Решение от 17 февраля 2020 г. по делу № А07-31953/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-31953/19
г. Уфа
17 февраля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 10.02.2020

Полный текст решения изготовлен 17.02.2020

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Пакутина А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шакировой М.Р., рассмотрев дело по иску

ООО "ГАГО" (ИНН 1611004346, ОГРН 1021606353823)

к КУС МИНЗЕМИМУЩЕСТВА РБ ПО Г. ОКТЯБРЬСКОМУ (ИНН 0265025226, ОГРН 1040203314381)

третьи лица: Администрация городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан, ООО «Аваль»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта нежилого фонда с рассрочкой платежа;

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности от 28.10.2019, паспорт, диплом;

от ответчика – ФИО3, по доверенности, паспорт, диплом;

ОО "ГАГО" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к КУС МИНЗЕМИМУЩЕСТВА РБ ПО Г. ОКТЯБРЬСКОМУ, третьи лица: Администрация городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан, ООО «Аваль» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта нежилого фонда с рассрочкой платежа.

Определением суда от 21.11.2019 по делу № А07-31953/2019 назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Агентство «Башоценка».. Производство по делу приостановлено.

13.01.2020 от ООО «Агентство «Башоценка». поступило заключение эксперта № СУД/1323/1323/НИ/РС от 30.12.2019г.

Стороны возражений против возобновления производства по делу не заявили.

В связи с устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления производства по делу № А07-31953/2019 производство по делу подлежит возобновлению. Суд считает возможным производство по делу возобновить, перейти к рассмотрению дела по существу в данном судебном заседании.

Истец заявил ходатайство о принятии уточнения исковых требований в соответствии с результатами судебной экспертизы, просил урегулировать разногласия между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ООО "ГАГО" (ИНН <***>, ОГРН <***>) , возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда – помещений №№ 36-38 с кадастровым номером 02:57:010105:597 общей площадью 55,4 кв. м. на втором этаже двухэтажного брусчатого здания, расположенного по адресу: <...> изложив пункт 2.2 названного договора в следующей редакции «Рыночная стоимость «Объекта недвижимости» по состоянию на 11.09.2019 года составляет 1 003 227 (один миллион три тысячи двести двадцать семь) рублей без НДС, в том числе неотделимые улучшения 324 110 рублей, изложить пункт 3.1 названного договора в следующей редакции «Цена продажи «Объекта недвижимости» составляет 679 117 рублей без НДС.

Уточнения судом рассмотрены и приняты в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец исковые требования поддержал.

Ответчик исковые требования не признал.

Иных заявлений и ходатайств в судебном заседании не заявлено.

Поскольку третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку представителей не обеспечили, дело рассмотрено в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные исковые требования, изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как усматривается из материалов дела, 11 января 2016 г., между ООО «ГАГО» (Арендатор) и Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений по городу Октябрьскому Республики Башкортостан (Арендодатель) был заключен договор № 3/16 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа (договор аренды).

Согласно п. 1.1. договора аренды Арендодатель на основании протокола № 3/1 от 23.12.2015г. заседания постоянно действующей комиссии по проведению аукционов (конкурсов) на право заключения договора аренды, безвозмездного пользования и доверительного управления муниципального имущества городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (протокол приема заявок) передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда: нежилые помещения №№ 36-38 общей площадью 55,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> дом1 6, для использования в целях: под кафе (далее-объект).

Срок действия договора аренды с 01 января 2016 г., по 01 января 2021г.

11.02.2019 истец обратился с заявлением о выкупе и включении объекта в прогнозный план приватизации муниципального имущества ГО г. Октябрьский РБ на 2019 год.

20.08.2019 главой Администрации городского округа город Октябрьский принято Постановление № 3521 об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда.

22.08.2019 ответчик направил в адрес ООО "Гаго" письмо № 2478 с предложением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с ФЗ от 22.07.2008 г. №159 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С данным предложением в адрес истца так же были направлены постановление Администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан от 20.08.2019г. № 3521 «Об утверждении условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: <...>» (далее-Условия приватизации) и проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа (далее-договор купли-продажи).

В соответствии с Условиями приватизации и договором купли-продажи, стоимость объекта составляет 1 749 398 рублей, с учетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом в размере 323 269 руб.

Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчетом № Ш/2019-13 от 25.07.2019г., составленным ЗАО «Эксперт-Оценка».

Вместе с тем, согласно отчету №120/2019 от 16.09.2019г., составленному Индивидуальным предпринимателем ФИО4, рыночная стоимость объекта по состоянию на дату оценки составляет 970 718 руб. без учета НДС 18%., в т.ч. стоимость неотделимых улучшений – 315 580 руб.

18.09.2019г. истец направил в адрес ответчика письмо, в котором выразил намерение изменить в проекте договора купли-продажи условие о цене объекта, исходя из цены, указанной в отчете 120/2019 от 16.09.2019г.

Письмом №3884 от 24.09.2018г. ответчик сообщил об отклонении предложения истца об изменения условий договора о цене, ссылаясь на невозможность внесения изменений в Условия приватизации и проект договора купли-продажи объекта, что послужило основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в суд.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу п.2 ст.445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно положениям ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Согласно ч.1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В связи с наличием разногласий между сторонами по договору купли-продажи относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости истец заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы для оценки итоговой величины стоимости объекта.

21 ноября 2019 года, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта нежилого фонда- помещений №№ 36-38 с кадастровым номером 02:57:010105:597 общей площадью 55,4 кв.м., расположенного по адресу: РБ, <...> с учетом неотделимых улучшений по состоянию на 11.02.2019г. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Агентство «Башоценка» <...>.

13.01.2020 года в адрес Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заключение эксперта ООО «Агентство «Башоценка» № СУД/1323/1323/НИ/РС от 30.12.2019г., в соответствии с которым рыночная стоимость, без учета НДС, объекта нежилого фонда- помещений №№ 36-38 с кадастровым номером 02:57:010105:597 общей площадью 55,4 кв.м., расположенного по адресу: РБ, <...> с учетом неотделимых улучшений по состоянию на 11.02.2019г. составляет: 1 003 277 руб., в том числе стоимость неотделимых улучшений составляет 324 110 руб.

Оценив содержание экспертного заключения, выполненного ООО «Агентство Башоценка», по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что при определении выкупной стоимости объекта недвижимости необходимо руководствоваться величиной определенной отчетом № СУД/1323/1323/НИ/РС от 30.12.2019г., в соответствии с которым рыночная стоимость, без учета НДС, объекта нежилого фонда- помещений №№ 36-38 с кадастровым номером 02:57:010105:597 общей площадью 55,4 кв.м., расположенного по адресу: РБ, <...> с учетом неотделимых улучшений по состоянию на 11.02.2019г. составляет: 1 003 277 руб., в том числе стоимость неотделимых улучшений составляет 324 110 руб.

Изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения; не принимать указанное заключение у суда нет оснований, поскольку несоответствия заключения Закону об оценочной деятельности и нарушений указанного Закона при проведении экспертизы суд не усматривает. Экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не противоречит требованиям федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленному судом вопросу, экспертом являлось лицо имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заключение эксперта № СУД/1323/1323/НИ/РС от 30.12.2019г. выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленный вопрос, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера, экспертом проведен необходимый анализ в обоснование вывода, в связи, с чем у суда отсутствуют сомнения в обоснованности заключения эксперта.

Уточненные исковые требования не противоречат результатам судебной экспертизы.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "ГАГО" (ИНН <***>, ОГРН <***>) - удовлетворить.

Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с ООО "ГАГО" (ИНН <***>, ОГРН <***>) договор купли-продажи с рассрочкой платежа объекта муниципального нежилого фонда урегулировав разногласия между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ООО "ГАГО" (ИНН <***>, ОГРН <***>) , возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда – помещений №№ 36-38 с кадастровым номером 02:57:010105:597 общей площадью 55,4 кв. м. на втором этаже двухэтажного брусчатого здания, расположенного по адресу: <...> изложив пункт 2.2 названного договора в следующей редакции «Рыночная стоимость «Объекта недвижимости» по состоянию на 11.09.2019 года составляет 1 003 227 (один миллион три тысячи двести двадцать семь) рублей без НДС, в том числе неотделимые улучшения 324 110 рублей, изложить пункт 3.1 названного договора в следующей редакции «Цена продажи «Объекта недвижимости» составляет 679 117 рублей без НДС.

Взыскать с КУС МИНЗЕМИМУЩЕСТВА РБ ПО Г. ОКТЯБРЬСКОМУ (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО "ГАГО" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья А.В. Пакутин