Решение от 26 октября 2020 г. по делу № А84-188/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Арбитражный суд города Севастополя в составе председательствующего судьи Смолякова А.Ю., при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «АВИА», ОГРН <***>, ИНН <***>, Севастополь,

к Обществу с ограниченной ответственностью «Севастопольский домостроительный комбинат», ОГРН <***>, ИНН <***>, Севастополь,

об обязании заключить соглашение,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Правительство Севастополя,

при участии в судебном заседании представителей: от истца – Общества с ограниченной ответственностью «АВИА» – Долованюк Т.С. (доверенность от 02.06.2018; от ответчика – Микушина А.С. (доверенность от 03.02.2020), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «АВИА» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Севастопольский домостроительный комбинат» (далее – комбинат) об обязании ответчика заключить с истцом и Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – департамент) соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 13.06.2018 № 547, расположенного по адресу: г. Севастополь, Балаклавский район, ул. Чернореченская, 129, площадью 135 678 кв. м, кадастровый номер 91:02:003001:641, на условиях, отраженных в соглашении от 20.11.2019, поставленного на учет под № 177/д.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Правительство Севастополя.

Судебное разбирательство неоднократно откладывалось, в том числе, в связи с угрозой распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на отсутствие у него обязанности заключать такое соглашение.

Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, и оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.11.2005, удостоверенного частным нотариусом СГНО ФИО4 и зарегистрированного в реестре под № 1943, общество является собственником 4/25 доли административно-бытового корпуса лит «А» площадью 550,50 кв. м, размещенного по адресу: <...>. Право собственности зарегистрировано ГКП БТИ и ГРОНИ г. Севастополя и внесено 02.12.2005 в реестровую книгу под реестровым № 723 года. Объект недвижимости, принадлежащий истцу, поставлен на кадастровый учет под кадастровым № 91:01:003001:38. Сведения о регистрации права собственности истца на долю внесены в ЕГРН 11.11.2019 под № 91:01:003001:38-91/001/2019-1.

Доля в праве на административно-бытовой корпус лит. «А» приобретена у ЗАПСО «Севастопольжилстрой», которому на праве постоянного пользования принадлежал земельный участок, в границах которого расположено данное недвижимое имущество.

Решением Хозяйственного суда города Севастополя от 03.06.2008 по делу № 50-20-5/189 установлено. что объект недвижимого имущества, (административно-бытовой корпус лит «А»), расположенный по адресу: <...>. 129, используется ООО «Авиа» и ЗАПСО «Севастопольжилстрой» независимо друг от друга.

Впоследствии вещное право на земельный участок с кадастровым номером 91:02:003001:641, а также право на 21/25 долю в том же здании и права на другие здания, расположенные на земельном участке, оформлены на ответчика ООО «Севастопольский домостроительный комбинат».

Распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 23.05.2018 № 6672-РДЗ земельный участок по адресу: г. Севастополь, Балаклавский р-н, ул. Чернореченская, 129, площадью 135 678 кв. м, кадастровый номер 91:02:003001:641, вид разрешенного использования: для строительства и обслуживания базы комплектации и промзоны домостроительного комбината, категория земель: земли населенных пунктов, включен в реестр собственности субъекта Российской Федерации – города федерального значения Севастополя. Право государственной собственности зарегистрировано Управлением государственной регистрации права и кадастра города Севастополя 21.06.2018, регистрационный № 91:02:003001:641-91/001/2018-1.

На основании государственного акта на право постоянного пользования землей от 02.12.1996 (серия КМ № 0099 ГС) Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО «Севжилстрой» заключили 13 июня 2018 года договор аренды земельного участка. Предметом договора выступает переданный по государственному акту на право постоянного пользования землей от 02.12.1996 земельный участок с кадастровым номером 91:02:003001:641 площадью 135 678 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, Балаклавский р-н, ул. Чернореченская, 129. Договор зарегистрирован Управлением государственной регистрации права и кадастра города Севастополя 02.07.2018, регистрационный № 91:02:003001:641-91/001/2018-2.

5 июля 2018 года между ООО «Севжилстрой» и ООО «Префаб» заключен договор субаренды земельного участка, согласно которому субарендодатель предоставил, а субарендатор принял за плату во временное владение и пользование указанный земельный участок. Договор зарегистрирован Управлением государственной регистрации права и кадастра города Севастополя 25.07.2018, регистрационный № 91:02:003001:641-91/001/2018-5.

17 января 2019 года между ООО «Севжилстрой» и ООО «Севастопольский домостроительный комбинат» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.06.2018, согласно пункту 1 которого арендатор передал все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 13.06.2018, заключенного с ДИЗО города Севастополя, ООО Севастопольский домостроительный комбинат». Государственная регистрация соглашения осуществлена Управлением государственной регистрации права и кадастра города Севастополя 13.02.2019, регистрационный № 91:02:003001:641-91/001/2019-8.

16 июля 2019 года ООО «Авиа» обратилось с заявлением в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о внесении изменений в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 91:02:003001:641 и вступлении общества в договор аренды земельного участка от 13.06.2018 № 547 в качестве арендатора.

В ответ на указанное обращение департамент подготовил соглашение от 20.11.2019 к договору аренды земельного участка от 13.06.2018 № 547. Пунктом 3 соглашения предусмотрено, что присоединенный Арендатор 2 использует земельный участок на условиях договора аренды земельного участка от 13.06.2018 учетный № 547 (регистрационный № 91:02:003001:641-91/001/2019-8 от 13.02.2019) с момента заключения соглашения о присоединении к договору. Указанное дополнительное соглашение, подписанное со стороны ООО «Авиа» и департамента, с приглашением на его подписание, получено 25.11.2019 ответчиком ООО «Севастопольский ДСК». Письмом от 29.11.2019 ООО «Севастопольский ДСК» отказался от заключения дополнительного соглашения.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с иском в суд.

Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В части 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Согласно части 7 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 – 4 названной статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (часть 8 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно императивной норме части 9 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 – 4 названной статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Таким образом, правило о возникновении множественности лиц в праве на земельный участок при отчуждении прав на часть недвижимого имущества, расположенного на таком участке, является императивным и не зависит от воли участников таких правоотношений.

При этом императивным также является правило части 9 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации о заключении договора аренды земельного участка в таких случаях с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

По общему правилу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 Постановления от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснил, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила.

Норма части 9 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации содержит явно выраженный запрет на установление условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила. При этом иными нормами названной статьи Земельного кодекса Российской Федерации установлен механизм принудительной реализации уполномоченным органом приведенного правового режима земельных участков как исключительного и подлежащего обязательному оформлению.

В силу части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие в договоре аренды земельного участка при множественности обладателей прав на недвижимое имущество, расположенное на таком земельном участке, условия о согласии сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них, влечет ничтожность договора в этой части. Соответственно, такой договор в силу прямого указания императивной нормы закона является договором с условием о согласии сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Таким образом, права общества на оформление прав на земельный участок под принадлежащим ему в доле объектом недвижимого имущества подлежат реализации в общем порядке 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом у ответчика – комбината отсутствует установленная законом обязанность заключать с обществом какие-либо соглашения, иные сделки, к совершению которых он может быть понужден в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право на обращение в арбитражный суд предоставлено заинтересованным лицам за защитой лишь нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В то же время, в связи с наличием у общества доступного механизма реализации его прав отказ ответчика в заключении дополнительного соглашения не нарушает прав и законных интересов истца.

Кроме того, следует также учесть, что к моменту рассмотрения спора по существу распоряжением Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 12.05.2020 № 2696-РДЗ осуществлен раздел спорного земельного участка, осуществлен кадастровый учет разделенных участков государственной собственности.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья

А.Ю. Смоляков