Решение от 3 мая 2017 г. по делу № А46-12619/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-12619/2016
04 мая 2017 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 02 мая 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 04 мая 2017 года.

Арбитражный суд Омской области

в составе судьи Пермякова Владимира Владимировича,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к обществу с ограниченной ответственностью «Комбинат пористых материалов» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.01.2015 по 30.06.2016 в размере 891 229 руб. 02 коп., пени за просрочку платежей за период с 11.10.2014 по 30.06.2016 в размере 255 449 руб. 85 коп.,

при участии в заседании суда:

от истца - ФИО2, по доверенности от 22.07.2016 № Исх-ДИО/10563 (сроком на год), предъявлено служебное удостоверение от 09.02.2016 № 0075/16,

от ответчика - ФИО3, по доверенности от 11.08.2014 (сроком на 3 года), личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Комбинат пористых материалов» (далее – ООО «Комбинат пористых материалов», Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.01.2015 по 30.06.2016 в размере 676 916 руб. 58 коп., пени за просрочку платежей за период с 11.10.2014 по 30.06.2016 в размере 255 449 руб. 85 коп.

Определением Арбитражного суда Омской области от 10.01.2017 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по делу, в качестве экспертного учреждения для проведения судебной экспертизы привлечено общество с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий». На разрешение эксперта поставлен вопрос следующего содержания: определить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030115:3226 по состоянию на дату 02.11.2015 г.

24.01.2017, через канцелярию Арбитражного суда Омской области, от общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» в материалы дела поступило заключение судебной оценочной экспертизы № 01/01/2017-Э.

По результатам проведенной экспертизы экспертом были сделаны следующие выводы: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:030115:3226 по состоянию на 02.11.2015 г. составляет 19 054 000 рублей.

Определением от 21.02.2017 возобновлено производство по делу № А46-12619/2016.

Представитель истца в судебном заседании требование поддержал.

Представитель ответчика заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

11.12.2012 Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и обществом с ограниченной ответственностью «Комбинат пористых материалов» был заключен договор № ДГУ/12-2936-С-13 аренды земельного участка.

Предметом договора согласно пункту 1.1 является земельный участок общей площадью 50 255 кв. м., с кадастровым номером 55:36:030115:3226.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора размер арендной платы за предоставленный Участок определяется согласно расчету арендной платы.

Как следует из пункта 2.2 Договора арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в следующих случаях:

1) внесения изменений в порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенные на территории города Омска;

2) внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенные на территории города Омска;

3) ввода объекта в эксплуатацию.

В случае изменения порядка определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенные на территории города Омска, Арендодатель заключает с Арендатором дополнительное соглашение.

В случае внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенные на территории города Омска, размер арендной платы может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы Арендодатель письменно уведомляет Арендатора путем направления уведомления по реквизитам, указанным в настоящем договоре. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. Настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения.

С 10.01.2015 произведено изменение значения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030115:3226, кадастровая стоимость такого участка составила 20 123 107 руб. 10 коп.

Кроме того, 11.05.2015 вступило в силу постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

В соответствии с пунктом 5 указанного Постановления арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Размер рыночной стоимости был определен Департаментом на основании отчета № 0812/171 от 06.11.2015 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030115:3226 и составил 20 450 000 руб. на дату оценки 02.11.2015.

В соответствии с указанными изменениями, Департаментом произведен перерасчет арендной платы по Договору, по результатам которого с 10.01.2015 года по 01.11.2015 года ее размер в месяц составил 50 307 руб. 77 коп., с 02.11.2015 – 140 593 руб. 75 коп.

Об изменении размера арендной платы и необходимости уплаты задолженности ответчик уведомлен Департаментом письмами от 19.01.2016 № Исх-ДИО/532, от 21.07.2016 № Исх-ДИО/10417.

В результате произведенного перерасчета арендной платы сумма задолженности Общества по договору № ДГУ/12-2936-С-13 аренды земельного участка за период с 10.01.2015 по 30.06.2016 составила 676 916 руб. 58 коп. Также были начислены пени за просрочку платежей за период с 11.10.2014 по 30.06.2016 в размере 255 449 руб. 85 коп.

В связи с чем, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт пользования Обществом земельным участком, переданным по акту приема-передачи земельного участка в аренду на основании договора № ДГУ/12-2936-С-13 аренды земельного участка, подтвержден материалами дела.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы по договору аренды № ДГУ/12-2936-С-13 устанавливается и может изменяться Департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы в соответствии с Договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора.

При этом Департамент, осуществляя пересчет, правильно исходил из того, что арендная плата по договору, с учетом сформулированных выше выводов, должна исчисляться с момента вступления в силу изменений. Факт неподписания сторонами договора дополнительного соглашения о внесении изменений в расчет арендной платы, являющийся неотъемлемой его частью, не имеет правового значения для решения вопроса о законности увеличения размера арендной платы до указанной выше суммы, поскольку, в силу процитированных выше норм законодательства (с учетом смысла, придаваемого таким нормам правоприменительной практикой), такие изменения являются обязательными для сторон договора, предусматривающего условие о регулируемой арендной плате.

Соответствующее условие об изменении значений коэффициента Сап и размера кадастровой стоимости, расчета арендной платы с учетом рыночной стоимости земельного участка, в силу положений закона, считается согласованным сторонами договора с момента вступления в силу положения нормативного правового акта, предусматривающего такое изменение.

Между тем, суд считает неправомерным размер взыскиваемой истцом арендной платы за период с 11.05.2015 по 01.11.2015, рассчитанный исходя из утратившего силу постановления Правительства Омской области от 29.08.2012 № 181-п.

Так, с 11.05.2015 на территории Омской области введено в действие постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», в соответствии с которым изменен порядок исчисления арендной платы за указанные земельные участки.

Согласно пункту 2 указанного Постановления размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год определяется одним из следующих способов:

1) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

2) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений (далее - уполномоченный орган);

3) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Поскольку рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 02.11.2015, до указанной даты арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процентов.

Как следствие, рассчитывая сумму задолженности Общества за указанный период, необходимо исходить из того, что арендная плата по Договору за пользование земельным участком, с учетом сформулированных выше выводов, с 11.05.2015 должна исчисляться с учетом обозначенного выше изменения порядка начисления платы, то есть в процентном отношении от кадастровой стоимости, без применения ставки арендной платы Сап.

Указанная позиция согласуется со сложившейся судебной практикой, в частности постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2016 по делу № А46-12636/2015.

Таким образом, арендная платы в месяц за период с 11.05.2015 по 01.11.2015, составила 33 538 руб. 51 коп.

Также, суд исходит из того что арендную плату за период с 02.11.2015 необходимо рассчитывать с учетом размера рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В заключении судебной экспертизы № 01/01/2017-Э, представленном 24.01.2017 ООО «Центр интеллектуальных технологий» содержится полный перечень необходимой информации об объекте оценки, оценщиком использовалось определение стоимости объекта оценки с учетом факторов, существенно влияющих на его ценность. В экспертном заключении содержатся выводы по поставленным вопросам, методика раскрыта, оно обосновано, достаточно ясное и полное.

С учетом изложенного, поскольку заключение выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом № 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности арбитражный суд пришел к выводу, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым, отсутствуют.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:030115:3226 по состоянию на 02.11.2015 г. составляет 19 054 000 рублей.

Таким образом, размер арендной платы в месяц за период с 02.11.2015 по 30.06.2016 составил 130 996 руб. 25 коп.

На основании изложенного, суд считает необходимым требования о взыскании задолженности в части основного долга удовлетворить частично, взыскать с ответчика задолженность по Договору за период с 10.01.2015 по 30.06.2016 в размере 448 634 руб. 66 коп.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании пени за период с 11.10.2014 по 30.06.2016 в размере 255 449 руб. 85 коп.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, Арендатор обязан уплачивать пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В данном случае, суд также считает необходимым рассчитывать размер пени исходя из размера арендной платы, определенной выше, в том числе с учетом рыночной стоимости земельного участка в размере, установленном по результатам судебной экспертизы.

Размер взыскиваемых по договору пени, с учетом указанного выше, составил 97 459 руб. 27 коп.

Таким образом, требования истца в части взыскания неустойки подлежат  удовлетворению в сумме 97 459 руб. 27 коп., в  удовлетворении остальной части требований следует отказать.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, к которым согласно статье 106 Кодекса относятся, в частности, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент имущественных отношений Администрации города Омска освобожден от уплаты государственной пошлины по настоящему делу.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением иска государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Государственная пошлина, подлежащая взысканию, составляет 13 922 рублей.

Как ранее указывалось, определением Арбитражного суда Омской области от 10.01.2017 по настоящему делу назначалась экспертиза.

Согласно части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда по выполнении экспертами своих обязанностей.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

При таких обстоятельствах обществу с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» следует выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 40 000 руб., перечисленных, ООО «Комбинат пористых материалов» платежным поручением от 23.12.2016 № 429.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Комбинат пористых материалов» (ОГРН <***>, ИНН <***>), зарегистрированного в качестве юридического лица: 19.12.2005, зарегистрированного по адресу: 644035, <...>, в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>), зарегистрированного в качестве юридического лица 11.09.1997, зарегистрированного по адресу: 644043, <...>, задолженность по арендной плате по договору № ДГУ/12-2936-С-13 за период с 10.01.2015 по 30.06.2016 в размере 448 634 руб. 66 коп., пени за период с 11.10.2014 по 30.06.2016 в размере 97 459 руб. 27 коп.

В удовлетворении остальной части требований - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Комбинат пористых материалов» (ОГРН <***>, ИНН <***>), зарегистрированного в качестве юридического лица: 19.12.2005, зарегистрированного по адресу: 644035, <...>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 13 922 рублей.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» (ОГРН <***>, ИНН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 40 000 руб. за проведение экспертизы по делу №А46-12619/2016, перечисленных обществом с ограниченной ответственностью «Комбинат пористых материалов» платежным поручением от 23.12.2016 № 429.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, г. Тюмень, ул. Ленина, д. 74).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.В. Пермяков