Решение от 24 июля 2025 г. по делу № А07-3515/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, <...>, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-3515/2025
г. Уфа
25 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 17.07.2025

Полный текст решения изготовлен 25.07.2025


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Шагабутдиновой З. Ф., при ведении протокола секретарем судебного заседания Галеевой Р.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "ФРУТ-СЕРВИС" (ИНН <***>, ОГРН: <***>) к УЗИО Г. УФЫ (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 951 785,90 руб. убытков

Третье лицо – ООО «АУДИТ-БЕЗОПАСНОСТЬ» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)


В судебное заседание явились:

от истца: ФИО1, доверенность от 10.01.2025 г., диплом, паспорт


ООО "ФРУТ-СЕРВИС" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к УЗИО Г. УФЫ о взыскании 951 785,90 руб. убытков.

Определением суда от 18.03.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено ООО «АУДИТ-БЕЗОПАСНОСТЬ».

От ответчика поступил отзыв, с исковыми требованиями не согласился по доводам,  в нем изложенным.

От третьего лица поступил отзыв, по доводам которого исковые требования не подлежат удовлетворению.

От истца поступили возражения на отзыв ответчика.

Уточнив исковые требования, истец заявил о взыскании убытков в размере 770 936 руб. за период с 28.10.2022 по 13.09.2023.

Судом уточнение иска принято к рассмотрению в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика и третьего лица в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Рассмотрев заявленные требования, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 05.06.2020 между ООО «Фрут-Сервис» (арендатор) и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 33388 - нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, д. 11, кадастровый номер 02:55:020202:3580. Срок действия договора с 25.04.2016 по 24.04.2021.

27.06.2022 ООО «Фрут-Сервис» обратилось в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

08.09.2022        Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято постановление № 1524 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, д. 11, кадастровый номер 02:55:020202:3580 и утверждены условия приватизации настоящего объекта муниципального нежилого фонда.

13.09.2022        Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан направило ООО «Фрут-Сервис» копию постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 08.09.2022г. № 1524 и проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 12.09.2022г.

Согласно пункту 3.1. проекта договора купли-продажи стоимость объекта по настоящему Договору составляет 12891659,23 руб. (двенадцать миллионов восемьсот девяносто одна тысяча шестьсот пятьдесят девять рублей 23 копейки), без учета НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом об оценке №22-7/18/2-Н от 16.08.2022, составленным ООО «Аудит-безопасность».

Не согласившись со стоимостью выкупаемого арендуемого имущества, ООО «Фрут- Сервис» обратилось за проведением независимой оценки рыночной стоимости выкупаемого арендуемого имущества.

07.10.2022 ООО «Фрут-Сервис» направило в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан письмо с протоколом разногласий от 07.10.2022г. к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 12.09.2022г.

Письмом от 18.03.2022г. № 5495 Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан отклонило протокол разногласий от 28.02.2022г.

Поскольку возникшие между сторонами разногласия по условиям договора, касающиеся определения цены выкупаемого имущества урегулированы не были, арендатор обратился в суд с иском.

Согласно решению Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.06.2023 по делу № А07-38441/2022 отчет об оценке №22-7/18/2-Н от 16.08.2022 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки ФСО № 3, № 7.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.06.2023 по делу № А07-38441/2022 исковые требования удовлетворены, суд обязал урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Фрут-Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 12 сентября 2022 года, в отношении нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, д. 11, кадастровый номер 02:55:020202:3580, с изложением пунктов 3.1. и 3.3. указанного договора в следующей редакции:

«3.1. Стоимость Объекта по настоящему Договору, с учетом стоимости неотделимых улучшений, составляет 9 275 408 руб. (девять миллионов двести семьдесят пять тысяч четыреста восемь рублей), без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной Некоммерческим партнерством «Коллегия независимых экспертов» в заключение экспертов № 15/23 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

«3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 927 540,80 руб. (девятьсот двадцать семь тысяч пятьсот сорок рублей 80 копеек), перечисляемый на счет, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда № 18АП- 11624/2023 от 13.09.2023 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.06.2023 по делу № А07-38441/2022 изменено, суд постановил урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Фрут-Сервис» и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 12 сентября 2022 года, в отношении нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, д. 11, кадастровый номер 02:55:020202:3580, с изложением пунктов 3.1. и 3.3. указанного договора в следующей редакции:

«3.1. Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 10 879 000 (десять миллионов восемьсот семьдесят девять тысяч) руб., без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной Некоммерческим партнерством «Коллегия независимых экспертов» в заключение экспертов № 15/23 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

«3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 1 087 900 (один миллион восемьдесят семь тысяч девятьсот) руб., перечисляемый на счет, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 17.01.2024 постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2023 по делу № А07-38441/2022 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставлено без изменения.

Истец полагает, что обязанность арендатора по внесению арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, поэтому при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи арендатор вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденной оплаты арендных платежей.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, в том числе установленные вступившим в законную силу решением суда, а именно противоправное поведение арендодателя, в результате которого арендатор не имел возможности реализовать свое преимущественного право на выкуп арендуемого помещения в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ срок, у истца возникли убытки, поскольку в случае своевременного совершения арендодателем действий по заключению договора купли-продажи, арендатор приобрел бы право собственности на арендуемое помещение и не понес бы дополнительных расходов, связанных с оплатой арендных платежей за пользование помещением в период с сентября 2022 по сентябрь 2023, которые составляют 770 936 руб. (с учетом уточнения).

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия о возмещении убытков, но претензия оставлена без исполнения, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает уточненные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как указывалось, в рамках рассмотрения № А07-38441/2022 стоимость объекта по Договору от 12 сентября 2022 года составляет 10 879 000 (десять миллионов восемьсот семьдесят девять тысяч) руб., без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной Некоммерческим партнерством «Коллегия независимых экспертов» в заключение экспертов № 15/23 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В рамках дела № А07-38441/2022 ООО "ФРУТ-СЕРВИС" просило суд зачесть в выкупную стоимость объекта стоимость произведенных неотделимых улучшений.

Судом назначена судебная строительно-техническая, оценочная экспертиза. На разрешение эксперта поставлен вопрос о соответствии отчета об оценке ООО «Аудит-Безопасность» нормам и правилам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки ФСО № 3, № 7, об определении рыночной стоимости выкупаемого объекта, об установлении неотделимых улучшений и определении их стоимости на дату подачи заявления о выкупе.

Заключением эксперта установлено, что отчет об оценке № 22-7/18/ 2-Н от 16.08.2022 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки ФСО № 3, № 7; нарушения стандартов оценочной деятельности являются существенными и значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта. Отчет № 22-7/18/2-Н от 16.08.2022 допускает неоднозначное толкование, вводит в заблуждение. Эксперт указал, что рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания по адресу: <...> с кадастровым номером 02:55:020202:3580 без учета НДС 20% по состоянию на 27.06.2022 составила 10 879 000 руб. На вопрос, поставленный перед экспертом ФИО2 сделан вывод, что рыночная стоимость неотделимых улучшений объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания по адресу: <...> с кадастровым номером 02:55:020202:3580 составила 1 603 592 руб.

Решением суда исковые требования удовлетворены, стоимость объекта по настоящему Договору определена в размере 10 879 000 (десять миллионов восемьсот семьдесят девять тысяч) руб., без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2023 решение первой инстанции изменено. Суд апелляционной инстанции установил, что судом первой инстанции неправомерно зачтены в выкупную стоимость объекта недвижимости стоимость неотделимых улучшений.

Коллегия установила, что выкупная стоимость спорного объекта должна определяться исходя из рыночной стоимости без учета стоимости неотделимых улучшений, установленной заключением экспертов в рамках назначенной судебной экспертизы и составляет 10 879 000 руб. Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 17.01.2024 судебный акт суда апелляционной инстанции оставлен без изменения.

Следовательно, преддоговорной спор был обусловлен не только несогласием с рыночной стоимостью, предложенной Управлением, но и намерением зачесть стоимость, произведенных работ, не согласованных с арендодателем.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Порядок и оценка имущества, принятие решения об условиях приватизации и направление проекта договора купли-продажи имущества предусмотрены статьей 9 Закона № 159-ФЗ, в которой указано, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу ч. 8 ст. 4 ФЗ 159 субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, предусмотренной главой 24 АПК РФ:

1)           отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

2)           достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со ст. 4 ФЗ № 159 в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства в этом случае, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обеспечение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанностям уполномоченного органа публичного образования (пункт 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ), который, по смыслу абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ, обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и не вправе устанавливать произвольную цену.

Оценка объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности происходит экспертной организацией, являющейся победителем аукциона на право проведения оценки.

В силу положений статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

Таким образом, Управление не могло повлиять на порядок и результаты проведения оценки объектов по результатам аукциона ввиду отсутствия таких правомочий. Следовательно, получив отчет об оценке, уполномоченный орган отразил стоимость согласно отчету, направил обществу проект договора купли - продажи.

В период рассмотрения преддоговорного спора, истцом ежемесячно вносились арендные платежи по договору аренды помещения.

Договор купли-продажи заключен 19 сентября 2023 года.

Истец заявляет период убытков с 09.09.2022 по 14.09.2023 года. Размер произведенных выплат определяет в сумме 951 785,90 руб.

В силу положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьей 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В силу пункта 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

На основании статьи 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума от 23.06.2015 № 25) по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Применение гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков возможно при наличии условий, предусмотренных законом. При этом лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать следующую совокупность обстоятельств: факт причинения убытков и их размер, противоправное поведение причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между возникшими убытками и действиями указанного лица. Недоказанность хотя бы одного из перечисленных обстоятельств исключает возможность удовлетворения требований о возмещении убытков.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Из приведенных положений гражданского законодательства и 7 А07-16486/2023 разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что вред возмещается за счет казны по общим правилам внедоговорной (деликтной) ответственности, но при наличии специальных оснований, связанных с публичным статусом причинителя вреда и характером его деятельности, по сути - в связи с ненадлежащим исполнением публичных обязанностей органами публичной власти, должностными лицами.

В силу разъяснений, изложенных в пунктах 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Закона № 159- ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации), а по смыслу статей 3 и 5 данного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества, не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Обязанность истца по внесению арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости.

Поэтому при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, истец вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденной оплаты арендных платежей, доказывание которых осуществляется по общим правилам гражданско-правовой ответственности (статьи 15, 393, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать следующую совокупность обстоятельств: факт причинения убытков и их размер, противоправное поведение причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между возникшими убытками и действиями указанного лица. Недоказанность хотя бы одного из перечисленных обстоятельств исключает возможность удовлетворения требований о возмещении убытков.

Исходя из содержания абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ, приватизация имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в пользу указанных субъектов производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Обеспечение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанностям уполномоченного органа публичного образования (пункт 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ), который, по смыслу абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ, обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и не вправе устанавливать произвольную цену.

Само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку признаваемый Законом об оценочной деятельности (статья 3) вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302).

Вместе с тем согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 № 304-ЭС23-9605 (далее - Определение № 304-ЭС23- 9605), существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора купли-продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательству на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части условия о цене имущества при таких обстоятельствах носит вынужденный характер, является необходимым для защиты его права.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

В силу части 4.1, пункта 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, в таком случае происходит приостановление течения срока заключения договора купли-продажи до дня вступления в законную силу решения суда.

Направив заявление о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в уполномоченный орган, субъект предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, вправе рассчитывать, что соответствующие органы публичного образования исполняет возложенные на них законом обязанности, связанные с обеспечением приватизации арендуемого имущества, и не должен предполагать, что публичные полномочия будут реализованы органами публичного образования ненадлежащим образом.

Соответственно, исходя из применимого к настоящему делу стандарта разумного поведения участников оборота, субъект малого и среднего предпринимательства не обязан оспаривать в судебном порядке бездействие, допущенное уполномоченным органом, либо иным образом побуждать органы публичной власти к выполнению ими своих обязанностей, и не совершение истцом указанных действий - не могло быть расценено судами в качестве обстоятельства, освобождающего публичное образование от имущественной ответственности за причиненный участнику экономического оборота вред, а равно не может служить основанием для уменьшения размера ответственности по пункту 1 статьи 404, пункту 2 статьи 1083 Гражданского кодекса.

Между тем, применительно к обстоятельствам настоящего спора, существенность расхождения между ценой, предложенной Управлением (основанной на отчете об оценке ООО Аудит-Безопасность») - 12 891 659,23 руб. и окончательной ценой, определенной судебной экспертизой - 10 879 000 руб., отсутствует.

Суд соглашается с доводами ответчика в том, что в рассматриваемом случае действия УЗИО г. Уфы, связанные с подписанием договора купли-продажи после урегулирования возникших разногласий, не являются результатом недобросовестного поведения УЗИО г. Уфы.

Наличие преддоговорного спора о цене выкупаемого объекта, не свидетельствует о незаконности действий ответчика.

Спор инициирован ввиду несогласия с рыночной стоимостью, предложенной Управлением, а также в целях зачета в стоимость произведенных работ, не согласованных с арендодателем.

Истец, инициируя преддоговорной спор (в рамках дела №А07-38441/2022) просил заключить договор купли-продажи по цене 6 588 931 руб., ссылаясь на отчет об оценке ИП ФИО3 Однако окончательная стоимость согласно судебной экспертизе на 40% превысила предложенную истцом стоимость (10879000-6588931=4290069).

При этом разница между ценой, предложенной Управлением и окончательной стоимостью составляет - 16 % (12 891 659,23-10879000=2012659,23).

Более того, в представленном протоколе разногласий общество не согласилось не только с предложенной стоимостью выкупаемого объекта муниципального нежилого фонда, а также просило зачесть стоимость неотделимых улучшений, произведенных при проведении текущего ремонта.

Учитывая вышеизложенное, обращение субъекта предпринимательства ООО Фрутсервис» в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части условия о цене имущества, при таких обстоятельствах не носит вынужденный характер, так как спор инициирован также в целях зачета в стоимость произведенных работ, не согласованных с арендодателем, на значительную сумму 1 603 592 руб. Причем обращение истца о согласовании проведения текущего ремонта было подано 24.04.2022, ответ Управлением об отказе дачи согласия дан 23.05.2022. При этом 27.06.2022, то есть фактически через месяц истец обратился с заявлением о предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

В письме №27992 от 27.10.2022 Управление, отклоняя протокол разногласий, направленный истцу письмом №49, указало, что основания для зачета затрат на ремонтные работы в счет выкупа арендуемого помещения отсутствуют ввиду отсутствия согласования на проведение ремонтных работ капитального характера (неотделимых улучшений).

Следовательно, гражданско-правовой состав убытков применительно к обстоятельствам настоящего спора отсутствует.

Учитывая вышеизложенное, иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО "ФРУТ-СЕРВИС" (ИНН <***>, ОГРН: <***>) отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.


Судья                                                                                   З.Ф. Шагабутдинова