выкупа.

Такое преимущественное право применительно к части 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ может быть реализовано при соблюдении следующих условий: арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, одним из условий использования преимущественного права на приобретение объектов недвижимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, является условие, согласно которому арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Положения статьи 616 ГК РФ и пунктов 2.3.3, 2.3.5 договора аренды относят обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить текущий ремонт за свой счет. Пунктом 2.3.4 договора аренды на арендатора возложена обязанность в течение трех лет с момента подписания договора аренды произвести за свой счет капитальный ремонт кровли, фасада здания приморского пляжного корпуса по согласованию с арендодателем.

Как следует из материалов дела, в период с 30.05.2022 по 27.06.2022 (почти за год до обращения арендатора с заявлением о выкупе) министерством была проведена проверка сохранности и использования по назначению объектов недвижимости, результаты проверки зафиксированы в акте от 18.07.2022 № 64, согласно которому обществом допущены нарушения требований законодательства при владении и пользовании объектами недвижимости, находящимися в собственности Ставропольского края.

Так, в нарушение абзаца второго пункта 1 статьи 616 ГК РФ капитальный ремонт кровли здания приморского пляжного корпуса не произведен в установленный договором аренды срок.

В нарушение части 1 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» нежилые (служебные) помещения № 2 и № 3, входящие в состав здания проходной, и нежилое (подсобное) помещение № 6, расположенное на цокольном этаже здания приморского пляжного корпуса, используются для проживания граждан.

Кроме того, в нарушение пункта 2 статьи 617 ГК РФ, части 6 статьи 55.24 ГрК РФ, части 1 статьи 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» не проведен текущий ремонт здания приморского пляжного корпуса, здания лодочной станции, здания склада для хранения пляжных принадлежностей, здания проходной.

В нарушение части 6 статьи 55.24, части 5 статьи 55.25 ГрК РФ, пунктов 8.1, 8.2 СП 255.1325800.2016 «Свод правил. Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения» надлежаще не осуществлен эксплуатационный контроль.

В акте проверки от 18.07.2022 № 64 также зафиксированы недостатки объектов недвижимости. В отношении здания приморского пляжного корпуса указано, что здание имеет трещины несущих стен, трещины в местах сопряжения перегородок, потертости; металлопрофиль, которым обшит фасад здания, имеет следы коррозии, также имеются следы протечки на подвесном потолке первого этажа, повреждение оконного откоса в коридоре первого этажа, повреждение обоев, отставание настенной и напольной плитки, мелки трещины внутренней отделки; кровля здания имеет трещины, повреждения слива рулонного ковра.

Относительно здания лодочной станции указаны следующие дефекты: железобетонные блоки имеют трещины, оголение арматуры; отслаивание штукатурки несущих стен, трещины в карнизе; перегородки имеют трещины в местах сопряжения; металлические перекрытия имеют следы коррозии, деревянные перекрытия - трещины; трещины на ступенях, разрушение и повреждение перил; ослабление крепления отдельных листов кровли; отслоение штукатурки внутренней отделки, сырые места, частичное выпадение плиток.

Здание склада для хранения пляжных принадлежностей находится в ненадлежащем состоянии ввиду наличия следующих дефектов: трещины в цоколе, сырые места; трещины и выбоины наружных стен; перегородки имеют сколы и мелкие трещины в местах сопряжения; деревянные перекрытия имеют трещины; стирание поверхности, повреждения и сколы бетонных полов; мелкие трещины деревянных проемов.

Здание проходной имеет следующие дефекты: трещины, серые места фундамента; трещины, отслоения штукатурки несущих стен; перегородки имеют трещины в местах сопряжения со стенами и перекрытиями; трещины перекрытий; трещины на ступенях, сколы бетонных полов, щели в переплетах и отслоение окраски проемов.

Объекты недвижимости – аэрарии, не эксплуатируются, визуально находятся в неудовлетворительном состоянии: массивные железобетонные блоки имеют трещины, отслоение бетона, оголена арматура, металлические части имеют коррозию, деревянные полы аэрария с кадастровым номером 23:49:0201019:1904 поражены грибком, полы аэрария с кадастровым номером 23:49:0201019:1900 отсутствуют, таким образом, здания аэрарии требуют проведения ремонтных работ.

В акте проверки от 18.07.2022 № 64 и в предписании об устранении выявленных нарушений от 20.07.2022 № 11784/03, направленных обществу и полученных им, указано на необходимость в срок до 01.08.2022 освободить нежилые помещения № 2 и № 3, входящие в состав здания проходной, и подсобное помещение № 6, расположенное на цокольном этаже здания приморского пляжного корпуса, от проживающих граждан. В срок до 31.12.2022 принять меры по осуществлению капитального ремонта кровли здания приморского пляжного корпуса с учетом получения согласия арендодателя. В срок до 30.11.2022 принять меры по осуществлению текущего ремонта зданий приморского пляжного корпуса, лодочной станции, склада для хранения пляжных принадлежностей, проходной. В период действия договора аренды обеспечить надлежащее ведение документов по эксплуатационному контролю за техническим состоянием арендуемых объектов недвижимости.

Заявителем отмечено, что после получения от министерства предписания об устранении нарушений договора аренды, отраженных в акте проверки от 18.07.2022 № 64, общество направило в адрес министерства ответы на предписание от 19.08.2022 № 19, от 29.08.2022 № 21 и от 30.11.2022 № 35, в которых общество привело свои возражения относительно выводов министерства о допущении обществом нарушений условий договора аренды. В частности, относительно утверждения министерства об использовании нескольких помещений арендуемых зданий не по назначению общество указало, что соответствующие помещения арендуемых зданий использовались ООО «СПК» не для проживания граждан, а для временного пребывания в них персонала ООО «СПК» во время отдыха в течение рабочего дня/смены.

Относительно утверждения министерства о невыполнении обществом эксплуатационного контроля арендуемых зданий общество сообщило министерству, что эксплуатационный контроль за техническим состоянием арендуемых объектов недвижимости регулярно и надлежащим образом осуществляется ООО «СПК», что подтверждается актами сезонных осмотров арендуемых объектов недвижимости, составленными сотрудниками ООО «СПК», а также журналами эксплуатации зданий. При этом отсутствие в журнале эксплуатации здания с кадастровым номером 23:49:0201019:1903 сведений о дефектах данного здания, обнаруженных сотрудниками министерства в ходе проведения проверки за сохранностью и использованием по назначению объектов государственной собственности Ставропольского края, а именно 21.06.2022, объясняется тем, что данные дефекты носят эксплуатационных характер и возникли после проведения ООО «СПК» в марте 2022 года крайнего сезонного осмотра соответствующего здания.

Относительно утверждения министерства о невыполнении текущегоремонта арендуемых зданий общество указало, что в период с 23.01.2018 ООО «СПК»регулярно и своевременно выполняет текущий ремонт арендуемых зданий, чтоподтверждается актами проверки министерства от 18.10.2019 № 196 от 18.10.2019 (пункт 1.4.), от 02.10.2020 № 189 (пункт 1.4.), журналами эксплуатации зданий. Кроме того, дефекты, обозначенные в пункте 1.4.2 акта проверки от 18.07.2022 № 64, свидетельствующие о ненадлежащем выполнении ООО «СПК» текущего ремонта арендуемых зданий, в действительности относятся к несущественным эксплуатационным дефектам, периодически возникающим вследствие ежедневного использования арендуемых зданий в соответствии с их назначением и в дальнейшем успешно устраняемым ООО «СПК». При этом, ни договором аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 23.01.2018 № 07/2018, ни действующим законодательством не установлена периодичность (частота) проведения арендатором текущего ремонта арендуемых зданий, ввиду чего ООО «СПК» выполняет текущий ремонт зданий по мере необходимости с учетом сложности выполняемых работ и степени загрузки гостиницы, располагающейся в арендуемых зданиях.

Относительно утверждения министерства о невыполнении обществом капитального ремонта кровли арендуемого здания приморского пляжного корпуса общество сообщило, что изначально капитальный ремонт кровли здания с кадастровым номером 23:49:0201019:1903 был запланирован ООО «СПК» на второй квартал 2020 (с учетом того, что техническое состояние кровли здания на момент заключения договора являлось удовлетворительным, незамедлительное выполнение соответствующего капитального ремонта не требовалось, при этом, в силу п.2.3.4. договора аренды от 23.01.2018 № 07/2018 обязанность по выполнению капитального ремонта кровли должна была быть выполнена обществом в течение 3-х лет после даты заключения договора). Однако, в период с 25.03.2020 по 21.06.2020 деятельность ООО «СПК» была частично приостановлена из-за действия на территории Краснодарского края ограничительных мер, направленных на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции. Фактически ООО «СПК» не имело возможности извлекать прибыль из использования арендуемых зданий, несло убытки. После получения от министерства указанного предписания ООО «СПК» приняло меры, направленные на выполнение капитального ремонта кровли, в частности, обеспечило подготовку сметной документации, заключило с привлеченной строительной компанией договор на выполнение подрядных работ по ремонту кровли, однако министерство безосновательно отказало обществу в согласовании выполнения указанных работ, ввиду чего общество не смогло выполнить ремонт кровли арендуемого здания по независящим от него обстоятельствам (в силу п. 2.3.4. договора аренды от 23.01.2018 № 07/2018 работы по ремонту кровли могли проводиться обществом только после их согласования с министерством). Заявителем указано, что данное обстоятельство подтверждается письмом ООО «СПК» вх.№22 от 14.09.2022, ответом министерства исх.№16901/05 от 20.10.2022, письмом ООО «СПК» вх.№23823 от 07.11.2022, ответом министерства исх.№21285/05 от 30.12.2022, письмом ООО «СПК» вх.№11 от 11.01.2023 года, ответом министерства исх.№1909/05 от 08.02.2023.

Представитель министерства указал на необоснованность доводов общества и фактическое неустранение нарушений, указанных в предписании от 20.07.2022 № 11784/03, на дату проведения судебного заседания. В подтверждение доводов сослался на материалы проверки, проведенной министерством на основании приказа от 16.10.2024 № 1087 в период с 18.10.2024 по 31.10.2024, а также акты проверки от 08.11.2024 №181-186 в отношении спорных объектов.

Проанализировав содержание указанных актов проверок, оценив представленные обществом в материалы дела доказательства и проверив доводы пояснений, суд пришел к выводу о том, что несмотря на выявленные нарушения при проведении проверки в 2022 году и требования министерства об их устранении, допущенные нарушения обществом в установленный срок и в последующем фактически не устранены. В частности, не приняты меры по осуществлению капитального ремонта кровли здания приморского пляжного корпуса с учетом получения согласия арендодателя, не приняты меры по осуществлению текущего ремонта зданий приморского пляжного корпуса, лодочной станции, склада для хранения пляжных принадлежностей, проходной. Также не обеспечено надлежащее ведение документов по эксплуатационному контролю за техническим состоянием арендуемых объектов недвижимости с учетом выявленных расхождений в журналах учета и сведениях по результатам проверок.

При этом общество в ходе рассмотрения дела каких-либо относимых и допустимых доказательств, в том числе договоров подряда, актов выполненных работ по проведению текущего и капитального ремонта, платежных поручений об оплате за выполненные работы, подтверждающих устранение обществом выявленных нарушений в материалы дела не представило. Доводы общества не основаны на письменных доказательств и не подтверждают использование имущества в соответствии с условиями договора аренды.

Исходя из наличия вышеуказанных нарушений, неустранения выявленных недостатков использования и ремонта объектов недвижимости в установленный срок, министерство, руководствуясь абзацем вторым пункта 2 статьи 310 и пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ, пунктами 2.2.4, 5.4 договора аренды, в письме от 11.08.2023 № 11644/05 заявило об одностороннем отказе от договора.

Обществом указано, что отказ министерства от исполнения договора аренды от 23.01.2018 № 07/2018, выраженный в уведомлении от 11.08.2023 №11644/05, будучи односторонней сделкой, нарушающей требования закона (пункта 5 статьи 450.1 ГК РФ) и посягающей на права и охраняемые законом интересы иного лица, не участвовавшего в совершении сделки – ООО «СПК», является ничтожной сделкой, не порождающей юридических последствий в виде расторжения соответствующего договора аренды. По состоянию на 11.08.2023 министерство утратило право на односторонний отказ от исполнения договора аренды от 07/2018 от 23.01.2018 в связи с перечисленными в уведомлении от 11.08.2023 № 11644/05 обстоятельствами, так как после обнаружения министерством данных обстоятельств в ходе проверки, проведенной в мае-июне 2022 года, оно на протяжении длительного периода времени подтверждало действие соответствующего договора аренды посредством принятия арендных платежей и проявляло волю на сохранение арендных отношений с ООО «СПК».

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

По своей правовой природе односторонний отказ от договора аренды, оформленный письмом от 11.08.2023 № 11644/05, представляет собой одностороннюю сделку, так как он направлен на прекращение гражданских прав и обязанностей (статьи 153, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. С учетом положений статьи 156 Гражданского кодекса Российской Федерации применяемых во взаимосвязи с правилом пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонняя сделка должна соответствовать императивным нормам.

Пунктом 2.2.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором условий данного договора с соблюдением порядка, установленного разделом 5 договора.

В пункте 5.4 договора аренды определено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора (расторжение договора во внесудебном порядке), в том числе в случае: пользования арендатором имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, в том числе если арендатор осуществляет техническую эксплуатацию имущества с нарушением требований нормативно-правовых актов и технических норм, регламентирующих эксплуатацию соответствующих видов имущества п. 2.3.13; существенного ухудшения арендатором состояния имущества.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договоров аренды, министерство было вправе досрочно в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора по основаниям, изложенным в уведомлении от 11.08.2023 № 11644/05.

В соответствии с пунктом 5.4 договора аренды при одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора данный договор аренды считается расторгнутым с момента получения арендатором письменного уведомления о таком отказе.

Согласно представленной министерством почтовой квитанции от 11.08.2023 и описи вложения почтовое отправление, содержавшее уведомление от 11.08.2023 № 11644/05 об отказе от исполнения договора аренды, вручено обществу 21.08.2023. Следовательно, с указанной даты арендные отношения министерства и общества по спорному договору прекращены.

Доводы общества о применении в данном случае принципа эстоппель в связи с принятием министерством арендной платы после направления уведомления об одностороннем отказе от исполнении договора судом отклонены как основанные на неверном толковании норм материального права. После прекращения договорных отношений общество продолжило фактическое использование переданного по договору недвижимого имущества, в связи с чем у общества имелась обязанность по внесению платы за фактического использование имущества в размере, установленном договором аренды, до момента фактического возврата имущества арендодателю.

Таким образом, в связи с допущенными арендатором нарушениями использования арендуемого имущества, неисполнением требований собственника имущества по приведению его в надлежащее состояние, ненадлежащим выполнением арендатором своих договорных обязательств, у министерства отсутствовали правовые основания совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, по продаже арендуемого имущества, являющиеся мерой государственной поддержки такого субъекта. В противном случае удовлетворение требования о выкупе арендуемого имущества при наличии существенных нарушений арендатором условий договора, позволило бы недобросовестному арендатору приобрести в собственность публичное имущество, воспользовавшись предоставленным законом преимущественным правом выкупа арендуемого имущества.

При проверке довода министерства о том, что спорные объекты построены и введены в эксплуатацию для использования в целях обслуживания всего санаторного комплекса, находящегося в собственности Ставропольского края, суд пришел к следующему.

В постановлении Правительства РФ от 04.05.2023 № 703 «Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования» содержатся следующие критерии, при соответствии одному из которых строения и сооружения относятся к строениям и сооружениям вспомогательного использования:

1) строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением (далее – основной объект), строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта;

2) строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом;

3) строение или сооружение располагается на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются), при этом количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей и его высота не превышает 20 метров.

В пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2022, Верховным Судом Российской Федерации с учетом совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 ГрК РФ и статьи 135 ГК РФ разъяснено, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТу 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения», введенному в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.12.2014 № 1974-ст.

Согласно пункту 10.1 и приложению А указанного ГОСТа к классу сооружений пониженного уровня ответственности (КС-1) относятся:

а) теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, в которых не предусматривается постоянного пребывания людей (т.е. не предусматривается пребывание людей непрерывно в течение более 2 ч);

б) сооружения с ограниченными сроками службы и пребывания в них людей, в том числе здания и сооружения временного (сезонного) назначения, вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения, либо нежилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Из приведенных норм и разъяснений следует, что объектом вспомогательного назначения является постройка, предназначенная для обслуживания и эксплуатации основного объекта, не имеющая конструктивной возможности самостоятельного использования для иной деятельности. При этом понятие объекта вспомогательного использования является правовой категорией и подлежит определению судом самостоятельно в каждом конкретном деле.

Судом из представленных в материалы дела доказательств, в том числе истребованных материалов реестровых дел и технических паспортов, установлено, что Санаторий «Ставрополье» расположен на следующих земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0201019:3334 и 23:49:0201019:493 по ул. Волжской, 23:49:0201016:524 и 23:49:0201016:525 по ул. Волжской, 15; 23:49:0201019:492 по ул. Волжской, 64.

Спорные объекты расположены на земельных участках с кадастровым номером 23:49:0201019:3334 и кадастровым номером 23:49:0201019:493, являющихся собственностью Ставропольского края и имеющих вид разрешенного использования «здания и пляжные сооружения санатория». Данные объекты представляют собой здание приморского пляжного корпуса, здание проходной, приморский пляжный корпус, здание лодочной станции, здание аэрарий, здание склада для хранения пляжных принадлежностей, здание аэрарий, которые были возведены в целях материально-технического обеспечения и оснащенности санаторного комплекса и являются объектами вспомогательного назначения по отношению к основному объекту санаторию «Ставрополье».

В соответствии с решением городского собрания города Сочи от 29.12. 2009 № 202 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи» (далее – Правила землепользования и застройки) территория под санаторием отнесена к Рекреационной зоне, «РК» - зона лечебно-оздоровительных учреждений. Цель выделения – развитие существующих и преобразуемых территорий, предназначенных для размещения лечебно-профилактических учреждений для лечения преимущественно природными и физиотерапевтическими средствами, а также развитие современной санаторной системы.

При этом санаторий «Ставрополье» отнесен к Перечню объектов рекреационно-оздоровительного назначения города Сочи (таблица 3 к Правилам землепользования и застройки), в связи с чем территория имеет строго определенное назначение.

Из изложенного можно сделать вывод о том, что спорные объекты созданы для обслуживания основного объекта – санатория «Ставрополье», то есть данные объекты в силу статьи 135 ГК РФ и пункта 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ являются объектами вспомогательного назначения, которые следуют судьбе основного объекта, что исключает их самостоятельное отчуждение, в том числе на основании Федерального закона № 159-ФЗ.

По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 АПК РФ).

По результатам совокупной оценки представленных в материалы дела доказательств, с учетом установленных судом конкретных фактических обстоятельств относительно допущенных обществом существенных нарушений условий договора аренды при использовании арендуемого имущества, суд считает, что общество на дату подачи заявления о выкупе недвижимого имущества не соответствовало критериям, установленным Федеральным законом № 159-ФЗ, в связи с чем признает отказ министерства в выкупе имущества законным и обоснованным. Поскольку у общества отсутствовало право на выкуп спорных объектов и, как следствие, заключение договоров купли-продажи, суд также считает необоснованным требование общества об установлении указанной им выкупной цены, которая подлежит определению на дату подачи заявления о выкупе. Более того, суд отмечает, что спорные объекты, являющиеся частью санаторного комплекса, не подлежали самостоятельному отчуждению в собственность общества.

В связи с изложенными обстоятельствами суд считает, что в удовлетворении требований общества надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Д.Р. Губжокова