Решение от 4 мая 2023 г. по делу № А50-31638/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕРМСКОГО КРАЯ

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А50-31638/2022
04 мая 2023 года
город Пермь



Резолютивная часть решения объявлена 26 апреля 2023 года. Полный текст решения изготовлен 04 мая 2023 года.


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Батраковой Ю.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пастуховой И.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (614990, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об оспаривании действий Управления,

с привлечением к участию в деле заинтересованных лиц, общества с ограниченной ответственностью «Регион» (614036, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), ФИО1 (01.07.1975г.р., г. Пермь; 614000, <...>), Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в лице отдела службы судебных приставов по Ленинскому и Индустриальному районам г. Перми (614990, <...>), Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: ФИО2, паспорт;

от регистрирующего органа: ФИО3, доверенность от 22.12.2022 №180, паспорт, диплом;

от ООО «Регион»: ФИО4, доверенность от 01.07.2022, паспорт, диплом;



установил:

определением от 29.12.2022 к производству Арбитражного суда Пермского края заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (принято далее – Заявитель, ИП ФИО2) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Регистрирующий орган) о признании незаконным действий, выразившихся в приостановлении процедуры регистрации права собственности Заявителя на объект недвижимости с кадастровым номером 59:01:4410177:494 (бокс 14), расположенный по адресу <...>; об обязании устранить данные нарушения и провести государственную регистрацию перехода права собственности.

Участвующие в деле лица уведомлены надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела в соответствии со статьями 121 и 123 АПК РФ, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Пермского края.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены общество с ограниченной ответственностью «Регион», ФИО1, Главное Управление Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю в лице отдела службы судебных приставов по Ленинскому и Индустриальному районам г. Перми, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Пермском крае на основании ст. 51 АПК РФ.

В судебном заседании Заявитель настаивает на заявленных требованиях в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении. Позиция заявителя сводится к тому, что в отношении приобретенного имущества (гаражного бокса) отсутствуют какие-либо ограничения на совершение регистрационных действий, кроме того, заявитель перед принятием решения участвовать в торгах, ознакомился в документацией о проведении торгов, к которой были приложены выписки из ЕГРН, а также иные документы. По мнению Заявителя, требования Регистрирующего органа о предоставлении дополнительных документов на земельный участок под гаражным боксом, расположенным по другому адресу, являются незаконными.

Представитель регистрирующего органа представил в материалы дела отзыв на заявление, дополнительные документы к нему. По мнению Регистрирующего органа, приостановление государственной регистрации перехода права собственности ФИО1 к ИП ФИО2 произведено законно и обоснованно в соответствии с положениями ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ссылается на принцип единства земельных участков и расположенных на нем объектов недвижимости.

Представитель ООО «Регион», Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Пермском крае представили в материалы дела отзывы на заявление, в которых поддержали позицию ИП ФИО2

Выслушав Заявителя, представителей Регистрирующего органа и ООО «Регион», изучив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующее.

18.11.2021 ИП ФИО2 обратился в ГБУ ПК «Пермский краевой МФЦ ПГМУ» филиал Кунгурский с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 59:01:4410177:494, гараж-бокс, общей площадью 30,8 кв.м., расположенный по адресу: <...>, бокс 14.

К заявлению были приложены: судебный акт, исполнение которого производится судебным приставом-исполнителем (судебный приказ о взыскании налога); постановление судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства от 12.12.2019; постановление судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги от 28.06.2022; акт передачи арестованного имущества на торги от 30.06.2022; постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15 % от 17.08.2022, протокол о результатах публичных торгов, протокол подведения итогов процедуры от 07.11.2022, а также Договор купли-продажи имущества на торгах от 18.11.2022 № 470т.

Дополнительным обращением было представлено заявление ООО «Регион» (специализированная организация, определенная государственным контрактом) на переход права собственности в отношении объекта.

04.12.2022 Регистрирующим органом было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 4 части 1, пункта 2 части 4, части 5 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В качестве оснований для приостановления указан пункт 7 части 1 статьи 26 Закона 218-ФЗ - форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

При проведении правовой экспертизы государственным регистратором было установлено, что при продаже помещения бокса не были соблюдены нормы пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, части 1 статьи 57 Закона 218-ФЗ, статьи 552 ГК РФ.

Полагая, что в отношении приобретенного имущества отсутствуют какие-либо ограничения на совершение регистрационных действий, действия регистрирующего органа, выраженные в принятии Уведомления о приостановлении государственной регистрации права, нарушают права и законные интересы Заявителя в сфере предпринимательской деятельности, ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд считает требования ИП ФИО2 не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создают препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконным решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления необходимо одновременно наличие двух условий: несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По общим правилам (ст. 65 АПК РФ), каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (п.5 ст. 200 АПК РФ).

В соответствии с п. 2. ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Как следует из материалов дела, 18.11.2022г. между ООО «Регион», действующим на основании Государственного контракта №13 от 16.08.2021г., доверенности №69 от 13.12.2021г., в соответствии с поручением №470т от 30.06.2022г. ТУ Росимущества в Пермском крае, в лице директора ФИО5, именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной Стороны, и ИП ФИО2, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой Стороны, действующие на основании Протокола об определении победителя торгов, проведенных Организатором торгов «07» ноября 2022 г. в 12 час. 00 мин. на ЭТП: https://utp.sberbank-ast.ru/. был заключен Договор купли-продажи имущества на торгах №470т, по условиям которого продавец обязался продать (передать в собственность) арестованное имущество: Нежилое помещение, площадью 30,8 кв.м, с кадастровым номером 59:01:4410177:494, расположенное по адресу: <...>, бокс 14.

Как следует из п. 1.2. договора Правообладателем (собственником) арестованного имущества являлся ФИО1.

В силу 1.3. договора Имущество передано на основании исполнительного производства № 213147/19/59004-СД, возбужденного 14.03.2022г. в отношении должника ФИО1, в пользу нескольких взыскателей, судебным приставом - исполнителем ОСП по Ленинскому и Индустриальному районам г. Перми УФССП России по Пермскому краю, постановления о передаче имущества на торги от 28.06.2022г., акта передачи имущества на торги от 30.06.2022г., постановления о снижении на 15% от 17.08.2022г., проданного в соответствии с заявкой на проведение торгов.

Общая стоимость имущества составила 529 694 руб. 50 коп. Покупателем сумма за выигранный лот оплачена в полном объеме. Согласно протоколу об определении победителя торгов задаток и сумма за вычетом задатка считаются полной стоимостью имущества (п.п. 1.4., 1.5. Договора).

Согласно представленной в материалы дела Выписки из ЕГРН от 21.06.2022г. на нежилое помещение с кадастровым номером 59:01:4410177:494, расположенное по адресу: <...>, бокс 14, данный гараж-бокс №14 расположен в здании с кадастровым номером 59:01:4410177:46 (л.д. 28-30).

При этом из Выписки на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410172:16, расположенный по адресу: <...>, из раздела «кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» следует, что здание с кадастровым номером 59:01:4410177:46 не расположено на земельном участке по тому же адресу.

Представитель Регистрирующего органа пояснила, что здание с кадастровым номером 59:01:4410177:46 (в котором расположен спорный гараж-бокс №14), расположено на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410172:5, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под коллективные гаражи-боксы, уточненной площадью 1655 кв. м, по адресу: край Пермский, г. Пермь, р-н Свердловский, ул. Сибирская, 65б.

Регистрирующий орган также пояснил, что право собственности на гараж-бокс №14 зарегистрировано 11.04.2019 на основании Договора купли-продажи гаража от 26.03.2019 за ФИО1, запись о государственной регистрации права собственности № 59:01:4410177:494-59/090/2019-2 является актуальной.

Из анализа представленного в материалы дела регистрационного дела на спорный гараж-бокс следует, что по условиям Договора купли-продажи гаража от 26.03.2019, ФИО1 одновременно с гаражом было передано право долевой собственности (308/8968 доли в праве) на земельный участок, на котором расположено здание с кадастровым номером 59:01:4410177:46 (в котором расположен спорный гараж-бокс №14), Запись № 59:01:4410172:5-59/090/2019-11 также является актуальной за ФИО1.

Как уже было указано ранее, 04.12.2022 регистрирующим органом вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 4 части 1, пункта 2 части 4, части 5 статьи 29 Закона № 218-ФЗ.

В качестве оснований для приостановления указан пункт 7 части 1 статьи 26 Закона 218-ФЗ, форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

При проведении правовой экспертизы государственным регистратором было установлено, что при продаже помещения бокса не были соблюдены нормы пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, части 1 статьи 57 Закона 218-ФЗ, статьи 552 ГК РФ.

Деятельность органа, осуществляющего государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, регулируется Законом № 218-ФЗ, а также иными нормативными документами в сфере оборота объектов недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке.

Порядок осуществления государственной регистрации прав включает проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия или отсутствия установленных Законом № 218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в её осуществлении (ч. 1 ст. 26, ст. 27, ч. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ, п. 213 - п. 239 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утв. приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278).

Согласно п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

При государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности (ч. 1 ст. 57 Закона № 218-ФЗ).

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что являются ничтожными сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу (Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).).

Таким образом, нормы ст. 35 ЗК РФ, применяемые во взаимосвязи с правилами ст. 552 ГК РФ, с учетом правовых подходов, изложенных в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», указывают, что отчуждение помещения в здании проводится вместе с отчуждением доли владельца помещения в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание.

В этом случае обеспечивается принцип единства земельных участков и расположенных на них объектов.

Законодательство не делает исключений при продаже доли в праве собственности на объект недвижимости на публичных торгах.

Анализ представленного на государственную регистрацию Договора купли-продажи имущества на торгах №470т от 18.11.2022г. показал, что принцип единства земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости не соблюдён при его составлении, в следствие чего, такой договор является несоответствующим требованиям действующего законодательства.

В такой ситуации решение государственного регистратора о приостановлении государственной регистрации прав являлось правомерным, более того являлись обязательными в силу установленных норм действующего законодательства.

Суд также отмечает, что Гараж-бокс и доля в праве на земельный участок были приобретены ФИО1 одновременно по одному договору купли-продажи от 26.03.2019. При передаче на реализацию с торгов имущества ФИО1 судебный пристав должен был установить наличие у должника права долевой собственности на земельный участок, расположенный под гаражом, реализовывать данное имущество одновременно.

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. С иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо (п. 1 ст. 449, ч. 1 ст. 449.1 ГК РФ). В частности, такими лицами могут быть: участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; стороны исполнительного производства; судебный пристав-исполнитель; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание нарушение принципа единства земельных участков и расположенных на них объектов, основания для признания принятого Регистрирующим органом Уведомления о приостановлении государственной регистрации права, незаконным, у суда отсутствуют.

Расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на Заявителя в силу ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 136, 137, 159, 167-171, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд Пермского края.


Судья Ю.В. Батракова