Решение от 25 октября 2023 г. по делу № А78-8094/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А78-8094/2022
г.Чита
25 октября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 октября 2023 года

Решение изготовлено в полном объёме 25 октября 2023 года


Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Алфёрова Д.Е.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шестаковой Н.С.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело:

по иску Федерального государственного казенного учреждения "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 307752425300018, ИНН <***>)

о взыскании 186 541,28 рублей основного долга по арендным платежам за период с 22.10.2019 по 27.01.2020 по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления, №141/3/5/АИ-68 от 22.10.2019, 742 653,21 рублей неустойки за период с 01.11.2019 по 09.02.2022,

и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 307752425300018, ИНН <***>)

к Федеральному государственному казенному учреждению "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления, №141/3/5/АИ-68 от 22.10.2019,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 1. Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>), 2. Федерального государственного казенного учреждения "Санаторно-курортный комплекс "Дальневосточный" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>), 3. Федерального государственного автономного учреждения "Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представителя по доверенности от 14.11.2022 (сроком до 31.12.2023) (участвует в режиме веб-конференции)

от ответчика – ФИО3, представителя по доверенности от 22.09.2022 (сроком на три года);

от третьего лица-1 – ФИО2, представителя по доверенности от 03.10.2022 (сроком до 27.09.2024) (участвует в режиме веб-конференции);

от третьих лиц-2,3 – представители не явились (извещены)

установил:

Федеральное государственное казенное учреждение "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 186 541,28 рублей основного долга по арендным платежам за период с 22.10.2019 по 27.01.2020 по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления, №141/3/5/АИ-68 от 22.10.2019, 742 653,21 рублей неустойки за период с 01.11.2019 по 09.02.2022.

Определением от 19.10.2022 суд принял к производству встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 к Федеральному государственному казенному учреждению "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации о признании недействительным договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления, №141/3/5/АИ-68 от 22.10.2019.

В деле принимают участие в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство обороны Российской Федерации, Федеральное государственное казенное учреждение "Санаторно-курортный комплекс "Дальневосточный" Министерства обороны Российской Федерации и Федеральное государственное автономное учреждение "Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)" Министерства обороны Российской Федерации.

Протокольным определением от 07.09.2023 суд отложил судебное разбирательство по делу на 13.10.2023.

В судебном заседании представитель истца поддержал первоначальный иск, ссылаясь на заключение истцом как арендодателем договора аренды с ответчиком, передачу ответчику помещения по акту приема-передачи от 22.10.2019, возврат помещения ответчиком по акту приема-передачи от 27.01.2020, наличие у ответчика обязанности по оплате арендной платы за период с 22.10.2019 по 27.01.2020, а также неустойки за просрочку оплаты. Представитель истца пояснил, что с учетом давности спорных правоотношений часть документов о хронологии правоотношений с ответчиком отсутствует, в связи с чем необходимо руководствоваться датами, указанными в подписанных ответчиком документах. Заявление ответчика о снижении размера неустойки полагал подлежащим разрешению по усмотрению суда. Встречный иск полагал необоснованным с учетом отсутствия нарушений при заключении оспариваемого договора аренды.

Представитель ответчика полагал первоначальный иск не подлежащим удовлетворению в связи с тем, что ключи от спорного помещения ответчику не передавались, ответчик помещением не пользовался, кроме того помещение не соответствовало техническому описанию (пять из шести окон на объекте были заложены кирпичной кладкой, шестое окно капитально закрыто металлической решеткой), не соответствовало требованиям пожарной безопасности, к электроснабжению объект не был подключен, электропроводка находилась в аварийном состоянии, водоснабжение в помещении отсутствовало, арендодатель не мог приступить к исполнению договора аренды по независящим от арендатора обстоятельствам, так как объект требовал не косметического ремонта, а капитального. Ссылаясь на указанные недостатки объекта и введение истцом ответчика в заблуждение при подписании договора в отношении состояния объекта, ответчик полагал, что имеются основания для удовлетворения встречного иска о признании договора аренды недействительным. Поддержал ранее представленное заявление о снижении размера неустойки в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В подтверждение приводимых доводов о недостатках в объекте аренды поддержал ранее представленное ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы по определению соответствия помещения технической документации и основным характеристикам в Едином государственном реестре недвижимости, соответствия помещения требованиям пожарной безопасности, возможности эксплуатации нежилого помещения «Магазин» по целевому назначению без проведения капитального ремонта с поручением проведения экспертизы государственному судебному эксперту Федерального бюджетного учреждения Читинская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Представитель третьего лица-1 полагал первоначальный иск подлежащим удовлетворению, а встречный иск – необоснованным.

Представитель истца и третьего лица-1 ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы полагал подлежащим разрешению по усмотрению суда.

Представители третьих лиц-2,3 ранее представили письменные пояснения по делу.

Рассмотрев ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы, на основании статей 82, 159, 184 АПК РФ суд отказал в удовлетворении ходатайства в связи с возможностью рассмотрения дела, по мнению суда, по имеющимся доказательствам (применительно к предмету и обстоятельствам спора) с их оценкой в итоговом судебном акте.

Дело рассмотрено в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости следует принадлежность истцу на праве оперативного управления с 23.11.2011 нежилого помещения, расположенного по адресу: Забайкальский край, Карымский район, пгт. Курорт-Дарасун, ДОС, д. 13, кв. 1, площадью 88,6 кв.м.

Согласно пояснениям индивидуального предпринимателя ФИО1, данным в судебном заседании от 06.03.2023, заключению спорного договора аренды предшествовало обращение предпринимателя к истцу за предоставлением спорного помещения в аренду для открытия магазина, ранее в данном помещении уже располагался другой магазин, в котором бывал ответчик, при этом окна в помещении уже тогда были заложены. Истец в ответ на обращение пояснил, что помещение может быть предоставлено в аренду по результатам аукциона в случае оплаты предпринимателем оценки права пользования и владения помещением как необходимого для проведения аукциона условия.

14.02.2019 между ООО «СтандаРт Оценка» (оценщик), Федеральным государственным казенным учреждением "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (заказчик) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (плательщик) был подписан договор №18 на проведение оценки рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды нежилым помещением с кадастровым номером 75:08:280101:62, общей площадью 88,6 кв.м., расположенного по адресу: Забайкальский край, Карымский район, пгт. Курорт-Дарасун, ДОС, д. 13, кв. 1.

На основании указанного договора ООО «СтандаРт Оценка» был подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки.

Приказом №1622 от 02.08.2019 департамент имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации согласовал истцу передачу помещения по адресу: Забайкальский край, Карымский район, пгт. Курорт-Дарасун, ДОС, д. 13, кв. 1, сроком на 5 лет на основании аукциона.

12.09.2019 истец на официальном сайте госзакупок разместил извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России и расположенного по адресу: Забайкальский край, Карымский район, пгт. Курорт-Дарасун, ДОС, д. 13, кв. 1. В извещении указано на заключение договора аренды сроком на 5 лет, в описании и технических характеристиках объекта указано: нежилое помещение «Магазин» (кадастровый номер 75:08:280101:62), площадью 88,6 кв.м., расположенное на 1 этаже жилого дома. Электроснабжение, отопление, канализация: есть. Состояние: удовлетворительное, требует косметического ремонта. В документации об аукционе указан график осмотра объекта аренды 19.09.2019 и 26.09.2019 в 15:00 по местному времен, указан порядок получения заинтересованными лицами сведений об объекте. В силу раздела 7 документации об аукционе осмотр объекта обеспечивает организатор аукциона без взимания платы. Для осмотра заявитель или его уполномоченный представитель должны направить организатору аукциона заявку в произвольной форме.

На основании протокола №15 рассмотрения заявок на участие в аукционе от 03.10.2019 к участию в аукционе допущены 2 участника, в том числе ответчик.

Согласно протоколу проведения аукциона и определения победителя аукциона №6 от 10.10.2019 ответчик признан победителем аукциона, по результатам аукциона ежемесячная арендная плата определена в размере 59 008 рублей.

Согласно пояснениям индивидуального предпринимателя ФИО1, данным в судебном заседании от 06.03.2023, перед заключением договора аренды супруг ответчика сделал фотографии объекта.

11.10.2019 истец подготовил письмо о направлении ответчику протокола проведения аукциона от 10.10.2019 и проекта договора аренды, 25.10.2019 истец подготовил письмо ответчику о направлении подписанных истцом экземпляров договора аренды.

22.10.2019 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был подписан договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления, №141/3/5/АИ-68 от 22.10.2019, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять федеральное имущество – нежилое помещение «Магазин» (кадастровый номер 75:08:280101:62) общей площадью 88,6 кв.м., расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: Забайкальский край, Карымский район, пгт. Курорт-Дарасун, ДОС, д. 13, кв. 1, для дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением.

Договор заключен на срок 5 лет и действует с 22.10.2019 по 22.10.2024, договор считается заключенным и вступает в силу с даты его подписания сторонами и подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 22.10.2019 (раздел 2 договора).

Сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов на основании протокола проведения аукциона и определения победителя аукциона №6 от 10.10.2019 составляет 59 008 рублей. Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца включительно, первое внесение арендной платы арендатор производит в течение 10 календарных дней после подписания арендодателем и арендатором акта приема-передачи объекта. В силу статьи 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что условия заключенного договора в части внесения арендатором арендной оплаты применяются с даты, указанной во втором абзаце пункта 2.2 договора, то есть с 22.10.2019 (пункты 5.1 и 5.2 договора).

В соответствии с п. 3.2.8 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную договором, дополнительными соглашениями или уведомлениями до возврата объекта арендодателю по акту приема-передачи.

В силу пунктов 3.2.14 и 3.2.19 договора арендатор обязан своевременно за свой счет производить текущий ремонт объекта, а также проводить капитальный ремонт объекта за счет собственных сил и средств (при необходимости).

Согласно п. 3.2.27 договора арендатор обязуется в случае необходимости досрочного расторжения договора в порядке, предусмотренном разделом 7 договора, не менее чем за 90 календарных дней уведомить об этом арендодателя.

За неисполнение обязательства, предусмотренного пунктом 3.2.8 договора арендатор обязан перечислить на счет, указанный в пункте 5.3 договора, пени в размере 0,5% от суммы долга по арендной плате, установленной договором, уведомлением или дополнительными соглашениями, являющимися неотъемлемой частью договора, за каждый день просрочки платежа после срока, указанного в п. 5.3 договора (п. 6.2.1 договора).

Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон за исключением предусмотренных договором или законодательством Российской Федерации случае одностороннего изменения и (или) расторжения договора, путем заключения дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора (п. 7.1 договора).

22.10.2019 сторонами подписан акт приема-передачи имущества к договора аренды, в котором арендатор подтвердил принятие от арендодателя нежилого помещения магазина площадью 88,6 кв.м., расположенного на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Забайкальский край, Карымский район, пгт. Курорт-Дарасун, ДОС, д. 13, кв. 1, в состоянии в соответствии с документацией об аукционе.

15.11.2019 ответчик сдал договор аренды на государственную регистрацию.

25.11.2019 ответчик представил истцу сопроводительным письмом подписанный с его стороны договор аренды, копию расписки о сдаче договора аренды на государственную регистрацию и заявление о расторжении договора аренды. Заявление о расторжении договора ответчик мотивировал невозможностью исполнения договора.

27.11.2019 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации договора аренды в отношении нежилого помещения магазина.

09.12.2019 ответчик представил истцу договор аренды с отметкой о его государственной регистрации.

14.01.2020 истец направил ответчику подписанные соглашения о расторжении договора аренды и акты приема-передачи помещения, указал на необходимость согласования даты и времени приема-передачи помещения.

Соглашением от 13.01.2020, подписанным истцом и ответчиком, стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды 13.01.2020, при этом в соглашении стороны предусмотрели, что соглашение не освобождает арендатора от исполнения неисполненных обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды, указали на наличие у арендатора обязанности возвратить объект недвижимого имущества в надлежащем состоянии.

27.01.2020 стороны подписали акт приема-передачи помещения от ответчика истцу.

25.02.2020 истец подготовил письмо ответчику о необходимости возвратить ключи от нежилого помещения.

Письмом от 26.02.2020 ответчик сообщил истцу о невозможности передачи ключей, поскольку они не были переданы ответчику, помещение ответчиком не вскрывалось, деятельность не осуществлялась.

Приказом начальника Забайкальского территориального гарнизона №136 от 09.12.2020 организация охраны нежилого помещения магазина площадью 88,6 кв.м., расположенного по адресу: Забайкальский край, Карымский район, пгт. Курорт-Дарасун, ДОС, д. 13, кв. 1, поручена третьему лицу-2

Из представленного третьим лицом-2 акта №5 от 29.12.2020 следует осуществление консервации нежилого помещения магазина, его отключение от систем холодного водоснабжения, а также энергоснабжения.

28.09.2022 нежилое помещение магазина на основании приказа директора Департамента военного имущества Министерства обороны Российской Федерации №2041 от 27.06.2022 «О закреплении недвижимого имущества на праве оперативного управления за федеральным государственным автономным учреждением «Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)» Министерства обороны Российской Федерации передан от истца третьему лицу-3 по передаточному акту.

Из представленного третьим лицом-3 акта от 01.10.2022 следует осуществление консервации нежилого помещения магазина, отключение энергоресурсов.

Согласно письму ФГАУ «Росжилкомплекс» №194/175/ТО33/17 от 18.10.2022 многоквартирный жилой дом по адресу: Забайкальский край, Карымский район, пгт. Курорт-Дарасун, ДОС, д. 13, аварийным не признавался, решение о признании дома непригодным для проживания в территориальный отдел «Читинский» не поступали. На дату написания письма жилой дом находится в удовлетворительном техническом состоянии.

24.11.2022 нежилое помещение магазина зарегистрировано на праве оперативного управления за третьим лицом-3.

Оценив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статьи 655 ГК РФ передача арендованного имущества должна быть произведена по акту приема-передачи.

Согласно ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

В п. 38 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66, указано, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Из указанных норм и разъяснений следует, что определяющим фактором для прекращения обязанности по внесению арендной платы является не расторжение или прекращение по иным причинам договора аренды, а возврат арендодателю арендованного имущества.

В то же время, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п. 3 ст. 405 ГК РФ, п. 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ).

В силу статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

В силу ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В рассматриваемом случае выставление помещение магазина на торги было инициировано самим ответчиком, пояснившим, что ранее в спорном помещении функционировал магазин и что ответчик бывал в помещении магазина ранее, сам ответчик перед проведением аукциона оплатил проведение оценки рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды нежилым помещением, был ознакомлен с отчетом ООО «СтандаРт Оценка» об оценке рыночной стоимости объекта оценки, располагал фотографиями магазина.

В процессе проведения аукциона ответчик в соответствии с документацией об аукционе также имел возможность произвести осмотр помещения в целях определения его фактического технического состояния, соответствия требованиям пожарной безопасности, подключению к сетям, возможности использования в качестве магазина с учетом необходимости ремонта, определения позиции в части предложений размера арендной платы при проведении аукциона, целесообразности участия в аукционе с учетом пунктов 3.2.14 и 3.2.19 проекта договора аренды (приложение №7 к аукционной документации) об обязанности арендатора производить как текущий, так и капитальный ремонт объекта (при необходимости).

Начальная цена ежемесячной арендной платы согласно отчету оценщика была определена в размере 14 752 рубля, при этом ответчик в ходе аукциона в условиях конкуренции со вторым участником торгов сделал предложение ежемесячной арендной платы в размере 59 008 рублей, в связи с чем и был признан победителем аукциона.

В последующем ответчик совершил последовательные действия по подписанию договора аренды и акта приема-передачи помещения, представлению договора аренды на государственную регистрацию, инициированию расторжения договора с принятием на себя обязательств уплатить арендные платежи и возвратить арендованное помещение, возвращению помещения магазина 27.01.2020.

Доказательств понуждения ответчика к заключению договора материалы дела не содержат.

Согласно пояснениям индивидуального предпринимателя ФИО1, данным в судебном заседании от 06.03.2023, фактическим основанием для инициирования вопроса прекращения аренды спорного помещения явилась высокая арендная плата (при этом ее размер на аукционе предложил сам ответчик) и неправильный расчет ответчиком предпринимательских рисков (высокий размер арендной платы и затрат на ремонт, которые могли не окупиться при организации деятельности).

С учетом того, что ответчик располагал сведениями о состоянии спорного объекта, а также имел возможность совершить осмотр помещения перед проведением аукциона суд приходит к выводу о необоснованности приводимых ответчиком доводов о введении его истцом в заблуждение/обмане со стороны истца.

Обращение к истцу 25.11.2019 о расторжении договора ответчик в заявлении мотивировал невозможностью исполнения договора, что не свидетельствует о наличии существенных или скрытых недостатков в помещении, а может соотноситься с неверной оценкой ответчиком финансовых возможностей и затрат при организации бизнеса.

Подписав договор и в последующем соглашение о расторжении договора, ответчик подтвердил действие договора аренды, в связи с чем заявление требования о недействительности договора после совершения указанных действий и известности ответчику состояния объекта аренды имеет направленность на необоснованное уклонение от исполнение условий договора аренды и устранение негативных имущественных последствий для ответчика, в связи с чем согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ и п. 3 ст. 432 ГК РФ ответчик не вправе требовать признания договора недействительным или незаключенным.

В силу вышеуказанного правового регулирования судом основания для признания договора аренды недействительным не установлены, в связи с чем в удовлетворении встречного иска суд отказывает и исходит из действительности договора аренды.

Из представленных в дело договора аренды от 22.10.2019, актов приема-передачи от 22.10.2019 и от 27.01.2020 следует, что помещение магазина находилось во владении ответчика с 22.10.2019 по 27.01.2020, при этом соответствующие даты указаны в этих документах, подписанных ответчиком (подписание подтвердил сам ответчик) без замечаний в части дат или состояния объекта. Кроме того, в п. 2.2 договора стороны прямо указали на распространение условий договора на отношения, возникшие между сторонами с 22.10.2019.

Доводы ответчика о том, что документы были подписаны одной датой отклоняются судом за недоказанностью с учетом указания в документах конкретных дат их подписания, представленная ответчиком переписка и отсутствие у истца документов о полной хронологии правоотношений с ответчиком не опровергают признанных судом посредством подписания документов обстоятельств.

При этом из материалов дела следует подготовка истцом ответчику уже 11.10.2019 письма о направлении протокола проведения аукциона от 10.10.2019 и проекта договора аренды, в связи с чем по состоянию на 22.10.2019 ответчик имел возможность как подписать представленный истцом договор аренды и акт приема-передачи к нему (как приложение к договору), так и вступить в фактическое владение объектом путем получения доступа к помещению и ключей от представителей истца по месту нахождения объекта.

В представленной в дело переписке, предшествующей заключению и расторжению договора, ответчик о непередаче ему ключей и отсутствии у него фактического доступа к помещению истца не уведомлял, привел указанные доводы только после расторжения договора. При рассмотрении дела ответчик указал, что не получал доступа в помещение и не был в помещении, но указывает конкретные недостатки внутри помещения, что свидетельствует о наличии у ответчика доступа к помещению. В силу пунктов 3.2.14 и 3.2.19 договора аренды обязанность по проведению текущего и капитального ремонта возложена на арендатора. Представленные в дело документы не свидетельствуют о наличии неизвестных ответчику обстоятельств состояния магазина и невозможности использования арендованного помещения.

Доводы ответчика о подаче заявления истцу о расторжении договора 25.11.2019, при фактическом расторжении договора по соглашению сторон только 13.01.2020 подлежат отклонению судом в силу следующего.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор аренды был заключен сроком на 5 лет, односторонний отказ арендатора от заключения договора аренды, заключенного на определенный срок главой 34 ГК РФ не предусмотрен, при этом в п. 3.2.27 договора стороны согласовали условие об обязанности арендатора в случае необходимости досрочного расторжения договора не менее чем за 90 календарных дней уведомить об этом арендодателя.

С учетом согласования сторонами указанного порядка в договоре рассмотрение истцом заявления ответчика о расторжении договора 13.01.2020 соответствует принятым сторонами обязательствам, расторжение договора по соглашению сторон было осуществлено в пределах установленного п. 3.2.27 договора срока. В соглашении о расторжении договора истец указал на необходимость возврата помещения, в связи с чем 27.01.2020 ответчик возвратил истцу помещение по акту приема-передачи.

Доказательства обращения ответчика к истцу за осуществлением передачи помещения магазина ранее 27.01.2020 материалы дела не содержат, в связи с чем основания для вывода об уклонении истца от приемки помещения от ответчика отсутствуют.

Злоупотребления правом со стороны истца судом не установлено.

При указанных обстоятельствах у истца имеется обязанность по оплате арендной платы за период с 22.10.2019 по 27.01.2020.

Определенный истцом размер основного долга по арендным платежам за период с 22.10.2019 по 27.01.2020 (186 541,28 рублей) соответствует условиям договора и периоду владения ответчиком помещением, проверен судом и признан правильным.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (ст. 329 ГК РФ).

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В связи с нарушением ответчиком установленного договором аренды срока оплаты истец в соответствии с п. 6.2.1 договора заявил требование о взыскании неустойки за период с 01.11.2019 по 09.02.2022 в размере 742 653,21 рублей (исходя из ставки 0,5% от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки).

Представленный истцом расчет неустойки суд находит неверным.

Начисление неустойки по арендной плате за октябрь 2019 года истец производит с 01.11.2019, при этом п. 5.3 договора предусмотрено, что первое внесение арендной платы, указанной в п. 5.1 договора, арендодатель производит в течение 10 календарных дней после подписания акта приема-передачи объекта.

Акт приема-передачи подписан 22.10.2019, формулировка «после подписания акта приема-передачи объекта» с учетом ст. 191 ГК РФ предполагает исчисление срока со следующего дня после подписания акта, в связи с чем 10 календарных дней с 23.10.2019 истекли 01.11.2019 и неустойку надлежит начислять с 02.11.2019, а не с 01.11.2019.

Согласно п. 1 ст. 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", для обеспечения стабильности экономики Правительство Российской Федерации вправе в исключительных случаях ввести на определенный срок мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №428 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве на период с 06.04.2020 на шесть месяцев и впоследствии с 07.10.2020 продлен еще на три месяца постановлением от 01.10.2020 №1587 "О продлении срока действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников".

Мораторий в силу подпункта "а" пункта 1 постановления №428 введен, в том числе в отношении предпринимателей, код основного вида деятельности которых в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности указан в перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции".

Помимо прочего мораторием на период его действия предусматривался запрет на применение финансовых санкций за неисполнение пострадавшими лицами денежных обязательств по требованиям, возникшим до введения моратория (пункт 2 части 1 статьи 9.1, абзац 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). Этот запрет не ставится в зависимость ни от причин просрочки исполнения обязательств, ни от доказанности факта нахождения ответчика в предбанкротном состоянии. Предоставление государством таких мер поддержки наиболее пострадавшим отраслям экономики прежде всего обусловлено серьезным экономическим ущербом, причиненным пандемией, и направлено на недопущение еще большего ухудшения их положения.

Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.04.2021 №305-ЭС20-23028.

Основной вид деятельности ответчика – подача напитков (код ОКВЭД 56.30), включенная в класс "деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков" (код ОКВЭД 56) отнесен постановлением Правительства 03.04.2020 №434 к категории отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

При указанных обстоятельствах из периода начисления неустойки надлежит исключить период моратория с 06.04.2020 по 07.01.2021, в связи с чем надлежащим периодом начисления неустойки является период с 02.11.2019 по 05.04.2020 и с 08.01.2021 по 09.02.2022.

В этом случае неустойка за период с 02.11.2019 по 05.04.2020 и с 08.01.2021 по 09.02.2022 по алгоритму истца и в соответствии с условиями договора о сроке оплат составит 484 198,36 рублей как сумма следующих величин:

1) 19 034,80 рублей (основной долг за октябрь 2019 года) х 0,5% (процентная ставка) х 156 (количество дней в периоде с 02.11.2019 по 05.04.2020) = 14 847,14 рублей;

19 034,80 рублей (основной долг за октябрь 2019 года) х 0,5% (процентная ставка) х 398 (количество дней в периоде с 08.01.2021 по 09.02.2022) = 37 879,25 рублей;

2) 59 008 рублей (основной долг за ноябрь 2019 года) х 0,5% (процентная ставка) х 146 (количество дней в периоде с 12.11.2019 по 05.04.2020) = 43 075,84 рублей;

59 008 рублей (основной долг за ноябрь 2019 года) х 0,5% (процентная ставка) х 398 (количество дней в периоде с 08.01.2021 по 09.02.2022) = 117 425,92 рублей;

3) 59 008 рублей (основной долг за декабрь 2019 года) х 0,5% (процентная ставка) х 117 (количество дней в периоде с 11.12.2019 по 05.04.2020) = 34 519,68 рублей;

59 008 рублей (основной долг за декабрь 2019 года) х 0,5% (процентная ставка) х 398 (количество дней в периоде с 08.01.2021 по 09.02.2022) = 117 425,92 рублей;

4) 49 490,48 рублей (основной долг за январь 2020 года) х 0,5% (процентная ставка) х 83 (количество дней в периоде с 14.01.2020 по 05.04.2020) = 20 538,55 рублей;

49 490,48 рублей (основной долг за январь 2020 года) х 0,5% (процентная ставка) х 398 (количество дней в периоде с 08.01.2021 по 09.02.2022) = 98 486,06 рублей.

Сумма неустойки в размере свыше 484 198,36 рублей истцом заявлена необоснованно, в связи с чем в соответствующей части исковых требований суд отказывает.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

В силу ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В соответствии с п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Из смысла основных положений гражданского законодательства назначением института ответственности за нарушение обязательств является восстановление имущественного положения потерпевшего вследствие несвоевременного исполнения обязательств, а не его неосновательное обогащение за счет нарушителя.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Исходя из правового подхода, сформулированного в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 №263-О, положения статьи 333 ГК РФ, закрепляющие право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывают суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, высокую ставку неустойки (0,5%), предусмотренную в договоре, соотношение неустойки и основного долга, статус субъектов спорного правоотношения, отсутствие доказательств, подтверждающих своевременность исполнения обязательств по оплате арендных платежей, отсутствие доказательств, свидетельствующих о наступлении негативных имущественных последствий для истца из-за нарушения обязательств ответчиком, суд приходит к выводу о наличии оснований для уменьшения размера заявленной неустойки, исходя из ставки 0,1%.

Размер неустойки за просрочку оплаты, равный 0,1%, соответствует ставке, обычно применяемой за нарушение обязательства и обычаям делового оборота в аналогичных правоотношениях.

Суд полагает, что такой размер ответственности достаточен для обеспечения восстановления нарушенных прав истца, соответствует принципам добросовестности, разумности и справедливости, не приведет к чрезмерному, избыточному ограничению имущественных прав и интересов, как истца, так и ответчика.

Снижение неустойки в большем размере суд полагает необоснованным, исходя из установленных по настоящему делу обстоятельств.

При расчете неустойки по вышеуказанному судом алгоритму с применением ставки 0,1% размер неустойки за период с 02.11.2019 по 05.04.2020 и с 08.01.2021 по 09.02.2022 составит 96 839,67 рублей, в связи с чем сумма неустойки подлежит снижению с 484 198,36 рублей до 96 839,67 рублей.

Таким образом, первоначальный иск подлежит удовлетворению в части с взысканием с ответчика в пользу истца 86 541 руб. 28 коп. основного долга, 96 839 руб. 67 коп. неустойки, в остальной части первоначального иска суд отказывает в связи с необоснованным начислением истцом части неустойки и в связи со снижением начисленной неустойки в размере 484 198,36 рублей до 96 839,67 рублей в соответствии со ст. 333 ГК РФ. В удовлетворении встречного иска суд отказывает за необоснованностью.

Вышеуказанным судом дана оценка доводам лиц, участвующих в деле.

Истец по первоначальному иску освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 №81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения. В случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

В связи с изложенным госпошлина от исковых требований, в части которых суд отказал за необоснованностью, взысканию с истца не подлежит, а в части удовлетворенных исковых требований с учетом снижения размера неустойки пропорционально относится на ответчика, в связи с чем с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать 6 582 руб. государственной пошлины.

Расходы по оплате государственной пошлины за встречный иск относятся на ответчика по правилам ст. 110 АПК РФ.

Денежные средства, внесенные ответчиком при рассмотрении дела на депозитный счет суда в качестве финансирования судебной экспертизы могут быть возвращены ответчику при представлении соответствующего заявления с указанием реквизитов для перечисления денежных средств.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить в части.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 307752425300018, ИНН <***>) в пользу Федерального государственного казенного учреждения "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>) 186 541 руб. 28 коп. основного долга, 96 839 руб. 67 коп. неустойки, всего – 283 380 руб. 95 коп.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 307752425300018, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 582 руб.


На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.



Судья Д.Е. Алфёров