Постановление от 11 апреля 2019 г. по делу № А05-17477/2018

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-17477/2018
г. Вологда
11 апреля 2019 года


Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2019 года.

В полном объеме постановление изготовлено 11 апреля 2019 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Соловецкая Трапеза» представителя ФИО2 по доверенности от 12.02.2019 (до перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Соловецкая Трапеза» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 30 января 2019 года по делу № А05-17477/2018 (судья Тюпин А.Н.),

установил:

заместитель прокурора Архангельской области (адрес: 163002, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Прокурор) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» (адрес: 163000, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Комитет), администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» (адрес: 163000, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью «Соловецкая Трапеза» (адрес: 164070, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Общество) с исковыми требованиями: признать договор аренды земельного участка от 28.06.2018, кадастровым номером 29:17:010101:1251, расположенного по адресу: Архангельская область, Приморский район, поселок Соловецкий муниципального образования «<...> заключенный между Комитетом, Администрацией и Обществом недействительным (ничтожным); применить последствия недействительности договора аренды земельного участка от 28.06.2018, заключенного Комитетом, Администрацией и Обществом; обязать Общество передать Комитету земельный участок, кадастровым номером 29:17:010101:1251, расположенный по адресу: Архангельская область, Приморский район, поселок Соловецкий муниципального образования «<...>.

Решением суда от 30.01.2019 иск удовлетворен.

Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить, прекратить производство по делу.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Ответчик является арендатором помещений № 1-23, общей площадью 309 кв.м, в нежилом здании - котельной с хозяйственным блоком, кадастровый номер 29:17:010101:976, по адресу: Архангельская область, Приморский район, поселок Соловецкий муниципального образования «<...>. Согласно техническому паспорту нежилого здания и экспликации к поэтажному плану здания (строения), оно состоит из 23 помещений под номерами с 1 по 23 включительно. Поскольку в силу раздела II «Экспликация земельного участка» застроенная площадь составляет 424,3 кв.м, в пункте V «Исчисления площадей и объемов здания и его частей (подвалов, пристроек)» площадь здания составляет 424,3 кв.м, площадь 522 кв.м предоставленного земельного участка превышает площадь здания на 97,7 кв.м, которые необходимы для содержания и эксплуатации нежилого здания - котельной с хозяйственным блоком. Техническая документация на здание в материалах дела отсутствует. Суд не учел постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункт 1 статьи 611, пункт 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В договорах аренды нежилых помещений, заключенных Обществом с третьими лицами (арендаторами), не определено право арендаторов на соответствующий земельный участок.

Определением от 12.03.2019 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 04.04.2019. В судебном заседании 04.04.2019 объявлен перерыв до 09.04.2019.

Представитель Общества в судебном заседании апелляционной инстанции (до перерыва) поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.

Прокурор в отзыве на жалобу возразил против изложенных в ней доводов и требований, просил решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Выслушав представителя Общества, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Карельская трапеза» (далее – ООО «Карельская трапеза», в настоящее время - ООО «Соловецкая трапеза» (смена наименования), арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 28.06.2018.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 522 кв.м, кадастровым номером 29:17:010101:1251, местоположение участка: Архангельская область, Приморский район, муниципальное образование «Сельское поселение Соловецкое», <...> для общественного питания, категория земель – земли населенных пунктов.

Согласно пункту 2.1 срок договора - до 06.03.2022.

На указанном земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, расположено нежилое здание - котельная с хозяйственным блоком, кадастровый номер 29:17:010101:976, адрес: улица Ковалева, дом 15, поселок Соловецкий, муниципальное образование «Сельское поселение Соловецкое», Приморский район, Архангельская область, собственником которого является администрация муниципального образования «Сельское поселение Соловецкое» (регистрация права собственности 13.02.2014, свидетельство от 13.02.2014 серии 29-АЛ № 079438).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13.02.2014 серии 29-АЛ № 079438 муниципальному образованию «Сельское поселение Соловецкое» принадлежит на праве собственности здание общей площадью 298,9 кв.м, кадастровый номер 29:17:010101:976, по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, муниципальное образование «Соловецкое», <...>.

Администрация муниципального образования «Сельское поселение Соловецкое» Приморского муниципального района Архангельской области (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества от 11.08.2014 № 01/14.

По условиям договора арендатору предоставлены встроенные нежилые помещения № 7-23, общей площадью 240,5 кв.м, находящееся в здании по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, муниципальное образование «Соловецкое», <...>, для использования в целях производства хлеба и мучных кондитерских изделий, сроком на 5 лет.

Помещения переданы по акту от 15.09.2014.

Администрация муниципального образования «Сельское поселение Соловецкое» Приморского муниципального района Архангельской области (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества от 06.03.2017 № 1/2017.

По условиям договора арендатору предоставлены встроенные нежилые помещения № 1-6, общей площадью 69 кв.м, находящееся в здании по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, муниципальное образование «Соловецкое», <...>, для организации точки общественного питания.

Ссылаясь на то обстоятельство, что договор аренды земельного участка от 28.06.2018 заключен с нарушением закона, норм земельного законодательства, в обход требованиям о проведении торгов, является недействительным в силу статьи 168 ГК РФ, Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, удовлетворил иск.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума № 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Пунктом 75 Постановления Пленума № 25 предусмотрено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Оценка действительности спорной сделки предполагает проверку ее на предмет соответствия нормам земельного законодательства, регламентирующим порядок предоставления земельных участков, действующим в момент ее заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно пункту 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей права владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Условием приобретения права аренды на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления за предоставлением земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10.

Как установил суд первой инстанции, оспариваемым договором в аренду предоставлен земельный участок площадью, значительно превышающей площадь земельного участка, занимаемого арендуемой недвижимостью, и необходимого для эксплуатации непосредственно арендуемых помещений в здании.

Доводы подателя жалобы о том, что в аренду ответчику сдано все здание, площадь застройки которого отвечает необходимой площади земельного участка, используется для размещения здания, не принимаются во внимание, поскольку опровергаются материалами дела.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13.02.2014 серии 29-АЛ № 079438 зарегистрировано право собственности муниципального образования на здание, кадастровый номер 29:17:010101:976, общей площадью 298,9 кв.м, по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, муниципальное образование «Соловецкое», <...>.

По условиям договоров аренды от 11.08.2014 и 06.03.2017 ответчику предоставлены в аренду помещения в данном здании общей площадью 240,5 кв.м (в 2014 году) и 69 кв.м (в 2017 году). Помещения предоставлены для использования в целях производства хлеба и мучных кондитерских изделий и организации точки общественного питания с минимальным количеством посадочных мест.

Спорный земельный участок площадью 522 кв.м впервые предоставлен ответчику по договору аренды в 2018 году, разрешенное использование – общественное питание, 25.05.2018 сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Таким образом, договор аренды земельного участка заключен в 2018 году не в целях размещения здания, помещения в котором переданы ответчику ранее по двум договорам аренды в 2014 и в 2017 годах, а с разрешенным использованием - общественное питание. Данный вид разрешенного использования соответствует сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, не менялся.

Кроме того, Общество в ответе от 24.09.2018 на запрос Прокурора от 17.09.2018 также сообщило, что земельный участок площадью 522 кв.м необходим для организации общественного питания, на нем располагается не только здание, но и большая беседка для посетителей кафе.

В связи с этим правовых оснований для предоставления ответчику данного земельного участка по рассматриваемому договору без проведения торгов, предусмотренных нормами ГК РФ и ЗК РФ, не установлено.

Ссылка подателя жалобы на площадь застройки на земельном участке, указанную в техническом паспорте на здание котельной от 10.09.2012, не принимается во внимание, с учетом вышеперечисленных установленных судом обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, согласно которым в муниципальной собственности находится здание площадью 298,9 кв.м (регистрация права 13.02.2014), в аренду переданы помещения общей площадью 240,5 кв.м для производства хлеба и мучных изделий (в 2014 году), 69 кв.м для организации общественного питания (в 2017 году), предоставление в 2018 году вновь сформированного земельного участка не для размещения здания, а для осуществления общественного питания, на земельном участке расположено не только здание, но и большая беседка для посетителей кафе, на что указал сам ответчик в ответе на запрос прокуратуры.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение договора аренды от 28.06.2018, по существу, направлено на обход установленных пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ процедур передачи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах, проводимых в форме аукциона. Несоблюдение установленного порядка предоставления земельного участка не может повлечь возникновение у арендатора права использовать участок.

Нормативное закрепление процедуры торгов обеспечивает единство экономического пространства на территории Российской Федерации, расширение возможностей для получения физическими и юридическими лицами прав в отношении государственного или муниципального имущества, развитие добросовестной конкуренции, обеспечение гласности и прозрачности при передаче прав в отношении государственного или муниципального имущества, предотвращение коррупции и других злоупотреблений.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку процедура торгов перед заключением договора аренды земельного участка от 28.06.2018 не проводилась, а проведение такой процедуры исходя из закона является обязательным условием передачи в аренду земельного участка, данная сделка является ничтожной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Иск удовлетворен правомерно.

Оснований не согласиться с данным выводом у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 30 января 2019 года по делу № А05-17477/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Соловецкая Трапеза» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева


Судьи

Ю.В. Зорина

А.Н. Шадрина