Решение от 4 августа 2025 г. по делу № А73-1057/2025

Арбитражный суд Хабаровского края

<...>, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-1057/2025
г. Хабаровск
05 августа 2025 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 22.07.2025.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Т.И. Тереховой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.И. Созыгашевой,

рассмотрел в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Дельта Сириус» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Три Инвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.

третье лицо: ООО «Региорнальная газовая компания»

При участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, по доверенности от 18.12.2024, диплом от 30.06.2010 (после перерыва не явилась); ФИО2 (руководитель),

от ответчика (посредством веб-конференции) – Г.Н. Ратушный, по доверенности от 05.02.2025, диплом от 13.06.2023,

от третьего лица - явку представителя в судебное заседание не обеспечил, уведомлен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Дельта Сириус» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Три Инвест» о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051303:183 общей площадью 2 911+/- 19 кв.м., расположенного по адресу: примерно в 280 метрах от ориентира по направлению на запад от ориентира жилое здание, адрес ориентира: <...>, по цене и на условиях договора купли-продажи от 23.06.2023, заключенного с третьим лицом.

Определением суда от 03.02.2025 исковое заявление было оставлено без движения.

Определением суда от 13.02.2025 исковое заявление принято к производству суда, назначено предварительное судебное заседание.

Определением суда от 20.03.2025 дело назначено к судебному разбирательству.

Ответчиком представлен отзыв, согласно которому с иском не согласен, полагает, что отсутствуют правовые основания для понуждения к заключению договора.

Определением от 13.05.2025 судебное разбирательство отложено, судом в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ООО «РГК».

К судебному заседанию от истца поступили дополнительные документы.

В судебном заседании судом в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 14 часов 00 минут 22.07.2025.

После перерыва в судебном заседании представитель истца ходатайствовала о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела № А73-9799/2022.

Представитель ответчика против приостановления производства по делу возражал.

Судом ходатайство истца о приостановлении производства по делу отклонено ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 143-144 АПК РФ.

Представитель истца заявленные требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении и дополнительных пояснениях.

Представитель ответчика поддержал доводы письменного отзыва и дополнительных возражений.

Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Дельта Сириус» на праве собственности принадлежит недвижимое имущество (объекты капитального строительства):

- нежилое здание «Столярная мастерская, механическая мастерская, гараж собственной базы, гараж на 12 машин» кадастровый номер 27:23:0051305:117, общей площадью 1 239,1 кв.м.,

- нежилое здание «Теплый склад» кадастровый номер 27:23:0051303:35, площадью 241,7 кв.м.,

- нежилое здание «Штаб управления начальника работ» кадастровый номер 27:23:005130334, площадью 1508,4 кв.м.

Представленными в дело выписками ЕГРН подтверждается также, что имущество истца расположено на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051303:183.

Собственником земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051303:183 общей площадью 2 911+/- 19 кв.м., расположенного по адресу: примерно в 280 метрах от ориентира по направлению на запад от ориентира жилое здание, адрес ориентира: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для спец. строительства, в настоящее время является ответчик.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А73-15208/2024 по иску общества с ограниченной ответственностью «Дельта Сириус» к обществу с ограниченной ответственностью «Три Инвест», обществу с ограниченной ответственностью «Региональная газовая компания» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи установлено следующее.

«16 июля 2024 года в результате ознакомления с материалами гражданского дела № А73-9799/2022, находящегося в производстве Арбитражного суда Хабаровского края, ООО «Дельта Сириус» (далее по тексту - «Истец») стало известно о заключении между ООО «Три Инвест» и ООО «Региональная газовая компания» Договора купли-продажи недвижимого имущества б/н от 23 июня 2023 года (далее по тексту - «Договор»).

В соответствии с пунктом 1.1. Договора ООО «Три Инвест» (далее по тексту -Ответчик-1») продало ООО «Региональная газовая компания» (далее по тексту -Ответчик-2»):

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для спец. строительства, общей площадью 2 911+/- 19 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 280 метрах от ориентира по направлению на запад от ориентира жилое здание, адрес ориентира: <...>, кадастровый номер 27:23:0051403:Т8-3.

- контрольно-технический пункт, назначение: нежилое, наименование: контрольно-технический пункт, общей площадью 34,8 кв.м., расположенный по адресу: <...> дом. 3, кадастровый номер 27:23:0051303:33 далее по тексту - «Контрольно-технический пункт»);

- операторную, назначение: нежилое, наименование: операторная, общей площадью  2 кв.м., расположенную по адресу: <...> дом. 3, кадастровый номер 27:23:0051303:32 (далее по тексту - «Операторная»).

Согласно пункту 2.1. Договора стоимость сделки составила 650 000 рублей, из которых:

- стоимость земельного участка составила 510 000 рублей,

- стоимость контрольно-технического пункта - 90 000 рублей, в том числе НДС 15 000 рублей,

- стоимость операторной - 50 000 рублей, в том числе НДС 8 333 рубля.

Переход прав по договору от 23.06.2023 зарегистрирован Управлением Росреестра по Хабаровскому краю, что подтверждается регистрационной записью 27:23:0051303:183-27/020/2023-3 от 29.06.2023.

Предложений о приобретении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051303:183 в адрес ООО «Дельта Сириус» не направлялось, в связи с чем, нарушено преимущественное право, установленное пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса.

ООО «Дельта Сириус» располагает финансовой возможностью и готово приобрести за цену, указанную в Договоре (510 ООО руб.), земельный участок с кадастровым номером 27:23:0051303:183.

В подтверждение платежеспособности и в качестве гарантии прав ООО Региональная газовая компания» на получение денежных средств в случае удовлетворения исковых требований, ООО «Дельта Сириус» внесены на депозитный счет УФК по Хабаровскому краю (Арбитражный суд Хабаровского края) денежные средства з размере стоимости земельного участка, указанной в Договоре - 510 0000 руб.

Нарушение преимущественного права истца послужило основанием для обращения в суд с иском.

Ответчиком предоставлены пояснения, что ООО «Региональная газовая компания» была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051303:183 между ООО «Три Инвест» (Продавец) и ООО «Региональная газовая компания» (Покупатель).

По результатам рассмотрения претензии заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051303:183 между ООО «Три Инвест» (Продавец) и ООО «Региональная газовая компания» (Покупатель).

Стороны договор подписали акт возврата земельного участка с кадастровым номером  27:23:0051303:183.

Росреестром зарегистрирован переход права собственности к ООО «Три Инвест» на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0051303:183, расположенный по адресу: примерно в 280 м от ориентира по направлению на запад от ориентира жилое здание, адрес ориентира: <...>. Номер государственной регистрации права: 27:23:0051303:183-27/020/2024-5 от 30.10.2024.

Продавец возвратил стоимость купли-продажи земельного участка в размере 510 000 рублей по реквизитам покупателя, указанным в претензии  по  платежному поручению №258».

Решением суда по делу № А73-15208/2024 от 07.02.2025 в удовлетворении требований истца о переводе прав отказано со ссылками на пропуск истцом установленного пунктом 3 статьи 250 ГК РФ трехмесячного срока на предъявление в суд требования о переводе прав и обязанностей покупателя и ввиду отсутствия материальных оснований для удовлетворения такого требования ввиду расторжения спорного договора.

Полагая, что соглашение от 02.08.2024 о расторжении договора купли-продажи от 23.06.2023, зарегистрированное в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 30.10.2024  (в период рассмотрения судом требований ООО «Дельта Сириус» о переводе прав по сделке), имеет признаки притворной сделки (ст. 170 ГК РФ), истец обратился в суд с настоящим иском о понуждении к заключению договора купли-продажи по цене и на условиях, предусмотренных договором от 23.06.2023.

На основании части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В рассматриваемом случае, у ответчика отсутствует установленная законом обязанность заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка.

Соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, также отсутствует.

Обращаясь с настоящим иском о понуждении к заключению договора купли-продажи, истец ссылается на сохранение за ним права преимущественного выкупа земельного участка по сделке, заключенной ответчиком с ООО «Региональная газовая компания».

Так, действительно, в соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В силу пункта 2 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Вместе с тем, требование истца о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка по сделке от 23.06.2023, как указано выше, рассмотрено Арбитражным судом Хабаровского края в рамках дела № А73-15208/2024.

Обосновывая сохранение преимущественного права по прекращенной сделке, истец ссылается на притворность соглашения о расторжении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно разъяснениям, данным в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 этого же кодекса необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

В пункте 87 Постановления № 25 сформулирована правовая позиция относительно притворных сделок (пункт 2 статьи 170 ГК РФ) и в абзаце третьем названного пункта указано на то, что притворной также считается сделка, которая совершена на иных условиях (при установлении факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму).

В предмет доказывания по делам о признании притворных сделок недействительными входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон на совершение прикрываемой сделки, обстоятельства заключения договора и несоответствие волеизъявления сторон их действиям (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.11.2022 № 307-ЭС22-12875).

Вместе с тем, в постановлении суда кассационной инстанции по делу № А73-15208/2024 указано, что требований о признании соглашения от 02.08.2024 о расторжении договора купли-продажи недействительной сделкой, как нарушающей право истца, им в ходе рассмотрения спора не заявлялось.

Не заявлено истцом о недействительности соглашения от 02.08.2024 по мотиву его притворности или мнимости и при рассмотрении настоящего спора.

Действующим законодательством не ограничена воля сторон на расторжение договора купли-продажи недвижимости с определением условий о возврате полученного.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 454 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

При отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Судам надлежит иметь в виду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора (абзац первый пункта 7 Постановления № 35).

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка сторонами сделки исполнено: товар возвращен продавцу (право собственности на земельный участок вновь зарегистрировано за ответчиком), денежные средства - покупателю.

Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Следовательно, соглашение о расторжении договора купли-продажи исполнено сторонами в полном объеме, в связи с чем довод истца о его недействительности несостоятелен.

Совершение сторонами соглашения злоупотребления гражданскими правами судом не установлено.

Истец, узнав о расторжении договора в ходе рассмотрения дела № А73-15208/2024 не был лишен права требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя земельного участка по соглашению от 02.08.2024, однако соответствующего требования в установленный срок не предъявил.

Таким образом, позиция истца о том, что соглашение о расторжении договора о продаже земельного участка не прекращает преимущественного права покупки истца по сделке от 23.06.2023 и не препятствует удовлетворению требования о выкупе доли у того из нарушителей, кому она принадлежит в момент рассмотрения спора судом, судом отклоняется как основанная не неверном толковании норм права. Иные доводы истца, изложенные в ходе судебного разбирательства, правового значения при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора не имеют.

При изложенном, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья                                                                                    Т.И. Терехова