Решение от 9 сентября 2020 г. по делу № А57-18382/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-18382/2019
09 сентября 2020 года
город Саратов


Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 09 сентября 2020 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи В.Е. Козиковой,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

при проведении судебного заседания в помещении Арбитражного суда Саратовской области по адресу: <...>, этаж 14, каб.1410 по делу по исковому заявлению Комитета управлению имуществом города Саратова, город Саратов

к Обществу с ограниченной ответственностью «Рубеж-С», город Саратов

о взыскании задолженности по арендной плате, пени

по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «РубежС», город Саратов

к Комитету по управлению имуществом города Саратова, город Саратов

Администрации муниципального образования «Город Саратов»

о признании договора аренды земельного участка недействительным

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, г. Саратов

ФИО3

при участии:

представитель Комитета управлению имуществом города Саратова – ФИО4 по доверенности от 24.01.2020

года,

представителя ООО «Рубеж-С» - ФИО5 по доверенности от 13.11.2018 года;

представитель Администрации муниципального образования «Город Саратов» -

ФИО4 по доверенности от 12.12.2019 года,

третье лицо ФИО2 извещен надлежащим образом, представитель не явился,

представитель Т.ленева А.М. – ФИО6 по доверенности от 12.05.2020 года

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет управлению имуществом города Саратова, город Саратов с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Рубеж-С», город Саратов о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 за период с 05.07.2010 по 31.03.2019 в размере 987 363,52 руб., пени за период с 10.10.2010 по 24.04.2019 в размере 339 169,97 руб.

В соответствии со ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество с ограниченной ответственностью «РубежС», город Саратов обратилось со встречным исковым заявлением Комитету по управлению имуществом города Саратова, город Саратов, Администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании договора аренды земельного участка №А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 недействительным от 20.03.2014 (с момента государственной регистрации недействительного соглашения от 09.10.2013).

Лицам, участвующим в деле, разъяснены права и обязанности в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Отводов суду не заявлено.

Истец по первоначальному иску заявленные требования поддержал.

Ответчик по первоначальному иску с заявленными требованиями не согласен, согласно позиции изложенной в отзыве, просил применить срок исковой данности.

ООО «Рубеж-С» (истец) по встречному иску требования поддержал, просил удовлетворить.

Комитет по управлению имуществом города Саратова, Администрация муниципального образования «Город Саратов» (ответчики) по встречному иску с заявленными требованиями не согласны, согласно позиции изложенной в отзыве.

На основании изложенного, суд считает, что все меры к извещению лиц, участвующих в деле, приняты.

Дело рассматривается в порядке статей 153-156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Обращаясь с вышеназванными исковыми требованиями, истец ссылается на то, что, Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 12.03.2010 № 1061 ООО "Рубеж-С" предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 4827 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020301:141, для размещения производственных и административных зданий по адресу: <...>.

Во исполнение данного постановления между администрацией муниципального образования «Город Саратов», именуемой в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и ООО "Рубеж-С", именуемым в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка № А-10-189Ю-2 от 18.03.2010.

Соглашением от 01.02.2011 в договор аренды земельного участка внесены изменения в части вступления в договор в качестве соарендатора ФИО2, определив ему долю в праве аренды в размере 10 474 кв.м.

Постановлением администрации муниципального образования «город Саратов» от 05.09.2013 № 1881 в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:020301:141 образованы земельные участки:

- площадью 4827 кв.м с кадастровым номером 64:48:020301:2130;

- площадью 2463 кв.м с кадастровым номером 64:48:020301:2131.

Соглашением от 09.10.2013 в договор аренды № А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 земельного участка внесены изменения в части указания объекта аренды.

В соответствии с пунктами 3.1-3.2 договора размер арендной платы приведен в приложении № 1 к данному договору, которое является неотъемлемой частью Договора. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами Акта приема-передачи. Арендная плата вносится Арендатором поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, путем перечисления денежных средств на расчетный счет.

В силу пункта 6.2 договора за нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 3.2 договора, т.е. в случае оплаты арендной платы по истечении срока, указанного в пункте 3.2 Договора, Арендатор уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, установленной на дату внесения очередного платежа, от суммы, подлежащей оплате. Неустойка начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного настоящим Договором, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного настоящим Договором срока исполнения обязательства до момента фактического исполнения обязательства.

Решением Заводского районного суда г. Саратова от 24.08.2017 по делу № 2-3415/2017 соглашение об изменении площади земельного участка признано недействительным.

По расчёту истца, у ответчика в связи с ненадлежащим исполнением обязательства по внесению арендной платы за пользование в период с 05.07.2010 по 31.03.2019 составила 987 363 руб. 52 коп., пени с 10.10.2010 по 24.04.2019 – 339 169 руб. 97 коп.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность, которая осталась без ответа, на основании чего истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

На основании Решения Саратовской городской Думы от 06.12.2018 N 44-324 «О бюджете муниципального образования «Город Саратов» на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов» комитет по управлению имуществом города Саратова является главным администратором доходов бюджета муниципального образования «Город Саратов» в отношении доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов и земельные участки, находящиеся в собственности городских округов.

В силу части 2 статьи 160.1 Бюджетного кодекса РФ администратор доходов бюджета обладает бюджетными полномочиями по взысканию задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.

В соответствии с пунктом 3.25 Положения о комитете по управлению имуществом города Саратова, утвержденным решением Саратовской городской Думы от 29.09.2011г № 7-71, комитет обеспечивает в пределах своей компетенции защиту имущественных прав муниципального образования "Город Саратов", в том числе в сфере земельных отношений, при ведении дел в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах, Федеральной антимонопольной службе и ее территориальных органах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу пункта 24 Постановления Пленума Верховного Совета Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Пунктами 25-26 Постановления Пленума Верховного Совета Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» определено, что срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Предъявление в суд главного требования не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 ГК РФ). Например, в случае предъявления иска о взыскании лишь суммы основного долга срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки продолжает течь. Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Совета Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Поскольку исковые требования предъявлены только 26.07.2019, суд приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка за период с 05.07.2010 по 25.06.2016 (с учетом предъявления претензии), пени за просрочку платежа за данный период.

В связи с заявлением ответчиком о пропуске срока исковой давности, указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка за период с 05.07.2010 по 25.06.2016 и пени за просрочку платежа за данный период.

Рассматривая требования истца о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка за период с 26.06.2016 и пени за просрочку платежа суд исходит из следующего.

В силу статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в отношении земельных участков, расположенных в границах указанных субъектов, если законами указанных субъектов не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя; федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства, в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог федерального значения; федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в случае, предусмотренном пунктом 12 статьи 3.4 настоящего Федерального закона; органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения.

Таким образом, органы местного самоуправления, осуществляют распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Дав оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета и условий договора, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Из указанной нормы следует, что основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что стороны вступили в гражданско-правовые отношения по аренде имущества, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Передача арендодателем объекта найма в пользование арендатора породила у последнего обязанность по встречному представлению в виде оплаты арендных платежей в размере, согласованном контрагентами.

Исходя из статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", действующее с 04.08.2009 (далее по тексту - Постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан Федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлено, что арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения", установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в процентах от их кадастровой стоимости. Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П опубликовано в издании "Саратовская областная газета", официальное приложение, N 69 от 04.12.2007.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" размер арендной платы подлежит пересмотру в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае изменения кадастровой стоимости земель.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 года N 15117/11, и поддержанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 года N 15534/13, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами.

Истцом в материалы дела представлены уведомления по арендной плате за земельный участок на 2017 год, 2019 год.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012г № 989-р утвержден удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48: 020301:141- 1127,98 руб.

Учитывая положения постановления Правительства Саратовской области от 27Л 1.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения», размер годовой арендной платы с 01.01.2014., составляет 1127,98*4827*2%= 108895,19 рублей.

Согласно исковому заявлению и расчёту исковых требований с 09.10.2013 года по сентябрь 2017 года истец расчёт размера арендной платы исчислял, исходя из площади земельного участка равной 4005,5 кв.м. на основании соглашения от 09.10.2013 года. По расчёту истца с 09.10.2013 размер арендной платы составил 1127,98*4005,5*2%= 90362,48 рублей.

Решением Саратовской городской Думы от 15.12.2016 № 9-66 «об установлении коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования «Город Саратов» установлен коэффициент для расчета арендной платы в размере 3% за земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий.

Таким образом, размер годовой арендной платы с 01.01.2017 истцом определён как 1127,98*4005,5*3%= 135543,72 рублей

Решением Заводского районного суда г. Саратова от 24.08.2017 года по делу № 2-3415/2017 соглашение об изменении площади земельного участка признано недействительным.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20.11.2018 N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" утвержден удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48: 020301:141 - 1645,43 руб.

Размер годовой арендной платы с 01.01.2019 истцом определён как: 1645,43*4827*3% -238274,72 руб.

Однако ответчик, не согласившись с заявленными требованиями, обрался со встречным исковым заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка №А-10-189Ю-2 от 18.03.2010, указывая, что согласия на раздел земельного участка с кадастровым номером 64:48:020301:141 не давал, в том числе изменение конфигурации и площади земельного участка с кадастровым номером 64:48:020301:141, который сохранив свой кадастровый номер в измененных границах, перестал быть предметом договора аренды по причине нахождения на данном земельном участке объектов недвижимости другого собственника.

Соответственно после того, как предметом договора помимо воли ООО «Рубеж-С» стал иной земельный участок, лишь формально сохранивший кадастровый номер, договор аренды приобрел все признаки оспоримой сделки.

Решением Заводского районного суда города Саратова от 7 сентября 2017 года по делу №2-3586/2017 суд прекратил право общей долевой собственности ООО «Рубеж-С» на 76/100 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание площадью 113,7 кв.м. литер В, расположенное по адресу <...>. Выделил в натуре ООО «Рубеж-С» нежилое здание площадью 86,8 кв.м., литер В, расположенное по адресу г.Саратов, пл. им,ФИО7, д.71, состоящее из помещений площадью 19,3 кв.м., 10,5 кв.м., 34,0 кв.м., фундамента помещения площадью 11,9 кв.м., 5,5 кв.м., частично разрушенного помещения площадью 5,6 кв.м., с сохранившейся частью 3,56 кв.м. Признал за ООО «Рубеж-С» право собственности на нежилое здание площадью 86,8 кв.м., литер В, расположенное по адресу <...>, состоящее из помещений площадью 19,3 кв.м., 10,5 кв.м., 34,0 кв.м., фундамента помещения площадью 11,9 кв.м., 5,5 кв.м., частично разрушенного помещения площадью 5,6 кв.м., с сохранившейся частью 3,56 кв.м

А также в 2014 году проведена реализация одного из объектов недвижимости -нежилого помещения площадью 82 кв.м. другому собственнику - ФИО3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 64-АД №400906 от 09,09,2014 т.е. с 2014 года изменилось фактическое землепользование.

Кроме того на земельном участке 64:48:020301:141 находятся объекты принадлежащие исключительно ФИО2

Ответчик согласен оплачивать арендные платежи за фактическое землепользование.

Комитет по управлению имуществом города Саратова и Администрация муниципального образования «Город Саратов» с данными требованиями не согласны, указывая, что спорный земельный участок был передан ответчику, что подтверждается актом приёма-передачи земельного участка от 05.07.2010.

В настоящее время ответчик является арендатором спорного земельного участка, исходя из актуальных сведений ЕГРН.

В силу п. 7 договора аренды земельного участка № А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются сторонами в письменной форме. Дополнительных соглашений в отношении изменения площади спорного земельного участка между Арендодателем и Арендатором не заключалось.

Правоотношения, возникшие в силу Соглашения об изменении договора аренды от 09.10.2013, прекратились после вынесения решения Заводского районного суда г. Саратова от 24.08.2017 по делу № 2-3415/2017. Однако, данное решение не порождает прекращения правоотношений, возникших в результате заключения договора аренды земельного участка № А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:020301:141.

Постановление администрации МО «Город Саратов» от 05.09.2013 г. № 1881, которым были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:020301:2130; 64:48:020301:2131 до настоящего времени не отменено и не оспорено.

Комитет по управлению имуществом города Саратова произвёл расчёт задолженности от 24.04.2019 с учётом решения Заводского районного суда г. Саратова от 24.08.2017 г. по делу №2-3415/2017.

Согласно представленным в материалы дела документа судом установлено, что Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 12.03.2010 № 1061 ООО «Рубеж-С» предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 64:48:020301:141 площадью 15301 кв.м, занимаемый нежилыми двухэтажным зданием и одноэтажными зданиями по адресу: <...>.

Во исполнение данного постановления между администрацией муниципального образования «Город Саратов» (Арендодатель) и ООО «Рубеж-С» (Арендатор) заключен договор аренды № А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020301:141.

Соглашением от 01.02.2011 в договор аренды земельного участка внесены изменения в части вступления в договор в качестве соарендатора ФИО2, определив ему долю в праве аренды в размере 10 474 кв.м.

Постановлением администрации муниципального образования «город Саратов» от 05.09.2013 № 1881 в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:020301:141 образованы земельные участки:

- площадью 4827 кв.м с кадастровым номером 64:48:020301:2130;

- площадью 2463 кв.м с кадастровым номером 64:48:020301:2131.

Соглашением от 09.10.2013 в договор аренды № А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 земельного участка внесены изменения в части указания объекта аренды

Решением Заводского районного суда города Саратова от 24.08.2017 № 2-3415/17 соглашение от 09.10.2013 об изменении договора аренды земельного участка от 18.03.2010 №А-10-189Ю-2 признано недействительным.

В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Установив, что соглашение от 09.10.2013 об изменении договора аренды земельного участка от 18.03.2010 №А-10-189Ю-2 решением Заводского районного суда города Саратова от 24.08.2017 № 2-3415/17 признано недействительным, учитывая, что по договору аренды земельного участка от 18.03.2010 №А-10-189Ю2 во владение и пользование ООО «Рубеж-С» был передан земельный участок с кадастровым номером 64:48:020301:141, суд считает, что в отсутствие относимых и допустимых доказательств фактической передачи во владение и пользование ООО «Рубеж-С» земельного участка с кадастровым номером 64:48:020301:2131 площадью 2 463 кв.м, а следовательно часть земельного участка с кадастровым номером 64:48:020301:141 так и остается во владении и пользовании ответчика по договору аренды земельного участка от 18.03.2010 №А-10-189Ю-2, в связи с чем должен оплачивать арендную плату.

Данная позиция также отражена в Постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции по делу №А57-13645/2017.

Кроме того согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН объекты недвижимости принадлежащие ООО «Рубеж-С» так и остаются во владении ответчика и фактически размещены в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:020301:141, существовавших до соглашения от 09.10.2013 года и вынесения постановления от 05.09.2013 № 1881.

В виду того, что на сегодняшний момент вопрос с возвратом в первоначальное состояние земельного участка не разрешен, сделка по разделу земельного участка 64:48:020301:141 не оспорена, договор аренды земельного участка от 18.03.2010 №А-10-189Ю2 не расторгнут, суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка от 18.03.2010 №А-10-189Ю2 действующий и с ответчика подлежит взысканию арендная плата.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Судом проверен расчет задолженности, представленный истцом, и признает его не верным, с учетом применения срока исковой давности.

Кроме того, производя самостоятельный расчёт задолженности по арендной плате, суд исходит из следующего.

Решением Заводского районного суда города Саратова от 24.08.2017 № 2-3415/17 соглашение от 09.10.2013 об изменении договора аренды земельного участка от 18.03.2010 №А-10-189Ю-2 признано недействительным.

Решением Заводского районного суда города Саратова от 7 сентября 2017 года по делу №2-3586/2017 суд прекратил право общей долевой собственности ООО «Рубеж-С» на 76/100 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание площадью 113,7 кв.м. литер В, расположенное по адресу <...>. Выделил в натуре ООО «Рубеж-С» нежилое здание площадью 86,8 кв.м., литер В, расположенное по адресу г.Саратов, пл. им,ФИО7, д.71, состоящее из помещений площадью 19,3 кв.м., 10,5 кв.м., 34,0 кв.м., фундамента помещения площадью 11,9 кв.м., 5,5 кв.м., частично разрушенного помещения площадью 5,6 кв.м., с сохранившейся частью 3,56 кв.м. Признал за ООО «Рубеж-С» право собственности на нежилое здание площадью 86,8 кв.м., литер В, расположенное по адресу <...>, состоящее из помещений площадью 19,3 кв.м., 10,5 кв.м., 34,0 кв.м., фундамента помещения площадью 11,9 кв.м., 5,5 кв.м., частично разрушенного помещения площадью 5,6 кв.м., с сохранившейся частью 3,56 кв.м

А также в 2014 году проведена реализация части нежилого помещения (82 кв.м.) другому собственнику - ФИО3 в нежилом здании принадлежащем на праве собственности ООО «Рубеж-С» по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 64-АД №400906 от 09.09.2014, т.е. с 2014 года изменилось фактическое землепользование.

С учётом вышеприведённых обстоятельств размер долей в праве аренды на часть земельного участка, занятую зданиями, расположенными по адресу: <...>, и необходимую для их использования, должен быть определен соглашением ответчика и третьих лиц, поскольку принадлежащий им участок является неделимым.

Однако до заключения такого соглашения доли должны соответствовать занимаемой ими в зданиях площади.

В соответствии решением Заводского районного суда города Саратова от 7 сентября 2017 года по делу №2-3586/2017, а также с учетом права собственности ФИО3 на нежилое помещение площадью 82 кв.м., расположенное в нежилом здании по адресу: <...>, принадлежащем на праве собственности ООО «Рубеж-С», ООО «Рубеж-С» на праве аренды стал принадлежать земельный участок меньшей площади – 4448,65 кв.м.. Поскольку судом самостоятельно определён размер площади земельного участка, арендуемого ООО «Рубеж-С» на основании договора аренды №А-10-189Ю от 18.03.2010 года, исходя из фактического землепользования, в удовлетворении ходатайства ООО «Рубеж-С» о назначении по делу экспертизы отказано на основании статьи 82 АПК РФ, о чём вынесено устное определение.

Кроме того, истец на основании пункта 6.2 договора аренды просит взыскать с ответчика неустойку за период с 10.10.2010 по 24.04.2019 – 339 169,97 руб.

Пунктом 6.2 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы недоимки за каждый день просрочки.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и формой имущественной ответственности, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, то есть имеет компенсационную природу потерь кредитора.

Взыскание неустойки как способ защиты применяется тогда, когда такая возможность предусмотрена законом (законная неустойка) либо договором (договорная неустойка).

Из вышеприведенных положений статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под неустойкой законодатель понимает денежную сумму, являющуюся мерой гражданско-правовой ответственности и одним из способов обеспечения обязательств, основанием для исчисления и последующего взыскания которой является неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности просрочка исполнения обязательства. При этом условие о применение неустойки как меры гражданско-правовой ответственности может быть предусмотрено как договором, так и законом. Договорная неустойка устанавливается по соглашению сторон договора, которые самостоятельно определяют ее размер, порядок исчисления и условия применения.

Согласно части 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Учитывая нарушение ответчиком сроков исполнения обязательства по оплате арендной платы, истец обоснованно усмотрел основания для взыскания с ответчика неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 Кодекса, а также установление в договоре верхнего или нижнего предела размера неустойки не являются препятствием для рассмотрения судом вопроса о снижении неустойки.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверив расчет истца, суд признает его арифметически неверным, с учетом применения срока исковой давности и применения 1/300 ставки рефинансирования от суммы недоимки за каждый день просрочки.

С учётом вышеизложенного, задолженность ответчика по арендной плате за период с 26.06.2016 г. по 31.03.2019 г. (исходя из арендуемой площади земельного участка 4448,65 кв. м) составила 407194,35 руб., неустойка с 12.07.2016 г. по 24.04.2019 г. 45562,56 руб., исходя из следующего расчета:

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

с
по

дней

1 374,75

12.07.2016

Новая задолженность на 1 374,75 руб.

1 374,75

12.07.2016

18.09.2016

69

10.5

1 374,75 × 69 × 1/300 × 10.5%

33,20 р.

1 374,75

19.09.2016

10.10.2016

22

10

1 374,75 × 22 × 1/300 × 10%

10,08 р.

26 670,15

11.10.2016

Новая задолженность на 25 295,40 руб.

26 670,15

11.10.2016

10.01.2017

92

10

26 670,15 × 92 × 1/300 × 10%

817,88 р.

51 965,55

11.01.2017

Новая задолженность на 25 295,40 руб.

51 965,55

11.01.2017

26.03.2017

75

10

51 965,55 × 75 × 1/300 × 10%

1 299,14 р.

51 965,55

27.03.2017

10.04.2017

15

9.75

51 965,55 × 15 × 1/300 × 9.75%

253,33 р.

89 085,15

11.04.2017

Новая задолженность на 37 119,60 руб.

89 085,15

11.04.2017

01.05.2017

21

9.75

89 085,15 × 21 × 1/300 × 9.75%

608,01 р.

89 085,15

02.05.2017

18.06.2017

48

9.25

89 085,15 × 48 × 1/300 × 9.25%

1 318,46 р.

89 085,15

19.06.2017

10.07.2017

22

9
89 085,15 × 22 × 1/300 × 9%

587,96 р.

126 617,19

11.07.2017

Новая задолженность на 37 532,04 руб.

126 617,19

11.07.2017

17.09.2017

69

9
126 617,19 × 69 × 1/300 × 9%

2 620,98 р.

126 617,19

18.09.2017

10.10.2017

23

8.5

126 617,19 × 23 × 1/300 × 8.5%

825,12 р.

164 561,67

11.10.2017

Новая задолженность на 37 944,48 руб.

164 561,67

11.10.2017

29.10.2017

19

8.5

164 561,67 × 19 × 1/300 × 8.5%

885,89 р.

164 561,67

30.10.2017

17.12.2017

49

8.25

164 561,67 × 49 × 1/300 × 8.25%

2 217,47 р.

164 561,67

18.12.2017

10.01.2018

24

7.75

164 561,67 × 24 × 1/300 × 7.75%

1 020,28 р.

202 506,15

11.01.2018

Новая задолженность на 37 944,48 руб.

202 506,15

11.01.2018

11.02.2018

32

7.75

202 506,15 × 32 × 1/300 × 7.75%

1 674,05 р.

202 506,15

12.02.2018

25.03.2018

42

7.5

202 506,15 × 42 × 1/300 × 7.5%

2 126,31 р.

202 506,15

26.03.2018

10.04.2018

16

7.25

202 506,15 × 16 × 1/300 × 7.25%

783,02 р.

239 625,75

11.04.2018

Новая задолженность на 37 119,60 руб.

239 625,75

11.04.2018

10.07.2018

91

7.25

239 625,75 × 91 × 1/300 × 7.25%

5 269,77 р.

277 157,79

11.07.2018

Новая задолженность на 37 532,04 руб.

277 157,79

11.07.2018

16.09.2018

68

7.25

277 157,79 × 68 × 1/300 × 7.25%

4 554,63 р.

277 157,79

17.09.2018

10.10.2018

24

7.5

277 157,79 × 24 × 1/300 × 7.5%

1 662,95 р.

315 102,27

11.10.2018

Новая задолженность на 37 944,48 руб.

315 102,27

11.10.2018

16.12.2018

67

7.5

315 102,27 × 67 × 1/300 × 7.5%

5 277,96 р.

315 102,27

17.12.2018

10.01.2019

25

7.75

315 102,27 × 25 × 1/300 × 7.75%

2 035,04 р.

353 046,75

11.01.2019

Новая задолженность на 37 944,48 руб.

353 046,75

11.01.2019

10.04.2019

90

7.75

353 046,75 × 90 × 1/300 × 7.75%

8 208,34 р.

407 194,35

11.04.2019

Новая задолженность на 54 147,60 руб.

407 194,35

11.04.2019

24.04.2019

14

7.75

407 194,35 × 14 × 1/300 × 7.75%

1 472,69 р.

Сумма основного долга: 407 194,35 руб.

Сумма неустойки: 45 562,56 руб.

Вместе с тем, истцом в период с июня 2016 года по сентябрь 2017 года заявлен ко взысканию размер арендной платы в меньшем размере, исходя из арендуемой ответчиком площади земельного участка 4005,5 кв.м., что является его правом, у суда отсутствуют правовые основания выходить за пределы заявленных исковых требований в указанный период.

Таким образом, в связи с произведенным расчетом арендных платежей и размера неустойки, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка № А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 за период с 26.06.2016 по 31.03.2020 в размере 393708 руб. 99 коп, исходя из следующего расчёта.

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

с
по

дней

1 374,75

12.07.2016

Новая задолженность на 1 374,75 руб.

1 374,75

12.07.2016

18.09.2016

69

10.5

1 374,75 × 69 × 1/300 × 10.5%

33,20 р.

1 374,75

19.09.2016

10.10.2016

22

10

1 374,75 × 22 × 1/300 × 10%

10,08 р.

24 088,82

11.10.2016

Новая задолженность на 22 714,07 руб.

24 088,82

11.10.2016

10.01.2017

92

10

24 088,82 × 92 × 1/300 × 10%

738,72 р.

46 802,89

11.01.2017

Новая задолженность на 22 714,07 руб.

46 802,89

11.01.2017

26.03.2017

75

10

46 802,89 × 75 × 1/300 × 10%

1 170,07 р.

46 802,89

27.03.2017

10.04.2017

15

9.75

46 802,89 × 15 × 1/300 × 9.75%

228,16 р.

80 224,63

11.04.2017

Новая задолженность на 33 421,74 руб.

80 224,63

11.04.2017

01.05.2017

21

9.75

80 224,63 × 21 × 1/300 × 9.75%

547,53 р.

80 224,63

02.05.2017

18.06.2017

48

9.25

80 224,63 × 48 × 1/300 × 9.25%

1 187,32 р.

80 224,63

19.06.2017

10.07.2017

22

9
80 224,63 × 22 × 1/300 × 9%

529,48 р.

114 017,72

11.07.2017

Новая задолженность на 33 793,09 руб.

114 017,72

11.07.2017

17.09.2017

69

9
114 017,72 × 69 × 1/300 × 9%

2 360,17 р.

114 017,72

18.09.2017

10.10.2017

23

8.5

114 017,72 × 23 × 1/300 × 8.5%

743,02 р.

151 076,31

11.10.2017

Новая задолженность на 37 058,59 руб.

151 076,31

11.10.2017

29.10.2017

19

8.5

151 076,31 × 19 × 1/300 × 8.5%

813,29 р.

151 076,31

30.10.2017

17.12.2017

49

8.25

151 076,31 × 49 × 1/300 × 8.25%

2 035,75 р.

151 076,31

18.12.2017

10.01.2018

24

7.75

151 076,31 × 24 × 1/300 × 7.75%

936,67 р.

189 020,79

11.01.2018

Новая задолженность на 37 944,48 руб.

189 020,79

11.01.2018

11.02.2018

32

7.75

189 020,79 × 32 × 1/300 × 7.75%

1 562,57 р.

189 020,79

12.02.2018

25.03.2018

42

7.5

189 020,79 × 42 × 1/300 × 7.5%

1 984,72 р.

189 020,79

26.03.2018

10.04.2018

16

7.25

189 020,79 × 16 × 1/300 × 7.25%

730,88 р.

226 140,39

11.04.2018

Новая задолженность на 37 119,60 руб.

226 140,39

11.04.2018

10.07.2018

91

7.25

226 140,39 × 91 × 1/300 × 7.25%

4 973,20 р.

263 672,43

11.07.2018

Новая задолженность на 37 532,04 руб.

263 672,43

11.07.2018

16.09.2018

68

7.25

263 672,43 × 68 × 1/300 × 7.25%

4 333,02 р.

263 672,43

17.09.2018

10.10.2018

24

7.5

263 672,43 × 24 × 1/300 × 7.5%

1 582,03 р.

301 616,91

11.10.2018

Новая задолженность на 37 944,48 руб.

301 616,91

11.10.2018

16.12.2018

67

7.5

301 616,91 × 67 × 1/300 × 7.5%

5 052,08 р.

301 616,91

17.12.2018

10.01.2019

25

7.75

301 616,91 × 25 × 1/300 × 7.75%

1 947,94 р.

339 561,39

11.01.2019

Новая задолженность на 37 944,48 руб.

339 561,39

11.01.2019

10.04.2019

90

7.75

339 561,39 × 90 × 1/300 × 7.75%

7 894,80 р.

393 708,99

11.04.2019

Новая задолженность на 54 147,60 руб.

393 708,99

11.04.2019

24.04.2019

14

7.75

393 708,99 × 14 × 1/300 × 7.75%

1 423,91 р.

Сумма основного долга: 393 708,99 руб.

Сумма неустойки: 42 818,61 руб.

Ответчиком по первоначальному иску заявлено о снижении взыскиваемой неустойки.

Исходя из предмета и основания иска, а также подлежащих применению норм материального права, в предмет исследования по настоящему спору входят вопросы о заключенности и действительности договора, наличии доказательств пользования ответчиком земельным участком и своевременной оплаты арендной платы арендатором, а также правильности расчета неустойки и наличии (отсутствии) доказательств ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд установил, что договор заключен и действителен, факт нарушения сроков внесения арендной платы подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», который не утратил силу в связи с принятием Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью, определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем, для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также указанных разъяснений, принимая во внимание продолжительность просрочки, соотношение величины неустойки с размером задолженности и размером ставки рефинансирования, суд, исходя из фактических обстоятельств дела, пришел к выводу о наличии оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера неустойки.

С учётом удовлетворения ходатайства ООО «Рубеж-С» о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, в связи с произведенным расчетом арендных платежей и размера неустойки, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка № А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 за период с 26.06.2016 по 31.03.2020 в размере 393708 руб. 99 коп., неустойки за период с 12.07.2016 по 24.04.2019 в размере 37444 руб. 50 копеек.

В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат по основаниям, изложенным выше.

Рассматривая встречные исковые требования ООО «Рубеж-С» о признании договора аренды земельного участка №А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 недействительным от 20.03.2014 (с момента государственной регистрации недействительного соглашения от 09.10.2013) суд не находит основания для их удовлетворения, ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК).

Статьей 173 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности. Таким образом, указанная сделка является оспоримой.

ООО «Рубеж-С» указывает, что изменение предмета договора без согласия ООО «Рубеж-С» является последствием недействительной сделки, признание судом недействительного соглашения о разделе земельного участка.

По мнению ООО «Рубеж-С» с момента поставки на кадастровый учет земельного участка 64:48:020301:141 в измененных границах, договор стал оспоримой сделкой и недействительной сделкой.

Однако суд не согласен с данным выводом истца по встречному иску, поскольку признавая соглашение от 09.10.2013 к договору №А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 недействительным об изменении договора аренды земельного участка от 18.03.2010 №А-10-189Ю-2 путем обращения в Заводской районный суд города Саратова с исковым требованием к Комитету по управлению имуществом города Саратова, ФИО2, ООО «Рубеж-С» не поставило вопрос о применении последствий недействительности сделки.

В абзаце 3 пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Применение последствий недействительности сделки - соглашения от 09.10.2013 об изменении договора аренды земельного участка от 18.03.2010 №А10189Ю-2 по своей сути повлекло бы восстановление границ земельного участка 64:48:020301:141, существовавших до совершения указанной сделки. Исковые требования о применении последствий недействительности сделки подлежат предъявлению к сторонам сделки.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В связи с чем, признание недействительным соглашения к договору не ведет недействительности самого договора в целом.

Кроме того признавая договор не действительным истец не учитывает, что сторонами в договоре являются не две стороны, а три, в виду того, что соглашением от 2011 года соарендатором стал ФИО2

Таким образом, в качестве соответчика должен выступать ФИО2, являющийся соарендатором земельного участка, так как затрагиваются его права.

При обращении с иском в суд и разрешении спора истец добровольно сделал выбор относительно названных в исковом заявлении соответчиков, исходя из чего, определил предмет доказывания, объем и характер представляемых доказательств.

Судом установлено, что ФИО2 статусом индивидуального предпринимателя не обладает.

Кроме того договор аренды подписан уполномоченным лицом, фальсификацию подписи и печати суду не заявлялось.

Между тем, в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, предусматривающего, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, истцом не представлены иные доказательства признания договора недействительным.

На основании вышеизложенного в удовлетворении встречного искового требования следует отказать.

Данный вывод основан судом на представленных и исследованных в ходе судебного заседания доказательствах, которые отвечают требованиям относимости и допустимости, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ООО Рубеж-С» заявлено ходатайство о вынесении частного определения по факту подделки подписи в соглашении от 09.10.2013 года.

В силу статьи 188.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при выявлении в ходе рассмотрения дела случаев, требующих устранения нарушения законодательства Российской Федерации государственным органом, органом местного самоуправления, иным органом, организацией, наделенной федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностным лицом, адвокатом, субъектом профессиональной деятельности, арбитражный суд вправе вынести частное определение.

Из содержания данной нормы следует, что вынесение частного определения направлено на устранение нарушений законности органами публичной власти, должностными и иными лицами, при этом принятие указанного судебного акта осуществляется по результатам рассмотрения дела.

В связи с изложенным, оснований для удовлетворения требования заявителя о вынесении частных определений в отношении органа местного самоуправления, судом не установлено.

Согласно пункту 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии с положениями статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с частью 1 подпункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Учитывая результат рассмотрения настоящего дела, государственная пошлина за рассмотрение первоначального иска подлежит взысканию с ООО «Рубеж-С» в доход федерального бюджета Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям.

ООО «Рубеж-С» заявлено о снижении размера государственной пошлины.

В соответствии со статьей 333.22. Налогового кодекса Российской Федерации, арбитражные суды, исходя из имущественного положения плательщика, вправе освободить его от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым указанными судами, либо уменьшить ее размер, а также отсрочить (рассрочить) ее уплату в порядке, предусмотренном статьей 333.41 настоящего Кодекса.

Суд считает возможным удовлетворить заявление ООО «Рубеж-С» и снизить размер государственной пошлины до 2000 руб.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом г. Саратова удовлетворить в части.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Рубеж-С» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Комитета по управлению имуществом г. Саратова (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по договору аренды №А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 года за период с 26 июня 2016 года по 31.03.2019 года в размере 393708 рублей 99 копеек, неустойку за период с 12.07.2016 года по 24.04.2019 года в размере 37444 рублей 50 копеек.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Рубеж-С» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 2000 руб. 00 коп.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Копии решения направить лицам, участвующим в деле.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи соответствующей жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области

В. Е. Козикова