Постановление от 8 ноября 2024 г. по делу № А45-15321/2023

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ


город Томск Дело № А45-15321/2023


Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2024 года.


Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего


Афанасьевой Е.В.,

судей


Апциаури Л.Н.,



ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Касьян В.Ф., секретарем Горецкой О.Ю., рассмотрел в судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции, дело № А45-15321/2023, (судья Галкина Н.С.) по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска (ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Гамма» (ИНН <***>) о взыскании долга, неустойки.

В судебном заседании приняли участие - без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее также - истец, мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гамма» (далее также - ответчик, ООО «Гамма») о взыскании долга по договору аренды земельного участка № 118895а от 02.06.2014 за период с ноября 2019 года по февраль 2023 года в размере 2 001 632 рубля 01 копейка, неустойки за период с 18.06.2017 по 15.03.2023 в размере 631 739 рублей 20 копеек.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка № 118895а от 02.06.2014.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.07.2023 суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Гамма» (ИНН <***>) в пользу мэрии города Новосибирска (ИНН <***>) долг 2 001 632 рубля 01 копейку, пени 608 275 рублей 95 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В доход федерального бюджета с ответчика взыскана государственная пошлина.

Не согласившись с данным решением, общество с ограниченной ответственностью «Гамма» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование к отмене решения податель жалобы указывал на противоречие принятым судом условиям договора аренды фактическим обстоятельствам спора, отсутствие со стороны суда оценки представленного мэрией расчета арендной платы как за размещение нестационарного объекта. Апеллянт ссылается на установление судебным актом по делу А45-4816/2018 факта наличия на данном участке объекта недвижимого имущества – нежилого здания, необходимость определения арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, поскольку земельный участок использовался для эксплуатации здания. Кроме того, постановление Администрации Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па на момент заключения договора уже не действовало. Начисление договорной неустойки после истечения срока действия договора является необоснованным. Также апеллянт указывал на ненадлежащее извещение его о рассмотрении дела в связи с тем, что согласно данным сайта Почты России письмо возращено по иным обстоятельствам, не отражен факт вторичного извещения. Доказательств надлежащего извещения ответчика в материалах дела не имеется.

От Мэрии города Новосибирска в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступили отзывы на апелляционную жалобу, в котором истец настаивает на праве требовать взыскания задолженности за все время просрочки, ссылается на добровольное принятие обязательств по договору ответчиком при его подписании, а также на наличие обязанности обеспечить получение поступающей корреспонденции, размещение информации о движении дела на сайте суда.

Исследовав материалы дела в судебном заседании, апелляционный суд пришел к выводу о наличии основания для безусловной отмены судебного акта, предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции, поскольку судом апелляционной инстанции было установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Гамма» не было надлежащим образом извещено о назначении дела к судебному разбирательства на 20.07.2023. Определением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2023 года суд перешел к рассмотрению дела № А45-15321/2023 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

От Мэрии города Новосибирска поступили письменные объяснения, в которых истце указывает на то, что при предоставлении части земельного участка в аренду ООО «Гамма» не раскрыло перед мэрией города Новосибирска наличие зарегистрированного права собственности на объект, расположенный на испрашиваемой в аренду части земельного участка, ООО «Гамма» само просило предоставить объект аренды для размещения нестационарного объекта. Мэрия города Новосибирска считает, что имеет место факт злоупотребления правом со стороны ООО «Гамма». Договор аренды, в период срока его действия, не признан недействительной сделкой, в том числе, например, по основанию несоответствия цели предоставления объекта аренды (части земельного участка) и фактического исполнения со стороны арендатора, осуществившего действия, вышедшие за пределы принятых обязательств.

Определениями Седьмого арбитражного апелляционного суда об отложении судебного разбирательства неоднократно истцу было предложено представить документы и сведения, необходимые для рассмотрения дела, в том числе представить расчет платы за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации здания (с учетом необходимой для эксплуатации здания площади и нормативных правовых актов, регулирующих арендную плату за землю для эксплуатации нежилого здания).

Мэрией города Новосибирска представлены в суд письменные объяснения, в которых истец настаивает на обоснованности взыскания по договору аренды № 118895а от 02.06.2014, при этом также указано, что схема расположения земельного участка постановлением от 23.12.2022 № 4714 утверждена, но процедура не завершена. Также Мэрией города Новосибирска представлены в суд письменные объяснения, в которых истец указывает, что представить истребуемый судом расчет размера арендной платы не представляется возможным, поскольку для его определения существенными являются такие категории как «кадастровая стоимость», «разрешенное использование» и «целевое назначение земельного участка», которые не соответствуют в настоящее время спорному земельному участку, поскольку согласно пункту 1.14 методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» земельный участок характеризуется его назначением (категорией и (или) разрешенным использованием), а также видом осуществляемой на нем градостроительной деятельности, исходя из этапа жизненного цикла иных объектов недвижимости, расположенных на нем: незастроенный, в том числе застраиваемый, и застроенный земельный участок. В отношении вопроса суда о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания ответчика, сообщает, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:073100:53, учтен в государственном реестре недвижимости площадью 1023 кв.м. При этом, договор аренды земельного участка от 02.06.2014 № 118895а был заключен между сторонами на часть земельного участка площадью 405 кв.м. Аналогичный размер минимальной необходимой площади участка для обслуживания здания был рассчитан кадастровым инженером, согласно заключению, представленному в материалы дела ответчиком. Таким образом, мэрия города Новосибирска не отрицает, что минимальная площадь земельного участка, подлежащего передаче в аренду для эксплуатации здания кафе, составляет 405 кв.м.

В части представления расчета платы определение апелляционного суда от 01.11.2023 истцом не исполнено, определение апелляционного суда от 05.12.2023 истцом не исполнено.

Постановлением от 01.02.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение от 26.07.2023 Арбитражного суда Новосибирской области отменено, в удовлетворении иска отказано, с мэрии в пользу общества взыскано 3 000 руб. судебных расходов на уплату государственной пошлины.

Мэрия обратилась с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление от 01.02.2024 суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение от 26.07.2023 суда первой инстанции.

Постановлением от 13.06.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа постановление от 01.02.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-15321/2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

В постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа указано, что суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что размер обязательства по оплате неосновательного обогащения, подлежащий взысканию с ответчика, должен соответствовать размеру обязательства арендатора за пользование этим земельным участком, рассчитанного по регулируемой цене, и что в данном случае подлежит применению пункт 5 Порядка № 219-п, основанный на применении кадастровой стоимости земельного участка. Затруднения в расчете арендной платы в соответствии с формулой, предусмотренной пунктом 5 Порядка № 219-п, возникли в связи с тем, что кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена применительно к иному виду разрешенного использования, не соответствующего фактическому использованию части земельного участка ответчиком. Суд апелляционной инстанции произвел самостоятельный расчет, применив указанные значения кадастровой стоимости земельного участка, и при этом исходил из невозможности установить и учесть иной показатель кадастровой стоимости, соответствующий фактическому использованию земельного участка ответчиком, по той причине, что мэрия отказалась представлять такой расчет по неоднократному запросу суда.

Судебная коллегия суда округа признала такой подход, основанный на применении принципа состязательности, необоснованным, поскольку в данном случае позиция обеих сторон не соответствует законодательству, а ответчик допустил злоупотребление правом. Мэрия и ответчик не учли, что в настоящем случае значение показателя кадастровой стоимости в целях расчета неосновательного обогащения является определимым, о чем они не могли не знать. При этом неверно исчисленный размер неосновательного обогащения нарушает публичные интересы, ведет к недополучению доходов от использования земельного участка.

При направлении дела на новое рассмотрение указано, что суду необходимо было определить надлежащее значение показателя, соответствующего кадастровой стоимости фактически используемого ответчиком земельного участка, а также значения коэффициентов, предусмотренные пунктом 5 Порядка № 219-п и соответствующие деятельности ответчика (при этом определение значения, которое необходимо учесть в расчете, не будет являться актом установления кадастровой стоимости, но определением той суммы, которую ответчик сберег вследствие неосновательного пользования земельным участком). В случае необходимости к участию в деле могло быть привлечено лицо, на которое возложено определение кадастровой стоимости в соответствии с Порядком № 514 (пункт 2). В отношении ответчика следует учесть, что ответчик в силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Также судом округа указано, что при новом рассмотрении дела необходимо суду предложить истцу представить соответствующий расчет и определить надлежащую сумму задолженности. Кроме того, при новом рассмотрении следует учесть доводы мэрии о том, что вопрос о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания ответчика, разрешен, так как земельный участок с кадастровым номером 54:35:07310:53 учтен в ГКН с площадью 1 023 кв. м.

При новом рассмотрении дела, которое также осуществлялось по правилам, предусмотренным для рассмотрения дел в суде первой инстанции, ввиду отсутствия в деле и непредставления Мэрией сведений, позволяющих установить среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей категории и виду разрешенного использования для кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок, либо в соответствии с иными подпунктами данного пункта (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпункте «а» настоящего пункта; в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта, и расположения земельного участка в границах населенного пункта) применительно к осуществляемому ответчиком виду деятельности – общественное питание, апелляционный суд считает необходимым привлечение к участию в деле лица, на которое возложено определение кадастровой стоимости в соответствии с Порядком № 514 (пункт 2).

Согласно пункту 2 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514, определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящего Порядка (далее - определение кадастровой стоимости), осуществляется уполномоченными лицами территориальных органов федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав, или в случае принятия решения таким органом о наделении полномочиями по определению кадастровой стоимости в соответствии с частью третьей статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» - уполномоченными лицами подведомственного такому органу бюджетного учреждения. В соответствии с частью третьей статьи 24.19 Закона № 135-ФЗ предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет публично-правовая компания.

В приказе Росреестра от 12.05.2015 № П/210 указано на наделение федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Указанное учреждение присоединено к Публично-правовой компании «Роскадастр»

В этой связи апелляционный суд определением от 29.08.2024 привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, Публично-правовую компанию «Роскадастр» в лице филиала по Новосибирской области, предложив им представить необходимые сведения, при этом указать среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей категории и виду разрешенного использования для кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок, либо в соответствии с иными подпунктами данного пункта (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпункте «а» настоящего пункта; в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта, и расположения земельного участка в границах населенного пункта) с учетом использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 54:35:073100:53 для целей эксплуатации здания - общественное питание. Предлагается определить соответствующее значение кадастровой стоимости, применимой в период с ноября 2019 года по февраль 2023 года (определение значения, которое необходимо учесть в расчете, не будет являться актом установления кадастровой стоимости, но определением той суммы, которую ответчик сберег вследствие неосновательного пользования земельным участком).

Указанным определением от 29.08.2024 судом во исполнение указаний суда округа также указано Мэрии города Новосибирска представить расчет задолженности с учетом указаний суда округа.

От Управления Росреестра по Новосибирской области во исполнение определения суда поступили письменные объяснения с указанием сведений, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:35:073100:53 в размере 2 117,50 рублей применялась с 28.04.2014 по 31.12.2021, разрешенное использование «общественное питание» относится к 5 группе ВРИ, УКПС 5 группы ВРИ в кадастровом квартале 54:35:073100 составлял 14 918,90 руб./кв.м, соответственно, кадастровая стоимость могла составлять 225 648 362,50 рублей. Также сообщается, что в соответствии с Законом об оценке в Новосибирской области в 2021 году проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, в 2022 году – всех категорий земель, полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, наделено Государственное бюджетное учреждение Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации».

От Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Новосибирской области поступили письменные объяснения с указанием сведений о том, что если бы разрешенное использование соответствовало 5 группе ВРИ, то УКПС 5 группы ВРИ составлял бы 14 918,90 руб./кв.м, кадастровая стоимость земельного участка могла составлять 225 648 362,50 рублей и применялась бы до 01.01.2022.

Также сообщается, что результаты государственной кадастровой оценки утверждены Приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 28.10.2021 № 4003 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Новосибирской области, и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам) Новосибирской области». В соответствии с п.7 ч.2 ст.18 Закона об оценке, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в 3 силу акта об утверждении результатов определения кадастровой 4 стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки. Приказ № 4003 вступил в законную силу в 2021 году, следовательно, кадастровая стоимость земельного участка в размере 50 792 086.23руб. применяется с 01.01.2022.

В 2022 году на основании Приказа Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 11.05.2021 №1572 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Новосибирской области» ГБУ НСО «ЦКО И БТИ проводилась государственная кадастровая оценка всех земельных участков, расположенных на территории Новосибирской области. Результаты государственной кадастровой оценки утверждены Приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 20.10.2022 №3017 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» (далее – Приказ №3017). В соответствии с п.7 ч.2 ст.18 Закона об оценке, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки. Приказ №3017 вступил в законную силу в 2022 году, следовательно, кадастровая стоимость земельного участка в размере 243998.31 руб. применяется с 01.01.2023.

Также указано, что определить соответствующее значение кадастровой стоимости, применимой в период с 01.01.2022 по февраль 2023, с учетом использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 54:35:073100:53 для целей эксплуатации здания – общественное питание, вправе только ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», в который рекомендуется обратиться для определения кадастровой стоимости. Дополнительно сообщено, что органом регистрации прав 09.03.2023 был осуществлен государственный кадастровый учет в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 54:35:073100:323 из земельного участка с кадастровым номером 54:35:073100:53, в результате которого площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:073100:53 была изменена. Кадастровая стоимость земельного участка 54:35:073100:53 после внесения изменений в ЕГРН в сведения о его площади, была определена ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» в размере 16503.16 руб. и внесена Филиалом в ЕГРН 28.03.2023 на основании Акта об определении кадастровой стоимости от 27.03.2023 №АОКС-54/2023/000169, поступившего в адрес Филиала от органа регистрации прав. Дата начала применения кадастровой стоимости- 09.03.2023.

Мэрией города Новосибирска определение не было исполнено, направлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца с учетом позиции, ранее изложенной истцом, в том числе в кассационной жалобе.

В связи с поступлением указанных выше сведений от третьих лиц определением от 04.10.2024 рассмотрение дела апелляционным судом было отложено, судом указано, что истцу необходимо ознакомиться с поступившими в суд материалами от третьих лиц, представить справочный расчет задолженности с учетом справочных сведений, указанных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, Публично-правовой компанией «Роскадастр» в лице филиала по Новосибирской области. Ответчику - представить письменные объяснения с указанием всех показателей, указанных в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.06.2024, а также справочных сведений, указанных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, Публично-правовой компанией «Роскадастр» в лице филиала по Новосибирской области.

Указанное определение суда также не было исполнено ни истцом, ни ответчиком. Судом объявлялся перерыв, после перерыва также не поступило каких-либо расчетов.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, лица, участвующие в деле, своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, ходатайств об отложении заседания не поступало. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей надлежащим образом извещенных указанных лиц.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения предъявленного иска, при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.06.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 118895а (далее - договор), по условиям которого в аренду передана часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:073100:53 (учетный номер части - 1), расположенной в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 405 кв.м из общей площади земельного участка 15125 кв.м. для эксплуатации павильона (общественное питание) по ул. Кирова (пункты 1.1 и 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 1.4 договора, срок действия договора с 02.06.2014 по 01.07.2016.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45- 4816/2018 установлено, что на земельном участке располагается здание с кадастровым номером 54:35:073100:41, принадлежащее на праве собственности ответчику.

Поскольку земельный участок не был возвращен истцу по акту приема-передачи, истец, в связи с фактическим пользованием ответчиком частью земельного участка, продолжал начисление арендной платы.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, размер арендной платы устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 445 055 рублей в год или 37 087 рублей 92 копеек в месяц.

Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным (пункт 2.4.2 договора).

Истец указывает, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с ноября 2019 года по февраль 2023 года в размере 2 001 632 рубля 01 копейка.

Пунктом 2.4.3 договора предусмотрена ответственность арендатора в случае неуплаты арендных платежей в срок, установленный договором, в виде неустойки за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности.

В связи с наличием задолженности, истец на основании пункта 2.4.3 договора начислил ответчику неустойку за период с 18.06.2017 по 15.03.2023 в размере 631 739 рублей 20 копеек.

Мэрией в адрес общества направлено досудебное уведомление № 31/20-2723 от 22.06.2022 с требованием оплаты образовавшейся задолженности не позднее 30 календарных дней со дня направления уведомления.

Ответчик в добровольном порядке задолженность не погасил, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истцу было известно о нахождении на спорном земельном участке объекта капитального строительства, но он продолжал начислять арендную плату, рассчитанную как за земельный участок для эксплуатации павильона.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое участвующее в деле лицо должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований либо возражений.

Системное толкование пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Невозвращение имущества за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование имуществом в размере, определенном этим договором, за период с момента прекращения договора до возврата арендодателю имущества (абзац 2 статьи 622 ГК РФ, с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных в арендой»).

Арбитражный суд Новосибирской области при принятии решения исходил из того, что ответчик продолжает занимает часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:073100:53, что подтверждено материалами дела № А45-4816/2018. Вместе с тем, из судебных актов по делу № А45-4816/2018, вступивших в законную силу, следует, что на спорной части земельного участка еще до предоставления его в аренду по договору от 02.06.2014 находился не временный объект, а здание, являющееся объектом недвижимости, о чем истцу было известно.

Так, в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А45-4816/2018 указано, что согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 54:35:073100:53 от 28.04.2014 и выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 20.10.2017 указанному земельному участку кадастровый номер 54:35:073100:53 присвоен 28.04.2014, этот земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 54:35:073100:24, который, в свою очередь, снят с кадастрового учета также 28.04.2014.

Из выписки из ЕГРН от 20.10.2017 следует, что за ООО «Гамма» зарегистрировано право собственности на расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:073100:53 нежилое здание с кадастровым номером 54:35:073100:41 по адресу: <...>, общей площадью 711,8 кв. м, количество этажей: четыре, а также подземный - один, год ввода в эксплуатацию: 2013 (запись от 19.06.2013 № 54-54-01/286/2013-295), кадастровый номер здания внесен в государственный кадастр недвижимости 10.09.2013.

Приказом администрации Октябрьского района города Новосибирска от 06.08.2013 по результату рассмотрения обращения ООО «Гамма» о присвоении почтового адреса и схемы планировочной организации А45-4816/2018 земельного участка с расположением объекта на топографической основе, на основании постановления мэра от 21.07.2010 № 235 «Об утверждении положения об адресации объектов недвижимости на территории города Новосибирска, пункта 4.6 Положения об администрации района города Новосибирска, утвержденного решением городского Совета Новосибирска от 22.06.2006 № 207 «О территориальных органах мэрии города Новосибирска», зданию кафе, расположенному по улице Кирова, 29/1 на земельном участке с кадастровым номером 54:35:073100:24, присвоен постоянный адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Кирова, 29/1 (пункт 1). ООО «Гамма» обязано установить номерной знак (аншлаг) установленного образца на фасаде здания (пункт 2).

Актом осмотра от 19.10.2017 № 822876, составленным специалистом мэрии города Новосибирска, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:073100:53 возведено здание для размещения и эксплуатации кафе «Квартира 50», на момент осмотра кафе функционировало. Вокруг здания организована зона отдыха, включающая малые архитектурные формы, скамейки, кустарники и пешеходные тропинки.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из того, что фактически мэрией заявлены требования о сносе самовольной постройки, и, руководствуясь положениями статьи 195, пункта 1 статьи 200, пунктов 1, 3 статьи 222 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), на основании совокупности собранных по делу доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы, установили, что спорная постройка является объектом капитального строительства, который соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и, учитывая, что договор аренды от 02.06.2014, является одновременно актом приема-передачи земельного участка, принимая во внимание, что право собственности на расположенное на спорной части земельного участка здание, как на объект недвижимого имущества, зарегистрировано за ООО «Гамма» 19.06.2013, а также факт присвоения этому зданию постоянного адреса приказом от 06.08.2013 администрации Октябрьского района города Новосибирска, являющейся согласно пункту 1.1 Положения об администрации района города Новосибирска структурным подразделением (территориальный орган) мэрии города Новосибирска, пришли к обоснованному выводу о том, что истцу должно было быть известно о нахождении объекта капитального строительства на этом участке не ранее даты государственной регистрации права собственности на здание (19.06.2013) и не позднее чем в момент заключения договора аренды (02.06.2014).

В постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа поддержан вывод судов о пропуске срока исковой давности, мотивированный тем, что истцу должно было быть известно о нахождении объекта капитального строительства на этом участке не ранее даты государственной регистрации права собственности на здание (19.06.2013) и не позднее чем в момент заключения договора аренды (02.06.2014).

Сведения о здании с кадастровым номером 54:35:073100:41, в том числе о его местоположении, содержатся в УГРН и являются общедоступными с момента его постановки на кадастровый учет (10.09.2013). В этой связи еще при заключении договора аренды истцу было известно о нахождении на земельном участке не временного, а капитального здания, относящегося к объектам недвижимости, что без сноса такого объекта в принципе исключает возможность освобождения земельного участка после прекращения договора аренды.

В этой связи ссылки истца на необходимость продолжения начисления арендной платы исключительно исходя из условий договора аренды от 02.06.2014, заключенного с ответчиком для размещения нестационарного объекта, по которому, как указывает истец, ответчиком добровольно были приняты на себя обязательства по внесению арендной платы, не могут быть признаны обоснованными.

Согласно пункту 1.4 срок действия договора определен с 02.06.2014 по 01.07.2016. На основании пункта 6.2 истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

Договор прекращен 01.07.2016 в силу прямого указания пункта 6.2 договора, при этом уступившими в силу судебными актами установлено, что не позднее момента заключения такого договора истцу должно было быть известно о нахождении на земельном участке объекта недвижимости ответчика, право на которое зарегистрировано, в иске о сносе данной постройки судом уже было отказано.

В этой связи апелляционный суд не может признать обоснованным продолжение начисления арендной платы по условиям договора аренды для размещения нестационарного объекта, срок действия которого истек, при этом на земельном участке расположен был иной объект, вопрос о внесении арендной платы за который урегулирован законодательством.

Доводы о добровольном принятии на себя обязательств ответчиком по внесению арендной платы по договору не свидетельствуют о наличии оснований для удовлетворения требований, поскольку даже в случае добровольного принятия обязательств по договору для размещения нестационарного объекта, такие обязательства были приняты только лишь на срок действия договора.

Продолжение начисления арендной платы по такому договору по причине невозврата земельного участка не является обоснованным, поскольку нестационарным объектом такой участок не был занят. На момент заключения договора о предоставлении части земельного участка площадью 405 кв.м. истцу было явно известно о том, что на земельном участке расположен в действительности объект капитального строительства – здание в несколько этажей, в связи с чем истцу следовало предпринять меры по оформлению арендных отношений в соответствии с законодательством либо меры, направленные на снос постройки (которых не было предпринято в установленный срок). Согласно представленному заключению кадастрового инженера от 22.12.2023, сведениями ЕГРН установлено, что здание с кадастровым номером 54:35:073100:41. расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:073100:53. а именно в границах части указанного земельного участка с учетным номером 54:35:073100:53/1. площадью 405 кв.м. Мэрией не обоснована заключение договора аренды части земельного участка площадью 405 кв.м. для нестационарного объекта, который не мог быть размещен на соответствующей части участка, уже полностью занятой построенным и зарегистрированным в ЕГРН зданием ответчика.

Согласно представленному истцом расчету долг по арендной плате по договору за период с ноября 2019 года по февраль 2023 года составляет 2 001 632 рубля 01 копейку, данный расчет произведен исходя из условий договора, которые не могут применяться в связи с тем, что срок действия такого договора истек, при этом указанный договор не соответствовал закону и отношениям сторон по использованию земельного участка для размещения капитального здания, что является основанием для взимания регулируемой арендной платы.

В этой связи с ответчика в пользу публичного образования подлежит взиманию плата за пользование земельным участком для эксплуатации здания, равное размеру регулируемой арендной платы за использование земельного участка.

В постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа также было указано, что суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что размер обязательства по оплате неосновательного обогащения, подлежащий взысканию с ответчика, должен соответствовать размеру обязательства арендатора за пользование этим земельным участком, рассчитанного по регулируемой цене, и что в данном случае подлежит применению пункт 5 Порядка № 219-п, основанный на применении кадастровой стоимости земельного участка. Таким образом, размер должен определяться на основе соответствующих нормативных правовых актов с учетом необходимой для использования площади земельного участка и вида деятельности ответчика, осуществляемой на соответствующем земельном участке.

Согласно действующему в спорном периоде, а именно в ноябре 2019 года - феврале 2023 года, Постановлению Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п, которым утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области (в соответствующих редакциях), арендная плата по пункту 5 Порядка за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4, 4.2 настоящего Порядка, рассчитывается по формуле: Ап=Кс*Кр*Ка*Кдоп, где Кс кадастровая стоимость земельного участка. Кр - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка; Ка - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора; Кдоп - корректирующий коэффициент. Коэффициенты Кр, Ка и Кдоп утверждаются нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления муниципального, городского округа, муниципального района Новосибирской области в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах соответствующего муниципального образования Новосибирской области.

Указанная в кадастровом паспорте земельного участка площадью 15 125 кв.м. с кадастровым номером 54:35:073100:53 от 28.04.2014 кадастровая стоимость в размере 2 117, 5 руб., а также кадастровая стоимость, определенная при государственной кадастровой оценке в последующих периодах в отношении земельного участка площадью 15 125 кв.м. с кадастровым номером 54:35:073100:53 не может быть применена, поскольку такая стоимость не учитывает фактическое использование ответчиком земельного участка, не соответствующее виду разрешенного использования указанного земельного участка с «парки, скверы, бульвары и иные озелененные территории».

В этой связи, как указано в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, суду необходимо определить надлежащее значение показателя, соответствующего кадастровой стоимости фактически используемого ответчиком земельного участка, а также значения коэффициентов, предусмотренные пунктом 5 Порядка № 219-п и соответствующие деятельности ответчика, определение значения, которое необходимо учесть в расчете, не будет являться актом установления кадастровой стоимости, но определением той суммы, которую ответчик сберег вследствие неосновательного пользования земельным участком.

В связи с тем, что в дело уже поступили от привлеченных третьих лиц необходимые сведения о показателях кадастровой стоимости, суд не считает необходимым привлечение иных лиц к участию в деле.

Поскольку использовался не весь участок, то для определения элемента формулы Кс (кадастровая стоимость фактически используемого земельного участка) суду необходимо определить показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м. участка с кадастровым номером 54:35:073100:53, соответствующий деятельности ответчика, и фактически используемую ответчиком площадь.

Доводы ответчика о том, что необходимо исходить из площади 405 кв.м. подлежат отклонению. Земельный участок с кадастровым номером 54:35:073100:53 сформирован и поставлен на кадастровый учет 28.04.2014, одновременно в его составе сформирована часть земельного участка с учетным номером 54:35:073100:53/1. Несмотря на то, что Мэрия г, Новосибирска, формируя часть земельною участка с кадастровым номером 54:35:073100:53 (учетный номер части 54:35:073100:53/1) обладала сведениями о наличии в её границах здания с кадастровым номером 54:35:073100:41 и сочла её площадь, составляющую 405 кв.м, необходимой и достаточной для обслуживания указанного здания, не имеется каких-либо оснований для вывода о том, что фактически эксплуатируется исключительно площадь, занятая самим пятном застройки здания, и не используется для его эксплуатации еще и рядом расположенная территория. Ссылки на заключенный 02.07.2014 договор аренды земельного участка применительно к площади отклоняются с учетом изложенного выше.

В соответствии со ст. 27 Правил землепользования и застройки г. Новосибирска предельный минимальный размер земельного участка составляет 1000 кв.м., минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства составляет - 3 м, максимальный процент застройки земельного участка составляет - 20 %.

Апелляционный суд при новом рассмотрении дела в соответствии с указаниями суда округа учитывает доводы мэрии о том, что вопрос о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания ответчика, разрешен, так как земельный участок с кадастровым номером 54:35:07310:53 учтен в ГКН с площадью 1 023 кв. м.

Как указано в кассационной жалобе по делу, ранее поданной Мэрией города Новосибирска, постановлением Мэрии города Новосибирска от 23.12.2022 № 4714 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории по улице Кирова площадью 14 102 кв.м., образуемого в границах территориальной зоны озеленения (Р-2), с видом разрешенного использования земельного участка: земельные участки территории) общего пользования (12.0) – объекты благоустройства территории. Указанное постановление относится к земельному участку, передаваемому муниципальному автономному учреждению города Новосибирска «Горзеленхоз», в отношении же спорного земельного участка с кадастровым номером 54:35:073100:53 указано, что он сохраняется в измененных границах.

Согласно сведениям, содержащимся в публичной кадастровой карте, земельный участок с кадастровым номером 54:35:073100:53 имеет площадь 1 023 кв.м.

Несмотря на то, что данный земельный участок имеет разрешенное использование «парки, скверы, бульвары и иные озелененные территории», а процедура изменения вида разрешенного использования указанного земельного участка с «парки, скверы, бульвары и иные озелененные территории» на «общественное питание (4.6) – кафе не более 50 посадочных мест» не была завершена в рассматриваемом периоде, объект истца в периоде взыскания с ноября 2019 по февраль 2023 года фактически располагался на территории, составившей в дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 54:35:073100:53 в измененных границах.

Суд считает, что указанная территория использовалась ответчиком для размещения здания, обоснования и возможности формирования с учетом сложившейся ситуации земельного участка для эксплуатации здания иной площади не представлено, при этом следует учесть, что формирование земельных участков должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства, в том числе пункта 2 статьи 27 Правил землепользования и застройки г. Новосибирска, согласно которой предельный минимальный размер земельного участка составляет 1000 кв.м. Исходя из того, что в конечном итоге в границах территориальной зоны озеленения был сформирован участок общего пользования 14 102 кв.м., а участок с кадастровым номером 54:35:073100:53, на котором и расположен объект ответчика, оставлен в измененных границах площадью 1 023 кв.м., в отсутствие доказательств того, что имелись основания и возможность для формирования участка меньшей площади для эксплуатации здания, апелляционный суд считает необходимым производить расчет неосновательного обогащения исходя их площади 1 023 кв.м. за весь заявленный период. Обоснования и доказательств иного ответчиком не представлено, использование такого участка не опровергнуто, а также не доказано, что при наличии объекта ответчика Мэрия имела возможность передать территорию в пределах площади 1 023 кв.м. непосредственно не занятую зданием в аренду иным лицам либо имела возможность ее использовать по назначению.

Согласно полученным апелляционным судом от Управления Росреестра по Новосибирской области сведениям, разрешенное использование «общественное питание» относится к 5 группе ВРИ, УКПС 5 группы ВРИ в кадастровом квартале 54:35:073100 составлял 14 918,90 руб./кв.м, соответственно, кадастровая стоимость могла составлять 225 648 362,50 рублей. Такая кадастровая стоимость применялась с 28.04.2014 по 31.12.2021 включительно. От Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Новосибирской области поступили аналогичные сведения о том, что если бы разрешенное использование соответствовало 5 группе ВРИ, то УКПС 5 группы ВРИ составлял бы 14 918,90 руб./кв.м, кадастровая стоимость земельного участка могла составлять 225 648 362,50 рублей и применялась бы до 01.01.2022.

Таким образом, значение элемента формулы Кс (кадастровая стоимость фактически используемого земельного участка) в периоды с ноября 2019 года по декабрь 2021 года включительно составляет 15 262 034,70 руб. (14 918,90 руб/кв.м. * 1 023 кв.м.) в год.

Являющиеся другими элементами формулы коэффициенты определяются в соответствии с Решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2015 № 1404 (ред. от 19.06.2019) «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города Новосибирска, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Новосибирска», составляют с учетом фактического использования участка и деятельности ответчика: Кр – прочие 0,015 (больше величины только у АЗС), Ка – прочие 1,0 (самый большой Ка), Кдоп – иные цели использования – 1,0 (самый большой Кдоп).

Плата за пользование участком за периоды по 31.12.2021 будет составлять исходя из формулы 228 930,52 рубля в год (15 262 034,70 * 0,015 * 1,0 * 1,0).

Помимо указанной формулы необходимо учесть, что в соответствии с пунктом 8 Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п, арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 29 ноября 2018 года № 459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов» уровень инфляции утвержден в размере, не превышающем 3,8 % (в ред. Федеральных законов от 18.07.2019 № 175-ФЗ, от 02.12.2019 № 389-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 02 декабря 2019 года № 380-ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов» уровень инфляции утвержден в размере, не превышающем 3,0%.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 08 декабря 2020 года № 385-ФЗ «О федеральном бюджете на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов» уровень инфляции утвержден в размере, не превышающем 3,7%.

В этой связи размер платы за 2019 год составит 237 629,88 рублей в год (228 930,52 * 103,8 %), за ноябрь и декабрь 2019 года – 39 604,98 рублей.

Размер платы за 2020 год составит 235 798,44 рублей в год (228 930,52 * 103 %).

Размер платы за 2021 год составит 237 400,95 рублей в год (228 930,52 * 103,7 %).

В целях дальнейшего определения итоговой задолженности суд считает необходимым произвести расчет и за 2018 год, который составит 236 714,16 рублей в год (228 930,52 * 103,4 %). В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 05 декабря 2017 года № 362-ФЗ «О федеральном бюджете на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов» уровень инфляции утвержден в размере, не превышающем 3,4 % (в ред. Федеральных законов от 03.07.2018 № 193-ФЗ, от 29.11.2018 № 458-ФЗ).

Из представленных Управлением Росреестра по Новосибирской области сведений следует, что результаты государственной кадастровой оценки утверждены Приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 28.10.2021 № 4003 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Новосибирской области, и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам) Новосибирской области». В соответствии с п.7 ч.2 ст.18 Закона об оценке, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки. Приказ № 4003 вступил в законную силу в 2021 году, следовательно, кадастровая стоимость земельного участка в размере 50 792 086,23 рублей применяется с 01.01.2022.

УКПС, исходя из площади земельного участка по состоянию на 01.01.2022, составит 3 358,15 руб./кв.м. (50 792 086,23 / 15 125 кв.м.)

Таким образом, значение элемента формулы Кс (кадастровая стоимость фактически используемого земельного участка) в 2022 году составит 3 435 387,45 руб. (3 358,15 руб/кв.м. * 1 023 кв.м.) в год.

Плата за пользование участком за 2022 год будет составлять исходя из формулы 51 530,81 рублей в год (3 435 387,45 * 0,015 * 1,0 * 1,0), применяются те же величины Кр, Ка, Кдоп, индексация на уровень инфляции в силу пункта 9 Порядка № 219-П не проводится в связи с изменением кадастровой стоимости.

В 2022 году на основании Приказа Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 11.05.2021 №1572 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Новосибирской области» ГБУ НСО «ЦКО И БТИ проводилась государственная кадастровая оценка всех земельных участков, расположенных на территории Новосибирской области. Результаты государственной кадастровой оценки утверждены Приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 20.10.2022 №3017 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» (далее – Приказ №3017). В соответствии с п.7 ч.2 ст.18 Закона об оценке, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки. Приказ №3017 вступил в законную силу в 2022 году, следовательно, кадастровая стоимость земельного участка в размере 243 998,31 руб. применяется с 01.01.2023.

Как сообщено третьим лицом, органом регистрации прав 09.03.2023 был осуществлен государственный кадастровый учет в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 54:35:073100:323 из земельного участка с кадастровым номером 54:35:073100:53, в результате которого площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:073100:53 была изменена. Кадастровая стоимость земельного участка 54:35:073100:53 после внесения изменений в ЕГРН в сведения о его площади, была определена ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» в размере 16 503,16 руб. и внесена Филиалом в ЕГРН 28.03.2023 на основании Акта об определении кадастровой стоимости от 27.03.2023 №АОКС-54/2023/000169, поступившего в адрес Филиала от органа регистрации прав. Дата начала применения такой кадастровой стоимости- 09.03.2023.

Последняя указанная величина кадастровой стоимости 16 503,16 руб., применяемая с 09.03.2023, определена в отношении земельного участка 54:35:073100:53 уже в измененных границах (1 023 кв.м.). До осуществления государственного кадастрового учета в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 54:35:073100:323 и изменением границ и площади земельного участка с кадастровым номером 54:35:073100:53, то есть в период проведения государственной кадастровой оценки, результаты которой утверждены Приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 20.10.2022 №3017, площадь участка 54:35:073100:53 еще не была изменена.

УКПС, исходя из площади земельного участка на период проведения кадастровой оценки и утверждения ее результатов, составит 16,13 руб./кв.м. (243 998,31 / 15 125 кв.м.)

Таким образом, значение элемента формулы Кс (кадастровая стоимость фактически используемого земельного участка) в 2023 году составит 16 500,99 руб. (16,13 руб/кв.м. * 1 023 кв.м.) в год (что согласуется с определенной уполномоченным органом после окончания кадастрового учета измененного участка и применяемой с 09.03.2023 кадастровой стоимостью 16 503,16 руб.), такое значение будет применяться при определении платы за январь и февраль 2023 года.

Плата за пользование участком за январь и февраль 2023 года будет составлять 10,31 руб. (исходя из формулы 247,51 рублей в год (16 500,99 * 0,015 * 1,0 * 1,0)), применяются те же величины Кр, Ка, Кдоп, индексация на уровень инфляции в силу пункта 9 Порядка № 219-П не проводится в связи с изменением кадастровой стоимости.

В этой связи за период с ноября 2019 года по февраль 2023 года подлежало внесению 564 345,49 рублей (39 604,98 + 235 798,44 + 237 400,95 + 51 530,81 + 10,31).

Указанные расчеты за 2022 года и за январь-февраль 2023 года произведены судом исходя из данных об утвержденной по результатам государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:35:073100:323.

Вместе с тем, вид использования такого участка не согласуется с его фактическим использованием ответчиком, которые использовал 1 023 кв.м. для эксплуатации объекта общественного питания.

С учетом указаний суда кассационной инстанции и поскольку такая стоимость не учитывает фактическое использование ответчиком земельного участка, не соответствующее виду разрешенного использования указанного земельного участка с «парки, скверы, бульвары и иные озелененные территории», суд принимает меры по определению надлежащего значения показателя, соответствующего деятельности ответчика.

Так, Приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 28.10.2021 № 4003 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Новосибирской области, и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам) Новосибирской области» утверждены не только результаты государственной кадастровой оценки утверждены

Согласно Приложению 2 к Приказу № 4003 утверждены значения среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области. Такое значение по городу Новосибирск по сегменту деятельности «предпринимательство» составит 3 377,34 руб./кв.м. в год. Из перечисленных в Приложении № 2 сегментов суд считает сегмент «Предпринимательство» наиболее характерным для деятельности ответчика и отражающим фактическое использование ответчиком земельного участка. Суд отмечает, что это максимальный показатель по г.Новосибирску.

При использовании такого показателя расчет платы за пользование земельным участком за 2022 год составит: Кс 3 455 018,82 руб. в год (3 377,34 * 1 023), плата по формуле 51 825,28 руб. в год (3 455 018,82 * 0,015 * 1,0 * 1,0) применяются те же величины Кр, Ка, Кдоп, индексация на уровень инфляции в силу пункта 9 Порядка № 219-П не проводится в связи с изменением кадастровой стоимости.

Приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 20.10.2022 №3017 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» утверждены не только результаты государственной кадастровой оценки конкретных участков, в том числе участка 54:35:073100:53.

Согласно Приложению 2 к Приказу № 3017 утверждены значения среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области. Такое значение по городу Новосибирск по сегменту деятельности «предпринимательство» составит 3 862,41 руб./кв.м. в год. Из перечисленных в Приложении № 2 сегментов суд считает сегмент «Предпринимательство» наиболее характерным для деятельности ответчика и отражающим фактическое использование ответчиком земельного участка. Суд отмечает, что это максимальный показатель по г.Новосибирску.

При использовании такого показателя расчет платы за пользование земельным участком за январь – февраль 2023 года составит: Кс 3 951 245,43 руб. в год (3 862,41 * 1 023), плата по формуле 59 268,68 руб. в год (3 951 245,43* 0,015 * 1,0 * 1,0) применяются те же величины Кр, Ка, Кдоп, индексация на уровень инфляции в силу пункта 9 Порядка № 219-П не проводится в связи с изменением кадастровой стоимости; плата за январь – февраль 2023 года – 9 878,11 рублей.

При таком порядке определения подлежащих применению показателей кадастровой стоимости и платы за фактическое использование ответчиком земельного участка за период с ноября 2019 года по февраль 2023 года подлежавшая внесению плата составит 574 507,76 рублей (39 604,98 + 235 798,44 + 237 400,95 + 51 825,28 + 9 878,11).

Апелляционный суд считает верным и соответствующим указаниям, сделанным при направлении дела на новое рассмотрение, последний приведенный расчет на 574 507,76 рублей.

Однако, согласно представленному истцом расчету суммы иска, за весь период действия договора аренды от ответчика поступило 2 811 700,71 руб. Только на протяжении 2019 – 2020 ответчиком перечислено 582 847,02 руб., что превышает всю заявленную ко взысканию задолженность, при этом из данных о платежах следует, что до 2019 года ответчиком постоянно вносились платежи в предусмотренном договором размере, который был определен неверно и являлся излишним. Так, на протяжении 2018 года ответчиком было перечислено не менее 457 951,23 рублей, тогда как регулируемая плата должна была составить за 2018 год 236 714,16 рублей.

Истцом не обосновано и не доказано наличие оснований для направления таких платежей на погашение какой-либо иной задолженности.

Следовательно, наличие у ответчика задолженности за спорный период с ноября 2019 года по февраль 2023 года по плате за пользование земельным участком не подтверждено.

Также не обоснована и не подтверждена необходимость взыскания неустойки (процентов за пользование денежными средствами) с учетом того, что ответчиком вносились платежи в большем размере, нежели подлежавшие уплате суммы долга.

Апелляционный суд отмечает, что истцу предлагалось в ходе рассмотрения дела обосновать все параметры расчета, включая площадь участка, необходимую для эксплуатации, показатели кадастровой стоимости, все иные необходимые данные, в том числе и с учетом указаний суда кассационной инстанции предлагалось представить расчет. Истцом таких доказательств, как и собственно расчета, соответствующего установленным требованиям и обоснованного документально, не представлено.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения сторон, поступившие от третьих лиц сведения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26.07.2023 по делу № А45-15321/2021 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Мэрии города Новосибирска (ИНН <***>) в пользу «Гамма» (ИНН <***>) 3 000 рублей судебных расходов на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.


Председательствующий Е.В. Афанасьева


Судьи Л.Н. Апциаури


ФИО1