Решение от 3 августа 2017 г. по делу № А54-6846/2016

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А54-6846/2016
г. Рязань
03 августа 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 03 августа 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 03 августа 2017 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Медведевой О.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс-Р" (ОГРН <***>; 390010, <...>)

к Федеральному государственному унитарному предприятию "Алешинское" (ОГРН 1026200702054; 391122, Рязанская область, Рыбновский район, с. Алешня),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Федеральное агентство научных организаций (ОГРН 5137746009462; 119991, <...>), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (ОГРН <***>; <...>),

о понуждении к заключению договора аренды недвижимого имущества,

в судебном заседании 01.08.2017 объявлен перерыв до 03.08.2017, после перерыва судебное заседание продолжено,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 10.01.2017; ФИО3, представитель по доверенности от 10.01.2017;

от ответчика: 03.08.2017 - ФИО4, представитель по доверенности №4 от 09.01.2016,

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Эдельвейс-Р" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Федеральному государственному унитарному предприятию "Алешинское" о понуждении заключить договор аренды недвижимого имущества - производственных помещений лит. Д, Д1, Д2, Д3, площадью 1843,8 кв.м., расположенных по адресу: <...>.

Определением от 14.03.2017 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное агентство научных организаций, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области.

В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании 01.08.2017 исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и дополнительных пояснениях к нему.

В связи с необходимостью представления дополнительных доказательств, в судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 03.08.2017. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей истца и ответчика.

После перерыва в судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, ссылаясь на уклонение ответчика от заключения договора аренды недвижимого имущества на новый срок на условиях направленного проекта договора.

Представитель ответчика в судебном заседании после перерыва против удовлетворения исковых требований возражал, полагая, что ООО "Эдельвейс-Р" ненадлежащим образом исполняло обязательства по внесению арендной платы по договору аренды № 1 недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью от 10.11.2011, в связи с чем ФГУП "Алешинское" обоснованно отказало в заключении договора аренды на новый срок.

Третье лицо ( Федеральное агентство научных организаций) представило пояснения по иску (том 1 л.д. 125-129), в которых указано на то, что ООО "Эдельвейс-Р" на протяжении всего периода действия договора аренды арендную плату не вносило, данное обстоятельство является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. Третье лицо также ссылается на то, что ООО "Эдельвейс-Р" к ФАНО России, как к собственнику спорного имущества, с заявлением о заключении договора на новый срок не обращалось. Более того, ООО "Эдельвейс-Р" без наличия на то законных оснований передало производственные помещения ряду организаций по договору субаренды, что является грубым нарушением законодательства Российской Федерации и подтверждает недобросовестностью истца.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

10 ноября 2011 года между обществом с ограниченной ответственностью "Эдельвейс-Р" (арендатор) и Федеральным государственным унитарным предприятием "Алешинское" Российской Академии сельскохозяйственных наук (ФГУП "Алешинское" Россельхозакадемии) (арендодатель) заключен договор аренды № 1 недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание Лит. Д, Д1, Д2, Д3, расположенное по адресу: <...> являющееся федеральной собственностью и находящееся в хозяйственном ведении у арендодателя, общей площадью 1843,80 кв.м. (недвижимое имущество), для использования под осуществление уставной деятельности (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора настоящий договор заключен сроком на 5 лет и действует до 10.11.2016 и вступает в силу с момента государственной регистрации.

Согласно пункту 1.2 договора передача недвижимого имущества оформляется актом приема-передачи (с указанием фактического состояния передаваемого недвижимого имущества), который составляется и подписывается сторонами в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области).

В силу пункта 4.1 договора размер арендной платы за передаваемое в аренду по настоящему договору недвижимое имущество, рассчитанный в установленном порядке в рублях устанавливается на основании итогового протокола № 080911/0457380/02 от 21.10.2011 о результатах открытого аукциона на право заключения договора аренды и составляет 33188 руб. в месяц. Обязательства по внесению арендной платы арендатором наступают с даты подписания акта приема-передачи недвижимого имущества.

Пунктом 1.7 договора предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет право на заключение договора аренды еще на срок 15 лет.

Договор аренды №1 недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью от 10.11.2011, зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области 16.12.2011.

На основании договора аренды недвижимого имущества № 1 от 10.11.2011 по акту приема-передачи № 1 от 15.11.2011 нежилое помещение (здание) Лит. Д, Д1, Д2, Д3, расположенное по адресу: <...> передано во временное владение и пользование ООО "Эдельвейс-Р".

17.04.2012 стороны заключили дополнительное соглашение к договору (том 1 л.д. 66), в котором пункт 4.1 договора изложили в следующей редакции: размер арендной платы за передаваемое в аренду по настоящему договору недвижимое имущество, рассчитанный в установленном порядке в рублях устанавливается на основании итогового протокола № № 080911/0457380/02 от 21.10.2011 о результатах открытого аукциона на право заключения договора аренды и составляет 33188 руб. в месяц. Обязательства по внесению арендной платы арендатором наступают с даты подписания акта приема-передачи недвижимого имущества. При подтверждении суммы затрат арендатора на капитальный ремонт (сметы, акты выполненных работ) составляется дополнительное соглашение. В соответствии со ст. 616 ГКРФ на основании договора подряда № 1 от 15 сентября 2011 года на сумму 1324765 руб., из которых 91406 руб. оплачено, и договора подряда № 2 от 15.11.2011 на сумму 1645918 руб. 02 коп. в целях компенсации арендатором затрат на капитальный ремонт в сумме 2879277 руб. 02 коп. на период с 1 марта 2012 года по 23 мая 2019 года арендную плату не начислять.

Истец в исковом заявлении ссылается на то, что обязательства свои по договору исполнил надлежащим образом, каких-либо претензий со стороны арендодателя за весь срок действия договора от 10.11.2011 не поступало.

В связи с истечением срока действия договора и надлежащим исполнением обязанностей по договору аренды недвижимого имущества № 1 от 10.11.2011 истец обратился к ответчику с заявлением об использовании права на заключение договора аренды недвижимого имущества на новый срок (том 1 л.д. 26), направив проект договора (том 1 л.д. 16-19).

Проект договора аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью № 1 от 11.11.2016, получен ответчиком 29.09.2016 (том 1 л.д. 26), однако последний отказался от его подписания.

Ссылаясь на преимущественное право арендатора в перезаключении договора аренды недвижимого имущества на новый срок, установленное нормой закона, истец обратился в суд с настоящим требованием.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Срок действия договора аренды № 1 недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью от 10.11.2011, установлен сторонами до 10.11.2016.

В пункте 1.7 договора предусмотрено право арендатора по истечении срока договора на заключение договора аренды еще на срок 15 лет.

Как следует из материалов дела, до окончания срока действия договора аренды в адрес ответчика истцом направлено заявление с просьбой о заключении договора аренды здания на новый срок. К заявлению был приложен проект договора аренды.

Ответчик в заключении договора аренды на новый срок отказал, сославшись на то, что у истца имеется задолженность по внесению арендной платы.

Пунктом 1 статьи 421 названного Кодекса установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 445 названного Кодекса заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

В случае уклонения стороны, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 названного Кодекса).

В силу положений статьи 445 ГК РФ требование о понуждении заключить договор может быть удовлетворено в судебном порядке в том случае, если имеется факт уклонения стороны, для которой заключение договора является обязательным, от исполнения такой обязанности.

В пункте 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" указано, что в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении, в том числе, государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В силу части 10 указанной статьи арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Законодатель предоставил преимущества арендатору на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок перед другими лицами в том случае, если стороны договора не предусмотрели иной порядок.

Как разъяснено в пункте 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление № 73) в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В пункте 4.2 Постановления № 73 содержится разъяснение, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (пункт 4.3 Постановления № 73).

Из материалов дела следует, что федеральное имущество, поименованное в договоре аренды недвижимого имущества № 1 от 10.11.2011, переданное ООО "Эдельвейс-Р" в аренду, закреплено на праве хозяйственного ведения за ФГУП "Алешинское". Указанное имущество является федеральной собственностью.

Судом установлено, что истец пользуется спорным недвижимым имуществом на основании договора аренды № 1 недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью от 10.11.2011. Указанный договор заключен по результатам аукциона.

Стороны предусмотрели в названном договоре условие о размере арендной платы - 33188 руб. в месяц, которая начисляется с даты подписания акта приема-передачи недвижимого имущества.

Таким образом, обязанность по внесению арендной платы у арендатора наступила с 15.12.2011.

Подписав дополнительное соглашение от 17.04.2012, стороны приняли решение о неначислении арендной платы с 1 марта 2012 года по 23 мая 2019 года, засчитав стоимость проведения работ по капитальному ремонту в счет арендной платы.

В качестве доказательств внесения арендной платы за период пользования недвижимым имуществом истец представил платежные поручения № 102 от 20.12.2011 на сумму 17700 руб. 27 коп., № 103 от 20.12.2011 на сумму 2956 руб., № 109 от 10.01.2012 на сумму 5544 руб., № 101 от 20.12.2011 на сумму 3718 руб., № 108 от 10.01.2012 на сумму 33188 руб., № 113 от 09.02.2012 на сумму 5544 руб., № 112 от 09.02.2012 на сумму 33188руб.

Учитывая ежемесячный размер арендной платы, установленный договором, и произведенные платежи в счет арендной платы, за период с 15 декабря 2011 года по 29 февраля 2012 года по договору аренды задолженности по арендной плате не имеется.

Условия определения размера арендной платы в проекте договора аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью № 1 от 11.11.2016, остался прежним - 33188 руб. в месяц, определен на основании итогового протокола № 080911/0457380/02 от 21.10.2011 о результатах открытого аукциона на право заключения договора аренды.

Разногласия сторон по условиям проекта договора аренды, в том числе, по поводу размера арендной платы, отсутствуют.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Как видно из материалов дела, рыночная стоимость объекта аренды не проводилась. Ответчик, в свою очередь, не предоставил какого-либо иного расчета размера арендной платы, чем это предусмотрено в проекте нового договора аренды.

Вместе с тем, отсутствие отчета об оценке рыночной стоимости не является безусловным основанием для отказа в заключении договора аренды на новый срок, поскольку в пункте 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" речь идет не об обязанности, а о праве арендодателя отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды при наступлении определенных обстоятельств, а во-вторых: такого основания для отказа арендодателя арендатору в заключении на новый срок договора аренды, как отсутствие оценки рыночной стоимости объекта, пункт 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" не предусматривает.

Между тем, доказательств принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом или наличия у истца задолженности по арендной плате за спорное имущество, в материалах дела не имеется.

Довод ответчика о наличии задолженности по арендной плате суд признает несостоятельным, поскольку опровергается представленными в дело платежными поручениями № 102 от 20.12.2011, № 103 от 20.12.2011, № 109 от 10.01.2012 , № 101 от 20.12.2011, № 108 от 10.01.2012, № 113 от 09.02.2012, № 112 от 09.02.2012, а также дополнительным соглашением от 17.04.2012. Более того, согласно данным платежным документам, имеется переплата по договору. Имеющиеся в деле платежные поручения оформлены надлежащим образом с учетом установленных требований, содержат отметки банка о принятии платежей и отметки о списании денежных средств со счета ООО "Эдельвейс-Р" на счет ФГУП "Алешинское" РСХА.

Довод ответчика о том, что денежные средства, перечисленные по названным платежным поручениям, не поступили на расчетный счет арендодателя, отклоняется судом, поскольку документов, опровергающих фактическое поступление денежных средств, ответчик не представил.

При наличии доказательств перечисления денежных средств с указанием в платежных поручениях в качестве получателя ФГУП "Алешинское" и отметок банка об исполнении данных платежных поручений, именно на ответчике, как лице, возражающем относительно получения указанных сумм, лежит бремя опровержения факта принадлежности ему расчетного счета, а также непоступления на него денежных средств.

В случае наличия разногласия по поводу размера арендной платы, ответчик не лишен права в судебном порядке установить иной порядок расчета арендной платы.

Довод ответчика и третьего лица - Федерального агентства научных организаций о том, что спорное недвижимое имущество сдается истцом без согласия собственника в субаренду иным лицам, не принимается судом, поскольку документально не подтверждены, а представленные фотоматериалы не могут свидетельствовать о наличии договорных отношений по поводу пользования имуществом между ООО "Эдельвейс-Р" и другими лицами.

Вместе с тем, отсутствие согласия собственника имущества не является основанием для отказа арендатору, исполнившему надлежащим образом обязательства по оплате договора аренды, в заключении договора на новый срок.

Как следует из пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с осуществлением унитарными предприятиями права хозяйственного ведения, следует учитывать установленные абзацем первым пункта 2 статьи 295 ГК РФ и статьей 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" ограничения прав названных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

В силу абзаца второго пункта 4 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" уставом унитарного предприятия могут быть предусмотрены виды и (или) размер сделок, совершение которых не может осуществляться без согласия собственника имущества такого предприятия. При рассмотрении споров о признании недействительными указанных сделок судам следует руководствоваться статьей 174 ГК РФ.

Сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением абзаца первого пункта 2 статьи 295 ГК РФ, а также с нарушением положений Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", в частности пунктов 2, 4, 5 статьи 18, статей 22 - 24 этого Закона, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица.

Таким образом, сделка по передаче федерального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ФГУП "Алешинское", в аренду является оспоримой и может быть признана недействительной как по заявлению арендодателя, так и по инициативе Федерального агентства научных организаций, однако отсутствие согласия собственника на заключение договора не может служить основанием для отказа в настоящем иске.

При изложенных обстоятельствах, при обращении с заявлением о заключении договора аренды на новый срок истцом были соблюдены условия части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции при отсутствии случаев, предусмотренных в пункте 10 указанной статьи названного закона.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что ответчиком не доказано наличие оснований, дающих право отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции".

В связи с указанным выше, требование общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс-Р" о понуждении к заключению договора аренды недвижимого имущества является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Обязать Федеральное государственное унитарное предприятие "Алешинское" (ОГРН <***>; 391122, Рязанская область, Рыбновский район, с. Алешня) в течение 30 дней с момента принятия судебного акта по настоящему делу заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Эдельвейс-Р" (ОГРН <***>; 390010, <...>) договор аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, на следующих условиях:

"1. Общие условия

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование здание Лит. Д. Д1, Д2, ДЗ. расположенное по адресу: <...> являющееся федеральной собственностью и находящееся в хозяйственном ведении у Арендодателя, общей площадью 1843,80 (далее по тексту "недвижимое имущество"), для использования под осуществление уставной деятельности.

1.2. Передача недвижимого имущества оформляется актом приема - передачи (с указанием фактического состояния передаваемого недвижимого имущества), который составляется и подписывается Сторонами в трех экземплярах (по одному для каждой из Сторон и Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области).

Акт приема - передачи приобщается к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью.

1.3. Настоящий Договор заключен сроком на 3 года и действует до 10 ноября 2019 года и вступает в силу с момента государственной регистрации.

1.4. Передача недвижимого имущества в аренду не влечет передачу права собственности на него. В случае выкупа арендованного имущества право на выкуп в первую очередь предоставляется Арендатору.

1.5. За пределами исполнения обязательств по настоящему Договору Арендатор полностью свободен в своей деятельности.

1.6. Неотделимые без вреда для арендуемого недвижимого имущества улучшения производятся Арендатором только с разрешения Арендодателя и с письменного согласия собственника в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Территориального управления). Стоимость таких улучшений возмещается в счет арендной платы.

1.7. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет право на заключение договора аренды на новый срок.

1.8. Если состояние возвращаемого недвижимого имущества по окончании договора хуже предусмотренного (т.е. нормального износа), Арендатор возмещает ущерб, нанесенный имуществу, а также иные убытки в соответствии с действующим законодательством.

1.9. Стороны договорились распространить действие условий Договора на период с момента фактической передачи недвижимого имущества от Арендодателя Арендатору по акту приема-передачи до момента государственной регистрации Договора.

2. Обязанности Сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Передать в аренду недвижимое имущество Арендатору по акту приема-передачи в течении пяти рабочих дней с момента вступления в силу договора аренды.

2.1.2. В случае аварий, происходящих не по вине Арендатора, оказывать необходимое содействие по устранению их последствий.

2.1.3. Контролировать выполнение Арендатором обязательств по настоящему Договору.

2.1.4. Направлять своих представителей для участия в работе комиссий по приему-передаче арендуемого недвижимого имущества.

2.1.5. Копия Договора, а также все связанные с ним документы представляются Арендодателем в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Территориальное управление), в течении пяти дней с момента вступления в силу Договора или соответствующего документа.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Использовать недвижимое имущество исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1 настоящего договора.

2.2.2. Оформить с соответствующими службами отдельный договор на эксплуатационные и коммунальные услуги (далее - Договор на оказание услуг).

2.2.3. Обеспечивать нормальное функционирование и техническое состояние инженерно-технических коммуникаций, охранной, противопожарной сигнализации.

2.2.4. Соблюдать правила пожарной безопасности и техники безопасности, требования Госсанэпидемнадзора, а также отраслевых правил и норм, действующих в сфере деятельности Арендатора и в отношении арендуемого им недвижимого имущества.

2.2.5. Не допускать захламления бытовым и строительным мусором внутренних дворов и мест общего пользования. Немедленно извещать Арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) недвижимому имуществу ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы против дальнейшего разрушения или повреждения недвижимого имущества.

2.2.6. Содержать арендуемое недвижимое имущество не ниже технического состояния, зафиксированного в акте приема-передачи.

2.2.7. Не производить переоборудования арендуемого недвижимого имущества без письменного разрешения Арендодателя и с письменного согласия собственника в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Территориального управления).

2.2.8. Своевременно производить текущий и капитальный ремонты арендуемого недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством. Стоимость текущего и капитального ремонтов возмещается в счет арендной платы. Иной порядок и условия проведения ремонта могут быть установлены в дополнительном соглашении к настоящему Договору.

2.2.9. Обеспечивать представителям Арендодателя возможность беспрепятственного доступа в арендуемое недвижимое имущество в случаях проведения проверок его использования в соответствии с условиями настоящего Договора, а также всю документацию, запрашиваемую представителями Арендодателя в ходе проверки.

2.2.10. Не закладывать по договорам залога арендованное недвижимое имущество, а также не вносить имущество или его части в уставный (складочный) капитал юридических лиц.

2.2.11. Не позднее одного месяца с момента вступления в силу договора аренды и ежегодно осуществлять страхование арендуемого недвижимого имущества от своего имени и за свой счет. Для этого заключить договор имущественного страхования со специализированной страховой организацией. Согласовать с Арендодателем страховую стоимость арендуемого имущества и перечень страховых рисков (пожар, взрыв, действие молнии, землетрясения, ураганы, залитие водой, вспучивание или просадка грунта, преднамеренное повреждение третьими лицами).

В договоре страхования должно быть указано, что Выгодоприобретателем по данному договору является Арендодатель.

Уведомлять Арендодателя о состоявшемся страховом покрытии объекта аренды путем представления копии страхового полиса.

2.2.12. Выполнять предписания, касающиеся эксплуатации арендуемого недвижимого имущества, выдаваемые Арендодателем.

2.2.13. При возникновении угрозы ущерба арендуемому недвижимому имуществу (в результате пожара, взрыва, действия молнии, урагана, землетрясения, преднамеренного повреждения третьими лицами, вспучивания или просадки грунта) принять все возможные меры по спасению арендуемого недвижимого имущества, сведению убытков к минимуму и немедленно сообщить о данном факте Арендодателю или уполномоченным им лицам.

2.2.14. Перечислять арендную плату за использование федерального имущества через расчетный счет, открытый в кредитной организации.

2.2.15. Арендатор обязан подписать и передать на государственную регистрацию договор аренды в течение десяти рабочих дней, письменно уведомив об этом Арендодателя.

2.2.16. После государственной регистрации договора аренды Арендатор обязан предоставить Арендодателю оформленный экземпляр договора аренды в течение пяти рабочих дней.

2.2.17. Арендатор обязан принять недвижимое имущество но акту приема - передачи в течение пяти рабочих дней с момента вступления в силу договора аренды.

3. Порядок возврата арендуемого недвижимого

имущества Арендодателю

3.1. Возврат арендуемого недвижимого имущества осуществляется двусторонней комиссией, состоящей из представителей Арендодателя и Арендатора.

3.2. Арендодатель и Арендатор должны назначить своих представителей в двустороннюю комиссию и приступить к приему - передаче арендуемого имущества на следующий день после окончания срока действия настоящего Договора.

3.3. Арендатор обязан представить комиссии арендуемое недвижимое имущество готовым к передаче Арендодателю, начиная со дня, следующего за днем окончания срока действия Договора.

3.4. Арендуемое недвижимое имущество должно быть передано Арендатором и принято Арендодателем в течение 3-х дней с момента начала работы комиссии.

3.5. При передаче арендуемого недвижимого имущества составляется акт приема передачи, который подписывается всеми членами комиссии. Арендодатель согласно пункта 2.1.5 данного Договора в течении пяти дней, со дня подписания акта приема-передачи, представляет в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Территориальное управление) копию вышеуказанного акта.

3.5. Арендуемое недвижимое имущество считается фактически переданным Арендодателю с момента подписания акта приема - передачи.

3.6. Арендуемое недвижимое имущество должно быть возвращено в состоянии не худшем чем, в котором оно было передано Арендатору, с учетом нормальною износа. Также должны быть переданы по акту и все произведенные перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность недвижимому имуществу и неотделимые без вреда для его конструкции интерьера.

3.7. Произведенные Арендатором отделимые улучшения арендуемого недвижимого имущества являются собственностью Арендатора.

4. Платежи и расчеты по Договору

4.1. Размер арендной платы за передаваемое в аренду по настоящему договору недвижимое имущество, рассчитанный в установленном порядке, в рублях составляет 33188 (Тридцать три тысячи сто восемьдесят восемь) рублей в месяц.

Обязательства по внесению арендной платы Арендатором наступают с даты подписания акта приема-передачи недвижимого имущества.

4.2. Ежемесячные платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом вносятся платежными поручениями.

Получатель платежа: Федеральное государственное унитарное предприятие "Алешинское" Российской академии сельскохозяйственных наук. ИНН <***>. КПП 621301001, счет № 40502810058100000001 в ФИО5 ОАО "Россельхозбанк" г. Рязань, БИК 046126793, ОКАТО 61227804001. В поле платежного поручения "Назначение платежа" указывать: "Доходы от сдачи в аренду федерального имущества по договору от 10 ноября 2011 г. № 1".

Оплата аренды производится за каждый месяц не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца; до 15-го числа копии платежных поручений (с отметкой исполнителя банка) представляются Арендодателю.

Пеня (штраф) за несвоевременную уплату арендной платы перечисляется в доход федерального бюджета отдельным платежным поручением по следующим реквизитам: Получатель платежа: УФК по Рязанской области (ТУ Росимущества в Рязанской области л/с <***>), ИНН <***>. КПП 623401001, счет № 40101810400000010008 в ГРКЦ ГУ Банка России по Рязанской области г. Рязань, БИК 046126001. код бюджетной классификации 16711105031010900120. ОКАТО 61401000000. В поле платежного поручения "Назначение платежа" указывать: "Пени за несвоевременную уплату арендной платы за аренду федерального имущества по договору от 10 ноября 2011 г. № 1".

Арендная плата перечисляется через расчетный счет, открытый в кредитной организации.

Арендная плата считается поступившей в доход ФГУП "Алешинское" Россельхозакадемии с момента ее зачисления по реквизитам, указанным в настоящем пункте.

Налог на добавленную стоимость, начисленный на арендную плату в бюджет, перечисляется отдельным платежным поручением в доход федерального бюджета на текущий счет, определенный налоговой инспекцией по месту регистрации и представления отчетности Арендатора.

4.3. Размер арендной платы может изменяться в связи с инфляцией (не чаще одного раза в год на основании нормативно-правового акта, устанавливающего коэффициент уровня инфляции), но не более 0,8 % размера действующей арендной платы. Увеличение арендной платы должно быть указано в дополнительном соглашении к договору. Об увеличении арендной платы Арендодатель должен предупредить Арендатора в письменной форме за 60 календарных дней.

4.4. До момента внесения изменений в расчет арендной платы Арендатор производит оплату в размере, принятом на предшествующий период в договоре (дополнительном соглашении), последующая доплата в связи с изменением размера арендной платы производится с даты начала действия новой ставки арендной платы. Изменение расчета арендной платы осуществляется путем увеличения действующего размера арендной платы на коэффициент инфляции (коэффициент - дефлятор). Арендная плата не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.

4.5. При неуплате Арендатором арендной штаты в двадцатидневный срок с момента наступления сроков платежа Арендодатель вправе взыскать с Арендатора задолженность в установленном порядке.

4.6. Оплата за эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги не включается в установленную пунктом 4.1 настоящего Договора сумму арендной платы и производится по отдельному договору с Арендодателем или со специализированными организациями в сроки, определенные упомянутым договором.

5. Ответственность сторон

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий Договора виновная сторона обязана возместить причиненные убытки.

5.2. По истечении установленных сроков внесения арендной платы (п.4.2.) не внесенная сумма арендной платы считается недоимкой и взыскивается с начислением пени - по 0,5 (ноль целых пять десятых) % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки до погашения задолженности.

5.3. Если арендованное недвижимое имущество по вине Арендатора выбывает из строя ранее полного амортизационного срока службы, в том числе в случае полного уничтожения арендуемого недвижимого имущества, Арендатор возмещает на счет и в порядке, указанном в п. 4.1. - 4.2 настоящего Договора, недовнесенную им арендную плату, а также иные убытки в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.4. Если состояние возвращаемого имущества по окончании срока действия Договора хуже состояния с учетом нормального износа, Арендатор возмещает в федеральный бюджет на счет, указанный в п. 4.2. настоящего Договора, причиненный ущерб в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Ущерб определяется комиссией, назначаемой Арендодателем с привлечением уполномоченных служб.

5.5. В случае, если Арендатор не принял в установленный настоящим Договором срок или не возвратил арендуемое имущество или возвратил его несвоевременно, он обязан внести плату за фактическое пользование недвижимым имуществом в размере арендной платы за все время просрочки на счет и в порядке, указанном в п. 4.1 - 4.2. настоящего Договора.

6. Порядок изменения, расторжения, прекращения Договора

6.1. Все вносимые какой-либо из Сторон предложения о внесении дополнений или изменений в условия настоящего Договора, в том числе о его расторжении, рассматриваются Сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

6.2. По одностороннему требованию Арендодателя или Арендатора настоящий Договор может быть изменен, дополнен или расторгнут в суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в случае ликвидации или реорганизации Сторон, аварийного состояния арендуемого недвижимого имущества, постановки их на капитальный ремонт или сноса.

6.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению, а Арендатор выселению по требованию Арендодателя, в следующих случаях, признаваемых существенными нарушениями условий Договора:

а) при неуплате или просрочке Арендатором оплаты арендной платы в сроки, установленные п. 4.2. в течение двух месяцев независимо от ее последующего внесения;

б) при использовании имущества (в целом или частично) не в соответствии с целями, определенными в п. 1.1 Договора;

в) при умышленном или неосторожном ухудшении Арендатором состояния арендуемого имущества, инженерного оборудования и прилегающих территорий.

7. Особые условия

7.1. В случае принятия Правительством Российской Федерации решения, в результате которого исполнение данного Договора для его Сторон становится невозможным, настоящий Договор прекращает свое действие.

О выселении по вышеуказанному основанию Арендатор предупреждается за один месяц. При этом Арендатор вправе потребовать возмещения убытков, причиненных таким прекращением Договора, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8. Иные условия

8.1. Реорганизация Сторон, а также перемена собственника или владельца арендуемого имущества не являются основанием для изменения условий или расторжения настоящего Договора.

Новый собственник (владелец) становится правопреемником Арендодателя но настоящему Договору, при этом настоящий Договор подлежит переоформлению на основании дополнительного соглашения, но лишь в части изменения наименования и реквизитов нового собственника (владельца).

8.2. Условия настоящего Договора сохраняют свою силу на весь срок действия Договора и в случаях, когда после его заключения законодательством Российской Федерации установлены правила, ухудшающие положение Арендатора, кроме случаев, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникающие из ранее заключенных договоров, а также за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4.1-4.6 Договора.

8.3. Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим Договором, регламентируются законодательством Российской Федерации.

8.4. Споры, возникающие из настоящего Договора и в связи с ним, подлежат рассмотрению в суде, третейском и арбитражном судах Рязанской области в соответствии с их компетенцией.

8.5. Настоящий Договор составлен в 4-х экземплярах (по одному для каждой из Сторон и Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области), имеющих одинаковую юридическую силу.

9. Дополнительные условия

При изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации одной из Сторон она обязана письменно в двухнедельный срок сообщить другой Стороне о произошедших изменениях.".

2. Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия "Алешинское" (ОГРН <***>; 391122, Рязанская область, Рыбновский район, с. Алешня) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс-Р" (ОГРН <***>; 390010, <...>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

Судья О.М. Медведева